Utbyggingsavtale Kongssenteret mellom Sektor Kongssenteret Eiendom AS, Kongsvinger kommune og Glåmdal interkommunale vann- og avløpsselskap IKS. 1. Parter Sektor Kongssenteret Eiendom AS, heretter kalt utbygger, org.nr 980 893 839 Kongsvinger kommune, heretter kalt KK, org.nr. 974 576 007 Glåmdal interkommunale vann- og avløpsselskap AS, heretter kalt GIVAS, org.nr. 989 016 245 2. Formål Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre, samt skape forutsigbarhet for partene i forbindelse ved utbygging av området Kongssenteret. Avtalen gjelder i hovedsak følgende forhold: Omfang av utbyggingen Teknisk og grønn infrastruktur Andre forhold 3. Utbyggingsområde/geografisk avgrensning Området Kongssenteret består av mange eiendommene innenfor reguleringsplanene 0801Kongssenteret vest og 0802 Kongssenteret øst (utarbeides parallelt med utbyggingsavtalen) og reguleringsplan 9901 Kongssenteret - Meieriet. Hjemmelshaver til eiendommene er: Sektor Kongssenteret Eiendom AS. Kongsvinger kommune eier følgende areal som inngår i avtalen: 51/147 del av Eidemsgate, 73/365 del av Rådhusgata, 51/252 område mellom Strandpromenaden og Glomma 4. Omfanget av utbyggingen, boligtyper Det planlegges det bygd inntil 55 boliger innenfor planområdet. Boligtypene tilpasses markedet. Antall og type boliger samt når disse ferdigstilles avgjøres i forbindelse med behandling av rammesøknadene. Partene er inneforstått med at markedssituasjonen kan forsinke boligbyggingen. På denne bakgrunn er partene enige om at Utbygger kan søke om dispensasjon for rekkefølgekravet om boligbygging for reguleringsplan 0801 Kongssenteret vest, kfr. Reguleringsbestemmelsene. Forutsetningen for å gi dispensasjon er at tiltakshaver legger frem dokumentasjon på at boligene ikke lar seg selge pga. boligmarkedet og derfor ikke kan realiseres på en økonomisk forsvarlig måte. For reguleringsplan 0802 Kongssenteret øst skal boligene bygges samtidig med øvrig bebyggelse. Garasjeanlegg under bakken forutsettes fradelt som anleggseiendommer, med egne gårdsog bruksnumre. 5. Prosjektering av veg-, vann- og avløpsanlegg og annen infrastruktur internt i planområdet Utbygger skal utarbeide tekniske planer for utbygging av alle veg-, vann- og avløpsanlegg som er lagt inn i regulerings-/bebyggelsesplan og i igangsettingstillatelser. De tekniske planene skal godkjennes av kommunen før planene kan igangsettes. De tekniske planene skal utarbeides etter de normene som kommunen benytter for tiden: Veger: Formingsveileder for gater og plasser, Kongsvinger sentrum Vann- og avløpsanlegg: GIVAS s bestemmelser og normer. 12.05.09 1
De tekniske planene skal vise hvordan planområdet skal knytte seg til eksisterende kommunaltekniske anlegg. 6. Opparbeidelse av veg-, vann- og avløpsanlegg og annen infrastruktur internt i planområdet Utbygger er ansvarlig for opparbeidelse av de prosjekterte veg-, og avløpsanlegg i tråd med godkjent reguleringsplan og teknisk plan for området slik det framgår nedenfor. Utbygger er ansvarlig for samordning av og legging av kabler for elektrisitet, telefoni, data, tv m.m. Kablingen skal skje i felles grøft, etter framdriftsplan utarbeidet av utbygger.. Kommunale anlegg/områder som deler av Strandpromenaden kan benyttes som riggområde ved utbyggingen Strandpromenaden vil da kunne stenges for allmennheten. Områdene som benyttes skal settes i samme stand som ved overtakelsen når de tilbakeføres til KK. Elementene i avtalen bygger på beskrivelse og plantegning utført av Rambøll Norge, beskrivelse datert 31.10.08 og tegning B01 av 31.10.08, revidert 05.05.09. Beskrivelsen skal danne grunnlaget for hvilken kvalitet de enkelte elementene skal bygges opp etter. Følgende anlegg inngår i avtalen: Kongssenteret øst. 1. Etablering av møteplass ut mot Glomma med gangatkomst fra inngangspartiet til kjøpesenteret. Belegges med naturstein. Skal utformes slik at utrykningskjøretøy kan benytte atkomsten til strandpromenaden. Dimensjoneres for brannbil. Bekostes og driftes/vedlikeholdes av utbygger. 