Frokostmøte 16. april Skatte- og avgiftsnyheter for eiendomsbransjen

Transkript

1 Frokostmøte 16. april 2015 Skatte- og avgiftsnyheter for eiendomsbransjen

2 Infrastrukturkostnader - Bjørvikadommen

3 Bjørvikadommen, 26. feb Bidrag til infrastrukturtiltak måtte aktiveres som tomtekostnad Ikke umiddelbar utgiftsføring for skatt. Ikke aktiveres på byggsaldo, dvs. ikke fradrag gjennom avskrivninger. Dommen gjelder ikke MVA, men reiser viktige spørsmål også på dette området! Hva gikk galt hva kunne vært gjort annerledes? 3

4 Sakens faktum Grunnarealene var i hovedsak eid av Oslo kommune + staten. Ble samlet i hhv. HAV Eiendom AS og Oslo S Utvikling AS (OSU). Linstow Eiendom AS eide 50% i OSU. Bjørvika Utvikling AS etablert av HAV og OSU som felles utbyggingsselskap. Datterselskapet Bjørvika Infrastruktur AS etablert for å forestå utbygging av teknisk infrastruktur: Skulle motta infrastrukturbidrag fra grunneierne etter hvert som de enkelte eiendommene ble bebygd. Ansvar for prosjektering, finansiering og bygging; ca. 2 mrd. Eiendomsretten til tiltakene overføres vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse. 4

5 Oslo kommune Staten Linstow HAV Eiendom OSU AS Avtalekompleks: Bjørvika Utvikling AS Bjørvika Infrastruktur AS HAV og OSU skal kreve infrastrukturbidrag for det enkelte byggetrinn, hvor betaling skal skje direkte til Bjørvika Infrastruktur AS HAV og OSU skal sørge for at fremtidige erververe av deres tomter skal overta dette ansvaret 5

6 Oslo kommune HAV Eiendom OSU AS Tomtepris 90 mill Bjørvika Utvikling AS Barcode 101 AS Entreprenør Bjørvika Infrastruktur AS Infrastrukturbidrag 21 mill Infrastruktur (veier, parker, broer, etc.) 6

7 Ligning og endringssak: Selvangivelse 2007: Infrastrukturbidraget allokert 80% på bygg 20% på tomt. Kr krevd i avskrivninger. Endringssak 2009: Hele infrastrukturbidraget allokert til tomt => ingen avskrivninger. Påstand ved klage: Infrastrukturbidraget 100% fradragsberettiget som kostnad; 6-1. Klagenemnda: Kostnaden ikke oppofret. Skal allokeres 100% til tomt. 7

8 Skattyters anførsler for HR: Pådratt til inntekts ervervelse. Bidraget har ingen tilknytning til tomten, det er ikke mottatt noen motytelse. Eventuell fordel/verdiøkning er av almen karakter og rettslig uten betydning for fradragsretten: I en by må man kunne forvente at gater etc. er betalt av kommunen. Eiendelene tilfalt kommunen, noen lå langt unna tomten. Tomten skulle være fri for heftelser. Tomtekost og bidraget to separate poster i byggekostnaden. Reglene om aktivering og avskrivning passer ikke. Selskapet eier ikke det som er finansiert, kan ikke selge dem, inngår ikke i driftsmidlene. Bidragene har i hvert fall nærmere tilknytning til bygget enn til tomten (dvs. subsidiært å anse som byggekostnad). 8

9 Høyesterett: Betalingsplikten utgjør en del av tomtekostnaden. Vilkåret om oppofrelse av kostnad er da ikke oppfylt, og det kan ikke gis direkte fradragsrett. Tomten overdras som ett element i en samlet overdragelse; herunder leiekontrakt. Det er de økonomiske realiteter i avtaleverket som må være avgjørende for den skattemessige behandling av infrastrukturbidraget, ikke hva partene enes om. Forarbeider til refusjonsbestemmelsen i bygningsloven uttaler at kostnaden inngår i tomteprisen. 9

