NBEFs Årsmøtekonferanse

Transkript

1 NBEFs Årsmøtekonferanse Skatt og avgift for fast eiendom Rune Fuglestrand Partner, skatterådgiver Nye regler for formuesfastsettelse og fast teknisk installasjon Hvem har dette betydning for: Reglene for fast teknisk installasjon har betydning for eiere av avskrivbare bygg der bygget er definert som skatteobjekt. Har da ikke betydning for eiendomsbesittere itt som er fritatt tt fra skatteplikt Reglene for formuesfastsettelse har betydning for skattesubjekt som skal betale formuesskatt: Personlige eiere av eiendom og aksjer og andeler i selskaper (konsern) med fast næringseiendom. Selskaper mv som selv skal betale formuesskatt Side 2

2 Ny formuesfastsettelse av næringseiendom Bakgrunnen for nye regler Forholdet mellom ligningsverdi og markedsverdi varierer mellom landsdeler og innenfor de enkelte kommuner Ligningsverdier på fast eiendom er i mange tilfeller betydelig lavere enn eiendommenes markedsverdier Lave ligningsverdier g sammenlignet med andre formuesobjekter Den skjeve formuesfastsettelsen svekker treffsikkerheten og fordelingsegenskapene til formuesskatten fordi skatten kan reduseres ved å plassere midlene i skattegunstige formuesobjekter Betydning for formuesskatt på inntil 1,1% Side 4

3 Generelt om begrepet næringseiendom Alle typer næringseiendom: Kontorlokaler Hotell-, losji- og bevertningsbygg Fabrikker Tomter i næring Parkeringshus Verksted mv. Bolig og fritidseiendom som leies ut i eierens næringsvirksomhet Næringseiendom som likevel er unntatt verdsettelsesreglene (utleid/ikke utleid), da de har særskilte verdsettelsesregler: Kraftverk Jordbruks- og skogbrukseiendom Andel i boligsselskaper Side 5 Generelt om begrepet næringseiendom forts Næringsbegrepet har tilsvarende innhold som i inntektsbeskatningen? Virksomhet utleie fast eiendom: Utleie av færre enn 5 leiligheter eller under 500 kvm forretningsareal anses normalt som kapitalplassering Fin dep sin holding: Jfb brev fra Fin dep av 31.mars 09l legger de til grunn at tdersom et tasdi driver næring, skal alle bolig- eller fritidseiendommer som selskapet eier, regnes som næringseiendom. Dette selv om det bare leier ut en eller to leiligheter. Kan virke som om de legger andre kriterier til grunn hvis eiendommen ligger i et aksjeselskap, men ikke hvis man eier boligene privat? Side 6

4 Skille mellom utleid ikke utleid Utleid Minstekrav til omfang av utleie Utleid del av eiendom, herunder forholdsmessig andel av fellesområder overstiger 50 % av eiendommens samlede omsetningsverdi. Eier kan kreve at vurdering foretas ut fra forholdet mellom utleid areal, inkl andel av fellesområder, og samlet areal. Slikt krav må fremsettes ved levering av selvangivelsen Ikke utleid Hvis minstekrav til omfang av utleie ikke er oppfylt Separat vurdering for hver matrikkelenhet Konkret verdsettelse for hver eiendom med eget gårds-, bruks-, og seksjonsnummer Seksjonert bygning, separat vurdering for hver seksjon. Side 7 Generelt om beregningen for utleid næringseiendom Verdsettes etter beregnet utleieverdi Tar utgangspunkt i brutto leieinntekter Glidende gjennomsnitt for de siste tre år Gjelder først i 2011 (2010 for ikke-børsnoterte aksjeselskaper) For 2009 og 2010; Inntektsårets utleieinntekt (2008 og 2009 for ikke børsnotert AS) Fradrag for eierkostnader; 10% av leieinntekt Kalkulasjonsfaktor; Rente for statsobligasjoner med 10 års løpetid + 5% For 2008: 0,095 For 2009: Fastsettes i januar 2010 Ligningsverdien settes til 40% av den beregnede utleieverdien (Brutto leieinntekter- 10 % standardfradrag for eierkostnader) Kalkulasjonsrente X 40 % = Eiendommens ligningsverdi Side 8

