Skatte- og avgiftsmessig optimalisering i rehabiliteringsprosjekter. Agnete Haugerud Morten Christophersen

Transkript

1 Skatte- og avgiftsmessig optimalisering i rehabiliteringsprosjekter Agnete Haugerud Morten Christophersen

2 Agenda Skattemessig optimalisering Avgiftsmessig optimalisering Samlet skatte- og avgiftsdokumentasjon Side 2

3 Vedlikehold og påkostning Vedlikehold er direkte fradragsberettiget Kostnader for å bringe formuesobjektet tilbake i den stand det tidligere har hatt Som nytt eller etter senere endringer/standardhevinger Relativ standard legges til grunn Påkostning må aktiveres, og utsatt fradragsrett oppnås gjennom avskrivninger Kostnader til å sette formuesobjektet i en bedre stand eller en annen stand (endringsarbeider) enn det tidligere har hatt Side 3

4 Relativ standard Hva ligger i at et bygg kan vedlikeholdes innenfor samme relative standard som det tidligere har hatt? Side 4

5 Tenkt vedlikehold Også omtalt som merutgiftsynspunktet Når det skjer en standardheving eller endring, kan det likevel gis fradrag for tenkt vedlikehold Begrenset oppad til det som det ville ha kostet å vedlikeholde den respektive delen av bygget som den var Tenkt bort standardheving eller endring Begrenset oppad til faktisk påløpte kostnader Ikke mulig med tenkt vedlikehold på: Revet bygg Revet teknisk anlegg hvert enkelt tekniske anlegg skal vurderes for seg selv i forhold til rivning

6 Eksempel Rehabilitering til MNOK 500 Kostnader tekniske anlegg MNOK 250 Kostnader bygg MNOK 250 Side 6

7 Eksempel Forsiktig skattemessig behandling Ofte tilfellet når det ikke er foretatt noen konkret vurdering Man legger seg på en forsiktig linje for å unngå at skattemyndighetene endrer den skattemessig behandlingen av prosjektkostnadene Når regnskapsfører eller revisor har lagt den regnskapsmessige behandlingen til grunn også skattemessig Vedlikehold 20 % av totale kostnader = MNOK 100 Saldo for tekniske installasjoner 40 % = MNOK 200 Saldo for forretningsbygg 40 % = MNOK 200 Nåverdiberegnet: MNOK 290 / MNOK 78 skatteeffekt Forutsatt 5 % diskonteringsrente Selskapsskatt på 27 % (2014) 10 % saldoavskrivninger for tekniske installasjoner 2 % saldoavskrivninger for forretningsbygg Side 7

8 Eksempel Normal skattemessig behandling Foretatt konkrete vurderinger, men ikke kjennskap til alle mulighetene som ligger i skatteregelverket som for eksempel: Tenkt vedlikehold Muligheten for vedlikehold opp til samme relative standard Bygningsmessige hjelpearbeider for tekniske anlegg på saldo for teknisk Vedlikehold 40 % av totale kostnader = MNOK 200 Saldo for tekniske installasjoner 30 % = MNOK 150 Saldo for forretningsbygg 30 % = MNOK 150 Nåverdiberegnet: MNOK 343 / MNOK 93 skatteeffekt Forutsatt 5 % diskonteringsrente Selskapsskatt på 27 % (2014) 10 % saldoavskrivninger for tekniske installasjoner 2 % saldoavskrivninger for forretningsbygg Side 8

9 Eksempel Optimal skattemessig behandling Foretatt konkrete vurderinger, og utnyttet alle mulighetene som ligger i skatteregelverket som for eksempel: Tenkt vedlikehold Muligheten for vedlikehold opp til samme relative standard Bygningsmessige hjelpearbeider for tekniske anlegg på saldo for teknisk Vedlikehold 60 % av totale kostnader = MNOK 300 Saldo for tekniske installasjoner 30 % = MNOK 150 Saldo for forretningsbygg 10 % = MNOK 50 Nåverdiberegnet: MNOK 414 / MNOK 112 skatteeffekt Forutsatt 5 % diskonteringsrente Selskapsskatt på 27 % (2014) 10 % saldoavskrivninger for tekniske installasjoner 2 % saldoavskrivninger for forretningsbygg Side 9

