SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200703877 : O: : 45-88 : Anne Berit Bjørheim Berg Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget 13.05.09 11/09 KLAGE PÅ BYGNINGSSJEFENS VEDTAK I BREV DATERT 16.12.08 - PÅLEGG OM FJERNING/RETTING/TILBAKEFØRING I HHT VEDTAK GJORT I D SAK 1215/2007. VARSEL OM TVANGSMULKT. TILTAKSHAVER BAHMAN MEHDIAN Dokumenter i saken 1. Oversiktskart, M= 1:2000, M=1:500 2. Utdrag fra gjeldende reguleringsbestemmelser, kart (plan 95306-03) 3. Klage datert 26.02.09 4. Klage, utsettelse av frist datert 22.12.08 5. Bygningssjefens vedtak av 16.12.08 6. Fylkemannens vedtak datert 01.09.08 7. Klage fra tiltakshaver mottatt 22.01.08 8. Klage fra tiltakshaver mottatt 03.12.07 9. Bygningssjefens avslag i D sak 1215/2007 10. Tegninger av bolig Fakta - Søknad om godkjenning av to allerede oppførte takopplett avslås i D sak 1215/2007 på bakgrunn av bebyggelsesplan 95306-03, som er klar på at det tillates bare 1 oppløfr/ark pr. bolig, og tiltakshaver hadde godkjent påbygg av ark fra før av. Videre begrunnes avslaget med estetiske hensyn. - Tiltakshaver påklager dette avslaget, men fylkesmannen stadfester bygningssjefens vedtak. - Bygningssjefen gir deretter pålegg om fjerning, som varslet i avslaget (D sak 1215/2007), i brev datert 16.12.08. Tiltakshaver påklager også dette vedtaket. Hjemmel Gjeldende bebyggelsesplan 95306-03 Plan- og bygningsloven 113 Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) Klagens innhold - Tiltakshaver fikk foreslått av firmaet Service og tjenester å erstatte takvinduer med takopplett, og forutsatte at foretaket ville søke om godkjenning. - Begge takopplett er plassert slik at det ikke er til sjenanse for annen bebyggelse i området. - Rivingsvedtak og påfølgende tvangsmulkt framstår som uforholdsmessig inngrep jfr pbl 116 b. Forvaltningen skal vektlegge uaktsomhet, grovhet og mulige fordeler av overtredelsen. Bygningssjefens vurdering De to første punktene i klagen mener bygningssjefen å ha tatt stilling til i forrige klagesak, utvalgssak 6/08 til byggesaksutvalget; ( )Gjeldende bebyggelsesplan 95306-03 er klar når det gjelder påbygg av ark/kvist; Det tillates takoppløft og arker i tak hvor møneretningen er øst - vest. Inn mot terreng kan oppløftet/arken være inntil 1/3 av lengden på takflaten. I motsatt takflate tillates inntil 1/4 av lengden på takflaten. Det tillates bare 1 oppløft/ark pr. bolig. Videre finner bygningssjefen at utførelsen med to takopplett i tillegg til ark ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene jfr pbl 74, 2. ledd. Takopplettene anses å være ødeleggende for boligens estetikk. Boligen har allerede en godkjent ark. Side 1 av 2
( )Det kan ikke legges avgjørende vekt på at tiltaket allerede er gjennomført. Det er ikke søkt om dispensasjon fra bebyggelsesplanen. Hvem som er ansvarlig for at tiltaket ikke ble omsøkt anses å være et privatrettslige anliggende( ) Det tilføyes at denne delen av vedtaket har blitt vurdert av fylkesmannen tidligere. Vedrørende punktet om at riving framstår som et uforholdsmessig inngrep jfr pbl 116 har bygningssjefen følgende vurdering; Etter 116 b skal bygningssjefen vektlegge eventuell uaktsomhet, grovhet og mulige fordeler av overtredelsen. Videre vil bygningssjefen presisere at man i tillegg kan vektlegge viktigheten av at pålegget overholdes, samt hensynet til respekt for lovverket. (jfr Tyrén: Plan- og bygningsloven, kommentarutgave 5.utg) I vårt tilfellet mener tiltakshaver at han er ført bak lyset av foretaket som bygget takopplettene da dette ikke hadde søkt om godkjenning av arbeidene på forhånd. Som eier av en eiendom kan man imidlertid ikke fraskrive seg ansvaret for det som bygges på egen eiendom, jfr SAK 13. Så lenge