Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 13/09 Side 1 av 5 Arkivsaksnr.: 08/1243 Arkivkode: GNR GEILO-162 Saksbehandler: Bjørn Gregull Saksnummer Utvalg Møtedato 13/09 Teknisk hovedutvalg 11.02.2009 REVISJON FOR DELER AV RP FOR HAVSDALEN, DEL AV 060/007 1. GANGS BEHANDLING Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Vedlegg: 1. Plankart, datert 19.12.2008 2. Planbestemmelser, datert 19.12.2008 3. Planbeskrivelse, datert 19.12.2008 4. VA-plan, datert 19.12.2008 5. Teknisk kart, datert 19.12.2008 6. Gjeldende reguleringsplan, datert 4.5.1998 7. Gjeldende reguleringsbestemmelser, datert 4.5.1998 8. Brev fra Lars Pukerud, datert 21.8.2008 9. Brev fra Havsdalen Velforening, datert 28.3.2008 10. Oversiktskart Dokument i saka: Jf. dokumentjournalen Saksopplysninger: Saken fremmes av Asplan Viak AS i Ål til 1. gangs politisk behandling av et privat reguleringsforslag. Deler av Reguleringsplan for Havsdalen, Geilo, Del av gnr. 60, bnr 7 m.fl. skal revideres. Planområdet ligger i Havsdalen, ca. 500 meter nordøst for bunnstasjonsområdet for Havsdalen Skisenter. Formålet med planarbeidet er å omregulere utleietomtene Tb1 og Tb2 i den gjeldende planen til område for fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelsene skal revideres og oppdateres. I tillegg skal det inkluderes en ny hyttetomt vest for tomtene 60/219-222 (H4 i den gjeldende planen).
Side 2 av 5 Forhold til overordna plan: Den gjeldende reguleringsplanen er Reguleringsplan for Havsdalen, Geilo, Del av gnr. 60, bnr 7 mfl. (datert 4.5.1998). Området er i den gjeldende planen avsatt til hytter, utleiehytter, privat vei og parkering, høyspentanlegg samt til friluftsområde. Miljøkonsekvenser: Mindre konsekvenser for miljøet. Økonomiske konsekvenser: Ingen direkte økonomiske konsekvenser for Hol kommune. Vurdering: Endring av formål: Seks av tomtene er i den gjeldende planen fra 1999 regulert til utleievirksomhet. Tomtene ble aldri bebygd. Administrasjonens innstilling er at formålet kan endres. Det har ikke vært behov for disse tomtene til i dag, og det forventes ingen strukturelle ulemper med endringen. Havsdalssentret i nærheten av planområdet er avsatt som næring/utleievirksomhet og står i direkte konkurranse til reguleringsområdet. Det vil derfor ikke ha noen negative konsekvenser om de seks tomtene blir omregulert til fritidsformål. Administrasjonen anbefaler derfor at endringene godkjennes. Parkering: Parkeringssituasjon i Havsdalen er problematisk. Det vises til brevet fra Havsdalen Velforening, datert 28.3.2008 (jf. vedlegg 9) om parkeringsproblematikken i området. Etablering av tomt 8 i reguleringsforslaget vil medføre at 34 parkeringsplasser som ble innregulert i den gjeldende reguleringsplanen faller bort. Bestemmelsene til reguleringsplanen, datert 4.5.1998, sier i punkt 5.3, 1. ledd: I avmerket felt skal det opparbeides avkjørsel fra Prestholtveien og 34 biloppstillingsplasse. Bestemmelsene inneholder ingen videre referanse til parkering i området. Det betyr at plassene må anses som helårsparkering, fordi det ikke skilles mellom vinter-/sommerparkering og ingen parkeringsareal på tomtene er inkludert i bestemmelsene om hyttetomter. Det vises til brev fra grunneieren Lars Pukerud, datert 21.8.2008. Prinsippielt ser administrasjonen muligheten til å etablere parkering et annet sted. Gangavstand fra det nevnte området til hyttefeltet er ikke lang. Kommunen bør forutsette at parkering er tinglyst for land tid for å sikre parkering i området. Dette bør gjelde for hele reguleringsområdet fra 1998 og ikke bare for det nye reguleringsområdet, som foreslått i 3.5.2 i bestemmelsene til reguleringsforslaget. På denne måten unngås det at parkeringsproblemene i området forverres. Det må sørges for at parkering i området er sikret. Administrasjon anbefaler derfor at det inkluderes en rekkefølgebstemmelse i den nye planen, som sikrer all parkering, både fra reguleringsbestemmelsene fra 1998 samt det nye området, før det gis igangsettingstillatelse. På denne måten vil både parkering for alle hytter i planområdet fra 1998 og parkering for hytter i det nye området bli sikret.
