Skatt og avgift ved konvertering fra næring til bolig - utvalgte emner. Boligdagene 2016 Strömstad 29. april

Transkript

1 Skatt og avgift ved konvertering fra næring til bolig - utvalgte emner Boligdagene 2016 Strömstad 29. april

2 Innledning ulike former for boligkonvertering og eksempler på prosjekter

3 Hva innebærer boligkonvertering? Begrenset antall tomter i sentrale strøk = konvertering av eksisterende eiendommer Konvertering av større næringsområder til boligområder Slike større prosjekter vil ofte ha innslag av næringsbygg, barnehager mv. Rivning av næringsbygg og oppføring av boligbygg på tomten Ombygging/rehabilitering av eksisterende næringsbygg til boliger Side 3

4 Eksempler på konvertering Boligkonvertering i Harbitzalleen Side 4

5 Eksempler på konvertering Boligkonvertering på Majorstuen M Side 5

6 Eksempler på konvertering Boligkonvertering på Hasle - Arcus ( ) ( ) Side 6

7 Skatte- og avgiftsplanlegging i boligprosjekter

8 Hvorfor er skatte- og avgiftsplanlegging viktig i boligprosjekter? Merverdiavgift utgjør 25 % av de fleste utbyggingskostnader (med unntak av tomt og finansiering) Reduksjon av avgiftsbelastningen kan gi økt lønnsomhet Avgiftsmessige konsekvenser og mulige tilpasninger bør vurderes tidlig i prosjektet Skattemessig risiko for «innlåsing» av skatteposisjoner, og mulig tilpasninger for å unngå full skatt på gevinst Dagens skattesats er 25 %, men er varslet trappet ned til 22 % i 2018 Utgangspunktet er skatt på hele den skattemessige gevinsten ved salg av boliger Vær oppmerksom på at det ofte kan være lave skattemessige inngangsverdier på tomt og bygg som skal rives eller konverteres, som gir en høyere gevinst ved salg av boligene Side 8

9 Avgiftsmessig utgangspunkt ved konvertering til bolig En forutsetning for fradrag for inngående avgift på byggekostnader er at byggherren selv skal benytte bygget i egen avgiftspliktig virksomhet, eller utleievirksomhet som omfattes av frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret Salg og utleie av boliger faller utenfor merverdiavgiftslovens område. Merverdiavgift vil derfor i utgangspunktet være en kostnad i boligprosjekter For noen typer boliger er det mulig å oppnå fradrag for merverdiavgift Leilighetshoteller, omsorgsboliger, fritidsboliger Avgiftsbelastning kan unngås/reduseres for noen former for anskaffelser/anlegg/arealer i boligprosjekter Side 9

10 Plikt til justering av tidligere fradragsført merverdiavgift Justeringsreglene gjelder for kostnader til oppføring, ombygging og påbygging (skattemessige påkostninger) der inngående avgift i det enkelte byggetiltak utgjør minst kr Justeringsperioden er 10 år. En konvertering til bolig vil utgjøre en justeringshendelse Årlig nedjustering dersom den som foretok investeringen fremdeles eier eiendommen og er registrert i Merverdiavgiftsregisteret (aktuelt for utleieboliger) Samlet justering ved salg av eiendom eller opphør av avgiftspliktig virksomhet Når inntrer justeringshendelsen ved konvertering? OBS: Ingen justeringsplikt hvis byggetiltaket fjernes/rives Side 10

11 Mulige avgiftsbesparelser i driftsfase før konvertering Mange eiendommer som skal konverteres benyttes i avgiftspliktig/frivillig registrert virksomhet i en periode før konverteringen Ved kjøp av utleieeiendom/eiendomsselskap bør frivillig registrering i driftsfasen vurderes Kan det oppnås fradrag for vedlikehold mv. som gjennomføres i den avgiftspliktige driftsfasen? Justeringsreglene gjelder for påkostninger, men ikke vedlikehold Også for påkostninger oppnås delvis endelig fradrag, samt likviditetsfordeler Side 11

12 Fradragsrett for visse typer anlegg/arealer i boligprosjekter Næringsarealer i boligprosjekter Strukturering Salg av lokaler med justeringsrett Entreprisemodell Næringsbygg i egne SPVer Avgiftsmessig sett er det gunstig å allokere mest mulig kostnader til avgiftspliktig næring.. men her må skatt og avgift ses i sammenheng! Parkeringsanlegg Fradrag for merverdiavgift ved utleie i stedet for salg Midlertidig utleie og senere salg Side 12

13 Fradragsrett for visse typer anlegg/arealer i boligprosjekter, forts. Infrastruktur Anleggsbidragsmodell Justeringsmodell VA-modell Barnehager Byggherrerolle og drift i samme selskap Side 13

14 Borettslagsmodellen

15 Borettslagsmodellen opprinnelig struktur Holding AS 100 % Boligtomt AS Skatt boligtomt: Skattemessig inngangsverdi MNOK 20 Markedsverdi byggeklar MNOK 100 Latent skattepliktig gevinst MNOK 80 Latent skatt (25 % skatt) MNOK 20 Side 15

