Gjennomføringsmodeller for utbygging av infrastruktur særlig om mva-utfordringer Anne Sofie Bjørkholt Estate konferanse 8. oktober 2015
Områdeplan er nå hovedregelen i pbl. - Et tvunget økonomisk fellesskap oppstår - Refusjonsretten er oftest begrenset - Hvordan organiserer man et spleiselag? 2
Refusjonsreglene i Plan- og bygningsloven - hvilke tiltak dekker de? - Hovedvann- og avløpsledning - Offentlig vei frem til/langs den siden utbygger har adkomst 3
Når får man refusjon? - Når også andre grunneiendommer «blir byggeklare» pga. tiltaket - Ikke refusjonskrav mot eiendommer som er utbygd 4
Formelle krav - Tiltaket må ikke påbegynnes før kart og kostnadsanslag er godkjent av kommunen 5
Hvor mye får man refundert? - Skjønnsmessig - Begrenset til verdiøkning 6
Urbant jordskifte - Et alternativ - men krever enighet eller kvalifisert flertall - Kan ikke omfatte tiltak utenfor planområdet 7
Bjørvikamodellen Eget infrastrukturselskap med byggherreansvar Kommunen Overdra anlegg Bjørvika Infrastruktur AS Utbygger 1 Utbygger 2 8
Ensjømodellen - Utbyggerne bidrar iht. utbyggingsavtaler - Hvor langt kan modellen strekkes? Utbyggere Kommunen a) Bygge og overdra infrastruktur b) Yte kontantbidrag 9
Kommunal styring/ kommunalt infrastrukturselskap - Kommunen opptrer som selger og knytter vilkår til salget Sandnes Tomteselskap Statsbygg og Oslo kommune som selgere på Fornebu Tjuvholmen 10
Spleiselag ala Fornebubanen - Grunneierne betaler bidrag til Ruter og får merregulering tilbake fra Bærum kommune - Ikke testet i praksis 11
Organisering av områdeintern infrastruktur - Eie i realsameie mellom grunneiendommene - Eie i eget infrastrukturselskap - Veglovens regler for private veier 12
Relevante merverdiavgiftsregler en oversikt 1. Fradragsrett/kompensasjon a) Materielle regler b) Formelle vilkår fordeling av kostnader 2. Frivillig registrering og fradragsrett for inngående merverdiavgift 3. Justeringsreglene 4. Tilbakegående avgiftsoppgjør 5. Fradragsrett og justeringssrett ved opparbeidelse av infrastruktur a) Anleggsbidragsmodellen b) Justeringsmodellen 13
Fradragsrett/kompensasjon a) Materielle regler Til direkte, faktisk bruk i avgiftspliktig virksomhet Omfatter nødvendig infrastruktur b) Formelle vilkår Legitimert med bilag Alle er hver for seg parter i entrepriseavtalen og entreprenør fordeler Rundskriv 40-metoden Infrastrukturselskap står som felles bestiller som viderefakturerer med mva (som entreprenør). Merk at dette må skje med påslag. 14
Frivillig registrering og fradragsrett for inngående merverdiavgift - Utleie til mva-pliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet - Ikke bolig - Ikke staten - Ikke helse - Ikke finans Merk: Kommunalt eller privat infrastrukturselskap som skal eie infrastrukturen vil verken ha kompensasjonsrett eller fradragsrett. Derfor lite heldig organisering. 15
Justeringsreglene - 10 års «bindingstid» - Justering opp eller ned i forhold til situasjonen ved ferdigstillelse 16
Tilbakegående avgiftsoppgjør Brukstillatelse Byggeperiode Utleie 17
Fradragsrett og justeringsrett ved opparbeidelse av infrastruktur - Utbygger har fradragsrett for andel av nødvendig infrastruktur om utbyggingen ellers har fradrag - Hva er «nødvendig» ved rekkefølgekrav og trinnvis utbygging? Men: - Når det offentlige overtar er det i følge skattemyndighetene en justeringshendelse - Staten kan ikke overta justeringsplikt 18
Anleggsbidragsmetoden - Det offentlige som byggherre med bidrag fra den private = anleggsbidragsmodellen - (Privat part kan likevel koordinere arbeidet. Privat part kan også eie grunnen, mens kommunen eier byggetiltaket) - Krav om at det er tiltak som kan pålegges ved lov? 19
Justeringsmetoden - Den private som byggherre, men det offentlige overtar tiltaket sammen med justeringsrett (hvis privat ikke hadde fradragsrett) eller justeringsplikt (hvis privat hadde fradragsrett) = justeringsmetoden Utfordring: Det offentlige ønsker ikke alltid å overta områdeintern infrastruktur, men krever i stedet tinglyst bruksrett for allmennheten 20
Regelverket for offentlige anskaffelser - Ved bruk av anleggsbidragsmodellen - Ved bruk av justeringsmodellen - Ved privates forskuttering av offentlig infrastruktur 21
Takk for oppmerksomheten! Anne Sofie Bjørkholt Fast eiendom +47 22 01 67 81 +47 970 22 193 asb@bahr.no Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: +47 21 00 00 50 E:post@bahr.no www.bahr.no 22