10 Høyesterett om forholdet til BFU 23/10: (42) På bakgrunn av prosedyren nevner jeg særskilt at Skattedirektoratets bindende forhåndsuttalelse BFU ikke kan sees å bygge på en avvikende forståelse av vilkårene for utgiftsføring. Saken gjaldt et selskap som ønsket å yte et bidrag til bygging av en bro som ville gjøre den øyen som selskapet drev sin virksomhet fra, landfast. Kostnaden ble pådradd for å spare driftsutgifter, og hadde ingen sammenheng med skattyters erverv av fast eiendom eller andre driftsmidler. Den sentrale del av Skattedirektoratets begrunnelse ble utformet slik: 10

11 BFU 23/10: "Gjennomføringen av broprosjektet vil gi Selskapet den fordel som landfast forbindelse gir. Fordelen er imidlertid ikke forbeholdt Selskapet som yter av tilskuddet, men stiller Selskapet som bruker av broen i samme stilling som øvrige brukere. Selskapet får mao. ikke noe vederlag for tilskuddet, og vi legger til grunn, som anført av innsender, at tilskuddet er en kostnad som vil være pådratt." 11

12 HR om infrastrukturkostnadene: (50) I saken her er det derimot klart nok tale om en forpliktelse som går utover det å skulle utøve den virksomhet som erververen tar sikte på å utøve. Betaling av infrastrukturbidraget har ingen tilknytning til den forutsatte næringsvirksomhet, men utgjør snarere en forutsetning for å komme i posisjon til å kunne utøve denne. ( ). 12

13 Konsekvenser A. Infrastrukturkostnad som pådras i forbindelse med erverv av tomt/oppstart av utviklingsprosjekt (næring): Tomtekostnad = ingen avskrivning = «aldri» effektivt skattefradrag vs. B. Infrastrukturkostnad som pådras i forbindelse med videre utvikling av igangværende virksomhet: Driftskostnad = umiddelbart, 100% skattefradrag???? 13

14 Hva med infrastrukturtiltak i egenregi? Ved større utbygginger vil eiendomsutvikler ofte selv initiere og bekoste infrastruktur (veier, vann/avløp, fjernvarme, etc.). Kommunen ønsker ofte å eie og drifte «kommunal infrastruktur», når den første er på plass. Ikke uvanlig at kommunen tilbyr/pålegger grunneier å overdra infrastrukturen vederlagsfritt, mot at kommunen overtar drift og vedlikehold. Overdragelse av tiltakene mot vederlag null = realisasjon av tap, og dermed oppnådd fradragsrett? Potensielt avgjørende: Hvem påla/initierte tiltakene? 14

15 MVA-behandling av infrastrukturkostnader Ikke tema i Bjørvika-dommen, men prosjektet kan illustrere også de avgiftsmessige problemstillingene med offentlig infrastruktur: Bolig vs. Næring Anleggsbidragsmodell Justeringsmodell? 15

16 MVA-behandling av infrastrukturkostnader Bolig - Anleggsbidragsmodell Entreprise veg og VA Entreprenør Oslo kommune Anleggsbidrag Bolig AS 16

17 MVA-behandling av infrastrukturkostnader Bolig Justeringsmodell MVA-refusjon minus «gebyr» Entreprenør Oslo kommune Entreprise vei og VA Overføring vei/va-anlegg Bolig AS 17

18 MVA-behandling av infrastrukturkostnader Næring Entreprenør Oslo kommune Entreprise vei og VA Næring AS Overføring vei/va-anlegg Overtakelse justeringsplikt? 18

19 MVA-behandling av infrastrukturkostnader Hva med Bjørvika? Entreprenør Entreprise Bjørvika Infrastruktur Oslo kommune Infrastrukturbidrag Bjørvika Kontorbygg AS 19

20 Eiendomsutvikling nyheter fra avgiftsretten

21 Mandal kulturhus Dom i Høyesterett 12. desember

22 Mandal kulturhus Mandal kommune Nov % AS kjøper Fundiatomten. Kommunen gir AS i oppdrag å utvikle Fundiatomten. AS inngår avtale med rivningsentreprenør AS overdrar utbyggingsprosjektet til kommunen. Oppstart pælingas overfører på justeringsrett oppdrag for til kommunen. kommunen. Kommunen overtok nytt kulturhus fra entreprenør. Halse Eiendom AS Prosjekteringstjenester Arkitekt Byggeledelse Øvrige konsulenter 22

