2013 Forslag til Planprogram Billagstomta Rjukan SØNDERGAARD RICKFELT AS 12.06.2013
Innhold 1.0 Innledning... 3 2.0 Bakgrunn for saken... 3 3.0 Planområdets fysiske forutsetninger.... 4 4.0 Plansituasjon... 6 5.0 Utbyggingsønsker... 6 6.0 Utredningsbehov:... 7 7.0 Utbyggingsavtale... 10 8.0 Planprosess... 10 2
1.0 Innledning Dette planprogrammet skal ta for seg arbeidet med omregulering av "Billagstomta" Gnr/Bnr 130/2, 130/18 og 130/19 til bolig og barnehagetomt. Området ligger ved innkjøring til Rjukan Næringspark mellom Såheimsvegen og Måna. Området ligger ikke som boligformål i kommunedelplan for Rjukan. Planprogrammet utarbeides i tråd med 4.1 i ny plan og bygningslov og forskrift om konsekvensutredninger. Planprogrammet skal : Synliggjøre bakgrunn for saken og de overordna føringene for planarbeidet Vise hvilke tema som skal konsekvensutredes i reguleringsplanarbeidet Synliggjøre planprosess og aktuell medvirkning Sendes på høring minimum 6 uker før det blir stadfestet av Samfunnsutvalget. 2.0 Bakgrunn for saken I Strategisk næringsplan for Tinn kommune er det en målsetting å etablere nye moderne sentrumsnære boliger på Rjukan med høy boligkvalitet spesielt tilpasset unge etablerere. Det ble gjennomført et prosjekt som redegjorde for aktuelle boligutviklingsprosjekter på Rjukan hvor Billagstomta var den av disse. Konklusjonen i dette utredningsarbeidet var at Billagstomta bør prioriteres for omregulering til boligformål. Kommunen ser behov for å bygge ny barnehage på Rjukan og det er utredet alternative tomter for et slikt prosjekt. Kommunestyret har bedt om at det avklares om ny barnehage kan lokaliseres på Billagstomta. A til Å utvikling AS er interessert i å utvikle boliger og barnehage på denne tomta og Søndergaard Rickfelt AS er engasjert via dette firmaet i reguleringsarbeidet. Detaljplan og planprogram I kommunedelplan for Rjukan (1997) er det plankrav før utbygging. I tillegg er kommunedelplanens formål ikke i tråd med de ønska formålene. Det er derfor krav om konsekvensutredning i forbindelse med denne omreguleringen fra næringsformål til boligformål og barnehage. Planen utarbeides som en detaljplan og varsles som en privat plan. Plansaken utarbeides i tett samarbeid med kommunen som har interesser innenfor arealet. Når planprogrammet har vært på høring vil kommunen vurdere å inngå en samarbeidsavtale mellom A til Å Utvikling AS og Tinn kommune. Avgrensning av planområdet: Planområdet avgrenses mot Måna i nord, Videregående skole i vest. Stasjonsområdet med perrong og kontorbygg Gnr/Bnr 130/124 tas med i planområdet. NGI sin foreløpige skredvurdering datert 14.juli 2010 ligger til grunn for avgrensning av reguleringsområde for evt. rassikring sør i planområdet. Planområdet kan bli redusert ved innsendelse av endelig planforslag. 3
3.0 Planområdets fysiske forutsetninger. Beliggenhet Området ligger vest i byen på sørsida av elva ved innkjøringen til Næringsparken. Området ligger sentralt og kan gi sentrum nye moderne leiligheter i gangavstand til skole, arbeidsplasser og annen service. 4
Eksisterende virksomhet og bebyggelse I dag er det Tinn billag som holder til på Billagstomta. Om Billagstomta omdisponeres til boligformål eller barnehageformål krever det flytting av rutebilstasjon til egnet lokalisering. Det gamle pakkhuset på Jernbanestasjonen har vært drøftet. Bruksendring av pakkhuset kan gjennomføres uavhengig av detaljreguleringen utfra nye bestemmelser i reguleringsplan for Næringsparken. Nærmeste naboer i tillegg til Rjukan stasjon er Rjukan videregående skole, 4 bolighus og et kontorbygg. En av to adkomster inn mot Næringsparken går forbi området, men tungtransporten går i hovedsak via Fabrikkbrua lenger oppe i byen. Eiendomsforhold Gnr/Bnr 130/19 Tinn billag AS rutebilstasjonen 130/18 Park mot Birkeland bru 129/3 Norsk Hydro Produksjon AS Måna Norsk Hydro Produksjon AS Park mellom billaget og Videregående skole, vegen og stasjonsområdet. 129/32 Telemark Fylkeskommune Videregående skole 130/179 Pakkhuset 130/124 Rjukan data -bygget 130/2 og 129/18,19,20 Norsk Hydro?? Evt. ras-sikringsområde Det aktuelle utbyggingsområdet eies av Tinn billag og Norsk Hydro Produksjon AS. Det pågår forhandlinger mellom Norsk Hydro AS og A til Å utvikling AS om overdragelse av Hydros eiendommer. Fremdrift på disse forhandlingene er ikke kjent. Når det gjelder Tinn billag sin eiendom ligger det en forutsetning i planarbeidet at Tinn billag får tilpasset sin virksomhet til egnet sted. 5