10 MVA Noen utgangspunkter MVA-fradrag gjennom frivillig MVA-registrering ved utleie til (helt eller delvis) MVA-pliktige og kompensasjonsberettigede kommuner/fylker Fradrag oppnås først fra og med den avgiftstermin leiekontrakt signeres Tilbakegående avgiftsoppgjør 10 års justeringsperiode Gjelder påkostninger, men ikke vedlikehold «Avgiftsmessig vedlikehold» ved utskiftning av tekniske installasjoner Kritiske frister for fradrag/tilbakegående avgiftsoppgjør 6-måneders frist fra fullføring til signert kontrakt for påkostninger 3-års foreldelsesfrist for vedlikehold, adm.kostnader mv. Strenge dokumentasjonskrav Side 10

11 MVA Viktige tilpasninger i ombyggings- og rehabiliteringsprosjekter «Første bruk» får større betydning jo større vedlikeholdsandelen er Fullt og endelig MVA-fradrag for vedlikehold hvis første bruker er avgiftspliktig Aldri MVA-fradrag for vedlikehold hvis første bruker er unntatt OBS: Unngå midlertidig utlån! Viktig å kreve fradrag innen utløpet av 3-årsfristen Ellers går fradrag tapt med endelig virkning, også for arealer der leietaker er fullt ut avgiftspliktig Kan være mer lønnsomt å takke ja til en «kortsiktig» avgiftspliktig leietaker enn å vente på en «bedre» leietaker Tilpasningsmuligheter for «kombinerte» leietakere Finansinstitusjoner, foreninger, treningssentre mv. Fellesareal fradrag etter «faktisk bruk» ved ledighet Side 11

12 Noen talleksempler Forutsetninger Byggekostnader er MNOK MNOK 125 i MVA Avgiftsmessig vedlikeholdsandel 90 % (MNOK 112,5 i MVA) Husleie forutsatt MVA-unntatt leietaker: MNOK 50 per år Fullført/utleid fra Avgiftsmessig verdi av kortvarig leieforhold med avgiftspliktig leietaker etter oppstart Endelig fradrag for MNOK 112,5 Noe fradrag + mulighet for rentefritt lån for MNOK 12,5 Verdi av kortvarig leieforhold med avgiftspliktig leietaker som «redder» 10 % av MVA fra foreldelse: MNOK 11,25 Side 12

13 Talleksempel «kombinert leietaker» Finanshus med 5 % avgiftspliktig virksomhet Areal som - direkte eller indirekte - brukes «noe» i avgiftspliktig virksomhet kan omfattes av frivillig registrering Kan gi utleier 100 % fradrag selv om leietakers fradragsprosent er lav Faktiske tilpasninger kan være aktuelt Utgangspunkt uten frivillig registrering Byggekostnad er MNOK 625 / Husleie er MNOK 50 per år Tilpasning med frivillig registrering Frivillig registrering fra «Tap»: Nettohusleie på «bare» litt over MNOK 40 per år i 15 måneder «Gevinst»: Endelig fradrag for MNOK rentefritt lån på MNOK 10 Nåverdiberegnet effekt (5 % rente): Ca. MNOK 103,5 Oppsider for utleier og/eller leietaker ved regelendringer eller ledighet Hvordan bør leiekontrakt utformes i slike tilfeller? Side 13

14 Viktigheten av god dokumentasjon av byggekostnader Reglene stiller store krav til oppsplitting/spesifikasjon Tomt/bygg, påkostning/vedlikehold, bygg/tekniske installasjoner, ulike leietakere og fellesarealer God dokumentasjon for skatte- og avgiftsbehandling av byggeprosjekter er alltid viktig Myndighetskontroll Skattemyndighetene har bevisbyrden når dokumentasjon er på plass Skjønnsgrunnlag for dokumentasjon mangler/er mangelfull Transaksjoner og DD-prosesser Enklere prosesser, bedre priser og færre garantier Dokumentasjonen er særlig viktig hvis man er «offensiv» ift. skatt og avgift Med god dokumentasjon er man ofte bedre rustet enn med mer forsiktig, men dårlig dokumentert, skatte- og avgiftsbehandling Side 14

15 Hvordan dokumentere den skatte- og avgiftsmessige behandlingen? Merverdiavgifts- og skattemessig behandling av rehabiliteringsprosjekt Side 15

16 Hvordan dokumentere den skatte- og avgiftsmessige behandlingen? Side 16

17 Kontaktpersoner i EY Oslo Avgift Agnete Haugerud partner og advokat Telefon: Mobil: E-post: agnete.haugerud@no.ey.com Skatt Morten Christophersen senior manager og advokat Telefon: Mobil: E-post: morten.christophersen@no.ey.com Side 17

18 Takk for oppmerksomheten Spørsmål?