Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 08/1288-128 Arkivnr.: PLAN 08/1288 Saksbehandler: planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen KLAGEBEHANDLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR BISLINGEN NATURHOTELL Lovhjemmel: Plan og bygningsloven 1-9 Klageadgang: Dersom Kommunestyrets vedtak opprettholdes, oversendes klagen til Fylkesmannen for endelig vedtak. Klageinstansens vedtak kan ikke påklages. Dersom klagen tas til følge, fattes nytt enkeltvedtak med klageadgang. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i K- sak 81/13 fra møtet 24.10.2013. Alle forhold som klagen tar opp har vært gjenstand for vurdering i saken. Det framkommer følgelig ikke nye opplysninger som gir grunnlag for å vurdere endring av vedtak. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling.
Sammendrag: Detaljregulering for Bislingen naturhotell ble vedtatt i Kommunestyret den 24.10.2013 (Ksak 81/13). Vedtak av detaljreguleringen ble annonsert i avisa Hadeland 6. november 2013. Naturvernforbundet i Oslo og Akershus (NOA) har i brev datert 14. 11.2013 klaget på vedtaket. Klagen skal nå behandles. Kommunen finner ikke at klagen inneholder nye opplysninger som ikke tidligere er vurdert i saken, og anbefaler at saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Naturvernforbundet i Oslo og Akershus har påklaget kommunestyrets vedtak av detaljregulering for Bislingen naturhotell. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Detaljregulering for Bislingen naturhotell ble vedtatt i Kommunestyret 24.10.2013. Detaljreguleringen omfatter arealformålene bebyggelse og anlegg (hotell/overnatting, skianlegg, hotell og p-kjeller) og samferdselstiltak og teknisk infrastruktur (vegformål). I kommuneplanens arealdel 2013-2024 vises planområdet med arealformål bebyggelse og anlegg, underformål næring og idrett. Den vedtatte detaljreguleringsplanen gjelder foran kommuneplanens arealdel, jfr. plankart med tilhørende kommuneplanbestemmelse 7.3. 1.3 Kort sakshistorikk Naturvernforbundet i Oslo og Akershus uttalte seg til planforslaget ved 1. gangs offentlig ettersyn (brev datert 20. august 2012). De forhold som framkommer i klagen er i hovedsak de samme som ble formidlet ved offentlig ettersyn. Disse forhold er besvart og kvittert ut gjennom planprosessen (merknadsbehandlingen). Ved 2. gangs offentlig ettersyn, har organisasjonen ikke kommet med merknader til planforslaget. 2. KLAGEBEHANDLING 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger en skriftlig klage fra Naturvernforbundet i Oslo og Akershus mottatt i Lunner kommune den 18.11.2013. Partsgrunnlaget: I følge Naturvernforbundet i Oslo og Akershus uttaler organisasjonen seg til saker innafor «Marka». Planområdet ligger ikke innafor Markalovens virkeområde. Da klager har uttalt seg til planforslaget ved offentlig ettersyn, og merknadene er behandlet av Lunner kommune, mener administrasjonen at klager kan betraktes som part i saken. Klagefrist: Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part.