4.0 Plansituasjon Kommunedelplan I gjeldende kommunedelplan for Rjukan er Billagstomta satt av til planlagt Næringsområde med tursti langs elva. Det er regulert parkområde i østre del av tomta mot Birkeland bru. Det er igangsatt rullering av kommundelplanen og nytt formål er i tråd med dette arbeidet. Jernbanearealet er regulert til offentlig kommunikasjon i kommunedelplanen. I ny plan for Næringsparken er området foreslått regulert til Næring, kontor/industri med krav til detaljplan ved søknadspliktige bygg- og anleggstiltak. Reguleringsplaner i nærheten Regulering av Rjukan Næringspark ble vedtatt 01.03-2012. Det er ifølge kommunen ingen reguleringsprosesser pågående i nærheten til planområdet. Det jobbes med vurderinger knyttet til nye formål i Bygg 313 som kan ha betydning for planarbeidet. Energi og klimaplan -Tinn kommune Aktuelle tiltak som legger føringer i planarbeidet d) Etablere et eller flere fjernvarmenett i Rjukan innen 2020 e) Alle nye bygg skal utrede alternativ energiforsyning som del av byggesaksbehandlingen f.o.m. 2010 Aktuelle Rikspolitiske retningslinjer Statlige retningslinjer som skal ligge til grunn for planarbeidet: RPR -Samordnet transport og arealplanlegging: vurderinger knyttet til bilbasert boligutvikling. Prosjektet tilfredstiller hovedprinsippet i denne retningslinja. RPR -stryking av barn og unges interesser - skal legges til grunn. RPR -tilgjengelighet for alle - skal legges til grunn 5.0 Utbyggingsønsker Utbygger har ønske om å imøtekomme kommunens behov for moderne fremtidsretta leiligheter sentralt på Rjukan. Antallet leiligheter er ikkje bestemt, men skal utredes i planen ut fra plassering, aktuell utnyttelse og høyder. Det avhenger av hvilke del av planområdet som blir aktuelt for boligutbygging. Barnehageutbygging skal utredes og blir bestemmende for plassering av boliger.. Dette avklares i planprosessen. 6
6.0 Utredningsbehov: Utredningsbehovene settes opp i tråd med oppstartsmøtet, kommuneplan og andre statlige retningslinjer. Noen utredninger vil foreligge som del av en planbeskrivelse, mens andre vil kreve egne utredninger som vedlegg til planmaterialet. Aktuelle utredningstema: 6.1 Skredforhold: NGI har utarbeidet skredrapport fra for området, datert 14. juni-2010. Rapporten konkluderer med følgende: Området kan nås av skred oftere enn i gjennomsnitt en gang hver 1000 år. Skredsikring må etableres hvis tomta skal bebygges. Utredningen ble gjort med utgangspunkt i boligbygging på tomteområdet. Det er snakk om både steinskred fra to lokaliteter og snøskred. Sikkerhetsklasse 3 vil være gjeldende for boligbygging i dette området noe som betyr at byggverk med tilhørende uteareal skal ligge sikkert for såkalte "5000-års skred". foreslåtte sikringsløsninger: 1. Bygge skredsikring ved tomta. Dette sikrer ny bebyggelse, men ikke eksisterende boligbebyggelse på andre siden av Såheimsvegen. 2. Bygge skredsikring ovenfor eksisterende bebyggelse slik at både ny og eksisterende bebyggelse får økt sikkerhet. Det kan være nødvendig å bygge noe skredsikring nede på tomta også, da det kan være vanskelig å få plass til "5000-års skredsikring på oversiden av eksisterende bebyggelse. Eksisterende rapport danner et grunnlag, men det er nødvendig å utdype dette tema videre i planarbeidet. Drøfte skredsikring i forhold til andre viktige faktorer, omfang av skredsikring og definere hvor og hvordan sikring skal gjennomføres. 6.2 Kulturminner: Fredning av Rjukanbanen og Rjukan Næringspark inngår som en del av Verdensarvprosjektet som pågår i Telemark. Nominasjonen bygger på fire viktige pilarer: kraftproduksjon, fabrikkområdet, byen Rjukan og transportåren Rjukanbanen. Det aktuelle planområdet ligger sentralt og eksponert til ved innkjøring til fabrikkanleggene, rett ved Rjukan stasjon. Det grenser til Måna og ligger i nærområdet til Rjukan sentrum. 7
Fredningsplan for Rjukanbanen er vedtatt og ligger hos Riksantikvaren for stadfesting. Reguleringsplanen må forholde seg til og gjennomgås i lys av fredningsbestemmelsene. Ill: Avgrensning av fredningsområdet Rjukan stasjon. Det er varslet fredning av deler av Rjukan Næringspark. I fredningsforslaget ligger ikke det aktuelle planområdet området inne i fredningsområdet, men det grenser inn til. Fredningsforslag hadde høringsfrist 1. februar 2013. Det er gjennomført DIVE-analyse for Rjukan og Notodden. Som m å ligge til grunn i planarbeidet. Utbyggingsområdet på Billagstomta har ingen bevaringsverdige bygninger. Det er tomteområdets betydning for tilgrensende kulturmiljø som har betydning og dermed må utredes i planarbeidet. Rjukan stasjon ligger innenfor planområdet og fredningsplaner må legges til grunn i reguleringsplanarbeidet. 8
Utredningstema Tema Utredningsbehov, Egen utredning Skredforhold Utrede tiltak for å sikre området mot 5000års skred. Arbeidet skal gjennomføres i samråd med skredekspertise. Aktuelt område for skredvoll ligger innenfor aktuelt planområde. Eget vedlegg Grunnforhold Kulturminner, fortidsminner ROS analyse Støy Tema for planbeskrivelsen Utredning av barnehagetomt Landskapforhold og byform Trafikk Klima Miljøtekniske grunnundersøkelser og stabilitetsforhold i grunn. Om det ikke foreligger tilstrekkelige undersøkelser i forhold til kravene som stilles til oppføring av boligformål må det gjennomføres nye undersøkelser. Hensyn og evt. tiltak mot Radon vil være en del av utredningsarbeidet. Registrering etter automatisk freda kulturminner gjennomføres av Telemark Fylkeskommune. Deler av området er fredet etter kulturminneloven. Fredningsbestemmelser gjøres gjeldende innenfor denne delen av planområdet. Øvrig planområde ligger i nær tilknytning til fredningsområdet og utredning av konsekvenser ved nybygg og anlegg i disse nærområdene skal gjennomføres. Nye tiltak skal vurderes og sikres slik at de ikke er i strid med formålet med fredningen. Utredningen skal bygge på det arbeidet som allerede er gjennomført i DIVE-analyse. Det er krav til ROS-analyse i reguleringsplaner i tråd med ny plan og bygningslov. Analysen skal vise til alle aktuelle forhold som utgjør risikofaktorer og som gjør området mer og mindre egnet for denne type utbyggingsformål. Aktuelle tema: grunnforhold, skred, støy, flom ogtrafikksikkerhet. Temaet vil i hovedsak dreie seg om støy fra billtrafikk inn mot den enkelte bolig. Det skal gjennomføres støyanalyse for boliger som legges nærmere enn 25m fra veg. Det skal gjennomføres utredning om barnehagetomt innenfor det aktuelle utbyggingsområdet i tråd med kommunestyrets vedtak. Er tomteområdet egnet. Arealbehov, langsiktige utviklingsmuligheter, trafikale forhold. Det er behov for barnehage med 60 plasser. Landskapet legger føringer for byform på denne sentrale tomta. Høyder, utnyttelse, struktur på ny bebyggelse skal vurderes i forholdet til kulturminnehensyn, -nær og fjernvirkning. Trafikksikkerhet for beboere i området /Såheimsvegen Trafikksituasjon til en evt. barnehage. Konsekvenser mht. eventuell tungtransport og busstrafikk. Avbøtende tiltak evt. bør vurderes. Vurdere justering av kryss mot Næringsparken. Solforhold, vind skal vurderes. Eget vedlegg Eget vedlegg Eget vedlegg Eget vedlegg 9
universell utforming Universell utforming skal legges til grunn Andre kommunaltekniske forhold Energi Folkehelse Barn og unges vilkår. Utbyggingsrekkefølge og vurdering av evt. trinnvis utbygging av delområder Økonomiske konsekvenser for kommunen Vurdere V/A-løsning i samråd med kommunen. Det skal vurderes energifleksible varmesystem, fellesanlegg. Kvalitet på lekeareal og ulike typer lekeareal skal vurderes. Nærhet til aktiviteter for barn og unge skal kommenteres. Tap av evt. eksisterende leikeareal skal kommenteres i planarbeidet. Rekkefølgekrav mht infrastruktur og lekeplasser. Bygging av skredtiltak Vurderes i forbindelse med en utbyggingsavtale. VA-anlegg Veg-investeringer og vedlikehold Tiltak på gang og sykkeltrase mot skole 7.0 Utbyggingsavtale Aktuelle tema for en utbyggingsavtale: ras-sikring, 8.0 Planprosess Medvirkning V/A-nett og evt. annen teknisk infrastruktur. Den formelle saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn. Alle innkomne uttalelser vil bli tatt med videre i prosessen, Spesielt berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesserorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt og regionalt nivå vil få tilsendt plandokumentene for uttalelse. Videre prosess: Det skal holdes planforum på Fylkesnivå og om nødvendig skal det avholdes åpent møte. Planprogrammet fastsettes av Tinn kommune etter 6 ukers høringsfrist. Konsekvensutredningene utarbeides i tråd med planprogrammet og legges ved plansaken som vedlegg. Plansaken utarbeides som en detaljplan og legges ut til offentlig ettersyn på vanlig måte. Planen vedtas av Tinn kommunestyre. 10