PR E II Kvartalsrapport 4-2010 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har til nå fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. I tillegg vurderes flere investeringsobjekter i Rhein/Main (Frankfurt og omegn). Kraftig vekst også i fjerde kvartal... Tyskland opplevde kraftig økonomisk vekst gjennom årets tre første kvartaler, og veksten fortsatte også gjennom fjerde kvartal. Landets bruttonasjonalprodukt ( BNP ) steg omlag 0,5 % fra tredje til fjerde kvartal, og årlig BNP endte opp 3,6 % fra 2009, den største årlige veksten siden måling av BNP for det sammenslåtte Tyskland startet i 1992. 5 % 3 % 1 % 0 % -1 % - -3 % - -5 % -6 % Prosentvis endring i BNP 1992-2010 (prisjustert) 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010...og stor tillit til videre vekst i kommende perioder Senteret for europeisk økonomisk forskning, Mannheim- baserte ZEW, kartlegger tyske investorers økonomiske sentiment gjennom månedlige spørreundersøkelser av 284 analytikere og institusjonelle investorer. Etter et positivt fjerde kvartal steg ZEW-indeksen over all forventning i januar med hele 11,1 poeng, til 15,4 poeng. Til sammenligning var den forventede økningen kun 3,7 poeng. Februar så en mer beskjeden oppgang på 0,3 poeng. Indeksen har utvist stor grad av volatilitet de siste årene, og selv om februar-nivået er lavere enn indeksens historiske gjennomsnitt på 26,7 poeng signaliserer de siste måneders utvikling at aktørene i det tyske finansmarkedet forventer en stabil økonomisk vekst i løpet av de neste seks månedene. Investorenes oppfatning av den nåværende økonomiske situasjonen er også forbedret i løpet av de to første månedene i 2011. Indeksen steg med totalt 2,6 poeng i januar og februar, til 85,2 poeng. Innenlandsk etterspørsel var ifølge Tysklands statistiske sentralbyrå Destatis den største bidragsyteren med hele 2,5 %. Privat forbruk økte med 0,5 %, statlig forbruk økte 2, og investeringer i produksjonsutstyr steg 5,5 %. Tysk handelsbalanse bidro med 1,1 % av den totale BNPveksten. Import økte 13 % sammenlignet med 2009, mens eksporten av tyske varer, hovedsakelig til andre EU land, steg med hele 14,. Europeisk sjefsøkonom hos storbanken Société Générale i London, Klaus Baader, mener momentumet skapt av etterspørselen etter tyske varer vil fortsette inn i 2011. I en kommentar til nyhetsbyrået Bloomberg sier Baader at vekstprognosene for første kvartal 2011 kan vise seg å være altfor pessimistiske, og at den tyske økonomien sannsynligvis vil være tilbake på førkrise-nivåer i løpet av tredje kvartal 2011. 100 50 0-50 -100 ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Februar 2009 - Februar 2011 Økonomisk sentiment Historisk gjennomsnitt Nåværende økonomisk situasjon feb.09 mai.09 aug.09 nov.09 feb.10 mai.10 aug.10 nov.10 feb.11 De seneste resultatene fra Ifo institutets indeks er også oppløftende nyheter. Ifo-indeksen, som kartlegger tyske næringslivslederes oppfatning av den nåværende og fremtidige økonomiske situasjonen, steg 0,9 poeng i februar til 111,2 poeng, og var således den niende sammenhengende måneden i vekst og den tredje sammenhengende måneden med rekordhøy toppnotering. Ifo president Hans-Werner Sinn uttaler i forbindelse 3
