GRØNNE LEIEAVTALER: Nybygg økonomiske incentiver og kontraktsregulering som stimulerer miljøvennlig bygging og drift Reforhandling av løpende leieavtaler for å styrke miljøfokus Erling Timm, partner og advokat Advokatfirmaet Haavind AS Sverre Landmark, markedsdirektør Aspelin Ramm Eiendom AS
Innledning Kort om Haavind Kort om Aspelin Ramm Eiendom: Verdigrunnlag Relevante prosjekter Vulkan inkl Bellona NMD 2 Advokatfirmaet Haavind AS
Om Aspelin Ramm Aspelin Ramm er en solid og ansvarlig eiendomsutvikler som vektlegger at bygg skal utgjøre verdifulle elementer i landskap og bybilde. Vår solide erfaring med komplekse prosjekter har blant annet gitt oss muligheten til å delta i utforming av Tjuvholmen i Oslo og Union Brygge i Drammen.
I vårt arbeid viser vi respekt for hverandre, for beboere/brukere, for naboer, omgivelsene og for samfunn og miljø for øvrig. Vi legger vekt på god arkitektur, bestandige og gode materialer og på løsninger som tilfredsstiller fremtidens krav. Våre bygninger og deres omgivelser skal være tilgjengelige for alle. Vi skal skape begeistring og stimulere til gode opplevelser, og vi skal motarbeide visuell forsøpling og annen negativ utnyttelse av fast eiendom.
ALNA Senter ADRESSE Strømsveien 245 BELIGGENHET Alnabru, Oslo EIERANDEL 100% EIENDOMSTYPE Handel AREAL BYGG 77000 kvm AREAL TOMT 70 da BESKRIVELSE Oslos store Power Center, et bransjesenter med store butikker innen hus, hjem og fritid. Utvikles stadig. Cityprisen i 2003.
Nye NMD -bygget ADRESSE Alf Bjerckes vei 28 BELIGGENHET Alna, Oslo EIERANDEL 50 % EIENDOMSTYPE Næring AREAL BYGG AREAL TOMT 44000 kvm 8,5 da BESKRIVELSE På Alna Nord har vi under oppføring Oslos flotteste kombinasjonsbygg, som ferdigstilles våren 2011 for Norsk Medisinaldepot. Tomt med plass for ytterligere ett bygg på ca 30.000 kvm. Eies sammen med ROM Eiendom AS. Solgt høsten 2010 for levering 2011.
Vulkan ADRESSE Maridalsveien 17 BELIGGENHET Grünerløkka EIERANDEL 100% EIENDOMSTYPE Bolig, hotell kultur og næring AREAL BYGG 55000kvm AREAL TOMT 16 da BESKRIVELSE Annerledes tanker krever annerledes rom :En smeltedigel og møteplass for kultur og næringsliv. Nasjonal Scene for Dans og Einar Granums Kunstfagskole er allerede på plass. Fabrikken i august 2010, i tillegg etableres Norges første mathall og matkultursenter her og vi har bygget et energiklasse A bygg for Bellona. Westerdals School of Communication vil være på plass til skolestart 2011. Hoteller til Scandic og ITAS/NAV høsten 2011.
Rosenholm Campus ADRESSE Rosenholmveien 25 BELIGGENHET Oppegård EIERANDEL 100% EIENDOMSTYPE Næring/kontor AREAL BYGG AREAL TOMT 43000 kvm 141 da BESKRIVELSE Representativt kontorkompleks med høy kvalitet.vi har store ambisjoner for bygget og området rundt - Rosenholm Campus skal være et førsteklasses kontorkompleks, basert på flott arkitektur, god design og kvalitetsmaterialer. Tomten har et betydelig utviklingspotensial.