23 Mandal kulturhus - kapitalvaredommen Var utbyggingsprosjektet da det ble overført til kommunen en kapitalvare, og hvorfor er det viktig? Kommunen tapte ca. MNOK 5 i mva. Bare kapitalvarer er omfattet av justeringsreglene. Er følgende tiltak en kapitalvare? Prosjektering av bygg ved hjelp av arkitekt, ingeniører mv. Rivning av eksisterende bygg. 23

24 Mandal kulturhus - kapitalvare Avsnitt (38) «En naturlig språklig forståelse av begrepet «bygging» som gjennomgående er benyttet i oppregningen, tilsier etter min oppfatning at det kreves fysiske byggearbeider på en eiendom for å gjøre den til kapitalvare. Arbeid i form av planlegging gjennom regulering, tegning, beregning, behovsanalyse osv. - også kalt prosjektering - faller etter dette utenfor betegnelsen språklig sett.» Avsnitt (39) «Denne forståelsen endres ikke av at forskriftshjemmelen i 9-1 fjerde ledd benytter uttrykket «byggetiltak» som kan oppfattes som et noe videre begrep. Her er det viktig å skille mellom det som skal til for å etablere en kapitalvare, som loven bestemmer, og det som skal regnes med av avgifter som kan tilbakeføres mv. når kapitalvaren først er etablert, som forskriften bestemmer.» 24

25 Mandal kulturhus alternativer Overføring etter at etablert kapitalvare. Overføring av justeringsrett. Overføring tidlig i prosjektet. Begrense tapet. Kommunen har krav på løpende kompensasjon. Utleie til kommunen, evt. kombinert med overføring etter tatt i bruk av kommunen. Løpende fradrag for AS, evt. kombinert med overføring av justeringsplikt ved overføring til kommunen. Avsnitt (3) «Den endelige eierstrukturen for kulturhus og næringsarealer skulle bestemmes senere.» 25

26 Mandal kulturhus - rivning Avsnitt «I vår sak er det mest naturlig å foreta vurderingen ut fra hva som er «nybygging» i lovens forstand. Rent språklig er rivning det motsatte av nybygging. Normalt blir rivning da heller ikke ansett som et tiltak som tilfører en eiendom slik varig verdi som definisjonen av kapitalvare tar sikte på. [ ] Jeg vil likevel ikke utelukke at rivning kan være så sammenvevd med nybygging både faktisk og kontraktuelt, at det ikke vil være riktig å skille det ene fra den andre.» Avsnitt 49-50: «Etter min oppfatning kan det tenkes tilfeller der de fysiske arbeidene vil måtte regnes som del av et nybyggingsarbeid allerede når rivningsarbeidene starter. Dette kan være aktuelt der rivning og nybygging er avtalt som en sammenhengende operasjon og rammene rundt arbeidet har et tydelig preg av dette. Men slik har ikke situasjonen vært i foreliggende sak. Halse Eiendom AS inngikk en klart avgrenset rivningskontrakt, mens kommunen inngikk de kontrakter som gjaldt nybyggingen.» 26

27 Utleiebygg under oppføring eller rehabilitering, fisjon mv. Fellesskriv 6. februar «Skattedirektoratet avga 16. desember 2013 en BFU som ikke er blitt publisert. Det har i ettertid vist seg at de spørsmål som ble tatt opp i uttalelsen har aktualitet. Skattedirektoratet finner det derfor hensiktsmessig å informere om direktoratets syn på de rettslige forhold som ble tatt opp i uttalelsen.» 27

28 Utleiebygg under oppføring eller rehabilitering, fisjon mv. Et AS vurderte å skille ut flere av sine eiendommer i egne selskaper ved at hver eiendom ble utfisjonert i eget nystiftet selskap. Det ble løpende gjennomført større eller mindre arbeider på eiendommene. Arbeidene kunne starte forut for vedtak om fisjon i generalforsamlingen og strekke seg ut over tidspunktet for gjennomføring av fisjonen. Fisjonene ble gjennomført før byggetiltakene var fullført. Noen av byggeprosjektene ble gjennomført mens leietaker var til stede i bygget og betalte leie i byggeperioden. Noen byggeprosjekter ble gjennomført i bygg hvor leiekontrakt var inngått, men hvor leietaker ikke skulle flytte inn før byggearbeidene var fullført. 28