Vedtaksannonse i avisa Hadeland stod på trykk 6. november 2013. Klagefristen gikk ut 27. november 2013. Klagen er innkommet i rett tid. Konklusjon: Grunnlaget for klage foreligger og klagen skal realitetsbehandles. 2.2 Innholdet i klagen Klagen ligger vedlagt saken. Klagen omhandler forholdet til landskap, naturmangfold og friluftsliv (Marka) 2.3 Administrasjonens vurdering av klagen Nedenfor gjengis hovedmomentene i klagen og administrasjonens kommentarer til klagen. Klagen: 1. Tiltaket er naturfiendtlig. 2. Tiltaket vil medføre stor andel bilbruk og klimagassutslipp. 3. Tiltaket er i strid med prinsippene om samordnet areal- og transportplanlegging. 4. Tiltaket ivaretar ikke prinsippene i den europeiske landskapskonvensjonen. 5. Tiltaket er dominerende i landskapet. 6. Tiltaket vil bli synlig fra andre toppområder i Marka 7. Landskapsvirkningene er i strid med Markalovens formål. 8. NOA har foreslått at Bislingen tas inn i Marka. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er enig. 9. Mener utredningen ikke gir tilstrekkelig bakgrunn til å fatte en god avgjørelse i henhold til naturmangfoldloven. 10. Tiltakets konsekvenser og den samlede belastning av tiltaket er ikke utredet. Bla vil en oppgradering av vegen få betydelige konsekvenser for naturen. Det samme gjelder anlegg av vann og avløp. 11. Forskrift om konsekvensutredning krever at det utredes alternativer. 12. Flere instanser har bedt om at planene stilles i bero i påvente av rullering av kommuneplanen. En slik helhetlig planlegging vil sikre at summen av inngrep i den del av Nordmarka som ikke omfattes av Markaloven, ikke blir for stor. 13. Utbyggingen foregår på bygslet tomt og grunneier, Lunner Almenning, har motsatt seg prosjektet og varslet at de vil kreve tomta ryddet ved bygslingstidens utløp. 14. Saken må ikke fremmes for ny behandling før det foreligger utredning av fullverdige alternativer i tråd med KU-forskriften og naturmangfoldloven 12. Administrasjonens kommentar: 1. Konsekvenser for naturmiljø, er utredet. Tiltaket vil få liten negativ konsekvens (-) for naturmiljøet, uavhengig av byggehøyden, se konsekvensutredningen kap. 5.9. Tiltaket vil ligge innafor allerede opparbeidet areal benyttet til byggeformål i tråd med tidligere og gjeldende kommuneplan. 2. Bislingen har til alle tider vært et mye nyttet utfartssted som betinger bruk av bil og buss. Også skitrekk og kafèvirksomhet har bidratt til trafikk til Bislingen gjennom flere tiår. Konsekvenser av forventet trafikkbelastning er utredet i kap. 5.5. 3. Kommuneplanens arealdel legger premissene for utviklingstrekkene innenfor kommunens grenser. Gjennom kommuneplanlegging styres hoveddelen av ny bolig-, nærings- og sentrumsutvikling til tettsteder med nærhet til bl.a. sentralt vegnett og kollektivknutepunkt. Kommuneplanen gir også rom for noe utvikling av
utkantområder og grender. Det har ikke vært relevant for kommunen å tilbakeføre eksisterende bebygde næringsarealer til andre formål i forbindelse med kommuneplanrevisjonen. Ny kommuneplan ble vedtatt av kommunestyret 24.10.2013. Vedtatt detaljregulering er i tråd med både gjeldende og forrige kommuneplan og vedtatt reguleringsplan gjelder foran ny kommuneplan. 4. Konsekvenser for landskapet, både nær og fjernt, har vært et viktig konsekvensutredningstema i denne planprosessen. Gjennom konsekvensutredning og offentlig ettersyn har det blitt stilt krav om tilleggsinformasjon i form av bl.a. synlighetsdokumentasjon for vedtatt hotellhøyde og for alternativer med lavere byggehøyde. Konsekvensutredningen kap. 5.6 dokumenterer hotellets synlighet. Grunnet skog og topografi vil synligheten bli størst fra enkelte fjerne høgdedrag og svært nær hotellet, bl.a. ved Folaputten og på Bislingflaka. Konsekvensutredningen med tilleggsinformasjon svarer på planprogrammet. 