5 Sikkerhetsventil For inntektsåret % av markedsverdi Må kreves i selvangivelsen med vedlegg Utgangspunkt i takst/verdivurdering Viktig å ha et forhold til eiendommens markedsverdi hvert enkelt år! Side 9 Brutto leieinntekter Faktiske leieinntekter hvis eiendommen leies ut hele året Tilfeller hvor faktisk leieinntekt må omregnes Bortfall av utleieinntekter/uleie i t l i deler av året (Faktisk leieinntekt/antall mnd) * 12 Inntektsbortfall hele året Siste innrapporterte utleieverdi benyttes, forutsatt at eiendommen ikke benyttes av eieren i inntektsåret Ny bruk særskilt regulert Ved delutleie: Stipulere leieinntekt for hele eiendommen - basert på faktiske leieinntekter i fht utleid areal Side 10

6 Brutto leieinntekter forts Særskilte regler ved sesongbetont utleie F.eks. hytter med sommer- eller vinterutleie Dersom faktisk leieinntekt i høysesong ganges opp til 12 måneder, vil grunnlaget bli for høyt Inntektsårets brutto leieinntekt legges til grunn Utleie til nærstående Leien fastsettes til markedsmessige betingelser Endring i eierforhold Ved overdragelse av utleid næringseiendom, skal verdsettelsen i ervervsåret bygge på overtakende eiers utleieinntekt Side 11 Justering av brutto leieinntekter for kostnadsdekninger? Særlig aktuelt ift. momstillegg på nybygg. ygg Ved utleie til leietaker utenfor MVA-området vil ikke utleier få fradrag for MVA på investeringene. Som kompensasjon vil utleier kreve en betydelig høyere leie enn om leietaker hadde vært MVApliktig. Den økte husleien innebærer ingen økt fortjeneste for utleier, da den økte husleien bare vil kompensere for høye investeringskostnader. i t Problemstilling luftet for FIN sagt seg enig i at det kan være en løsning å trekke ut momstillegget Ikke opplagt at justering vil bli akseptert av skattemyndighetene. De nye reglene er en sjablonregel. Kan bruke sikkerhetsventilen. Praktiske problemer knyttet til å fastslå momstillegget. Incentiv til å avtale svært høyt momstillegg Side 12

7 Standardfradrag for eierkostnader ved utleie av næringseiendom Standardfradrag gp på 10% Skal dekke eiers kostnader til å drifte eiendommen Løpende kostnader i utleieforhold Eierkostnader F.eks utvendig vedlikehold, ld utskifting i av tekniske k anlegg, byggforsikring, eiendomsskatt og forvaltningskostnader. Felleskostnader F.eks kostnader knyttet til intern drift av leide lokaler; renhold, strøm og indre vedlikehold. Dekkes regelmessig av leietaker Leietakerkostnader F.eks kostnader til intern drift av leide lokaler, renhold, strøm mv Side 13 Brutto leieinntekter hvis leieinntekter også inneholder dekning av felleskostnader / leietakerkostnader Uttalelse fra Revisorforeningen på utkast til forskrift I høringsutkastet er det skilt mellom eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader. De siste kostnadskategoriene skal etter vår oppfatning ikke inngå i brutto utleiesum. I mange tilfeller antar vi at leiesummen kan innholde betaling for deler av de to siste kategoriene uten at det direkte fremgår av leiesummen. I forskriftene er det bare fastsatt at eierkostnader skal settes til ti prosent av inntektsårets brutto leieinntekter. Det bør vel presiseres i forskriften at felleskostnader og leietaker kostnader skal redusere leiesummen og trekkes ut før standardfradraget på ti prosent av eierkostnader. Ingen presisering verken i forskrift, eller i Finansdepartementets uttalelse til forskriften. Status t i dag uklart. Skal denne dekning inngå i brutto leieinntekter pga at det er en sjablonregel og sikkerhetventilen vil fange opp de tilfellen det gir betydelige urimelige utslag? Etter vår vurdering bør det kunne forsvares å trekke ut betalingen som gjelder dekning av felleskostnader og leietakerkostnader. Viktig at leieavtale og bokføringen innrettes slik at disse kostnadene ikke inkluderes i brutto leieinntekter. Side 14