det ikke er innvilget ansvarsrett for noe foretak, er det tiltakshaver som står med ansvaret, som eier av eiendommen. Det er tiltakhaver som har engasjert foretaket, og det at han ikke har vært klar over gjeldende regleverk for den aktuelle eiendommen, eller at et foretak har ført ham bak lyset, kan ikke være avgjørende for en godkjenning fra bygningssjefen. Spørsmålet om hvem som har skyld i at saken framstår slik den gjør pr i dag, anses å være et privatrettslig anliggende. Bygningssjefen anser de arbeider som er utført på boligen for å være av en viss størrelsesorden, og finner derfor ikke at det er misforhold mellom overtredelse og sanksjon. En godkjenning av tiltaket vil skape presidens og gi uheldige konsekvenser for bygningssjefens forvaltingen av reguleringsplanen i framtiden. Dette kan igjen kan gi seg utslag i en utforming av bebyggelsen som ikke er ønskelig, og som er i strid med hensynet bak reguleringsplanen. Eventuell ilegging av tvangsmulkt, som varslet i vedtak 16.12.08, vil ikke bli iverksatt før tidligst 4 mnd etter at saken er ferdigbehandlet, dvs etter at saken har vært til behandling hos fylkesmannen. Bygningssjefen foreslår at det fattes følgende 1. Klagen tas ikke til følge. VEDTAK: 2. Bygningssjefens vedtak av 16.12.08 fastholdes. Frist for ilegging av tvangsmulkt settes til 4 mnd etter at saken er endelig avgjort. 3. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). RÅDMANNEN I SANDNES, 20.04.2009 Ola T. Solheim bygningssjef Anne Berit Bjørheim Berg saksbehandler Kopi: Advokatfirma Bull ANS v/christian Thrane Assersson, pb 8, N-4001 Stavanger Bahman Mehdian, Lyngholen 60, 4324 Sandnes Side 2 av 2
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 1
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 2
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 3
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 4
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 5 Bahman Mehdian Lyngholen 60 4324 SANDNES Byggesak Sandnes, 16.12.2008 Deres ref.: Vår ref : 200703877-11 Saksbehandler: Grethe Svihus Arkivkode : O: : 45-88 ORIENTERING OM ENDELIG VEDTAK I D SAK 1215/2007. PÅLEGG OM FJERNING/RETTING/TILBAKEFØRING I HENHOLD TIL VEDTAK GJORT I D-SAK 1215/2007. VARSEL OM TVANGSMULKT Gnr./Bnr: 45/88/0/0 Byggeadresse: LYNGHOLEN 60 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Ansvarlig søker m/adr: Tiltakshaver: Påbygging Enebolig Skjæveland Bygg, Skjævelandsveien 23, 4322 SANDNES Bahman Mehdian Det vises til vedtak fattet av Fylkesmannen i brev av 01.09.2008. Vedtaket gjelder D-sak 1215/2007 klage fra Bahman Mehdian på bygningssjefens vedtak i D sak 1215/2007 hvor det ble gitt avslag på å beholde de to oppførte takopplett. Fylkesmannen fattet i klagesaken følgende vedtak; Kommunens vedtak av 28.11.07 stadfestes. Klagen tas ikke til følg. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages, jf forvaltningslovens 28. I ovenfor nevnte byggesak (D sak1215/2007) fattet bygningssjefen følgende vedtak; Med hjemmel i gjeldende bebyggelsesplan 3 og plan- og bygningslovens 74, 2.ledd avslås søknad om å få beholde de to oppførte takopplett på bolig på gnr 45 bnr 88. Det varsles med dette om at det vil bli gitt pålegg om fjerning/tilbakeføring iht 113 for begge takopplettene. Det gis anledning til å komme med kommentarer til dette varsel innen 14.12.07. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