5. Hotellet vil bli synlig. Hvorvidt det vil oppfattes som dominerende, vil variere både ut fra ståsted (geografi), topografi, værforhold og den enkeltes subjektive oppfattelse. 6. Hotellet vil bli synlig fra noen toppområder i Marka. Hotellets fasade vil bidra til å dempe synlighet bl.a. grunnet farge og materialbruk, dreining av bygget osv. 7. Planområdet ligger utenfor markalovens virkeområde. Konsekvensutredningens kap.5.8 konkluderer med at planen vil være middels negativ for det enkle friluftslivet og middels positiv for det mer tilrettelagte friluftslivet. Gjenåpning av slalombakken og tilgang til å benytte Bislingen som utfartssted, er positive konsekvenser av planen. Synlighet av hotellet og støy i nærområdet som følge av virksomheten, er andre forhold som kan oppfattes som negativt for deler av friluftslivet. Konsekvensutredningen svarer på planprogrammet. 8. Tas til orientering. Planområdet ligger i Oppland fylke. 9. Konsekvensutredningen omfatter en ny og helhetlig kartlegging av naturmangfoldet innenfor en radius av 500 meter fra planens yttergrense jf., naturmangfoldloven 6 og 9 samt innhenting av kunnskap fra tidligere undersøkelser. Konsekvensutredningen kap. 5.9 konkluderer med liten negativ konsekvens for naturmiljø på bakgrunn av bl.a. tiltaket, tidligere og ny naturmangfoldkartlegging. Konsekvensutredningen svarer på planprogrammet. 10. Plandokumentene presenterer konsekvensene av tiltaket innenfor planområdet. Adkomstveg fra Mylla dam og fram til plangrensa og evt. privat anlegg for vann og avløp ligger ikke innenfor planområdet. Vesentlig opprusting av adkomstveg, må behandles etter plan- og bygningsloven, og etter markaloven hvis tiltaket berører Marka. Dersom det planlegges privat løsning for vann og avløp, kreves ytterligere konsekvensutredning og utslippstillatelse og sannsynligvis endring av detaljregulering. 11. Forskrift om konsekvensutredning 6 sier bl.a.:» Relevante og realistiske alternativer skal beskrives». Tiltakshaver har vurdert 0-alternativet til ikke å være et realistisk alternativ (kap.5.4). Tiltakshaver har vurdert alternativer med lavere byggehøyde til ikke å være realistiske alternativer. Vedtatt alternativ er konsekvensutredet. Alternativ med lavere byggehøyde er kommentert under hvert tema i konsekvensutredningen. Konsekvensutredningens kapittel 5.6 om landskap, er forsterket med dokumentasjon på synlighet i nær- og fjernvirkning også av alternativer med lavere byggehøyde. 12. Kommunestyret vedtok arealdelen av kommuneplan for Lunner 2013-2024 i sitt møte 24. oktober 2013. Gjennom denne helhetlige planprosessen som bl.a. har inkludert to
runder med offentlig ettersyn, vises Bislingen (planområdet) med arealformål som er i tråd med detaljreguleringen. 13. Festekontrakt/avtaler om disponering av grunn er privatrettslige forhold som kommunen i utgangspunktet ikke skal forholde seg til med mindre dette medfører fare for at en plan ikke blir realisert. Kommunen har ikke grunnlag til å mene at planen ikke kan realiseres. 14. Se punkt 9 og 11 over. 3. KONKLUSJON I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i K- sak 81/13 fra møtet 24.10.2013. Alle forhold som klagen tar opp har vært gjenstand for vurdering i saken. Det framkommer følgelig ikke nye opplysninger som gir grunnlag for å vurdere endring av vedtak. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Klage fra Naturvernforbundet i Oslo og Akershus Plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse med konsekvensutredning Øvrige dokument: 08/5970 Forhåndskonferanse reguleringsplan Avsender:Leif Bae Mysen 08/10294 Varsel om oppstart regulering. Avsender:V-stil v/sivilarkitekt Jo Vesterlid 08/11390 Varsel om oppstart reguleringkopi av brev til Avsender:Oppland V-stil As. 08/10429 116/6 Bislingen - Varsel om oppstart av reguleringkopi av brev til V-stil Strandgt. 