Innledning forts. Overordnet om temaet herunder; hva er en grønn leieavtale Målet: Redusere utslipp Styre aktørenes adferd i retning av en mer miljøvennlig ressursbruk Bygging av næringseiendom Kvalitetsheving på eksisterende eiendommer Drift og bruk Arbeid i markedet Norsk Eiendom m.fl Konkret om arbeidet med ARE 9 Advokatfirmaet Haavind AS
Hvorfor grønne leieavtaler: Miljøhensyn og samfunnsansvar: Tilstrebe reduksjon av forbruk, utslipp og miljøpåvirkning Betydelig potensial for energibesparelser i norske næringseiendommer Nybygg representerer en liten andel av norsk næringseiendom vs eksisterende bygg. Nybygg er gjenstand for offentlige krav Eksisterende bygg er ikke gjenstand for offentlige krav krav om forbedring må komme fra markedet De største besparelsene må tas i eksisterende bygg 10 Advokatfirmaet Haavind AS
Hvorfor grønne leieavtaler forts.: Markedets krav Markedet etterspør grønne bygg trend Tilpasning og utvikling nødvendig for å være attraktiv, og opprettholde leienivåer/verdier Posisjonering: For utleier For leietaker 11 Advokatfirmaet Haavind AS
Hvorfor grønne leieavtaler forts.: Økonomi: Vi kan forvente strengere energikrav til eksisterende bygg Energi vil bli dyrere energieffektive bygg er fremtiden - flere grunner: Varige verdier Bedre omsettelighet Høyere verdi Lavere driftskost gir høyere leie 12 Advokatfirmaet Haavind AS
Utfordringen - Jus Det norske kontraktsregimet stimulerer ikke til gjennomføring av grønne tiltak Gårdeier må bekoste utskiftninger og standardheving Leietaker dekker energiforbruk i eiendommen Leietaker får gevinsten ved evn. besparelse. Intet incitament for utleier til å foreta miljøtiltak Husleieloven gir leietaker total rådighet i leietiden Utleiers tilgang til leieobjektet i leietiden er begrenset 13 Advokatfirmaet Haavind AS
Utfordringen Jus forts. Kontraktene i utstrakt grad på linje med loven: Begrenset rett til endringer av leieobjektet Ulemper ved gjennomføring må kompenseres Begrenset rett til endringer medfører behov for endringsavtaler Særlig store problemer i flerbrukerbygg Kurant å forhandle med en stor leietaker vanskeligere med en sammensatt masse. Endringer krever enighet Enten i form av enighet om enkelttiltak, eller Endringsavtaler 14 Advokatfirmaet Haavind AS
Utfordringen - Marked Mange vil ha grønne bygg ikke alle vil betale for det En av utfordringene knytter seg til søkemeglernes standardskjemaer, objektene sammenlignes med fokus på: Leiepris pr kvm. Fellesarealpåslag Felleskostnad pr kvm Energi i leieobjektet kommer i tillegg - og blir hva det blir 15 Advokatfirmaet Haavind AS
Utfordringen Marked forts. Noen tiltak er lønnsomme de kan regnes hjem Uproblematiske alle vil spare penger! Noen tiltak kan ikke forsvares økonomisk de hjelper kun miljøet Hvor interessert i miljøet er du egentlig? Vil du betale for det? 16 Advokatfirmaet Haavind AS
Særlig om Nybygg hvordan gjøre et bygg grønt : Utleier står fritt til å tilby det produktet han ønsker i markedet Partene kan sammen bli enige om en grønn kravspesifikasjon Minimumskrav som utleier skal møte Utfordring: Leieobjektet ikke ferdig prosjektert ved kontraktsinngåelse potensialet for bygget er ukjent 17 Advokatfirmaet Haavind AS
Særlig om Nybygg hvordan gjøre et nytt bygg grønnere? Hva kan gjøres hvordan finne forbedringspotensialet? Utleier videreutvikler produktet etter kontraktsinngåelse Hvordan overbevise leietakeren om endringer etter at kontrakten er inngått? Hvordan finansiere tiltakene? Investeringsleie vs. eierkost Garantere driftskost/felleskost? 18 Advokatfirmaet Haavind AS
Hvordan har ARE arbeidet? Hvordan adresseres temaet overfor leietaker? Tiltak Økonomi/finansiering Hvilke tiltak har man gjennomført? Hvordan er finansiering løst? 19 Advokatfirmaet Haavind AS
Særlig om nye leieavtaler oppgradering av eksisterende bygg: Partene kan sammen bli enige om en grønn kravspesifikasjon Omforent handlingsplan for løpende oppgradering av eiendommen Kan underlegges vilkår: Offentlig støtte, Tilslutning fra tilstrekkelig antall leietakere Kostnader til tiltaket belastes leietaker over leien etter avtalt mekanisme På basis av faktisk kost LCC-modell/levetidsbetraktninger 20 Advokatfirmaet Haavind AS