29 Utleiebygg under oppføring eller rehabilitering, fisjon mv. Bygg der avgiftspliktig leietakere er til stede og betaler leie mens byggetiltaket gjennomføres: Overdrager har rett til å beholde fradrag for mva. på Kostnader som gjelder vedlikeholdsarbeider. Byggekostnader som anses som kapitalvare, under forutsetning av at den nye eieren overtar tilbakeføringsplikten. 29

30 Utleiebygg under oppføring eller rehabilitering, fisjon mv. Bygg der det ikke er leietakere i lokalene mens byggetiltak utføres, men hvor det er inngått leiekontrakter slik at bygget er omfattet av utleiers frivillige registrering: Selger har ikke rett til å beholde fradraget for mva. på Kostnader som gjelder vedlikeholdsarbeider. Byggekostnader som anses som en kapitalvare. Tilbakebetalingsplikten kan ikke overføres. Den nye eieren/overtakende selskap kan kreve justert fradrag over en periode på 10 år. 30

31 Utleiebygg under oppføring eller rehabilitering, fisjon mv. Utfisjonering av bygg under oppføring eller rehabilitering uten parallell/samtidig utleie kan bli kostbart. Alternativer? Vente til tatt i bruk. Før pådratt kostnader av betydning. Står direktoratets uttalelse seg? Uklart rettslig grunnlag. Kontinuitet skattemessig, selskapsrettslig, for dokumentavgiften og transport av leiekontrakten men diskontinuitet for mva. 31

32 Scheel-utvalget og eiendomsutvikling Hvordan kan det nye skattesystemet tenkes å påvirke eiendomsbransjen 3 2

33 Bakteppe: «Kapitalbeskatning i en åpen økonomi» Selskapsskattesatsen ned til 20%. «skattesystemet skal kunne konkurrere om investeringer og virksomhet i et internasjonalt marked.» Men: Noe av effekten av satsreduksjon hentes inn igjen: Lavere avskrivningssatser (for hoteller, biler og nye i saldo d). Strengere rentebegrensningsregel. Økt skatt i finanssektoren. Men 2: Provenynøytralt: Lavere skatt i selskaper kompenseres av høyere skatt på eiere. Men 3: Eiendomsskatter? Utenfor utvalgets mandat, men 33

34 Den gode nyheten: Lavere skatt i AS Satsreduksjonen til 20% En reell kostnadsbesparelse på selskapsnivå! Lavere skatt på boligutviklingsgevinst, konsulentinntekter, etc. Ingen endring i reglene for vedlikeholdsfradrag. Fritaksmetoden opprettholdes som i dag. Næringseiendom fortsetter hovedsakelig i AS(?). 34

35 Den bittersøte nyheten: Skatteletten for AS tas delvis tilbake Dramatisk mer omfattende rentebegrensningsregel. Utvides til å inkludere lån fra tredjepart (bank etc.). Terskelen reduseres til MNOK 1. Grensen settes ved 45% EBIT (mot nå 30% EBITDA). >Antallet selskaper som rammes vil øke vesentlig. Delvis dårligere avskrivningsregler. Hoteller etc. flyttes til saldo for forretningsbygg. Forretningsbygg beholder 2%-satsen. Formuesskatten opprettholdes. Fortsatt «behov» for å ta ut EK for å betjene formuesskatt. 35

36 Den dårlige nyheten: Skatt på eierinntekt skjerpes Innføres skatt på eierinntekt på 41%. Gir effektiv skatt på utbytte på 52,8% (mot i dag 46,7%). NB: Innføres høy skatt på aksjegevinst, dvs. opp fra 27% til 41%, men ikke på annen kapitalgevinst, herunder eiendom. Skjermingsfradraget opprettholdes. Formuesskatt opprettholdes. Næringseiendom verdsettes til 80% (som i 2015!). Alle andre eiendeler (inkl. bolig) også til 80%, dvs. vesentlig sterkere beskatning av bolig/fritidsbolig/utleiebolig. Alle lån fra AS til aksjonær skal skattlegges som utbytte. Selv om låneavtale, sikkerhet og markedsmessig rente. 36

37 Hva med eiendomsskatt? Ikke del av utvalgets mandat, men: «de fleste skatter ( ) virker negativt på verdiskapingen. For å fremme verdiskaping er det viktig å ha et skattesystem som i størst mulig grad bygger opp under effektivt ressursbruk.» «OECD vurderer ordinær eiendomsskatt som den minst veksthemmende skatteformen ( ) ordinær selskapsskatt er mest veksthemmende.» «Ved å øke eiendomsskatten stimuleres investorene til å flytte kapitalen fra eiendom og over til andre deler av økonomien som har høyere samfunnsmessig avkastning.» Disse synspunktene gjentas flere steder i NOUen. 37