med offentliggjøringen av februarmålingen at tyske bedrifter er like fornøyde med den nåværende økonomiske situasjonen som i januar, og at forventningene til de neste seks månedene er mer positive enn tidligere. Dette er spesielt gjeldende innen produksjonsindustrien der forretningsklimaet har sett en betydelig forbedring det siste året. medlemslandene, og mange mener ECB kan bli tvunget til å introdusere en mildere pengepolitikk uten mulighet for større renteøkninger. Dette fører til økt inflasjon for tyskerne, som igjen vil kunne forårsake stigende leiepriser og yield i eiendomsmarkedet. 115 110 105 100 95 90 85 80 Ifo-indeks (industriens sentiment) Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt Rekordlav arbeidsledighet Nedgangen i antall arbeidsledige fortsatte i fjerde kvartal, dog med en liten økning på 0,2 prosentpoeng fra november til desember. Fra september til oktober falt antall arbeidsløse med 86 000 personer, og Tysklands arbeidsledighetsrate utgjorde kun 7 % av den totale befolkningen, det laveste nivået siden sammenslåingen av Øst- og Vest-Tyskland i 1991. Dette tilsvarer under 3 millioner mennesker uten arbeid, et svært politisk sensitivt nivå og noe Tysklands arbeidsminister Ursula von der Leyen karakteriserer som en stor suksess. Den tyske regjeringen har også økt prognosene for den tyske økonomien i 2011. Finansminister Rainer Brüderle kunngjorde etter nyttår at det tyske finansdepartementet øker forventet årlig BNP-vekst med 0,5 prosentpoeng til 2,3 %, fra prognoser på 1,8 % noen måneder tidligere. Regjeringens fremtidige forventninger samsvarer med Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, som spår en årlig vekst på i 2011 og 1,5 % i 2012. Prognosene tilsier at Tysklands økonomi vil fortsette å ekspandere i årene som kommer, dog i et mer moderat tempo enn i 2010. Lav inflasjonsrate i 2010, men ser vi tegn til en økning? Tysk inflasjon har forholdt seg lav de siste årene, og i 2010 endte inflasjonsraten på 1,1 %. Flere eksperter forventer derimot en markant økning de neste par årene som følge av den europeiske sentralbankens ( ECB ) forsøk på å overkomme økonomisk ubalanse i andre EU-land gjennom kapitalinnskytelser i det europeiske markedet. Sjefsøkonom Thomas Mayer hos Deutsche Bank mener en tysk inflasjonsrate på i løpet av to-tre år er et reelt scenario. Dette støttes av Postbanks sjefsøkonom Marco Bargel som også mener inflasjon er realistisk innenfor den samme tidshorisonten. Antall personer uten arbeid holdt seg under 3 millioner også i november, og selv om man i januar og februar 2010 opplevde en liten økning tilsier analytikernes prognoser at ledigheten vil holde seg under 7 % også utover i 2011. Flere tyske industrikonsern er så trygge på fortsatt sterk etterspørsel etter tyske varer at de nå tilbyr livsvarig jobbgaranti for sine ansatte. I september gikk Siemens AG, Tysklands største bedrift målt i markedsverdi, ut med tilbud om jobbgaranti på livstid for samtlige av sine sine 128 000 tyske ansatte. Kort tid etter kunngjorde BASF SE, verdens største produsent av kjemikalier, at de vil gjøre det samme for sine 33 000 ansatte. Energiselskapet E.ON og bilprodusenten Porsche har introdusert lignende tilbud. 1 Prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 - februar 2011 13 % 1 11 % 10 % 9 % 8 % 7 % 6 % ECB president Jean-Claude Trichet gikk nylig ut og oppfordret Europas sentralbanker til å innarbeide overvåkningsrutiner for inflasjonsbevegelser, en anmodning som satte igang spekulasjoner om at ECB er i ferd med å øke den europeiske styringsrenten. Trichet står derimot ovenfor et EU med svært varierende grad av økonomisk stabilitet mellom de forskjellige Ifo institutets ansettelsesbarometer er også i en langvarig oppadgående trend. Etter å ha steget 2,5 poeng gjennom fjerde kvartal økte barometeret med ytterligere 1,9 poeng fra desember til februar, mye grunnet planer om nyansettelser innen produksjonsindustrien. De industrielle bedriftene 4
