Kontraktstilpasning ved oppføring og overdragelse av næringseiendom - skatt, mva, mv.

Transkript

1 Kontraktstilpasning ved oppføring og overdragelse av næringseiendom - skatt, mva, mv. 9. oktober 2014 Advokat Arne Martin Huseby Advokat Sverre Olaf Lie

2 Agenda: Aktuelle problemstillinger innen skatt og merverdiavgift ved oppføring/ overdragelse av næringseiendom

3 Fisjon - gjennomskjæring Hvor går grensene?

4 Fisjon - gjennomskjæring Hvor går grensene? Hol Holding AS Interessent/kjøper AS Eiendom AS

5 Fisjon - gjennomskjæring Hvor går grensene? Hol Holding AS Interessent/kjøper AS Eiendom AS Eiendom 2 AS

6 Fisjon - gjennomskjæring En rekke «BFU-er» med spørsmål om når fisjonen måtte gjennomføres for ikke å medføre gjennomskjæring. Grunnvilkår for gjennomskjæring: ikke forretningsmessig begrunnelse (utelukkende)skattemotivert illojal mot «systemet»

7 Fisjon - gjennomskjæring Høyesterett 12. mars 2014: Faktum: - C hadde besluttet å selge eiendommen, satt i gang salgsprosessen, bud på eiendommen innkommet og akseptert (dvs. i prinsippet inngått avtale om salg). - C fisjonerte deretter ut alle øvrige eiendeler i selskapet og solgte AS skattefritt iht. fritaksmetoden.

8 Fisjon - gjennomskjæring Høyesterett 12. mars 2014: HRs vurdering: - ikke i strid med fritaksmetoden - ikke utelukkende skattemessig formål - hovedformål dog å spare skatt Enstemmig legger likevel HR til grunn at disposisjonene ikke strider mot skattereglenes formål: - lovgiver har gjennom innføringen av fritaksmetoden gitt grønt lys for slike disposisjoner - lovgiver har ved to anledninger avstått fra å innføre en lovfestet gjennomskjæringsregel

9 Fisjon - gjennomskjæring Hvor står vi nå? SKD s uttalelse : Den ulovfestede gjennomskjæringsregelen kommer ikke til anvendelse når skattyter benytter skattefri fisjon for å komme i posisjon til å selge innmat/virksomhet ved salg av aksjer. Verserende saker om ulovfestet gjennomskjæring av fisjon med etterfølgende salg av aksjer skal avgjøres til skattyters gunst. I avgjorte saker hvor vedtaket er fattet i strid med HR dom, kan skattyter anmode om endring av ligningen. Treårsfristen i ligningslovens 9-6 nr. 2 setter grenser for endringsadgangen av ligningen. En absolutt frist: krav om endring som fremsettes i 2014: kan foreta endring av ligning tilbake til og med inntektsåret SKD legger til grunn som utgangspunkt at skattekontoret benytter adgangen til å endre ligningen tre år bakover i tid fullt ut i disse tilfellene, når skattyter krever det, jf. ligningsloven 9-5 nr. 7.

10 Salg av eiendom / næringslokaler eller fisjon og salg av aksjer? Forskjell mht. fradrag mva?

11 Salg eiendom eller fisjon/salg AS? MVA Kombinert forretnings- og boligbygg under oppføring Byggherre: Eiendom AS (som ikke driver avgiftspliktig virksomhet). Forretningsdelen skal overtas av Detalj Drift AS Vil det medføre noen avgiftsmessig forskjell for kjøper om det er seksjonert forretningsdel som overtas eller om overtakelsen skjer ved en fisjon av Eiendom AS med påfølgende overdragelse av aksjer?

12 Salg eiendom eller fisjon/salg AS? MVA Fire alternativer for overdragelse: 1. Overdragelse av forretningsseksjon 2. Fisjon av eiendomsselskapet før fullføring eiendom. Forretningsseksjon i nytt AS som ferdigstiller seksjonen. 3. Forretningsseksjonen fisjoneres ut i nytt selskap etter byggets ferdigstillelse 4. Boligseksjonen fisjoneres ut. Gjenværende del av opprinnelig selskap (inneholdende forretningsseksjonen) selges.