Særlig om nye leieavtaler oppgradering av eksisterende bygg forts.: Utleier har en plikt til løpende å utrede forbedringspotensialet: Mulighetene presenteres for leietaker(ne), for eventuell godkjenning Ved godkjenning finansieres tiltaket over leien etter en fastsatt modell: LCC levetidsbetraktninger Fastsatt kapitaliseringsrente Utleier sikres uansett rett til å gjennomføre tiltaket for egen regning Besparelsene tilfaller leietaker 21 Advokatfirmaet Haavind AS
Reforhandling av løpende leieavtaler for å styrke miljøfokus Situasjonen: Et flerbrukerbygg sammensatt leietakermasse Stort potensial for miljørelaterte forbedringer Ønske om å styrke/løfte miljøprofilen Tradisjonelle leieavtaler Unntak all energi leveres av utleier, og fordeles etter areal Utleier underlagt alle normale restriksjoner: Ikke noe økonomisk incentiv Ikke (nødvendigvis) tilstrekkelig tilkomst for gjennomføring Nødvendig med en endringsavtale 22 Advokatfirmaet Haavind AS
Hva slags tiltak/handlinger kan gjennomføres?: Partenes adferd og bruk av eiendommen/leieobjektet Kildesortering Reduksjon av forbruk (vann, energi etc) Bygningsmessige tiltak Utskifting av lyskilde, bruk av lysstyring Behovsstyring ventilasjon, varmegjenvinning, varmepumpe Utskifting vinduer Tette bygget, sprekker, glassflater mv., Generelt - Prioritering av miljøvennlige løsninger, materialer etc. Svanen 23 Advokatfirmaet Haavind AS
Hva slags tiltak/handlinger kan gjennomføres?: Toveis ikke bare leietaker som skal forpliktes/pålegges plikter. Også utleier må akseptere plikter/risiko 24 Advokatfirmaet Haavind AS
Hvordan kan Utleier få leietakers medvirkning? Alt. 1 Konkrete forhandlinger knyttet til konkrete tiltak Partene inngår en særlig avtale tilknyttet hvert enkelt tiltak Alt. 2 Det inngås generelle avtaler basert på konkret godkjenning av hvert enkelt tiltak: Utleier utreder løpende muligheter, og innhenter leietakernes eventuelle samtykke til gjennomføring Alt. 3 Utleier gis rett ( fullmakt ) til å gjennomføre tiltak for leietakers kostnad innenfor visse rammer: 25 Advokatfirmaet Haavind AS
Utleiers rett til å utføre miljøtiltak Kan utleier gis rett til å gjennomføre tiltak for leietakers regning? I hvilken utstrekning tør leietaker forplikte seg til en grønn utvikling av leieobjektet? Hvilke rammer skal settes for utleiers rett? I hvilken utstrekning skal utleier være forpliktet til å arbeide med relevante tiltak? 26 Advokatfirmaet Haavind AS
Utleiers rett til å utføre miljøtiltak forts. Avtalerettslig fullt mulig kommersielt vanskelig: Hvis tiltaket medfører netto besparelser for leietaker win-win Hvis leietaker får merkost vrient 27 Advokatfirmaet Haavind AS
Utleiers rett til å utføre miljøtiltak forts. Vilkår for å belaste leietaker: Tiltaket og kostnaden må gi en miljøgevinst være et miljøtiltak Tiltaket må medføre en besparelse for leietakeren/være kostnadsnøytralt Beregning av leietillegg/finansiering: Kun merkost knyttet til miljøtiltaket som kan kreves finansiert av leietaker. Ordinære eierkostnader skal ikke belastes leietakerne. Leietillegg/felleskosttillegg en funksjon av: Tiltakets faktiske kostnad Fradrag for evn. offentlig støtte Administrasjonspåslag? Nedbetalingstid Kapitaliseringsrente 28 Advokatfirmaet Haavind AS
Utleiers rett til å utføre miljøtiltak forts. Uansett: Sikre rett for utleier til gjennomføring mot dekning av eventuell merkost nøytralitet Herunder også sikring av tilkomst rett til gjennomføring av arbeider 29 Advokatfirmaet Haavind AS
Hvordan få dette til? Tillit mellom partene Transparens Forutsigbart og kontrollerbart avtaleverk Åpen-bok-investering Anerkjente metoder og prosedyrer objektive størrelser Nedbetalingstid LCC analyse (Life Cycle Cost) Byggforsk levetidsbetrakt. el. tilsvarende) Økonomisk nøytralt Likt eller bedre for leietaker Beregning av kostnadsbesparelses 30 Advokatfirmaet Haavind AS
Erling M. Timm Partner, advokat T: +47 22 43 30 00 M: +47 92 04 24 71 E: e.timm@haavind.no Sverre Landmark Markedsdirektør Aspelin Ramm Eiendom AS M: +47 91 83 12 30 E: sverre.landmark@aspelinramm.no 31 Advokatfirmaet Haavind AS