har oppnådd en over-gjennomsnittlig kapasitetsutnyttelse på maskiner og annet utstyr, og er således optimistiske til fremtidsutsiktene de neste seks månedene. Det ryktes om et betydelig antall nyansettelser fra denne sektoren, spesielt fra produsenter av produksjonsutstyr samt flere tyske bilprodusenter. EIT I Porteføljen består av totalt 49 eiendommer med en samlet kjøpspris 1 på EUR 89,3 millioner, fordelt på totalt 80 168 m 2. 1 Av dette er 53 576 m 2 klassifisert som boligeiendom, 10 % 6 % 8 % 26 190 m 2 som kontoreiendom, og 402 m 2 som øvrig nærings- eiendom. Porteføljeledighet Total ledighet Ledighet bolig Ledighet næring Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 115 110 105 100 95 90 Ifo ansettelsesbarometer EIT II 8 % 6 % 0 % Porteføljeledighet Total ledighet Ledighet bolig Ledighet næring Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Regional porteføljefordeling etter areal Tysk eiendom er Europas mest etterspurte eiendomsinvestering Eiendomsmarkedet har historisk sett reagert senere enn den generelle økonomien i oppgangsperioder, og etter ett år med økonomisk vekst ser det nå ut til at tysk eiendom følger etter. Nederlandske Inrev, den europeiske organisasjonen for investorer i ulistede eiendomsselskaper, konkluderer i sin årlige markedsrapport at Tyskland etter vekståret 2010 er Europas mest ettertraktede investeringsmarked for ulistede eiendomsselskaper Regional porteføljefordeling slik som PRE II. etter Storbritannia, areal som i flere år har tronet øverst på Inrevs rangeringer, måtte se seg slått av Tyskland idet europeiske investorer, tiltrukket av den økte tilliten til tysk økonomi, øyner muligheter for prisvekst i landets eiendomssektor. Næringseiendom er spesielt attraktivt ifølge Inrevs rapport, som baserer seg på spørreundersøkelser av 4 investorer og forvaltere med en total forvaltningskapital på EUR 981 milliarder. 3 Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 46 millioner som tilsvarer en belåningsgrad ( loan-to-value ) på 51,5 %. Porteføljens gjennomsnittlig rentekostnad er 4,79 %. PRE II hadde per 31.12.2010 en akkumulert avkastning på 18 % 25,1. Per 30.06.2010 utgjorde den akkumulerte avkastningen 7,6. 4 3 Dresden Leipzig Rhein/Main Stuttgart Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 3 1 % 28 % 66 % 13 % Berlin 58 % Dresden Leipzig 18 % Porteføljestatus PRE II Dresden Leipzig Rhein/Main Stuttgart Det har ikke blitt gjort ytterligere investeringer i løpet av året Regional porteføljefordeling etter areal fjerde kvartal, og forvalters hovedfokus har fortsatt vært å skaffe lånefinansiering til markedsmessige vilkår samt å øke selskapets kontantstrøm ved å redusere porteføljens ledighet og kostnader. 3 De seneste tallene fra desember 2010 viser til en ledighet på 3,, ned fra 3,7 % i juni og 5,5 % ved utgangen av 2009. Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 2,8 %, mens privatboligsegmentet har en 66 % ledighet på 3,7 %. Ledigheten har falt jevnt siden begynnelsen av 2010 og er vesentlig lavere enn majoriteten av porteføljeområdenes gjennomsnittlige ledighet. Berlin Dresden Leipzig Dresden Leipzig Rhein/Main Stuttgart Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 25 % 73 % Berlin Dresden Leipzig 5