Side 3 av 5 Et alternativ kan være å nekte omregulering av parkeringsplassen til fritidsformål. Grad av utnytting/tuntomter: Utnyttelsesgraden i tilgrensende planer ligger mellom 130 m 2 og 200 m 2. Dermed ligger planforslaget innenfor rammen i Havsdalen. Likevel gjør følgende bestemmelser i reguleringsforslaget det nødvendig å vurdere utnyttelsesgraden i området. Disse åpner for sammenslåing av tomter og etablering av tuntomter. 3.3: Tomtene T1-T4 tillates slått sammen til 1, 2 eller 3 tuntomter, og T6-T7 tillates slått sammen til en tuntomt. 4.1, 2. ledd: Dersom noen av tomtene T1-T7 slås sammen tillates frittliggende fritidshus (hovedenhet) på inntil BRA=290 m 2, og andre bygninger inntil 100 m 2. Hovedbygningen markavtrykk skal ikke overstige 250 m 2. Total utnytting skal ikke overstige maks utnytting satt i avsnittet ovenfor (200 m 2 pr tomt). Dette betyr at utnyttelsesgraden på tomtene kan adderes. I tilfelle at tomtene T1-T4 slås sammen til 1 tuntomt får eieren mulighet å bygge opp til BRA=800 m 2 fordelt på hovedhus på 290 m 2 og 5 bygninger på 100 m 2. Det samme gjelder tomtene T6 og T7 (BRA=400 m 2 ). Utnyttelsesgraden på tomten vil da overstige alt som er tillatt i reguleringsplanene omkring (mellom 130 m 2 og 200 m 2 ). En reguleringsplan bør gi sikkerhet i hva slags utvikling som kan forventes i området. Reguleringsbestemmelsene som er foreslått gir ikke denne sikkerheten. De åpner for en stor variasjon av bebyggelse i området som muligvis ikke passer inn i Havsdalens byggestruktur. Administrasjonens innstilling er at slike bestemmelser ikke bør tillates og at disse bestemmelsene fjernes. Hvis en utvikler/grunneier ønsker en eller flere tuntomter som gir muligheten til høyere utnyttelsesgrad, bør dette inkluderes i plankartet og bestemmelsene fra begynnelsen av, og ikke gjennom bakdøren i bestemmelsene. Vann- og avløp: Området ligger innenfor rensedistriktet. De tilsvarende bestemmelsene gjelder. VA-planen og teknisk kart viser planlagte ledninger og liknende. Rådmannens innstilling:
Side 4 av 5 Før det kan gis igangsettelstillatelse for tomt 8 må de 34 parkeringsplassene som er del av reguleringsplanen for Havsdalen, Geilo, Del av gnr 60, bnr 7 m.fl. (vedtatt i 1998), langsiktig sikres. Dette kan skje gjennom tinglyst parkering på et annet sted i området eller gjennom endring av bestemmelsene i den vedrørende reguleringsplanen. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 11.02.2009, saksnr. 13/09 Behandling: Følgende dokumenter ble omfordelt teknisk hovedutvalg Notat/brev fra Marianne Viljugrein av 9.2.2009. E-post fra Havsdalen Velforening v/richard Fuglesang av 9.2.2009. Brev fra Geilo Taubane ASA av 10.2.2009 Rådmannen la fram ny endra innstilling. Før det kan gis igangsettelstillatelse for tomt 8 må de 34 parkeringsplassene som er del av reguleringsplanen for Havsdalen, Geilo, Del av gnr 60, bnr 7 m.fl. (vedtatt i 1998), langsiktig sikres. Dette kan skje gjennom permanent parkering på et annet sted i området eller gjennom endring av bestemmelsene i den vedrørende reguleringsplanen. VOTERING: ********************************* Rådmannens endra innstilling ble enstemmig vedtatt.
Side 5 av 5 Vedtak: Før det kan gis igangsettelstillatelse for tomt 8 må de 34 parkeringsplassene som er del av reguleringsplanen for Havsdalen, Geilo, Del av gnr 60, bnr 7 m.fl. (vedtatt i 1998), langsiktig sikres. Dette kan skje gjennom permanent parkering på et annet sted i området eller gjennom endring av bestemmelsene i den vedrørende reguleringsplanen.