2. Utbygger anlegger ny kantstein og opparbeider fortau mot Brugata/Storgata langs eksisterende og ny bebyggelse. Opparbeidelsen skal også omfatte andel av oppstramming av krysset som er en forutsetning for utbyggingen. 3. Rådhusgata opparbeides i henhold til Formingsveileder for gater og plasser. 4. Utbygger etablerer gangforbindelse mellom krysset Storgt/Brugt og Strandpromenaden, denne driftes etter utbygging av KK. Gangforbindelsen skal ha fast dekke og være belyst. 5. Eksisterende avløpsledning over dagens p-plass legges om. Egen plan for dette må utarbeides og godkjennes av GIVAS. Utbygger står for alle kostnader ved omleggingen, likevel begrenset til kostnader som er nødvendig for å opprettholde funksjonalitet og kvalitet tilsvarende eksisterende ledning. 6. Utbygger etablerer ny belysning på Strandpromenaden innenfor planområdet. 7. Fasadene på eksisterende bebyggelse (regulert til bevaring) rustes opp. Kongssenteret midt: 1. Etablering av Brygge mot Glomma i forlengelsen av Tommelstadsgate gjennom senteret. Utføres og bekostes av utbygger som også har ansvaret for framtidig drift/vedlikehold av denne. 2. Mellom strandpromenaden og Glomma på strekningen brygga - Gjemselund bru etableres det et anlegg av naturstein i henhold til beskrivelse fra Rambøll. Midtre felt skal utføres universelt. Utbygger utfører objektet. KK og utbygger deler utgiftene til utførelsen 50/50. Utbyggers andel er maksimalt satt til kr 2 500 000 inkl mva. Detaljplan og kostnadsoverslag skal være godkjent av begge parter før arbeidene settes i gang. KK har drift/vedlikeholdsansvaret for anlegget. 3. Bygging av opphøyd felt i Brugata i krysset med Tommelstadsgate og opprusting av arealet foran hovedinngangen. Utbygger bekoster tiltaket som utføres i samarbeid med KK og Statens vegvesen. Tidspunkt for gjennomføringen må godkjennes av SVV. Dersom ikke tiltaket kan gjennomføres samtidig med eller i henhold til denne avtalens pkt. 11 siste ledd yter utbygger et tilskudd til KK på kr 300 000 inkl. mva 12.05.09 2
for at KK skal overta ansvaret for gjennomføringen av dette tiltaket på et senere tidspunkt. 4. Fortau mot Brugata for hele fasaden skal rustes opp og etableres i henhold til Formingsveileder. Dette innebærer legging av 3 rader smågatestein mot bygning, ny asfalt og legging av eksisterende kantstein i henhold til formingsveilederen. 5. Utbygger etablerer ny belysning på Strandpromenaden innenfor planområdet. 6. Fasade på eksisterende bygg mot Brugata skal rustes opp og gjøres mer aktiv enten i form av utstillingsvinduer eller med egne innganger kombinert med utstillingsvinduer. Dette gjelder 3 felter og 2 mulige inngangspartier. 7. Strandpromenaden asfalteres på hele strekningen. 8. Lekeplass opparbeides og driftes av utbygger. Lekeplassen utstyres med lekeapparater for minimum kr 100 000 inkl. mva. Utbygger er ansvarlig for vedlikehold av arealene og lekeapparatene slik at de er i henhold til gjeldende forskrifter. Kongssenteret vest: 1. Området mellom strandpromenaden og Glomma vest for Gjemselund bru opparbeides i henhold til beskrivelse. Utbygger bekoster opparbeidelsen og KK står ansvarlig for senere drift/vedlikehold. 2. Områdene langs bebyggelsen mot rv.2 opparbeides som beskrevet, det skal benyttes naturstein som hovedmateriale. Utbygger bekoster opparbeidelsen og står ansvarlig for senere drift/vedlikehold. 3. A) Området over parkeringsdekket skal opparbeides som uteområde for leilighetene og inngår ikke i det offentlige parkområdet. Området skal opparbeides med god kvalitet og inneholde en del beplantning. B) Hvis leiligheter ikke bygges, skal området opparbeides parkmessig med en del beplantning. 4. Det anlegges gangforbindelse mellom O.R.Gjems veg og Strandpromenaden. Denne skal tilfredsstille kravene til universell utforming. Det etableres tilfredsstillende belysning 5. Strandpromenaden tilpasses i høyde og plassering inn mot tårnet på Gjemselund bru for å oppnå best mulig tilknytning til bebyggelse og bruk av uteområdet. Utbygger bekoster Strandpromenaden asfaltert innenfor planområdet. 