51-2317 Hamar. 08/10710 Varsel om oppstart reguleringkopi av brev til V-stil As. 08/10723 Tilbakemelding på varsel om oppstart av regulering. 09/169 Varsel om oppstart regulering for Bislingen fjellstue og alpinbakkekopi av brev til V-stil As - avdeling tegnestuen BELLA. Avsender:Statens vegvesen Avsender:Oslo og omland friluftsråd Avsender:V-stil v/sivilarkitekt Jo Vesterlid Avsender:Oppland 10/5960 Planlagt hotellbygg på Bislingen - Avsender:Gran kommune Konsekvenser for brann og redningstjenesten. 10/6348 Forespørsel om miljøinformasjon/ innsyn i forvaltningen. Avsender:Naturvernforbundet i Oslo og Akershus 10/7627 Forslag detaljert reguleringsplan for Avsender:Siv Ellefsrud 10/7701 Svar - Forslag detaljert reguleringsplan for Avsender:Snøhetta
10/9454 Reguleringsplan Bislingen - Vurdering av behov for planprogram. Avsender:Snøhetta v/øyvind B. Larsen 10/9505 Bislingen hotell - kommentar til innsendt Avsender:Snøhetta planforslag. 10/11020 Avsender:Snøhetta 10/10782 Reguleringsplan Bislingen (08/1288)Referat fra Avsender:Snøhetta forhåndskonferanse avholdt 12.10.2010. 10/10614 Merknader til reguleringsplan Avsender:Snøhetta Oslo 10/12613 Innspill Avsender:Jan Wollan 11/940 Forslag til planprogram for Bislingen Avsender:Hadeland Naturhotell. 11/1116 Forslag til planprogram. Innspill fra Lunner Avsender:Multiconsult kommune. 11/849 Reguleringsplan Bislingen - inspill til forslag til Avsender:Multiconsult planprogram. 11/2722 Reguleringsplan for Bislingen naturhotell Avsender:Snøhetta Varsel om oppstart av regulering og planprogram til offentlig ettersyn. 11/3139 Planprogram høringsversjon mars 2011. Avsender:Multiconsult 11/4790 Uttalelse vedrørende planprogram Avsender:Oslo og Omland Friluftsråd 11/4835 Uttalelse til varsel om oppstart og planprogram Avsender:Oppland for Bislingen naturhotell. 11/5819 Merknader til høringsuttalelser planprogram Avsender:Snøhetta 11/4911 Vedrørende reguleringslan for Bislingen Avsender:Fylkesmannen i naturhotell - varsel om oppstartkopi av brev til Oppland Snøhetta. 12/1110 Forslag til reguleringsbestemmelser for Avsender:Snøhetta Norge 12/1962 Reguleringsplanforslag Bislingen - innspill. Avsender:Ingebjørg Skaare Snøhetta 12/6615 Reguleringsplan Bislinen. Avsender:Avisa Hadeland 12/9629 Vurdering - Hotell Avsender:Avisa Hadeland 12/9633 Oversender plan og terrengsnitt. Avsender:Avisa Hadeland 12/7815 Bislingen Resort - funkjonshemmede gjester. Avsender:Runar Menöy 11/8041 Høringsuttalelse oversendes for Bislingen Avsender:Snøhetta Naturhotell. 12/7319 Reguleringsplan Bislingen. Evakueringsplan Avsender:Leif Bae Mysen for bevegelseshemmede. 12/9626 Planbeskrivelse Avsender:Avisa Hadeland 12/9628 Bestemmelser Avsender:Avisa Hadeland 12/10531 Svar - Utsatt høringsfrist. Avsender:Oppland 12/11049 Burde vært sendt ut invitasjon/varsel om Avsender:Marianne Zimmer folkemøte på fredag 27 juli.. 12/16507 Vedrørende referat fra møte 26.09.2012. Avsender:Martin Greftegreff 12/10419 Foreløpig svar angående offentlig ettersyn av reguleringsplan for Bislingen Naturhotell, Avsender:Avisa Hadeland