38 Oppsummert Skattesystemets hovedpunkter videreføres. Fritaksmetode, skjerming, saldoavskrivning, etc. Selskapsskattesatsen vil gå ned. Vil gi netto lavere skatt i selskapene, men andre tiltak vil gjøre netto skattelette lavere enn satsreduksjonen skulle tilsi. Finansieringskost vil øke? Utvidet rentebegrensningsregel antas å ramme 1/3 av alle AS. Økte kostnader i finansnæringen / på finansielle tjenester. Eierbeskatning vil øke. Økt skatt på utbytte og (særlig) på gevinst (opp fra 27% til 41%). Fortsatt formuesskatt økt skatt på store formuer. Økt skattetrykk på eiendom (immobil kapital). 38

39 To vesentlige forhold å tilpasse seg: 1. Selskapsskatten vil gå ned. 1. Enda viktigere å skyve på AS-inntekter; ta kostnader tidlig. 2. Eks: ta fradragsberettigede vedlikeholdskostnader i 27%-regimet og oppgraderingsutgifter senere. 2. Eierbeskatningen vil gå opp. 1. Ta utbytte i 27%-regimet (nb: overgangsordning). 2. Invester privat kun 20% skatt hvis utenom næring. 3. Vurder obligasjonsmarkedet i stedet for aksjemarkedet. 1. Rente på «mengdegjeldsbrev» kun 20% skatt. 2. Rente på andre lån til AS blir eierbeskattet; 41%. 39

40 Scheel-utvalget om MVA Foreslår MVA og/eller «marginavgift» for aktører i finanssektoren. Oppfølging av budsjettet for «Bør innføres så snart som mulig.» FIN i budsjettet for 2014: «Når både inntekter for tjenester det tas konkret vederlag for og margininntekter er skattlagt, kan det gis fullt fradrag for merverdiavgift på innsatsfaktorer i finansforetaket.» 40

41 Scheel-utvalget om MVA Frivillig registrering av utleie til finansforetak? Tilpasningsmuligheter i dag? «Complete Contract» (fullført kontrakts metode). Frivillig registrering av areal som i dag er «myldreareal» (kombinert samtidig bruk i pliktig/ikke pliktig virksomhet). 41

42 Status i Finansdepartementets arbeid med MVA og eiendom FIN i budsjettet for 2014: Større utredning vedr. mva. og fast eiendom igangsatt. Om det bør innføres generell og obligatorisk avgiftsplikt for utleie av næringseiendom. Om det skal innføres mva. ved omsetning av nye bygninger etter modell fra EU. FIN i budsjettet for 2015: «Det er på nåværende tidspunkt derfor ikke mulig å angi en nærmere tidsplan for dette arbeidet og når et eventuelt lovforslag kan legges fram for Stortinget. Eventuelle forslag til regelendringer vil bli sendt på høring før det legges fram for Stortinget.» 42

43 Statlig nettoføring av moms FIN i budsjettet for 2015: Statlig nettoføring av moms fra 1. januar Formål: Dagens avgiftssystem gir incitament til statlig egenproduksjon av visse tjenester. Statsintern ordning. Organer som omfattes føres moms i egen post i statsregnskapet. OBS: Merverdiavgift på anskaffelser til bygg, anlegg eller annen fast eiendom omfattes ikke av ordningen. NAV, Statens vegvesen, BUF-etat + mange andre store statlige aktører omfattes ikke i det hele tatt av ordningen. 43

44 Transaksjonskostnader - MVA Utg.pkt.: Salg av aksjer = unntatt virksomhet = ikke fradrag Selger Kjøper moms moms Megler Rådgiver Target Megler Rådgiver 44

45 Transaksjonskostnader - MVA Unntak.: Fellesregistrering = fradrag etter utleiebrøk Selger Kjøper Begrensning ved siste salg? Begrensning ved første kjøp? Target 45

46 Takk for oss! Marit Bonnevie Wollebæk Senioradvokat Mobil Nils Flesland Bull Partner Mobil Espen Nordbø Partner Mobil