6. Eidemsgate med tilstøtende murer tilpasses innkjøring til p-anlegg. 7. Overtakelse av offentlige anlegg Kommunaltekniske anlegg som offentlige trafikkområder og avløpsanlegg, skal overtas av kommunen/givas vederlagsfritt etter at anleggene er ferdigstilte og utbygger kan legge fram dokumentasjon på at anleggene er bygd i henhold til de godkjente tekniske planene. Kommunen overtar anleggene når evt. feil, mangler og gjenstående arbeid som framkommer av overtakelsesbefaringen, er utbedret. Overtakelse er foretatt først når det foreligger overtakelsesdokumenter signert av kommunen, GIVAS og Vegvesenet. I forbindelse med overtakelse av anlegg skal det bl.a. gjennomføres tv-inspeksjon av alle ledninger og innmåling og kartfesting på åpen grøft av alle avløp og overvannsledninger (med bend, kummer, sluk etc.). Vedlikehold av de framtidige offentlige anleggene må besørges av utbygger inntil avtale om kommunal overtakelse foreligger. 8. Offentlige friområder Områdene mellom strandpromenaden og Glomma. I friområdene skal det legges til rette for ulike aktiviteter. Eies og driftes av KK (vises på illustrasjonsplan grønt). Utbygger rydder området etter hvert som utbygging er ferdig. Utbygger og KK avtaler i hvert enkelt tilfelle omfanget av ryddingen som begrenser seg til rydding som er nødvendig i forbindelse med Utbyggers anleggsvirksomhet samt rydding av trær. 12.05.09 3
9. Miljøhensyn i anleggs og byggeperioden. Utbygger er ansvarlig for at nødvendige miljøhensyn knyttet til støy i forbindelse med anleggs og byggeaktivitet blir ivaretatt i henhold til støyforskrift T- 1442. Videre er Utbygger ansvarlig for at det ikke oppstår unødvendige støvplager for omgivelsene, og at vann og grunn som berøres av utbyggingen ikke blir forurenset. 10. Rekkefølgebestemmelse Utbyggingen vil skje etappevis og ferdigstillelse av de tekniske anleggene er avhengig av framdriften i selve utbyggingen. Bestemmelsene til reguleringsplanene Kongssenteret øst og vest danner grunnlag for utførelse og ferdigstillelse. Utbygger står fritt til å velge hvilken rekkefølge planområdene skal utbygges, og utbyggingen av planområdene er uavhengige av hverandre. Utbyggingsrekkefølge innenfor de enkelte planområdene skal være som følger (nummerering i henhold til pkt. 6): Kongssenteret øst: 1.-6. Tiltakene utføres og ferdigstilles samtidig med utbygging av området. Prosjektet utføres som en utbygging med garasjer, forretningsdel og boliger under ett. 7. Utføres sammen med utbyggingen av området. Hvis utbygging av området drar ut i tid må fasadene rustes opp samtidig med utbygging av forretningsdelen av Kongssenteret vest. Kongssenteret midt: 1. og 8. Utføres i forbindelse med utbyggen innenfor området. 2., 5. og 7. Utføres samtidig med Kongssenteret vest, forretningsdelen. 3., 4. og 6. Utføres samtidig med Kongssenteret vest, forretningsdelen. Kongssenteret vest: 1. Utbygges og ferdigstilles før boligene tas i bruk. 2. Ferdig opparbeidet når den inntil liggende forretningsdelen tas i bruk. 3. A) Sammen med bygging av leiligheter. B) Ferdigstilles når garasjeanlegget tas i bruk. 4. Gangsystemet mellom O.R.Gjems veg og Strandpromenaden skal være etablert i tråd med bestemmelsene i pkt. 3. Kan stenges i perioder ved trinnvis utbygging. 5. og 6. Høydetilpassning Strandpromenaden og Eidemsgate utføres sammen med forretningsdelen. Generelt: Når et byggeprosjekt tas i bruk i perioden 1.oktober 15.mai kan opparbeidelse av tilhørende utomhusanlegg ferdigstilles i løpet av påfølgende juni måned. 11. Sikkerhet Som sikkerhet for gjennomføring av igangsatte anlegg med fastsatt kvalitet, forplikter Sektor Eiendom utvikling AS seg til ovenfor KK å utstede konserngaranti som skal være uten utløpsdato. Garantien skal godkjennes av KK og være utstedt før arbeidet med anleggene igangsettes. Hvis området bygges ut i etapper kan det utstedes selvskyldnergaranti for den enkelte etappe. Garantien skal utgjøre 10 % av kostnadene for det anlegget garantien gjelder. 12. Byggherre/avgifter I forkant av utbygging av de enkelte elementene skal partene avtale nærmere hvem som skal stå som byggherre. Dette for å få til gunstigste avgiftsberegning for gjennomføringen. Der ikke annet framgår særskilt, er alle beløp i denne avtale oppgitt inkl. mva. Eventuell refundert avgift fra staten kommer i tillegg til utbyggers nettoandel. 12.05.09 4
13. Grunnerverv Utbygger overtar KK s eiendom for den del av Eidemsgate som blir felles atkomst vederlagsfritt. Utbygger er ansvarlig for, og påkoster, nødvendig grunnerverv fra berørte grunneiere gjennom frivillig overdragelse. Dersom det ikke oppnås enighet, til tross for rimelig og realistisk tilbud fra utbyggernes side, vi kommunen om nødvendig for å gjennomføre tiltaket, fatte vedtak om ekspropriasjon og forhåndstiltredelse forutsatt at vilkår er til stede. Utbyggerne plikter å dekke alle omkostninger ved grunnervervet, herunder alle kommunens utgifter som følge av vedtakene. Før vedtak fattes skal utbygger stille nødvendig sikkerhet for grunnerverv og tilhørende krav, samt kommunens kostnader ved vedtaket. Sikkerhetsstillelsen reduserer ikke utbyggers ansvar dersom de faktiske kostnader overstiges. 14. Opprettelse av velforeninger/sameier Utbygger forplikter seg til å stifte sameier eller borettslag innenfor de enkelte delfelt, samt sørge for at disse er forpliktet til å være medlemmer i en felles velforening/sameie for hele utbyggingsområdet. Det skal også om nødvendig stiftes en felles velforening innen ett delfelt dersom et delfelt får flere sameier/borettslag. All teknisk infrastruktur, samt fellesområder som ikke overtas av kommunen, skal eies, forvaltes og driftes av sameier/borettslag eller felles velforening/sameie. Utbygger sørger for å kreve inn nødvendig startkapital fra boligkjøperen til hver velforening/sameie de skal være medlem av. Beløpenes størrelse tilpasses omfanget av de oppgavene som tilligger sameiet. Utbygger skal søke om deling av fellesområdene, rekvirere delingsforretning og overskjøte arealene til sameiene/borettslagene. Kostnadene dekkes av Utbygger. Utbygger skal også sørge for at det tinglyses nødvendige erklæringer på de enkelte sameier/borettslag som sikrer kommunen eller andre anleggseiere retten til nødvendig adkomst og rett til å utføre fremtidig vedlikehold av ledningsanlegg, kabelanlegg (tele, antenne, signalanlegg m.m.), eller andre anlegg som ikke er sameiene/borettslagene sitt ansvar. 15. Forutsetninger for avtalen Utbygger kan innenfor utbyggingsområdet (jf pkt 3) ikke pålegges andre plikter enn det som følger av denne avtale. Det nærmere innholdet og omfanget av rekkefølgekravene for de aktuelle reguleringsplaner (0801, 0802 og 0901), anses uttømmende regulert i avtalen. Avtalen bygger på forslagene til reguleringsplan 0801, 0802 og 9901, som utformet for offentlig ettersyn pr 26. mai 2009. I tillegg er avtalen inngått i tillit til omkringliggende reguleringsplaner og kommunens overordnede planverk. Dersom nevnte plangrunnlag ikke blir godkjent, faller denne avtale bort uten ytterligere forpliktelser mellom partene. Eventuelle endringer i plangrunnlaget, som en av partene vurderer å ha vesentlige konsekvenser for utbyggingen og bruken av utbyggingsområdet, gir vedkommende part rett til å reforhandle denne avtalen. 16. Tvistebestemmelser Tvister skal gå for de ordinære domstoler med mindre annet avtales i tilknytning til en evt. konkret tvist. 12.05.09 5
17. Tinglysning Utbygger skal sørge for og bekoste tinglysning av avtalen så snart den er underskrevet og godkjent. 18. Ikrafttredelse Avtalen skal være underskrevet av alle parter før den kan sluttbehandles. Sluttbehandlingen kan først skje når det foreligger vedtatte reguleringsplaner. Avtalen trer i kraft når den er sluttbehandlet i kommunen. 19. Forbehold om kommunal godkjenning For kommunens del tas forbehold om politisk godkjenning. Dato, Dato. Utbygger Kongsvinger kommune Dato, GIVAS, styreleder GIVAS, daglig leder Vedlegg: Illustrasjonsplan for grønnstruktur med inntegnet områdeavgrensning og nummerering av tiltak 12.05.09 6