Nytt helårsbad på Marienlyst i Drammen Bruk av OPS som finansierings- og avtaleform Sluttrapport April 2005
Innhold: 1 Oppsummering og konklusjoner...3 1.1 Bakgrunn og mandat...3 1.2 Konklusjoner - anbefalinger...4 2 Nærmere om prosjektet Marienlyst bad...8 2.1 Prosjektbeskrivelse...8 2.2 Utforming, organisering, planprinsipp...10 2.3 Funksjoner, arealbehov og kostnader...13 3 Besøkstall og inntjening for badet...15 3.1 Basis-alternativet....15 3.2 Geografisk spredning...16 3.3 Oppsummering - markedsutsikter...19 4 Prosjektkalkyle internrente...20 4.1 Bakgrunn for tallene i kalkylen...20 4.2 Forskning omkring vedlikeholdsrisiko...21 4.3 Detaljert kalkyle...23 5 Generelt om bruk av OPS for svømmehaller...24 6 Merverdiavgift...26 6.1 Innledning...26 6.2 Fradragsrett etter de alminnelige regler...26 6.3 Kompensasjon for merverdiavgift...27 6.4 Oppsummering og konklusjon...29 7 Tilskudd av spillemidler...30 7.1 Innledning...30 7.2 Rettslig utgangspunkt...30 7.3 Annet bakgrunnsmateriale...31 7.4 Vurdering...32 7.5 Konklusjon...33 8 Organisering - gjennomføringsmodeller...34 8.1 Innledning...34 8.2 Entreprisemodeller...34 8.3 OPS-modell...35 9 Vedlegg...39 2
1 Oppsummering og konklusjoner 1.1 Bakgrunn og mandat Prosessen med å bygge et nytt helårsbad i Drammen har pågått i flere år og resultert i mange utredninger. Denne rapporten bygger i stor grad på tidligere arbeider, men har fokus på et Offentlig- Privat-Samarbeid (OPS) samt vurdering av ulike gjennomføringsformer med tanke på å finne fram til en optimal risikodeling mellom kommunen og privat aktør. Som grunnlag har følgende analyser og dokumenter vært anvendt: Nytt helårsbad i Drammen, utredning av arbeidsgruppe i Drammen kommune 21.2.2000 Analyse av markeds- og inntektspotensialet ved Reiselivsrådgiving, desember 2001 Notat 13.4.2004 fra Brager Rådgiving AS Notat av 13.4.2004 fra Drammen Eiendom KF Notat av 18.3.2004 fra ordføreren i Drammen Sak 0020/04 Nytt helårsbad videre prosesser. Innstilling til formannskap/bystyret av 16.4.2004 hvor det tilrådes at man vurderer en OPS-modell for utbygging av badet. Utredningen om OPS ble utlyst i juni 2004 og Rambøll Norge AS ga tilbud i samsvar med dette 9.8.2004. Drammen kommune aksepterte deretter tilbudet og arbeidet ble iverksatt 4.11.2004 med avslutning 1.2.2005. Prosjektets mandat har vært: Drammen kommune skal i forbindelse med rulleringen av økonomiplanen høsten 2004 få frem et beslutningsgrunnlag for etablering av nytt helårsbad i Drammen basert på følgende: Videre arbeid med badeprosjektet baseres på følgende økonomiske forutsetninger: - dagens driftstilskudd på ca. 6 mill kr. videreføres - det ytes et engangs kapitaltilskudd tilsvarende salgsverdien av nåværende innebad - det stilles til disposisjon gratis tomt på Marienlyst Det tas sikte på å bygge et bad med bredde i brukertilbudet innenfor forsvarlige økonomiske rammer. Samarbeid med andre på investerings- og driftssiden utredes. Verdien av engangs kapitaltilskudd og at det stilles til disposisjon gratis tomt er stipulert til å utgjøre ca. 20-30 mill kr. Drammen kommune ønsker rådgivingsbistand i forbindelse med utformingen av arbeidet med ny kravspesifikasjon basert på ovennevnte forutsetninger. I første rekke vil oppgavene være å utvikle konkurransekonseptet og beskrive konkurransegrunnlaget. Det foreligger et omfattende utredningsarbeid og det har vært gjennomført anbudskonkurranse på grunnlag av tidligere valgte alternativ. Anbudsrunden er avsluttet og bystyret ønsker nå en ny vurdering av badeprosjektet basert på ovennevnte forutsetninger. Utrednings- og anbudsmaterialet anses å gi god bakgrunn for nye spesifikasjoner på bystyrets vedtatte forutsetninger. 3
Det skal legges vekt på å etablere et samarbeid basert på OPS-prinsipper både med hensyn til utbygging, vedlikehold og drift av infrastrukturen. I tillegg skal samarbeid på driftssiden basert på disse prinsippene være en del av konkurransegrunnlaget. Det har vært gjennomført en rekke møter og studier i prosjektet. Av disse nevnes: Tre større møter med arbeidsgruppe og referansegruppe Møter med Buskerud fylkeskommune og andre interessenter i markedet Møte med entreprenører for å teste ut OPS-konseptet Møter med sentrale myndigheter for å diskutere rammebetingelser, bl.a. forholdet til tippemidler Studietur til Østfoldbadet Sammenlignende analyser med andre bad i Norge og utlandet Kontakter og henvendelse til Fylkeskattekontoret for å avklare spørsmål rundt merverdiavgift Et større antall prosjektmøter. Prosjektet har vært organisert rundt en arbeids- og referansegruppe fra Drammen kommune. De som har deltatt i denne er: Dag Østern (leder), Frode Herlung, Arne Kristoffersen, Sverre Løvåsdal, Sverre Lerbak, Mathys Truyen, Christian A. Dahl, Pål Bragen, Elisabeth S. Arntsen. Konsulentteamet har bestått av Kjell I. Brandsæter, Eystein Abel Engh, Geir Frøholm, Gunnar Garred, Dag Aarnes og Morten Tveten. 1.2 Konklusjoner Konsulentgruppen har kommet fram til følgende konklusjoner: Forventet positivt driftsoverskudd for badet uansett gjennomføringsmodell Denne rapporten går gjennom byggekostnader (kap 2), mulig inntjening (kap 3) og en prosjektkalkyle (kap 4) som viser at med de gitte, rimelige forutsetninger og det årlige bidraget fra Drammen kommune vil Marienlystbadet gi et visst årlig driftsoverskudd. Vi mener at basisalternativet vist i tabellen i kap 4 representerer et rimelig anslag på hvilken økonomi prosjektet ville kunne oppnå uansett gjennomføringsmodell. I kapittel 8 er drøftet de ulike gjennomføringsmodeller som igjen er basert på to hovedalternativ: Hovedalternativ 1 gjelder ulike entreprisemodeller der kommunen står som eier, men der den private aktøren avdemper eierrisikoen ved de ulike entrepriseformer som drøftes. Hovedalternativ 2 omhandler såkalte OPS løsninger der OPS selskapet står som eier og kommunen i prinsippet har kjøpt seg ut av all risiko. Tallene i denne rapporten viser at prosjektet kan gi en internrente (avkastning på investert kapital over 25 år) på mellom 8 og 15 prosent når det betales full Mva. Ved eventuell Mva kompensasjon stiger internrenten med om lag 4 prosentpoeng til intervallet 12 20 prosent. Spørsmålet blir om dette forventede overskuddet er tilstrekkelig til å gi grunnlag for et OPS-prosjekt. Ikke ubetydelig teknisk/kostnadsmessig og markedsmessig risiko Prosjektet må av flere grunner imidlertid anses som relativt risikabelt. Det kan erfaringsmessig påløpe kostnader ved bygging og senere vedlikehold som vesentlig fordyrer 4
prosjektet. Forskning ved SINTEF (se avsnitt 4.2) viser at norske kommuner har hatt store vedlikeholdsproblemer med svømmehaller og at det har vært et gjennomgående problem at det ikke er bevilget nok midler til vedlikehold over kommunal budsjetter. Som nærmere drøftet i kap 3 er det også risiko knyttet til besøkstall og annen inntjening enn billettinntekter ved et slik anlegg. Vi mener imidlertid at basisalternativet i tabellen i kap 4 er nøkternt hva gjelder samlet inntjening. Ved tradisjonell kommunal gjennomføringsmodell vil kommunen ta all risiko ved prosjektet. Velger en OPS-modell vil en privat aktør ta over hele eller deler av denne risikoen mot å beholde en andel av driftsoverskuddet. Grunn til å regne med høye avkastningskrav fra OPS-tilbydere Undersøkelser med mulige tilbydere i dette markedet tyder på at en privat aktør vil kreve en internrente helt i øvre del av intervallet 8 20 prosent dersom OPS-selskapet skal ha ansvar både for bygging, vedlikehold og drift. Det høye avkastningskravet skyldes at både den tekniske og markedsmessige risikoen ved et slikt prosjekt vurderes av markedsdeltakerne å være høy. Gjennomføring av prosjektet med OPS-modell vil kunne ha følgende fordeler: En privat bedrift som har forpliktet seg til å levere et fullt funksjonsdyktig bad i 25 år vil ha et veldig tydelig insentiv til å vedlikeholde. Manglende vedlikehold vi ha en direkte effekt på selskapets bunnlinje og det vil bli ulønnsomt å utsette vedlikehold. En bedrift som påtar seg markedsrisiko vil på samme måte ha insentiv til å utvikle og markedsføre tjenester og produkter som gir bedre inntjening enn i ett tradisjonelt prosjekt. Det er stor forskjell på tradisjonelle bad og nye markedstilpassede anlegg mht inntjening. Dersom en bedrift både bygger og driver vil det ligge et insentiv til å bygge på en slik måte at kostnadene ved å bygge og drive ses under ett. Det kan typisk ha positive effekter både ved valg av bedre byggemetode og mer jevnlig vedlikehold. Det er viktig å understreke at erfaringene med OPS-prosjekter vesentlig skriver seg fra andre land (særlig Storbritannia der antallet OPS-prosjekter er stort) og at de er gjennomsnittsbetraktninger og ikke en prognose for et bestemt prosjekt. Ulempene med OPS-modell vil typisk være: Finansieringskostnadene kan bli noe høyere siden bankene vil kreve en viss risikopremie i forhold til et ordinært lån til f eks Drammen kommune. Utgiftene til Mva blir høyere siden en ikke vil oppnå samme momskompensasjon som i de tilfeller der kommunen tar risikoen i prosjektet. Siden dette vil være det første anlegg i sitt slag kan transaksjonskostnadene komme til å bli relativt høye. En vil imidlertid kunne trekke mye på britiske erfaringer fra OPS-prosjekt med svømmehaller og tidligere norske OPS-prosjekter innefor andre deler av offentlig sektor. Testing av markedet mht risikofordeling og markedspotensial Et OPS-prosjekt vil innebære at risikoen i prosjektet (den tekniske og/eller den markedsmessige) fordeles mellom kommunen og OPS-selskapet. Dersom en i forhandlinger kommer fram til en hensiktsmessig fordeling av ansvar og drift for ulike sider ved prosjektet (og dermed risiko) vil prosjektet trolig lettere realiseres. Dersom en ordinær kommunal gjennomføring ikke velges anbefales derfor at Drammen Kommune går videre og tester konkret om det kan realiseres som et offentlig privat samarbeid. 5
Denne markedstesten kan gjøres på to måter, enten ved en åpen utlysning med de data og utredninger som nå foreligger eller på grunnlag av enda mer detaljerte tekniske og markedsmessige undersøkelser. Dersom man velger den første må en forvente at tilbyderne vil kreve en viss godtgjørelse for utarbeidelse av tilbud. Utfallet av markedstesten og påfølgende forhandlinger vil avhenge av flere forhold. De viktigste vil trolig være vurderingen av markedspotensialet og muligheter for nye, innovative løsninger og derav følgende høyere besøkstall. Det er også mulig at en åpen anbudskonkurranse vil få fram gode løsninger for bygging og vedlikehold som så kan kombineres med kommunal drift. Selv om det anses som mindre sannsynlig kan en på grunnlag av tallene i rapporten og det tenkelige mulighetsområdet heller ikke utelukke at det vil komme forslag på gode totalprosjekt fra en OPS-leverandør. Det anbefales videre at Drammen Kommune, før en går inn i disse forhandlingene, nøye vurderer og undersøker muligheten for høyere offentlig finansiering enn det som nå ligger i kalkylen. Slik finansiering kan åpenbart komme fra kommunens selv i form av tilskudd eller fra helseforetak og fylkeskommune. Det er vanskelig å anslå pengeverdien av det en kunne kalle samfunnsnytten av et slikt bad, men det er trolig ikke vanskelig å mene at den kan være mer enn det som nå ligger inne i beregningene. Endelig anbefaling Det fremgår at gjennomføringsmodeller basert på OPS løsninger (hovedalternativ 2) sannsynligvis vil måtte falle ut til fordel for modeller der kommunen står som eier. Dette skyldes igjen to forhold: Den private aktøren (OPS selskapet) vil i dagens marked kreve meget høy avkastning pga de ulike risikofaktorene i prosjektet samt at finansieringen vil bli noe mer kostbar enn hos en offentlig debitor. Dessuten vil prosjektkostnaden for det beskrevne prosjektet bli anslagsvis 60 millioner kroner høyre pga manglende mva kompensasjon og sannsynlig bortfall av tippemidler. Disse to forholdene antas neppe å kunne bli kompensert ved en mulig bedret forretningsdrift, løpende markedstilpasning og streng økonomistyring. Tilbake står da alternativer der kommunen er eier. Kommunen vil da få full mva refusjon og tilgang på tippemidler etter normale regler for dette. Vi antar at en DBO modell som beskrevet i kap 8.2 kan ivareta en fornuftig og rimelig risikofordeling mellom en privat utbygger og en kommunal eier. Følgende fremgangsmåte for det videre arbeidet kan da være: 1. Kommunen utarbeider et revidert program og kravspesifikasjon for badeanlegget på Marienlyst. Det tas utgangspunkt i prosjektet beskrevet i herværende rapport. Dette innebærer at anlegget er enklere, noe mindre og teknisk mer optimalt mht vedlikehold, drift og utforming enn det tidligere detaljprosjekterte anlegget der det foreligger endelige priser. 2. Det utarbeides et konkurransegrunnlag for et DBO prosjekt. Et DBO prosjekt innebærer at en privat aktør (totalentreprenør med samarbeidspartnere) foretar den endelige prosjekteringen, gjennomfører byggingen og har ansvaret for vedlikehold og utskiftning av bygg og hele eller deler av det tekniske utstyret i en avtalt tidsperiode. I tilbudet må prisene for prosjektering, bygging og vedlikehold splittes opp og kommunen må få full opsjon på å velge hele eller deler av tilbudet. 6
Grensedragningen mot den kommersielle og tekniske driften av selve badeanlegget må belyses i konkurransegrunnlaget. Videre må konkurransegrunnlaget beskrive kravene til vedlikehold og løpende kontrollfunksjoner samt kvalitetsnivå på anlegget når det senere, anslagsvis 20 år, overlates til kommunen. Hensikten er bla at men velger løsninger på bygg og tekniske anlegg som har lavest mulig levetidskostnader og at det sterkt fokuseres på dette i konkurransen. DBO modellen er lite gjennomført i Norge, men man har gode erfaringer fra utlandet. Det hefter usikkerhet ved kostnaden for å overta ansvaret for vedlikeholdet i en 20 årsperiode. Det er derfor viktig å få identifisert dette separat. Enkelte større entreprenørselskaper som bla Skanska har etablert egne selskaper eller samarbeide med andre som ivaretar slike forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdsoppgaver. Det antas at denne konkurransen bør gjennomføres som en begrenset anbudskonkurranse iht. Anskaffelsesforskriften del 2. Det må vurderes å betale de utvalgte konkurrentene en viss sum for deltagelse og innlevering av tilbud. Dersom markedet ikke svarer tilfredsstillende på vedlikeholdsansvaret, kan man lett omgjøre entreprenøravtalen til et mer tradisjonelt entrepriseprosjekt. 3. Kommunen vil være byggherre og eier. Kommunen (eller et selskap kommunen eier) finansierer og har ansvaret for den kommersielle driften. Det må utredes nærmere i hvilket omfang deler av driften kan bortleies til private aktører. Badeanlegget innholder ulike funksjoner med noe ulike kommersielle, sosiale og idrettslige aspekter og en oppdeling av driften synes naturlig. 4. Det har skjedd en del endringer i markedet (bl.a. nytt bad i Asker og mulige endrede publikumspreferanser).for å avklare markedsrisikoen nærmere bør det utføres en oppdatert markedsundersøkelse med tanke på publikumspreferanser og besøkstall til badet generelt og også med tanke på eventuelle tilleggsinntekter i form av leie fra aktører (velvære, treningsopplegg etc). Dette vil igjen få konsekvenser for størrelsen på eventuelle kommunale tilskudd til badet. 7
2 Nærmere om prosjektet Marienlyst bad Det nye badet må tilpasses de øvrige aktivitetene på Marienlyst slik at området oppfattes som helhetlig, både funksjonelt og arkitektonisk. Bassengstørrelsen bør begrenses til 25 meter med tillegg av tilleggsbassenger ( badelands-aktiviteter ), terapibassenger, stupemuligheter m.v. I tillegg bør det legges inn arealer for velvære, matservering og tekniske anlegg. Totalt areal er beregnet til 8.390 kvm Prisberegninger viser at man kan legge en byggekostnad på kr. 185 mill (inkl. m.v.a. til grunn for det nye badet etter disse forutsetningene. Målsetting 2.1 Prosjektbeskrivelse Den grunnleggende målsettingen for utformingen av badeanlegget bør være: å forme et bygg som bidrar positivt til å styrke de overordnede byrommene, byaksen, sentraltorget og aktivitetsgata. å gi anlegget en sterk identitet, et tiltalende bygg man kan få et nært forhold til å forme et badeanlegg som tydelig tilkjennegir sin funksjon, er lett fattbart og som det er enkelt å orientere seg i å forme et helårsbad som på en god måte samspiller med eksisterende friluftsbad og tilhørende parkanlegg og gir et bredt tilbud til publikum. Helhetsplan for Marienlyst Helhetsplanen belyser estetiske og arealmessige aspekter ved utviklingen av Marienlystområdet basert på konklusjonene i rapporten Utviklingsprosjekt Marienlyst som er utarbeidet av Drammen kommune. Marienlystområdet omfatter museumsvirksomhet, skoleanlegg, arenaer og tilbud for organisert idrett, konsert/messevirksomhet og rekreasjon, samt veianlegg, jf kartskisse under. Området som helhet er preget av at anleggene har vokst opp side om side gjennom en lang periode, og at hvert enkelt anlegg stort sett har forholdt seg til tomtegrenser og egne behov. Flere av anleggene er derfor lukket inne av gjerder og veianlegg, noe som gir et rotete helhetsinntrykk og strenger for ferdsel. 8
Helhetsplan for Marienlystområdet i Drammen har sitt utgangspunkt i rapporten Utviklingsprosjekt Marienlyst, mars 2000. Denne rapporten har som uttalt målsetning:.å videreutvikle Marienlystområdet til å omfatte et integrert opplevelsestilbud innen idrett, kultur og rekreasjon. Området som omfattes av helhetsplanen strekker seg fra Konnerudgata og Drammen museum i nord til Bikkjestykke i sør. I vest avgrenses området av Danvikgata, Schreinersgate og Ordfører Ingebrigtsensvei, og i øst av Bjørnstjerne Bjørnsonsvei og Knoffsgate. Marienlystområdet omfatter i dag følgende arealutnyttelser/aktiviteter/bygninger: Drammen museum Drammen videregående skole Turnhallen Atletsalen Sportskafeen Utebadet Marienlyst Stadion (friidrett) Nytt kunstgress/kunstisanlegg Gamle gress (Marienlyst fotballbane) Idrettens hus Drammenshallen Drammen Tennishall Schwartz gate Parkeringsanlegg ved Drammenshallen Gangveier Arbeidet med helhetsplanen er forankret i følgende vedtatte mål: Prosjektets overordnede målsetting er å videreutvikle Marienlystområdet til å omfatte et integrert opplevelsestilbud innen idrett, kultur og rekreasjon. Tilbudene skal i størst mulig grad integreres for å skape gjensidig forsterkende effekter. Reguleringsplaner: Marienlyst Idrettspark, vedtatt 12.04.96, innbefatter bygging av et nytt innendørs helårsbad 9
Utvidelse av tennishall/klubbhus Aktivitetsgata defineres som ryggraden i Marienlystanlegget, og knytter de forskjellige anleggene sammen. Sentraltorget blir det samlede bymessige element som knytter Marienlystområdet til byaksen. Badeanlegget ligger i den ene enden av byaksen. Bygget danner et lett fattbart tegn med et avklart forhold til sentraltorget og aktivitetsgata, og formidler overgangen mellom disse og byaksen. Badeanlegget ligger ved enden av Aktivitetsgata fra Sentraltorget. 2.2 Utforming, organisering, planprinsipp Badelandskapet Det skal legges vekt på en funksjonell organisering av de forskjellige aktivitetene med god oversikt og åpenhet. 1. etasje legges på nivå med den hevede forplassen og aktivitetsgata (c+3,7). Badelandskapet bør ha god visuell kontakt med sentraltorget, aktivitetsgata, badeparken med friluftsbadet og oppholdsarealet mot vest. Garderobedelen Hovedgarderobene skal ha direkte tilgang til badelandskapet. Trimavdeling og velværeavdeling bør ha visuell kontakt med badelandskapet. Administrasjon bør ha visuell kontakt med badelandskapet, personalgarderober og tekniske rom. Kjeller Kjeller under badelandskapet inneholdende tekniske installasjoner. Planløsning 1. etasje Hovedadkomst/vestibyle Vestibylen skal gi rom for kiosk/billettsalg, servering og adkomst til garderober. I garderobegangen bør det være visuell kontakt til trim- og velværeavdeling. Det nærmeste arealet utenfor vestibylens fasade er egnet til opphold og uteservering. Her er det god kontakt med sentraltorget/aktivitetsgata. Garderober Garderobene kan deles i tre hovedseksjoner for fleksibel bruk. En dame-, en herre- og en fellesgarderobe. Fellesgarderoben baseres på klesskift i mindre kabinetter og oppbevaring av tøy i individuelt låsbare skap. Kabinettene kan også benyttes i forbindelse med dame- og herregarderoben. I tillegg bør det være egen garderobedel for skoleklasser tilknyttet henholdsvis dame- og herregarderoben og egne HC-garderober tilknyttet et terapibasseng. Tørkesoner, dusjer og badstuer kan legges mellom garderobene og badelandskapet. Det må også avsettes plass til lager, bårerom og stevnekontor. 10
Badelandskapet 25 m trenings- og konkurransebasseng inkludert stupebasseng. Dybde ved stup fra inntil 5 m er 3,7 m og 1,8 m som tilfredsstiller nasjonale og internasjonale krav for svømmekonkurranse. Bassenget skal også ha tilgang via rampe. Andre aktiviteter kan være barnebasseng, varmebasseng, bølgebasseng med klatrevegg tilknyttet et basseng med motstrømskanal, boblebasseng, familiesklie, fartssklie, tribune og vaktrom med god oversikt over badelandskapet. Serverings- og oppholdsarealet langs enden av 25 m bassenget og barnebassenget. Aktiviteten rundt bølgebasseng og sklier er konsentrert og kan settes i forbindelse med utebadet via dører i fasaden. Terapi-/opplæringsbasseng vurderes. Biinngang og sommerinngang Det bør innpasses en biinngang til bruk for grupper i forbindelse med idrettsarrangementer etc. Også billettsalg/kiosk for utebadet, samt søppelrom og tilgang til kjeller evnt. via vareheis må innpasses. Planløsning 2. etasje Trimavdeling Trimavdelingen kan være et enkelt areal med stor takhøyde, som kan oppdeles etter behov med halvhøye vegger eller vegger til tak. Velværeavdeling Velværeavdelingen kan inneholde et arrangementsrom med et enkelt kjøkken til allsidig bruk. Videre en oppholdssone med stor takhøyde for avslapning og meditativ ro med peis og en frittstående seksjon inneholdende badstue og romerbad/dampbadstue med kaldkulp, dusjer, boblebad, massasje- og solsengbåser og mulighet for skjermet avkobling. Andre funksjoner er tribune, vaskeri og supplerende garderober til trim og velværeavdeling. Eventuell planløsning i 3. etasje Dersom bygget planlegges med 3. etasje, kan denne inneholde administrasjonsarealer med møterom, spiserom, kontorer og personalgarderober samt tekniske rom for betjening av garderobehuset. Kontorene bør ha god visuell kontakt med badelandskapet. Alternativt kan 3. etasje legges til 2. etasje. Innervegger Veggene i garderobe kles med flis der dette er funksjonelt. Skiftekabinene kan ha lettvegger kledt med plastlaminat. Mellom vestibyle/garderobehus og badelandskapet kan det være store partier med glassvegger. Dekker Badelandskapet, terapibad, vestibyle, garderober og store deler av velværeavdelingen belegges med keramisk flis. I trimavdelingen kan det være parkett sportsgulv og i deler av velværeavdelingen, møterom og kontorer kan det være parkettgulv. Kjeller/tekniske rom bør ha epoksybehandlede betonggulv. 11
Himling I badelandskapet monteres akustiske bafler. I garderobe/dusjavdelingene benyttes demonterbar hygienehimling og for øvrig demonterbar systemhimling ved tekniske føringer. Yttertak Takkonstruksjonen isoleres utvendig og tekkes med folie. Trapper anbefalt utførelse Hovedtrapper utføres i betong med flisbelegg. Stål rekkverk med innslag av tre og glass. Trapp til sklier og tribune utføres av stål. Overflatebehandling Det agressive klimatiske miljøet i et badeanlegg stiller store krav til kvalitet på de forskjellige materialer og overflatebehandlingen av disse. Rustfritt stål må være syrefast AISI 316 med polert overflate og behandles korrekt i produksjon, montering og etterbehandling/bruk. Stålkonstruksjoner/elementer varmgalvaniseres og behandles med et epoksybasert malingssystem. Malte overflater forøvrig behandles med et akryl-/evnt. epoksybasert malingssystem. 12
2.3 Funksjoner, arealbehov og kostnader Vannaktiviteter: 1. Etg. Areal (m2) Hovedbasseng med 8 baner. Lenge 25 m. Bredde 21 m. 525 Stupebasseng, dybde 3,8 m for 1 og 3 m sviktbrett og 5 m tårn (mulighet for klatrevegg over basseng) Bølgebasseng, 220 m2 220 Motstrømsbasseng, 78 m2 78 Varmebasseng, 119 m2 119 Barnebasseng med sklie, 53 m2 53 Sklie med egen stoppsone Opplæringsbasseng med heve-/senkebunn, 100 m2 100 Boblebad, 2 stk à 3,8 m2 7,6 Boblebad, 1 stk à 2,8 m2 2,8 1105,4 m2 Frie arealer i tillegg til aktivitetsarealer utgjør like mye (erfaringstall) DVS. totalt arealbehov: 1105,4 x 2 2210 m2 Garderobe, servering og andre arealer i 1 etg. 1360 m2 Velværeavdeling: 2. Etg. 560 m2 Dampbadstue Badstue Dusj og kaldkulp Hvile/massasje 2 stk badekarrom Boblebad Solarium Massasjerom Arrangementsrom Hvile og velvære Andre aktiviteter 2. Etg. Trim 440 m2 Spinning Kontorer, 4 stk, spiserom, møterom 250 m2 Tribuner (en del av tørrarealet) Kiosk og kasse (en del av tørrarealet) Servering i tørr og våt sone Bi-rom (renhold, lager, stevnerom, bårerom etc.) (en del av tørrarealet) Tekniske anlegg er plassert i u. Etg.) Sum arealer: 1. Etg 2210 1360 3570 m2 2. Etg. 560 440 250 1250 m2 U. Etg. (lik 1. Etg.) 3570 m2 Totalt 8390 m2 13
Kostnader: Med erfaring fra tidligere prosjekt og Holte prosjekt Kalkulasjonsnøkkel, vil investeringene bli: Holteprosjekt: 8390 m2 x 18596 kr 156 020 440 Erfaringstall: u. Etg. 3570 m2 x 16000 kr 57 120 000 1. Etg. 3570 m2 x 28000 kr 99 960 000 2. Etg. 1250 m2 x 18000 kr 22 500 000 Sum erfaringstall kr 179 580 000 Kommentar: Holteprosjekt Kalkulasjonsnøkkel er basert på enklere bygg (ikke badeland) og har derfor for lave kostnader. Våre erfaringstall er basert på tidligere gjennomarbeidet prosjekt. Budsjettet for dette prosjektet ble utarbeidet etter en anbudsrunde og nøyaktigheten i materialet var derfor relativ god. En direkte sammenlikning av arealer og kostnader gir: Tidligere prosjekt: 230 mill kr. /11 039 m2 gir ca. 20 850,- kr./m2. i 2005 kr. Revidert prosjekt: 8 390 m2 x 20850,- kr./m2 gir ca. 175 mill kr. i 2005 kr. Dagen konkurransesituasjon er ikke like gunstig som i 2003. Dessuten må marginer og reserver legges til. Vi vil derfor anbefale at en prosjektkostnad på 185 mill kr legges til grunn for det videre arbeid. Dette beløpet inkluderer Mva. 14
3 Besøkstall og inntjening for badet Markedet er vanskelig å anslå nøyaktig for Marienlyst, men basert på erfaringstall viser Sentralbadet og utendørsbadet på Marienlyst et årlig besøkstall i overkant av 200.000. Det nye badet vil være utsatt for konkurranse fra nytt bad i Asker Besøkstallet og inntjening kan økes ved å introdusere mer attraktive konsepter som kan forenes med vannaktiviteter (terapi, trening, velvære). Noen av disse mulighetene (bortsett fra trening) er i mindre grad utnyttet i dag. Undersøkelser viser at det er interesse for å få til samarbeidskonsepter med andre aktører (fylkeskommunen, treningsstudio etc) som kan bidra til inntjening og utvide markedet for badet. 3.1 Basisalternativet. Dagens to bad i Drammen, Sentralbadet og Marienlystbadet, har hatt en relativt stabil besøkfrekvens de siste årene. Det er enkelte feilkilder i det foreliggende materialet, men stort sett ligger Sentralbadet på mellom 153.000 og 180.000 besøkende årlig. Utendørsbadet Marienlyst ligger på mellom 34.000 og 55.000 besøkende. Følgende figur viser utviklingen fra 1997 til og med 2004: 250000 200000 150000 100000 Marienlyst Sentralbadet 50000 0 1997 1999 2001 2003 Til sammen ligger det totale besøkstallet på rundt 200.000 årlig, Dette besøkstallet kan tas som et utgangspunkt når man beregner markedspotensialet for et fremtidig bad på Marienlyst. Når det gjelder fordelingen på aktiviteter, viser nedenstående hvor stor rolle Helsestudio (d.v.s. Natutilus-konsptet) spiller. Dette viser også at tilleggspotensialet som finnes i badet som terapi, massasje, etc er lite eller ikke utnyttet: 15
Marienlyst bad 1.1-15.12 2004 180000 160000 140000 120000 100000 80000 Series1 60000 40000 20000 0 Terapi Solarium/Velvære Skoler/kurs Barn Voksne Helsestudio Totalt I forbindelse med denne rapporten er det ikke laget nye markedsundersøkelser, og tallene er derfor basert på eldre undersøkelser foretatt av Drammen kommune, og nyere statistikk fra Sentralbadet frem til og med 2004. I forbindelse med en eventuell utlysning av en OPSanbudskonkurranse kunne det være hensiktsmessig å avklare potensialet for ulike type tilleggstjenester som slikt badeanlegg kan kombineres med. Når det gjelder dagens billettpriser, ligger badene i Drammen relativt lavt sammenlignet med det som kan forventes for et nyere bad. Som utgangspunkt for beregningene antas det at et minimumsbesøk vil ligge rundt 200.000 hvert år, men at potensialet bør kunne økes en god del ved at tilleggstilbud som terapi, velvære o.l. nesten ikke er utnyttet i det hele tatt i det nåværende markedet. Et nytt bad vil dessuten i seg selv være en attraksjon som bør kunne gi høyere besøkstall. 3.2 Geografisk spredning Det geografiske kjerneområdet for et nytt bad vil være Drammensområdet avgrenset mot Kongsberg og Drammensvassdraget opp mot Tyrifjorden. Dette omfatter ca. 150.000 innbyggere. Videre vil et badetilbud i Drammen ha et nedslagsfelt i nordre Vestfold ned mot Tønsberg med et innbyggerantall på ca. 130.000. Et nytt bad i Drammen vi møte konkurranse fra badet som er under bygging på Risenga i Asker. Det må antas at det nye Asker-badet stort sett beherske markedet i Asker og Bærum med ca. 150.000 innbyggere. I syd møter Drammensbadet konkurranse fra badene i Grenlandsområdet. Et bedre og mer markedstilpasset konsept enn konkurrentenes, vil lett føre til at Drammensbadet kan stjele kunder fra de øvrige. Situasjonen er illustrert nedenfor: 16
Hønefoss Kongsberg Finnes det et tilleggsmarked utover kjernemarkedet? Den rent idrettslige aktiviteten i nyere badeanlegg er relativt liten i forhold til andre aktiviteter. Behovene for konkurranseidrett i bad kan ikke alene forsvare de betydelige investeringene som det planlagte anlegget på Marienlyst. Det er derfor nødvendig å utvide både begrepet idrett og bruksområder for øvrig for badet dersom en investering skal være attraktiv sett fra OPS-synsvinkel. Billettinntektene fra de besøkende er riktignok en viktig kjerne i virksomheten, men det er tilleggsproduktene som i vesentlig grad bidrar til å gjøre badet til en mer lønnsom satsing. De mest realistiske tilleggsaktivitetene/mulighetene (som ikke utnyttes i dagens bad) er følgende: Samlokalisering med Drammen videregående skole Skolen kan behov for tilleggsarealer i størrelsesorden 6.000 kvm. Dette kan skje gjennom et samarbeid mellom fylkeskommunen og Drammen kommune. Det bør vurderes hvordan Drammen kommune og Buskerud fylkeskommune kan se utbyggingen av Marienlyst i sammenheng slik at det blir et fylkeskommunalt bidrag til investeringen. Drammen videregående skole har dessuten en egen idrettslinje (toppidrettslinje) med til sammen 110 elever som med fordel kunne vært fokusert inn mot svømme- og badeaktiviteter. Skolen leier i dag lokaler for 2 millioner kroner som i en viss grad kan overføres til badet. Videre ligger det inne søknader om å etablere private skoler med et samlet elevtall på rundt 1.200, noe som også tilsier økt interesser for offentlige kjøp i forbindelse med badet. Skolesvømming og terapi Normalt vil et bad ha til dels liten aktivitet på morgenen og formiddagen. Denne tiden bør utnyttes til skolesvømming og terapi gjennom vannaktiviteter. Sykehusene har meldt at de i 17
første rekke vil ha egne anlegg for sine pasienter, men at attføring og annen oppøving som skjer utenom sykehusene kan være svært aktuelt. Det er vanskelig å anslå dette potensialet, men signaler fra Helse Sør og andre helseforetak indikerer en økning i denne form for attføring/terapi. Treningsstudio Det har vært kontakt med S.A.T.S., Elexia og Akropolis for å klargjøre planer og satsinger i Drammen med tanke på et samarbeid og ev spesialisering mot et fremtidig bad. Det er positiv interesse fra alle, men interessen synes for tiden størst hos Akropolis som allerede leier på Marienlyst, men som er interessert i større lokaler. Leiesummen for Akropolis ville kunne gi et ekstra bidrag på ca kr. 2 millioner årlig. Dette forutsetter frigjøring fra nåværende leiekontrakt. S.A.T.S. og Elexia har langsiktige leiekontrakter andre steder og vil vanskelig kunne frigjøre seg fra disse. Det synes også som om de to sistnevnte vil vær forsiktige med videre satsing i Drammen nå, ut fra medlemstall og tilvekst. Stipulert medlemstall i Drammen er 8 000 for Akropolis, 500 for Elexia og 2 000 for S.A.T.S. Kultur og underholdning. Her kan tenkes svært mange alternativer. Fra Østfoldbadet er det opplyst at badet er rusfritt fredagsdisco med vannaktiviteter hver fredag. Ungdom kommer helt fra Oslo til Askim for å delta i dette. Konserter og annen type underholdning kan også være med å sette Marienlystbadet på dagsorden og som brand-name Grønn resept for bedrifter. Det blir stadig mer populært å tilby ansatte treningsmuligheter som del av arbeidsbetingelsene. Grønn resept som forebyggende mot sykdommer er i ferd med å vinne innpass og svømming bør kunne være et salgbart produkt. Det er ikke gjort forsøk på å kvantifisere denne delen i Drammen. Velvære Dette er et av de raskest voksende segmentene i dag. I utlandet har velvære og spa allerede vært svært populært en tid. Vi snakker her om noe langt mer enn massasje. Utviklingen av et velvære konsept vil være en investering som tar tid, men som når et betalingsdyktig marked. Norske bad har bare i liten grad markedsført velværekonsepter. Som eksempel kan man se på en sammenligning mellom det norske og det svenske markedet. Vi har her brukt spa-markedet som en indikasjon, da fakta ikke er tilgjengelig om velværemarkedet. Sverige 60 anlegg 3 mrd kr i omsetning Norge 8 10 anlegg Investert ca 500 mill. Det dyreste toppskiktet av velværemarkedet vil neppe være aktuelt å satse på for Marienlyst-badet. Derimot vil et samarbeid med seriøse aktører i velværemarkedet kunne gi badet en sterk markedsmessig profil og i tillegg innebære attraktiv tilleggsinntjening. Produktmixen i velværemarkedet vil typisk være en kombinasjon av aktivitetene vann, 18
trening, behandling og mat. Tilleggspotensialet for velvære bør fastslås gjennom egen undersøkelse. Servering Serveringstilbud til badende har vist seg å være et av de viktigste inntektskildene for moderne bad. I Østfoldbadet tilsvarer den forholdsvis enkle serveringen halvparten av billettinntektene ved badet (ca. 10 mill kroner i billettinntekter og 5 mill kroner i servering). Serveringen kan enten drives som del av et OPS-alternativ eller leies ut til eksterne operatører. Det burde ligge et ytterligere potensial dersom man kommer over Pizza/pølsebu stadiet og kan tilby catering til andre og til øvrige aktiviteter på Marienlyst. Til sammenligning har Østfoldbadet en omsetning pr. besøkende på mat på kr. 39,-. Et bad som Tøyenbadet hvor det bare er automater har til sammenligning kr. 2,- pr person. Familiepakker o.l. I Sverige har offentlige bade med stor suksess markedsført og solgt familiepakker som f.eks. består av bading, underholdning, oppsyn og mat for barna, mens foreldrene kan gå i velværeavdelingen for egen pleie og mer sofistikerte retter. Dette er dyrt, men må kunne sees som alternativ til f.eks. en dag i alpinbakken (som raskt kommer over 1.500 kroner for en familie). Også dette alternativet må undersøkes nærmere. Tilbud om en større mix kurs og aktiviteter Hensikten med dette er i første rekke å tiltrekke seg flere brukergrupper som ikke bruker badet i dag. Eksempler fra det kommunale Eriksdals-badet utenfor Stockholm: Qi gong Mor og barn aerobic Pilates Meditasjonsyoga Badet som attraksjon i seg selv Gravidyoga Tenåringsspinn Orientalsk mix Tai chi Når man først bygger et bad i Drammen bør man samtidig ha målsetting om at dette skal være et viktig element for å skape merkevaren Drammen slik man ønsker seg den. I seg selv vil et vellykket konsept i så måte være med på å øke besøkende til badet. Her finnes det mange muligheter som bør undersøkes videre. 3.3 Oppsummering - markedsutsikter En ren videreføring av dagens marked og med dagens relativt begrensede tilbud vil forsiktigvis gi et besøkstall på ca. 230.000 personer. Besøkstallet vil kunne påvirkes ved en mer aktiv markedsføring og ved tilleggaktiviteter som beskrevet foran. En gjennomsnittspris på kr. 70 pr billett (sammenlignbart med Østfoldbadet) vil derved gi en årlig inntekt på kr. 16,1 millioner. Servering burde ut fra tilsvarende resonnement innebære ekstraomsetning på kr. 9,2 millioner Utover dette kommer utleie til trim- og velværeaktiviteter, skoler o.l. Dette er beregnet til kr. 2 millioner årlig ut fra de signalene som foreløpig er gitt. Det bør foretas en grundigere markedsundersøkelse med tanke på de tilleggsaktivitetene som er nevnt foran og som det ut fra prosjektets forutsetninger ikke har vært mulig å tallfeste i denne omgang. 19
4 Prosjektkalkyle internrente 4.1 Bakgrunn for tallene i kalkylen Basert på 200.000 besøkende og et kommunalt bidrag på 6 mill kroner årlig vil badet kunne gi et regnskapsmessig overskudd. Et optimistisk scenario med 250.000 besøkende vil gi forholdsvis god lønnsomhet med en internrente som kan være attraktiv for investor. Valg av effektiv driftsform og evne til å selge tilleggstjenester (mat, velvære, trening) vil i begge scenarier være avgjørende for lønnsomheten. Det er utarbeidet en egen tabell (se nedenfor) for å beregne lønnsomheten i prosjektet. Beregningene i tabellen under er ment å gi et anslag på hvor god lønnsomhet prosjektet kunne ha gitt de forutsetninger som er lagt til grunn. Det er laget et hovedalternativ og et optimistisk alternativ for lønnsomhet. Poenget med tabellen er å gi en formening om en OPS-modell ville bli ansett å være realistisk og mulig å realisere. Tabellen er basert på følgende forutsetninger: I hovedalternativet antas det 200 000 besøkende pr år. Det er i samsvar med de prognoser som hittil har ligget til grunn for prosjektet. Det antas videre at en vil kunne legge til grunn en gjennomsnittlig billettpris på 70 kroner. En kommentar til disse forutsetningene kan være at besøkstallet er forholdsvis lavt anslått mens billettprisen kan være noe høy. En legger til grunn en omsetning av mat på 30 kroner pr besøkende. Det er om lag som tilsvarende anlegg i andre kommuner, bla Østfoldbadet. Vi har antatt videre at grunn- og videregående skoler til sammen kjøper tid i badet for 2 mill kroner og at ulike helse- og omsorgsinstitusjoner kan kjøpe tjenester for 700 000 kroner. Det er basert på erfaringer fra andre tilsvarende anlegg. Vi har hatt kontakter med helsestudioer i Drammensområdet som uttrykker stor interesse i å leie lokaler i et eventuelt nytt bad. Vi antar at det kan dreie seg om 2 000 kvm til om lag 1 000 1 200 kroner pr kvm. Brukere av helsestudio antas å gi økt grunnlag for drift av serveringssteder, og til sammen vil denne virksomheten kunne gi grunnlag for 3 mill i inntekter. Samlede kostnader ved driften av badet er nøye vurdert i tidligere studier. Vi antar at disse vil ligge på mellom 16 og 17 mill kroner med en mulighet for å kunne komme ned under 14 ved effektiv drift. Tabellen under viser en sammenlikning av personalkostnader i eksisterende bad i Drammen og de nye badene i Østfold og Bodø. Antall ansatte Årsverk Lønnskostnader Østfold 18 12,5 4, 0 mill Drammen 16 5,5 mill Bodø 21 17 5,5 mill Utbyggingskostnad er beregnet til 185 mill kroner fratrukket verdien av tomten på 25 mill kroner. Dette beløpet er inklusive merverdiavgift. 20
Det vi har kalt resultat før kapitalkostnader vil etter disse beregningene kunne bli fra 14 til om lag 24 mill kroner. Dette beløpet må OPS-selskapet (eller selskapene) betjene lån og avdrag med og disponere til fortjeneste til selskapet. En årlig kontantstrøm på 14 24 mill kroner tilsvarer en internrente (realrente) i prosjektet på om lag 8 til knappe15 prosent. Dersom en oppnår full mvakompensasjon vil internrenten øke med om lag 4 prosentpoeng til 12 20 pst. Prosjektets lønnsomhet vil være følsomt for en lang rekke forhold. Formålet med å vise det optimistiske scenarioet er å illustrere hva som må til for å gi prosjektet det en vil betegne som god lønnsomhet for et prosjekt med så lang tidshorisont og så mange risikofaktorer for investoren. 4.2 Forskning omkring vedlikeholdsrisiko Det har vært økende oppmerksomhet om vedlikeholdsproblemer i svømmehaller. Følgende artikkel er hentet fra nrk.no: Farlege symjehallar Enkelte av våre gamle symjehallar kan være farlege. Auka badetemperatur, konstruksjonsfeil og sparsamt vedlikehald gjer at både tak og golv kan svikte. Publisert 09.02.2005 14:05. Av Andreas Bratland i P2s Verdt å vite På 60-talet blei symjing eit obligatorisk fag i grunnskulen. Og dermed måtte det byggjast symjehallar rundt om i heile landet. Byggjestandaren for våtrom var ikkje på langt nær så streng på den tida, og no begynner det å vise seg kva vatn, damp, klor og høg temperatur kan utrette over lang tid, fortel seniorforskar ved SINTEF Arne Nesje. - Viss du har eit betonggolv med armering som er gjennomrusta, er det risiko for at det kan kollapse. Heldigvis har vi ikkje så mange tilfelle av dette i Noreg, men i utlandet har vi eksempel på symjehallar som har brote fullstendig saman, seier Nesje. Tilstanden forverra Arne Nesje er byggteknisk ekspert på våtrom og symjebasseng. Han har i løpet av dei siste åra sett på mange dei offentlege symjehallane og badeanlegga her i landet. Og tilstanden er ikkje slik det bør vere. - Tilstanden har forverra seg dei seinare åra. Vi bygde svært mange symjehallar på 60- og 70-talet, og no begynner alderen å hente dei inn. Nesje har gjennom ein del år inspisert 20-30 av dei meir enn 1.000 offentlege symje- og badeanlegga i Noreg. Manglar membran Eit av problema med dei gamle symjehallane, er at dei ikkje har ein ordentleg membran som klarer å hindre vatn frå å sige ned i golv og bjelkar. - For 30-40 år sidan satsa dei på å byggje betong som var vasstett. I dag er desse konstruksjonane ofte ikkje heilt tette lenger. Og dersom betongen er armert, kan det 21
begynne å ruste i jernet. Dette fører igjen til nye sprekkar og nye lekkasjar. Dermed har du ein negativ karusell, forklarer Nesje. Også i taket i dei gamle symjehallane kan det vere eit fuktproblem. - Ein symjehall har eit svært høgt fuktnivå og då er det viktig at taket har ein membran som hindrar fukta å trekkje inn i takkonstruksjonen. Dei fleste takkonstruksjonar har isolasjon, og når denne blir nedfukta, risikerer ein at plater begynner å falle ned. Nesje har sett at ein del symjehallar manglar denne membranen. Og i tillegg er dei gamle ventilasjonsanlegga ikkje kraftige nok til å transportere ut fukta frå lufta. - Eg trur nok at dersom ein undersøkte dette nærare, ville ein finne mange tak som ikkje burde stå lenge utan å bli utbetra, seier Nesje. Varmare badevatn I tillegg er situasjonen blitt forverra ved at lufta inne i symjehallane er blitt endå hissigare til å skape rust. - For 15-20 år sidan var vi nøgde med å bade i temperaturar på 23-24 grader. No har vi auka temperaturen, av og opp i over 30 grader. Då får vi ei mykje raskare nedbryting av f.eks. betongmateriale, og dermed ei raskare forvitring og nedbryting av heile konstruksjonen. Så langt har det gått bra med dei gamle symjehallane, men Pirbadet i Trondheim fekk problem i taket mindre enn tre år etter at badeanlegget opna. - Pirbadet er litt spesielt for der har vi ein kombinasjon av ferskvatn og saltvatn, og det er ganske korrosivt når ein har så høge temperaturar. I Pirbadet blei det rust på opphengsbøylene til dei lyddempende platene i taket.(foto: Scanpix/Gorm Kallestad) Små ressursar til kontroll Korleis er så kontrollen med dei gamle symjehallane? - Eg trur vi skal vedgå at eigarane har små ressursar både til kontroll og utbetring. Det er først når ting begynner å bli riktig gale at dei aksjonerer. Så lenge ein ikkje ser noko, så later ein som om alt er såre vel, seier SINTEF-forskar Arne Nesje. 22
4.3 Detaljert kalkyle Lønnsomhet OPS bad i Drammen Prognose Prognose Forventet Optimist Besøkende 200 000 250 000 Billettinntekter kr 70/snitt 14 000 000 17 500 000 Omsetning mat kr 30/snitt 6 000 000 7 500 000 Sum inntekte r bare bad 20 000 000 25 000 000 Offentlig kjøp til skole/idrett 2 000 000 Kjøp til helse og terapi 700 000 Utleie til velvære/spa anlegg, ekstra catering 3 000 000 Sum andre inntekter 5 700 000 7 000 000 Inntekter i alt 25 700 000 32 000 000 Kommunalt bidrag 6 000 000 6 000 000 Kostnader Personalkostnader 6 000 000 Energi 2 100 000 Vedlikehold 1 500 000 Drift bad 5 000 000 Markedsføring 750 000 Driftskostnader 16 350 000 14 000 000 Resultat før lånekostnader 15 350 000 24 000 000 Kostnad byggeprosjekt Investeringskostnad inkl mva 185 000 000 185 000 000 Bidrag tomt -25 000 000-25 000 000 Kostnad for OPS utbygger 160 000 000 160 000 000 Rente betalt til finansinstitusjon 5 % 5 % Antall år tilbakebetaling 25 25 Lånekostnader (rente pluss avdrag) - 11 352 393-11 352 393 "Overskudd" 3 997 607 12 647 607 Internrente i prosjektet, forsiktig Internrente i prosjektet, optimist ca 8 pst uten mvakomp ca 14,5 pst uten mvakomp 4 pst tillegg ved full mva-komp 4 pst tillegg ved full mva-komp 23
5 Generelt om bruk av OPS for svømmehaller Effekten ved OPS kan være lavere totale livsløpskostnader og økt innovasjon av nye tjenester som kan øke inntjeningen på badet. Risikobildet på markedssiden for svømmehaller er sammensatt og knytter seg til besøkstall, salgsinntekter fra øvrig virksomhet, uforutsette utgifter til vedlikehold, økte energikostnader og arbeidskraftskostnader. Mest aktuell OPS-modell vil være at et privat selskap prosjekterer, bygger og driver badet på vegne av kommunen. Imidlertid kan en modell der kommunen bygger og eier svømmehallen men lar en privat aktør stå for driften også være aktuell. Det er vanskelig å forutsi dette og kun en markedstest kan gi en pekepinn på hvilke tilbud som kunne komme. Denne rapporten peker på at det for dette prosjektet kan sies å eksistere 3 prinsipielt ulike modeller for gjennomføring. Foruten en tradisjonell kommunal investering og en rendyrket OPS-modell kan en tenke seg å bruke en mellomvariant der ansvar og risiko fordeles mellom OPS-selskap og kommunen. En særlig aktuell slik modell er trolig DBO-modell. DBO står for Design, Build and Operate og betyr at et privat selskap prosjekterer, bygger og driver et bad på vegne av kommunen. Det vil være en mellomform mellom en full OPS og en tradisjonell gjennomføring. En annen mellomform vil være en løsning der kommunen bygger og eier svømmehallen men at en privat aktør står for driften og betaler en årlig leie til kommunen. Utredninger som etter hvert foreligger om OPS-løsninger viser at den viktigste effekten av OPS-modellen på investeringsprosjekter av denne typen kan være lavere totale livsløpskostnader og økt innovasjon av nye tjenester som gir høyere salgs- eller gebyrinntekter. Til sammen kan dette gi vesentlige endringer i prosjektenes økonomi over tid. Endrede livsløpskostnader for offentlig infrastruktur vil imidlertid bare kunne erkjennes over lange tidsrom. Gode OPS-løsninger forutsetter at det er mulig å overskue og forholde seg til risikofaktorene i prosjektet og å fordele risikoen på en slik måte at den kan håndteres mest mulig effektivt. Risikobildet for en svømmehall vil typisk knytte seg til besøkstall, salgsinntekter fra annen omsetning enn billetter på inntektssiden og uforutsette utgifter til vedlikehold på kostnadssiden. Andre risikofaktorer på utgiftssiden knytter seg til uforutsette økninger i arbeidskraft- eller energikostnader. Livsløpskostnader og riktig vedlikehold Det er bred enighet om at manglende vedlikehold av offentlig bygg i Norge de siste tiårene har gitt store velferdstap og økte samlede kostnader for samfunnet over tid. Denne erkjennelsen førte imidlertid til at det særlig på 90-tallet ble lagt stor vekt på å innføre styringssystemer og organisasjonsformer som må ventes å endre på dette bildet. OPS er en av flere ulike modeller som fremmer bedret vedlikehold ved å se bygging, drift og vedlikehold i en sammenheng. OPS-løsninger vil, dersom de utformes riktig, gi særlig klare incentiv til utbygger om å bygge på en slik måte at samlede kostnader til bygging, drift og vedlikehold blir lavest mulig. Det vil imidlertid være vanskelig å skille effektene av en spesiell måte å organisere en utbygging på og det en kunne kalle normal teknologisk fremgang i byggemetoder. De mange svømmehaller som i dag har store og dyre vedlikeholdsproblemer er alle bygd med en annen teknologi enn en i dag ville ha valgt. Det blir imidlertid ofte fremhevet som en 24
fordel med OPS-løsninger at de får et vedlikeholdsregime som ikke er avhengig av en politisk beslutningsprosess hvert år for å ha tilstrekkelige økonomiske midler. Nøkternt vurdert er det nok riktig å si at for kommunale svømmehaller i Norge er manglende bevilgninger til vedlikehold som skyldes slike politiske forhold et reelt problem. Det vil imidlertid variere fra kommunen til kommune. Innovasjon og nye ideer som aktiviserer OPS-løsninger til å bygge en svømmehall vil trolig kunne fungere godt i å stimulere til innovasjon og nyskapning. Erfaringer fra andre svømmehallprosjekt både i Norge og internasjonalt viser, ikke overraskende, at gode ideer til nye produkter som trekker flere folk til hallen kan ha vesentlig innvirkning på økonomien i et prosjekt. I arbeidet med denne rapporten har vi bla sett på Østfoldbadet og det nye badet i Bodø som eksempler på slike innovative nye løsninger som trekker mer publikum enn tradisjonelle bad. I Storbritannia er det etter hvert dannet seg et marked for OPS-svømmehaller. Den største tilbyder er et firma som heter Parkwood Leisure som driver 50 ulike idretts- og svømmeanlegg, se http://www.leisure-centre.com/. Dette og andre firmaer har utviklet mange nye ideer og god markedsføring av badene. Et tilsvarende marked for svømmehalloperatører finnes ikke i Norge men det er klart realistisk å tro at også norske firma ville kunne utvikle liknende driftsformer og blant annet raskt lære fra Storbritannia. Høye transaksjonskostnader for det første anlegget OPS-løsninger kan innebære betydelige transaksjonskostnader i form av risikoanalyse, prekvalifisering, anbud, vurdering av finansieringsløsninger, juridiske vurderinger og kontrakter samt oppfølging av leveranser. Det er grunn til å tro at disse kostnadene er fallende over tid etter hvert som en vinner erfaringer med denne måten å gjennomføre prosjekter på. Det vil gjennom ytterligere OPS-prosjekter gis erfaringer og et bedre grunnlag som kan bidra til å redusere fremtidige transaksjonskostnader. Transaksjonskostnadene er en utfordring både for offentlig sektor som bestiller, men også for privat sektor. De tapende tilbydere kan ha lagt inn meget store ressurser som kan utgjøre en vesentlig belastning på tilbyderens økonomi. Dersom Drammen Kommune gjennomfører en OPS svømmehall vil flere kommuner i Norge trolig gjøre bruk av erfaringene og utviklingsarbeidet fra Drammen. OPS og kommuneøkonomi Et OPS-prosjekt som baserer seg på en kombinasjon av kommunalt bidrag og billett- og salgsinntekter vil gi forpliktelser for kommunen langt framover i tid. Kommuneloven gir bestemmelser om hvilke økonomiske forpliktelser kommunene kan inngå og hvilken varighet de kan ha. Kommunal- og regionaldepartementet (KRD) er pålagt å påse at kommunene ikke iverksetter tiltak som innebærer høyere utgifter enn de kan bære. Dersom det utvikles et vesentlig omfang av OPS-prosjekter i kommunesektoren som bidrar til å øke investeringsaktiviteten, vil statlige myndigheter (KRD), på samme måte som de følger kommunenes øvrige investeringsnivå, sannsynligvis søke å kontrollere at omfanget holdes innenfor rammene av kommunenes antatte fremtidige budsjetter. Det er grunn til å tro at OPS vil anvendes i kommunesektoren i flere sammenhenger, men da i hovedsak som en alternativ gjennomføringsform for å hente ut effektivitetsgevinster og i mindre grad som tillegg til dagens investeringsnivå. Utredninger som er gjort om dette spørsmålet peker imidlertid på at det kan bli økt samlet omfang av investeringer dersom brukerbetaling økes. OPS kan dermed føre til flere kommunale svømmehaller dersom en klarer å utløse økt betalingsvilje for denne type tjenester. 25