8 Brutto leieinntekter Hvilken betydning får det at leieinntekten Inneholder betaling for leietakerkostnader? Leieinntekter i kan reduseres for leietakerkostnader k t F. eks. energi og renhold Er redusert med utgifter leietaker påtar seg? Sjablonregel hvor faktiske leieinntekter utgjør beregningsgrunnlaget Dersom leietaker betaler disse vil leieinntekten reduseres Det samme vil eiendommens ligningsverdi Dersom eier betaler disse vil leieinntekt øke og kun 10% gå til reduksjon i leiesum Gir høyere ligningsverdi for eiendommen Side 15 Forslag til nye regler fra 2010 for ikke utleid næringseiendom Grunnlag for beregning av formuesverdien vil være Arealet på eiendommen * sjablonkvm sats * 40 %. Sjablon kvm sats For å oppnå differensierte satser, skal kvm satsene inndeles på grunnlag av beliggenhet og eiendomstype. Hvis flere eiendomskategorier, er det avgjørende hva eiendommen i hovedsak benyttes til. Kvm satsene skal fastsettes av myndighetene med utgangspunkt i datagrunnlag for utleid næringseiendom. Forskrift som regulerer sjablonmetode forventes å bli sendt på høring vår Samme sikkerhetsventil som for utleid eiendom (60 %) Side september 2009

9 Tekniske installasjoner Utskillelse av tekniske installasjoner i egen saldo f.o.m Sktl Avskrivningsgrupper g (saldogrupper) bokstav h: bygg og anlegg, hoteller, losjihus mv. bokstav i: forretningsbygg (NY) bokstav j: faste tekniske installasjoner i bygninger, herunder varmeanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektrisk anlegg, sanitæranlegg, a heisanlegg egg o.l. Departementet e tet kan gi forskrift om avgrensning av fast teknisk installasjon Sktl Avskrivningssatser bokstav h: 4 % bokstav i: 2 % (NY) bokstav j: 10 % Side 18

10 Begrunnelsen for å innføre det nye saldosystemet Ot.prp. pp nr. 1 ( ): Gjeldende avskrivningsregler for bygg gir sterke incentiver til å investere i gammel teknologi ved utskiftning av faste installasjoner i bygg i stedet for mer energieffektive løsninger. Det skyldes at reinvesteringer i tekniske installasjoner som ikke innebærer en standardhevning (gammel teknologi), kan utgiftsføres direkte, men energieffektive løsninger, som oftest innebærer standardhevning, vil måtte aktiveres med 2 eller 4 %. For å fjerne dagens skattefavorisering av gammel teknologi på bekostning av mer energieffektiv teknologi, foreslår departementet å skille ut faste tekniske installasjoner i forretningsbygg og andre næringsbygg som egen saldogruppe med avskrivningssats på 10%. Regjeringen ønsker på denne måten å fjerne incentiver i dagens regler til å velge gammel teknologi. Det blir dermed d mer lønnsomt å investere i nye og mer energieffektive løsninger ved utskiftning av tekniske installasjoner Side 19 Begrunnelsen forts. Regelendringen g har dessverre stikk motsatt effekt da rehabiliteringer nå har blitt langt dyrere etter skatt enn tidligere Side 20

11 Vedlikehold Vedlikehold er fradragsberettiget g mens påkostninger skal aktiveres. Vedlikehold er de utgifter som pådras for å holde gjenstanden i samme stand som den var ny Ny eier vil få bedømt som vedlikehold de samme arbeider som tidligere eier ville ha fått Side 21 Vedlikehold grensen mot påkostning Standardforbedringskriteriet Innebar at man i saldobygg kunne foreta en utskiftning av tekniske anlegg uten aktiveringsplikt så lenge det nye anlegget hadde samme relative standard Opererer med lav, middels og høy standard Tar hensyn til utviklingen som finner sted Utskiftningen ga i hovedsak direkte fradragsrett Merutgiftssynspunktet Det er kun merutgifter som referer seg til standardforbedringen som klassifiseres som påkostning Ofte økonomisk uhensiktsmessig å beholde deler av anlegget Side 22