Lunner kommune. 12/16524 Vedrørende referat - Tilbakemelding. Avsender:Oppland Fylkeskommune 12/11737 Reguleringsplan for Bislingen naturhotell - Innsigelse. Avsender:Bislingen Eiendom 12/15340 Reguleringsplan for Bislingen naturhotell, Avsender:Avisa Hadeland Lunner kommune - referat fra møte 26.09.2012. 12/15391 Reguleringsplan for Bislingen naturhotell, Avsender:Avisa Hadeland Lunner kommune - referat fra møte 26.09.2012. 13/8300 Illustrasjoner til planbeskrivelsen. Avsender:Multiconsult 13/9814 Planbeskrivelse for offentlig ettersyn. Avsender:Multiconsult 12/11542 Innspill til reguleringsplan for Bislingen Avsender:Avisa Hadeland naturhotell. 12/11546 Innspill til reguleringsplan Avsender:Avisa Hadeland 13/2721 Nær og fjernvirkning av hotell på Avsender:Leif Einar Bae Mysen 12/11557 Offentlig ettersyn - Reguleringsplan for Avsender:Bislingen Eiendom 12/11563 Lunner almenning - Bislingen Eiendom - Merknad. Avsender:Advokatene Buttingsrud & Co. DA 13/3303 Viser til illustrasjoner for Bislingen naturhotell Avsender:Oppland og ønsker ett kartutsnitt. Fylkeskommune 13/8092 Plankart og bestemmelser. Avsender:Multiconsult 13/8361 Komplett planmateriale for 2. gangs offentlig Avsender:Multiconsult ettersyn. 12/10961 Høringsfrist offentlig ettersyn - Bislingen Avsender:Avisa Hadeland Naturhotell ber om utsatt frist. 12/11153 Vedrørende folkemøte angående utbygging Avsender:Bislingen Eiendom 12/11969 Foreløpig uttalelse til offentlig ettersyn av reguleringsplan for Bislingen naturhotell. Avsender:Oppland 12/11971 Foreløpig uttalelse til offentlig ettersyn av reguleringsplan for Bislingen naturhotell. Avsender:Oppland 12/13367 Oversender vedtak i planforslaget 040912. Avsender:Bislingen eiendom 13/2738 Reguleringsplan Avsender:Bislingen Eiendom 13/9961 Reguleringsplan Bislingen naturhotell i Lunner Avsender: kommune. Offentlig ettersyn. 12/11079 Vedrørende tillyste folkemøtet om utbygging på Avsender:Bislingen Eiendom 12/10351 Offentlig ettersyn reguleringsplan Avsender:Høringsparter 12/10475 Reguleringsplan Avsender:Fylkesmannen i Oppland 12/11523 Vedrørende reguleringsplan Avsender:Oslo og omland friluftsråd 12/11528 Reguleringsplan for Bislingen Naturhotell. Avsender:Avisa hadeland 12/11637 Innspill på reguleringsplan for Bislingen Naturhotell. Avsender:Jevnaker Almenning 12/14804 Bruk av kommunens kartdata. Avsender:Bislingen Eiendom
13/7489 Revidert planbeskrivelse og illustrasjonshefte Avsender:Multiconsult mai 2013. 12/11866 Reguleringsplan for hotell på Avsender:Gjermund Andersen 13/8395 Nær- og fjernvirkning - oppdatert versjon. Avsender:Nils Erik Jørgensen 13/9840 Plankart og bestemmelser. Avsender:Multiconsult 13/13492 Diverse merknader - Thomas Klevmark. Avsender:Opp arbeiderblad 13/13656 2 gangs høring - Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 13/13495 2 gangs uttalelse - Oslo og omland friluftsråd. Avsender:opp arbeiderblad 13/13833 Purring ubetalt plangebyr. Avsender:Orwall 13/13418 Høringsuttalelse vedrørende storhotell på Avsender:Oppland arbeiderblad 13/13497 2 gangs uttalelse - Natur og friluftsliv Avsender:Opp arbeiderblad Oppland. 13/13611 2 gangs uttalelse - Oppland. Avsender:Oppland 13/14047 Svar ubetalt plangebyr. Avsender:Kåre Fjetland 13/11630 Detaljregulering for Bislingen Naturhotell - nytt Avsender:Adresseliste offentlig ettersyn. 13/13613 Uttalelse til 2. gangshøring fra fylkesutvalget. Avsender:Oppland 13/13174 Innspill - Oppland. Avsender:Oppland 13/13498 2 gangs uttalelse - Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Opp arbeiderblad 13/16020 Klage på vedtak - Detaljregulering for Bislingen naturhotell. Avsender:Naturvernforbundet i Oslo og Akershus 13/14049 Svar fra advokat - ubetalt plangebyr. Avsender:Kåre Fjetland 13/13485 Diverse merknader - Per Schei. Avsender:Opp arbeiderblad Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Naturvernforbundet i Oslo og Akershus, Grensen 9B 0159 OSLO Lunner Almenning, Hadelandsvegen 853 2743 HARESTUA Fylkesmannen i Oppland, Postboks 987 2626 LILLEHAMMER Multiconsult, Leif Bae Mysen, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær