Til berørte myndigheter og naboer i henhold til adresseliste fra kommunen VARSEL OM OPPSTART AV Detaljregulering for Græsdal feriehjem i Sarpsborg kommune (PLAN ID 010536004) Varsling I henhold til plan- og bygningsloven 12-8 varsles det herved oppstart av planarbeid for Græsdal feriehjem for innspill og tilbakemeldinger fra berørte naboer og myndigheter. Forslagsstiller er Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag. Konsulent for planarbeidet er Rambøll AS. Bakgrunn for planarbeidet og planområdet Planområdet ligger på sørøstsiden av Skjebergkilen. Beliggenheten framgår av kartet nedenfor. Dato 19.01.16 Rambøll Avd Plan og Arkitektur Gamle Beddingvei 28 Postboks 383 NO-1601 FREDRIKSTAD T +47 69955000 www.ramboll.no Vår ref. HS Tlf. 41676496 Rambøll Norge AS NO 915 251 293 MVA Figur 1: Planområdets omtrentlige plassering (vist med rød sirkel) i Sarpsborg kommune. Side 1 av 5
Bakgrunn for planarbeidet er å regulere fritidsbebyggelse og småbåthavn, samt fradele eksisterende fritidsboliger på eiendommen gnr/bnr 1109/10. Planområdet er ca. 183 dekar stort og omfatter i hovedsak eiendommen 1109/10 (ca. 141 dekar) inklusive mindre fraskilte tomter som ligger innenfor 1109/10 (gnr 1109, bnr 175, 172, 176, 171, 173, 170, 174 og 177), i tillegg er det tatt med en del sjøareal langs strandlinjen. Det er også tatt med en mindre del av 1109/4 mot syd. Bakgrunn for dette er usikre grenser i området og valg av endelig plassering for ny adkomst til enkelte nye fritidsboliger. Dette vil avklares i løpet av prosessen i samråd med aktuell grunneier og Sarpsborg kommune. Planområdet og dets beliggenhet fremkommer figur 2. Den endelige avgrensingen vil fastsettes i løpet av reguleringsplanprosessen. Figur 2: Kart med planområdet vist med sort, stiplet linje. Eiendomsgrenser er vist med rød linje. Planområdet er ca. 183 dekar Den endelige avgrensningen vil justeres i løpet av planprosessen. På figur 3 vises hvilke fradelte eiendommer som ligger innenfor planområdet. Det planlegges ikke tiltak som berører disse eiendommene. Eiendommene innlemmes i planområdet for å få en helhetlig plan for området. For den enkelte grunneier kan det være positivt at deres eiendommer tas med, siden de da vil kunne søke om nye byggetiltak i tråd med ny vedtatt reguleringsplan og derfor unngå å søke via dispensasjon. Dette vil avklares i løpet av planprosessen. Side 2 av 5
Figur 3: Fradelte eiendommer som vurderes tatt med i det videre planarbeidet. Planlagte tiltak Planarbeidet har til hensikt å legge til rette for ulike tiltak på eiendommen 1109/10. Nedenfor vises et utdrag av gjeldende kommuneplan, med nummer og påfølgende beskrivelse for utvalgte deler av området. 1-4: Området er avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse (gult). Her planlegges nye fritidsboliger. Kystsoneplanen inneholder et anslag på 10-20 nye enheter. Side 3 av 5
5: Det vil bli vurdert om deler av området ved eksisterende fritidsbolig m/tomt (5) (bygget kalles «annekset») som er avsatt til eksisterende bebyggelse og anlegg (gult) kan «byttes» mot tilsvarende areal i 4. Dette er fordi 5 anses som et bedre egnet byggeområde enn 4. Dette vil bli avklart i samråd med Sarpsborg kommune. 6: Eksisterende fritidsboliger som tilhører Feriehjemmet Græsdal. Disse ønskes regulert med blant annet egen tomtegrense for senere fradeling. Arealet er avsatt til LNF (grønn farge). 7: Eksisterende selvstendige fritidseiendommer. Disse vurderes tatt med i reguleringsplanen. Det vil være mest ryddig rent planmessig siden alt tilstøtende areal vil bli regulert, og det potensielt gir en bedre og mer helhetlig løsning. Fra forslagsstillers side er det ikke ønskelig å gjøre tiltak som påvirker disse. Arealet er avsatt til LNF (grønn farge). 8: Innenfor området finnes en badestrand. I forbindelse med planarbeidet ønskes det gjennomført enkelte tiltak som kan bedre opplevelses- og brukskvaliteten samt legge til rette for økt bruk av allmennheten, dette er også et krav i kystsoneplanen. Det vurderes blant annet å sette opp et eget sanitæranlegg (ikke nødvendigvis rett ved stranden). Driften av dette må først avklares med Sarpsborg kommune. Ved stranden finnes en slitt redskapsbod/sjøbod som ønskes oppgradert med bedre standard. Deler av planområdet, ved 6 og 8, er avsatt til hensynssone friluftsliv (sort skravur). Det planlegges tiltak som bygger oppunder og stimulerer friluftslivet snarere enn å forringe. 9-10: Mot sjøen finnes en del mindre enkeltbrygger samt en større flytebrygge med 12 plasser i Grisebukta (10). Det er ønskelig å samle flere av enkeltbryggene i ett felles anlegg i Grisebukta (10). Dette vil bidra til en opprydding i store deler av strandsonen som omfattes av reguleringsplanen. Arealet er avsatt til bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Premisser i planarbeidet Et viktig premiss for planarbeidet er at ny bebyggelse og veier i størst mulig grad skal innordne seg i eksisterende terreng med minst mulig terrenginngrep. Eksisterende kjørevei gjennom området er smal og svingete. Imidlertid er det lagt inn en del møteplasser som gir anledning til forbikjøringer. Dessuten vil kjøreveiens standard holde trafikkhastigheten nede. I utgangspunktet er det ikke ønskelig å gjøre endringer på veien, men dette vil avklares nærmere i planarbeidet. Området ligger eksponert til mot sjøen, og det er uunngåelig at nye fritidsboliger også vil være eksponert. Imidlertid tas det sikte på bevaring av en del vegetasjon samt at nye fritidsboliger vil tilpasses terrenget best mulig slik at unødig eksponering unngås. Som en del av planarbeidet er det viktig å tilrettelegge for allmennhetens bruk av området. Det gjelder både området ved badestranda, langsmed strandsonen og lengre inn i på planområdet der det blant annet finnes en balløkke. Videre skal også stier og traseer mellom eksisterende hytter og generelt innenfor planområdet sikres i reguleringsplan slik at dette ikke er areal som privatiseres. Side 4 av 5
Vurdering av behovet for konsekvensutredning (KU) Planlagt tiltak utløser ikke noen av kriteriene gitt i 2 - planer som alltid skal behandles etter forskriften. Man kunne til forveksling oppfatte at 2 d, områdereguleringer og detaljreguleringer som på mer enn 15 dekar som omfatter nye områder til utbyggingsformål, ville slå ut kravet. Men siden arealet som skal reguleres til fritidsbebyggelse allerede ligger inne i kystsoneplanen, er det ikke som et nytt byggeområde å regne. Arealet som ønskes regulert til småbåthavn er ikke inne i gjeldende kystsoneplan, men til gjengjeld langt mindre enn 15 dekar. For 3 skal enkelte planer vurderes nærmere. Aktuelt her er 3 c reguleringsplaner for tiltak nevnt i vedlegg 2. To tiltak som kunne vært aktuelle er nr.12b lystbåthavner og 12c feriebyer, hotellkomplekser utenfor bymessige områder og tilknyttet utbygging. Den delen av planen som ønskes utviklet til småbåthavn er av et såpass begrenset omfang at dette i seg selv ikke utløser kravet. Det er registrert to kulturminner i nærområdet. Med tanke på avstanden til planlagte byggetiltak, vurderes dette å ikke komme i konflikt. Tilsvarende kan ikke en spredt hyttebebyggelse med maksimalt 20 enheter regnes som en ferieby. Kriteriene i vedlegg 2 utløser med andre ord ikke krav om konsekvensutredning. Planlagt tiltak slår ikke ut krav om konsekvensutredning da ingen av kriteriene i Forskrift om konsekvensutredning fanges opp. Prosess Beboere og grunneiere ved planområdet og andre bes å ta kontakt med undertegnede ved eventuelle spørsmål til planarbeidet. Merknader Eventuelle merknader til planarbeidet kan innen 1.3.2016 rettes til: Rambøll Norge AS Avd. Plan og Arkitektur Postboks 383, 1601 Fredrikstad eller e-post: haavard.wold.skaaden@ramboll.no Med vennlig hilsen Håvard Skaaden. 41676496 Arealplanlegger Side 5 av 5