12 Konklusjon Det er derfor ikke korrekt når det hevdes at de gamle avskrivningsreglene står i veien for standardforbedringer ut fra for eksempel miljøhensyn og teknisk utvikling Var FD klar over dette? Høringsnotat overgangsregler s. 6: Eldre byggs gjenstående saldoverdi vil i de fleste tilfeller implisitt bare inneholde andelen av tekniske installasjoner fra starten av byggets levetid. Dette skyldes at vedlikehold av bygget og utskiftning av tekniske installasjoner normalt vil bli direkte utgiftsført Noen av de uheldige konsekvensene kunne ha blitt reparert gjennom overgangsreglene Overgangsreglene inneholder dessverre ingen slike tiltak Side 23 Tekniske installasjoner i bygninger Omfatter kun tekniske installasjoner som er integrert i bygg Grensen mot løsøre (i hovedsak maskiner mv) Omfatter ikke tekniske installasjoner som er egne anlegg, Dvs. at bokstav j omfatter tekniske anlegg i forretningsbygg og bygg Omfatter det kun tekniske installasjoner i næringsbygg? Forarbeidene bruker betegnelsen næringsbygg Saldosystemet er ikke begrenset til driftsmidler i næring Trolig gjelder dermed de nye reglene teknisk installasjon i bygg som er avskrivbare etter saldosystemet Side 24

13 Bokstav j er en samlesaldo Ved å skille ut de tekniske anleggene i en samlesaldo innebærer det at hver tekniske installasjon anses som et selvstendig driftsmiddel En utskiftning av en teknisk installasjon anses som en realisasjon av det gamle anlegget og som en aktiveringspliktig nyanskaffelse En rehabilitering av eksisterende anlegg anses som vedlikehold eller påkostning Hva er en teknisk installasjon? Oppregningen ib bokstav jikk ikke uttømmende Veiledning finner man også i NS Grensen mellom rehabilitering og nyanskaffelse Rt 1999 s (Utv 1999 s. 1400) Dommen er kritisert Side 25 Ulike grensedragninger Grensedragningen g mellom bygningskropp g (2 eller 4 %) og teknisk installasjoner (10 %) (j) Grensedragningen g mellom maskiner (20 %) og tekniske installasjoner (10 %) (j) Hvilke kostnader kan allokeres til maskingruppen? Grensedragningen mot selvstendig anlegg (4 %) Side 26

14 Grensen mellom bygningskropp og tekniske installasjoner Ot.prp. pp nr. 1: Utskilling av faste tekniske installasjoner i egen saldogruppe kan gi incentiver til å søke større deler av bygget klassifisert som slik installasjon..eksemplifiseringen som skatteloven gir (varmeanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektrisk anlegg, sanitæranlegg, heisanlegg), sammen med praksis som knytter seg til grensedragningen g g mellom faste tekniske installasjoner og maskiner (saldogruppe d), antas å gi veiledning om hva som skal anses som fast installasjon i bygget Ordinære bygningsmessige g g hjelpearbeider allokeres til det tekniske anlegget Hva med spesielle fundamenter og spesielle forsterkninger? Trolig må dette følge samme vurderinger som hjelpearbeider. Side 27 Overdragelse av bygg Selger må allokere vederlaget for bygningen g til riktig saldoer Vederlaget for bygningskroppen nedskrives på saldo. Restsaldo overføres til G/T-konto og inntekts-/tapsføres med 20 % pr. år Vederlaget for de tekniske installasjonene nedskrives på samlesaldoen. Det medfører e en tom negativ eller e positiv saldo som inntektsføres eller tapsføres med 10 % pr. år Kjøper må allokere vederlaget for bygningen til riktig saldo for avskrivninger Utfordringen vil her være å få fastsatt separat verdi på selve bygningskroppen og de tekniske k installasjonene Nærmere om selve takseringen Side 28