13 Salg eiendom eller fisjon/salg AS? MVA Alternativ 1 (Overdragelse av forretningsseksjon) Fasteiendom oppført for salg. Unntatt fra avgiftsplikt. Dvs. ikke fradragsrett ved kjøpet. Fullt ut til bruk i avgiftspliktig virksomhet: Vil få fradrag for merverdiavgiften på oppføringskostnadene i form av årlig justeringsrett. Inngående mva: NOK 20 mill: 2 mill til fradrag hvert år i 10 år

14 Salg eiendom eller fisjon/salg AS? MVA Alternativ 2: Fisjon. Forretningsseksjon ut i nytt AS før fullføring Avgiftsmyndighetene: Ikke kontinuitet mht. MVA ved fisjon. Eiendom AS har ikke grunnlag for MVA-fradrag. Fradrag bare ved justering for MVA som er påløpt før fisjonen. Arbeid på forretningslokalene etter fisjonen: Fullt fradrag

15 Salg eiendom eller fisjon/salg AS? MVA Alternativ 3: Forretningsseksjonen fisjoneres ut etter byggets fullføring Avgiftsmyndighetene: Ikke kontinuitet mht. MVA ved fisjon. Eiendom AS har ikke grunnlag for MVA-fradrag. Fradrag bare ved justering for all MVA som er påløpt ved oppføringen av forretningsseksjonen. Dvs. fradragsføring over en 10-års periode.

16 Salg eiendom eller fisjon/salg AS? MVA Alternativ 4: Boligseksjonen fisjoneres ut. Selger gjenværende del av selskapet (som består av forretningsseksjonen) Vil kunne oppnå fullt fradrag for MVA med en gang etter gjennomført fisjon: Forutsetning: Skal fullt ut brukes i avgiftspliktig virksomhet. Har søkt om frivillig (forhånds)registrering. Har rett til tilbakegående avgiftsoppgjør for pådratt avgift. Har rett til fullt fradrag ved fullføring.

17 FRIVILLIG REGISTRERING

18 Frivillig registrering Salg og utleie av faste eiendom er generelt unntatt fra avgiftsplikt. Adgang til frivillig registering for utleiere på nærmere vilkår. MAL 2-3 (1) avgiftspliktige leietakere Fylkeskommune / kommune Fylkeskommunale / kommunale enheter Hva med staten (utredes) Ikke private aktører som mottar kompensasjon

19 Frivillig registrering Nye regler fra 1. juli 2014: 1) Virksomheter som allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret (for annen virksomhet), må ikke lenger søke særskilt om frivillig registrering dersom de har «tilkjennegitt» at de ønsker frivillig registrering - enten gjennom husleiefakturering med avgift - og/eller leiekontrakt der det fremgår at mva skal beregnes på husleie,

20 Frivillig registrering Nye regler fra 1. juli 2014: 2) Fristen for å søke frivillig registrering for virksomhet som ikke allerede er registrert, er forlenget med 6 måneder, slik at frivillig registrering i praksis gis tilbakevirkende kraft. Tilsvarende gis virksomheter som allerede er registrert, men som ikke har «tilkjennegitt» et ønske om frivillig registrering, en tilsvarende 6 måneders frist

21 Frivillig registrering Nye regler fra 1. juli 2014: Endringene løser problemet med pliktig søknad om frivillig registrering i tillegg til ordinær registrering. Her har det vært et rekke saker av svært stor betydning for virksomheter som har glemt avkrysning, eller som har søkt for sent. Profesjonelle utleiere kan unngå «fremleiefellen» knyttet til leietakere som fremleier uten å ha søkt om særskilt registrering.

22 Avgiftstilpasning, kontrakten

23 Avgiftstilpasset prosjekt Kontrakten Man kjøper utbyggingsrett og bygger selv >øker verdien på annens eiendom Hva hvis grunneier går konkurs? Hva hvis grunneier svindler/selger til en annen? Hvordan sikre seg?

24 Hvordan sikre investeringen? Tinglyse utbyggingsretten/kjøpsavtalen Tinglyse urådighet, om mulig Pant i eiendommen sikre hele investeringen Evt. tinglyse byggelån i eiendommen Dessuten: Sjekk avtalemotparts rett til eiendommen Ofte er tante Olga på 90 hjemmelshaver

25 Flere slags grensesnitt Enkelt om «kjøper» skal bygge alt Standard: næringsdrivende bygger egen næringsseksjon, eier bygger boliger «på taket» Grensesnitt: Bæreevne/fundament Splitt kostnader bolig/næring? Rett til rørføringer og ledninger Hensyn til hverandre: støy/støv/rystelser/fare Samme entreprenør?

26 Tempo og utbyggingstakt Hensynene: Vanskelig å bygge boliger «på taket» av næringsseksjon som ikke er oppført Uheldig for førstemann om sluttføring aldri skjer; byggeplass til «evig tid»? Exit-klausuler begge veier Rett til å kjøpe hverandre ut

27 Tempo og utbyggingstakt forts. Den som bygger først: Lurt å sikre seg rett til å kjøpe eiendommen dersom eier/selger ikke startet/ferdigstilt innen angitt frist Fastsette kriterier for kjøpesum Eier/«selger»: Kreve rett til å overta halvferdig prosjekt?