16 Borettslagsmodellen stiftelse av borettslag BRL 100 % Holding AS 100 % Boligtomt AS Skatt boligtomt: Skattemessig inngangsverdi MNOK 20 Markedsverdi byggeklar MNOK 100 Latent skattepliktig gevinst MNOK 80 Latent skatt (25 % skatt) MNOK 20 Side 16

17 Borettslagsmodellen kapitalisering av borettslag og overdragelse av Boligtomt AS Kapitalisering for kjøp av tomt og bygg MNOK BRL 100 % Holding AS 100 % Boligtomt AS Salg til markedsverdi Vederlag MNOK 100 til Holding AS Skatt boligtomt: Skattemessig inngangsverdi MNOK 20 Markedsverdi byggeklar MNOK 100 Latent skattepliktig gevinst MNOK 80 Latent skatt (25 % skatt) MNOK 20 Boligtomt AS For eksempelets skyld er BRL kapitalisert med 100 % EK fra HoldingAS, men det kunne også vært kapitalisert på andre måter Side 17

18 Borettslagsmodellen fusjon Boligtomt AS og BRL, samt salg av borettslagsandeler Salgsvederlag MNOK 220 Overdragelse av bygningsmasse for MNOK 100 BRL 100 % Holding AS 100 % Skatt borettslagsandeler: Salgsvederlag MNOK Inngangsverdi BRL MNOK 200 Skattepliktig gevinst MNOK 20 Skatt (25 % skatt) MNOK 5 Fusjon Uten borettslagsmodellen (selveier): Boligtomt AS Salgsvederlag MNOK Inngangsverdi tomt MNOK 20 Slettes ifm fusjon - Inngangsverdi bygg MNOK 100 Skattepliktig gevinst MNOK 100 Skatt (25 % skatt) MNOK 25 Side 18

19 Skatte- og avgiftsmessig behandling av rivning

20 Skatt - konvertering ved ombygging av næringsbygg til boliger for salg Bygget reklassifiseres fra driftsmiddel til boliger for salg (uten fullstendig rivning) Restsaldoer overføres som inngangsverdi på boligene Rivningskostnader henføres til inngangsverdi på boligene Når boligene er solgt er det ikke lenger noen restsaldoer og liknende i selskapet Side 20

21 Skatt - konvertering ved fullstendig rivning av gammelt bygg og oppføring av nytt bygg Bygget anses som et driftsmiddel og rives fullstendig Anses som realisasjon av det revede bygget Restsaldoer for bygg overføres til gevinst-/tapskonto Årlig fradragsføring på gevinst-/tapskonto med inntil 20 % Tekniske installasjoner avskrives fortsatt på saldo med inntil 10 % Restsaldo under kr fradragsføres i sin helhet Rivningskostnader behandles sammen med det revede bygget, og fordeles mellom gevinst-/tapskonto og saldo tekniske installasjoner Ulempe å måtte fradragsføre gevinst-/tapskonto og saldo tekniske installasjoner lenge etter boligene er solgt Særlig i samarbeidsprosjekter der man heller ikke kan yte konsernbidrag, og dermed kan få permanente «innlåsninger» En løsning kan være å kjøpe eiendom i stedet for selskap Side 21

22 Merverdiavgift Rivning kan være gunstig fordi justeringsplikt for kapitalvarer bortfaller Allokering av rivningskostnadene blir interessant hvis bruken forut for rivningen ga rett til fradrag for merverdiavgift Kan kostnadene allokeres til tidligere avgiftspliktig virksomhet, slik at det oppnås fradrag for merverdiavgift på rivningskostnadene? eller må kostnadene allokeres til boligbygget som ikke gir fradrag for merverdiavgift? Fradragsrett forutsetter under enhver omstendighet at det er det subjekt som har brukt bygget i avgiftspliktig virksomhet som gjennomfører rivningen Side 22

23 Oppsummering

24 Oppsummering Ofte mulig å oppnå betydelige skatte- og avgiftsbesparelser i boligprosjekter og prosjekter med kombinasjon av boliger og næring Viktig med skatte- og avgiftsplanlegging tidlig i prosjektet Kan ha betydning for om selger eller kjøper bør rive eller bygge om, tilpasse selskapsstrukturen, regulering i utbyggingsavtaler, entrepriseavtaler mv. Skatt og avgift må ses i sammenheng med hverandre og i sammenheng med øvrige juridiske forhold og kommersielle forhold Side 24

25 Takk for oppmerksomheten Spørsmål?

26 Kontaktinformasjon Agnete Haugerud Partner - Advokat Indirect Tax (VAT) Mobile: agnete.haugerud@no.ey.com Morten Christophersen Senior Manger Advokat Business Tax Services (BTS) Mobile: morten.christophersen@no.ey.com Side 26