15 Overgangsbestemmelsene I forbindelse med splitting av saldogruppen for eksisterende bygninger er det fastsatt overgangsregler for å finne saldoverdien på de tekniske installasjonene Høringsutkastet Faktisk kostpris for bygninger som ikke er eldre enn 10 år Sjablonmessig fordeling av bygg som er aktivert på saldo før 1998 og for nyere bygg som har skiftet eier før Fsfin : For bygninger aktivert t til avskrivning i før skal 40 % av saldoverdien pr henføres til saldo for bygningens faste tekniske installasjoner Unntak hvis de tekniske k installasjonene er ubetydelige fordelingen skjer på samme måte som bygg ervervet etter Side 29 Nye avgiftsregler for frivillig sektor konsekvenser for eiendomsforvaltere

16 Nye avgiftsregler for frivillig sektor konsekvenser for eiendomsforvaltere Utgangspunkt g for eiendomsbesittere Utleie av fast eiendom faller utenfor merverdiavgiftsloven - ikke mva på husleie - ikke fradragsrett for merverdiavgift ift Frivillig registreringsordning ved utleie til leietakere som skal bruke arealene i avgiftspliktig virksomhet - mva på husleie - fradrag for merverdiavgift Side 31 Nye avgiftsregler for frivillig sektor konsekvenser for eiendomsforvaltere Nye kompensasjonsregler for frivillig sektor fra 1. januar 2010 Ordningene gjelder kun for subjekter registrert i frivillighetsregisteret og virksomheten må ikke være omfattet av merverdiavgiftslovens regler - en generell ordning som gjelder anskaffelse av varer og tjenester - en særskilt ordning for investering i idrettsanlegg Ordningen gjelder ikke for bygg/idrettanlegg for utleie. En eiendomsbesitter vil derfor ikke komme inn under disse reglene Side 32

17 Nye avgiftsregler for frivillig sektor konsekvenser for eiendomsforvaltere Nye regler for kultur- og idrettssektoren 1. juli 2010 (?) Forsalg om innføring av 8 % mva på omsetning fra kultur- og idrettsektoren Disse reglene vil kunne få betydning for eiendomsbesittere som: - i dag leier ut bygg/anlegg til denne sektoren - er i ferd med å føre opp bygg/anlegg for utleie - planlegger oppføring av slik bygg/anlegg for utleie Dersom reglene blir vedtatt kan slik utleie etter 1. juli 2010 kunne omfattes av frivillig illi registrering i for utleier. Side 33 Nye avgiftsregler for frivillig sektor konsekvenser for eiendomsforvaltere Leietakere som vil bli avgiftspliktige: Kultur: Museer, gallerier, fornøyelsesparker, opplevelsessentra Idrett: Vil f eks kunne omfatte treningssentre, svømmehaller, idrettsanlegg som benyttes av toppidretten (fotball, håndball osv) Breddeidretten (som i hovedsak baserer seg på frivillighet) vil bli holdt utenfor de nye reglene Det foreslås videre at korttidsutleie av idrettsanlegg skal bli avgiftspliktig med 8 %. På grunn av vilkårene som er satt vil disse reglene ikke omfatte rene eiendomsbesittere itt med slik utleie. Side 34

18 Nye avgiftsregler for frivillig sektor konsekvenser for eiendomsforvaltere For utleiere som er i ferd med å oppføre bygg for utleie, vil det ikke foreligge rett til fradrag for avgift på kostnader som påløper frem til 1. juli Aktuelle tilpasninger for eiendomsbesittere: - complete contract - faktiske tilpasninger av leietakers virksomhet, slik at fradragsrett oppnås etter dagens regler -utsettelse tt av investeringer i og/eller leveringstidspunkt for anskaffelser Side 35 Takk for oppmerksomheten rune.fuglestrand@no.ey.com, tlf