28 Justeringsregler

29 Justeringsregler mv. Inngående mva på aktiverbare kostnader har en «opptjeningstid» på minimum 10 år. Utleier må justere fradragsført inngående mva i tråd med bruken av eiendommen krever altså løpende oppfølgning og kontroll Kun justering der påkostningene («byggetiltak») utgjør minst NOK eks mva Gjelder ikke vedlikehold Utleier kan kreve tilbakegående avgiftsoppgjør fra tidspunktet hvor leieavtalen signeres (ikke lenger noe krav om at leieavtalen blir «effektiv» innen 6 mnd etter at bygget ferdigstilles. Frem til des 2012: 6 mnd på å leie ut hele bygget fra første brukstillatelse I dag: mulig med trinnvise brukstillatelser med korresponderende 6 mnd frister

30 Justeringsregler

31 Justeringsreglene

32 Justeringsregler mv.

33 Justeringsregler «Byggetiltak» - justeringsgrensen på knyttes til byggetiltak, ikke bygg - samme bygg kan altså ha flere adskilte byggetiltak i løpet av året - eks) - oppgradering av kjeller nytt tak: Dette er to byggetiltak og rammes derfor ikke av justeringsreglene/bindingstiden.

34 Justeringsregler «Byggetiltak» - Nybygg anses som hovedregel som et samlet byggetiltak - Prosjekt som fremstår som en naturlig enhet - Lag egen prosjektbeskrivelse med budsjett og regnskap - jfr oppdeling ovenfor

35 Justeringsregler «Byggetiltak» - må dokumenteres - Anbudsdokumenter - Entrepriseavtalen - A-konto fakturaer - Budsjett - Prosjektbeskrivelse - Regnskap

36 Justeringsregler «Byggetiltak» Justeringsperioden begynner ved ferdigstillelse: - brukstillatelse - ferdigattest - eller tatt i bruk når det ikke er krav om brukstillatelse - ved mindre byggetiltak i bygg: dato for sluttfaktura

37 Justeringsregler Justering ved endret bruk (salg, fusjon/fisjon. Endring av leietakers mva status, ekspropriasjon etc. Kan unnlates ved justeringsavtaler mv Riving er ikke en justeringshendelse husk å dokumentere (ta gjerne bilder)

38 Justeringsregler Endring i leietakersammensetning sjekkliste: Før utleier signerer med ny leietaker må dette sjekkes: Hvordan påvirkes fordelingsnøkkel på bygget for løpende fremtidige kostnader Hvordan påvirkes mva justering for direkte allokerbare kostander i 10 år framover Hvordan påvirkes mva justering for andel fellespåkostninger

39 Kommunal/fylkeskommunal infrastruktur - Anleggsbidragsmodell - Justeringsrett

40 Mva kostnader infrastruktur Veier, parker, vann- og avløpsanlegg Mva-kostnadene må videre belastes kjøpere, også de som ikke har fradragsrett som kjøpere av boligarealer / ikke avgiftspliktige leietakere

41 Mva kostnader infrastruktur Anleggsbidragsmodell: Kommunen påtar seg ansvar og risiko for utbygging av infrastrukturen (avtalepart med entreprenøren) Entreprenør fakturerer kommunen med mva Kommunen får fradrag/kompensasjon for mva Utvikler stiller sikkerhet for dekning av anleggsbidrag Utvikler betaler anleggsbidrag til kommunen uten mva

42 Mva kostnader infrastruktur Overføring av justeringsrett: Dersom kommunen ikke vil opptre som byggherre for infrastrukturen vil mva-kostnaden ligge hos utbygger. Infrastruktur overføres til kommunen. Kommunen har anledning til å kreve mva-refusjon for utbyggers mva-påkostninger med pro rata andel på 10% per år i 10 år (skriftlig underskrevet oppstilling fra overdrageren) Utbygger bør sikre sin andel av mva-refusjonen via forhandling og klausulering i evt. utbyggingsavtale.

43 Justeringsrett for soft cost Overføring av prosjektkostnader Agder lagmannsrett : Gjaldt overføring av prosjektkostnader ifm. nytt kulturhus fra Halse Eiendom til Mandal kommune: Retten: Prosjektkostnader uten fysiske arbeider er ikke kapitalvare og kan ikke gi justeringsrett hos overtager (kommunen) Prosjektkostnader skal imidlertid medregnes i kapitalvaren så lenge de fysiske arbeider er på Konklusjon: Aldri overfør kun soft cost til nytt org.nr.

44

45 Takk for oss! Arne Martin Huseby Mob Sverre Olaf Lie Mob

46 Erfaring Kompetanse Løsning