PRE EIT 26 % 2 Antall Antall Antall Totalt antall Samlet kjøpspris Gjennomsnittlig Område eiendommer boligenheter næringsenheter enheter (EURO mill.) kjøpsyield 18 % Berlin/Potsdam 1 30 0 30 2,1 7,10 % Dresden 1 29 419 130 549 64,6 7,20 % Leipzig 10 % 19 334 14 358 22,6 7,60 % Totalt 49 783 144 937 89,3 7,30 % 6 % Akkumulert avkastning PRE EiendomsInvest Tyskland II AS H1 2008 H2 2008 H1 2009 H2 2009 H1 2010 H2 2010 PRE EIT II 28 % 2 20 % Akkumulert avkastning Etterspørselen for tyske eiendomsporteføljer av høy kvalitet er i ferd med å ta seg opp. Denne markedsetterspørselen gjør at vår verdivurderer har anbefalt at det legges til en porteføljepremium på majoriteten av eiendomsporteføljen til PRE II. 16 % 1 8 % 0 % H2 2008 H1 2009 H2 2009 H1 2010 H2 2010 Verdiøkningen det siste halvåret er et resultat av den kvalitet og det langsiktige arbeidet som gjenspeiles i eiendomsporteføljene som forvaltes av PRE Management ( PREM ). Ved oppstart av investeringsaktivitetene i 2007 formidlet PREM en klar strategi: midlene i PRE II skulle investeres i kvalitetseiendommer med god beliggenhet og med god inntjening. Dette har ført til at eiendomsporteføljen, til tross for finanskrisen og andre negative effekter, har steget i verdi ved alle rapporteringstidspunker. I tillegg har PRE IIs aksjonærer fått utbetalt NOK 2,50 per aksje i oktober 2010. Da PRE II ble startet ble det lagt vekt på at det skulle etableres gode porteføljer gjennom mange små og mellomstore kjøp. På denne måten ønsket forvalter å strukturere porteføljer gjennom godt håndverk. Målet har vært å bygge porteføljer som utover en teknisk verdi på hver enkelt eiendom kunne skape en merverdi i en attraktiv portefølje som enkeltinvestorer ikke kunne oppnå på egenhånd. PREM har langt på vei lykkes med selskapets strategi, og nå som det tyske eiendomsmarkedet viser positiv utvikling blir slike porteføljer priset med en premium i forhold til den rene tekniske eiendomsverdien. Verdivurdering Etter verdivurderingen den 31.12.2010 er verdijustert egenkapital (VEK) for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS beregnet til EUR 13,06 per aksje*. VEK per 30.06.2010 var EUR 11,05 per aksje. Vekslingskursen for euro har sunket fra EUR/NOK 7,9725 til EUR/NOK 7,8125 i løpet av halvåret, men grunnet den kraftige økningen i eurodenominert VEK har også VEK-kursen målt i norske kroner steget. VEK per 31.12.2010 er beregnet til NOK 102,07 mot NOK 88,10 per 30.06.2010. * Etter justering for tilbakebetaling av egenkapital i oktober 2010 på omlag EUR 0,31 (NOK 2,50) per aksje. Ved å sammenligne PRE IIs verdijusterte egenkapital med Tysklands Investment Property Database ( IPD ) indeks vil man kunne danne seg et bilde av eiendomsporteføljens utvikling sammenlignet med et relevant referansepunkt. IPD indeksen gir et overblikk over eiendomsmarkedenes periodevise avkastning for en rekke land, deriblant Tyskland. Den tyske IPD indeksen er opprinnelig indeksert med basisår 1995 = 100, men ved å reindeksere indeksen til å samsvare med PRE IIs oppstartsår 2008, samt å indeksere den prosentvise endringen i PRE IIs verdijusterte egenkapital med samme basisår, får man et mer korrekt sammenligningsgrunnlag. IPD-resultatene for 2010 er enda ikke offentliggjort, men i 2009 endte den reindekserte indeksen på 102,40. Til sammenligning endte PRE II-porteføljens indekserte VEK på 123,84 i 2010, opp fra 104,36 i 2009. 6
70 60 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 VEK-utvikling i PRE II vs. Tysklands IPD indeks (2008 = 100) Tysk IPD indeks (akkumulert totalavkastning) Indeksert VEK 130 120 110 100 90 80 70 60 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. 7
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no