Vedtaket i D sak 1215/2007 ble påklaget av tiltakshaver i brev mottatt 03.12.2007. Klagen ble først behandlet i byggesaksutvalget i møte 30.01.2008 hvor det ble fattet følgende vedtak i sak 6/08: 1. Klagen tas ikke til følge. 2. Vedtak i D-sak 1215/2007 fastholdes. 3. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling(jf plan- og bygningslovens 15). Ut fra dette meddeles De at vedtak fattet i D sak 1215/2007(se ovenfor) er stadfestet. Det gis herved pålegg om tilbakeføring av to takopplett. Frist for fjerning/retting/tilbakeføring settes til 31.10.2009. Bygningssjefen ber med dette om tilbakemelding om når retting/tilbakeføring er utført Dersom pålegger om fjerning/retting/tilbakeføring ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116 a en løpende tvangsmulkt på, kr 500.- pr dag ved overskridelse av nevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 01.11.2009. En gjør oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til Bygningssjefen i Sandnes kommune. Ola T Solheim Bygningssjef Grethe Svihus Saksbehandler Kopi: Adv Christian Thrane Asserson, Postboks 8, 4001 STAVANGER Side 2 av 2
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 6
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 7
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 8
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 9 Skjæveland Bygg Skjævelandsveien 23 4322 SANDNES Byggesak Sandnes, 28.11.2007 Deres ref.: Vår ref : 200703877-2 Saksbehandler: Anne Berit Bjørheim Arkivkode : O: : 45-88 D SAK 1215/2007. AVSLAG PÅ SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK PÅ GNR 45 BNR 88. VARSEL OM PÅLEGG ETTER PBL 113. Gnr./Bnr: 45/88 Byggeadresse: LYNGHOLEN 60 Tiltakets art: Påbygging Eventuell beskrivelse: To takopplett Byggets/anleggets art: Enebolig Tiltaksklasse: 1 Ansvarlig søker m/adr: Skjæveland Bygg, Skjævelandsveien 23, 4322 SANDNES Tiltakshaver: Bahman Mehdian, Lyngholen 60, 4324 Sandnes Søknad om tillatelse til tiltak datert 31.08.07 mottatt 12.09.07 Fakta: Det søkes om godkjenning av to allerede påbygde takopplett hhv mot nord-vest og sør-øst på bolig på gnr 45 bnr 88. Det er tidligere gitt tillatelse til påbygg av ark på boligen mot nord-vest. Ark og tilbygg til boligen ble gitt 12.09.06. Ansvarlig søker var Bygg-Service AS. Foretaket trakk imidlertid sin ansvarsrett i brev av 29.08.07. Pr denne dato hadde Bygg- Service ikke utført arbeider på boligen, men det ble opplyst om at tiltaket er utført av andre. I tillegg opplyses at det i tillegg er igangsatt andre tiltak på eiendommen. På bakgrunn av dette sendte bygningssjefen ut stoppordre 11.09.07 hvor det kreves ny søknad om ansvarsrett for de godkjente tiltak samt en redegjørelse for utførte arbeider. Skjæveland Bygg kommer 31.08.07 med søknad om ansvarsrett for påbygg, kvist og ark. Det er ikke søkt om dispensasjon for oppføring av takopplett. Hjemmelsgrunnlag: Reguleringsplan nr. 95106 jfr 95306-03 Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
Nabovarsel: Naboer er varslet. Bygningssjefens vurdering: Gjeldende bebyggelsesplan 95306-03 er klar når det gjelder påbygg av ark/kvist; Det tillates takoppløft og arker i tak hvor møneretningen er øst - vest. Inn mot terreng kan oppløftet/arken være inntil 1/3 av lengden på takflaten. I motsatt takflate tillates inntil 1/4 av lengden på takflaten. Det tillates bare 1 oppløft/ark pr. bolig. Videre finner bygningssjefen at utførelsen med to takopplett i tillegg til ark ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene jfr pbl 74, 2. ledd. Takopplettene anses å være ødeleggende for boligens estetikk. På bakgrunn av dette finner bygningssjefen at det ikke kan innvilges dispensasjon for oppføring av to takopplett. Skjæveland Bygg godkjennes som ansvarlig kut for allerede oppført ark og tilbygg godkjent i D sak 886/2006. VEDTAK: Med hjemmel i gjeldende bebyggelsesplan 3 og plan- og bygningslovens 74, 2. ledd avslås søknad om å få beholde de to oppførte takopplett på bolig på gnr 45 bnr 88. Det varsles med dette om at det vil bli gitt pålegg om fjerning/tilbakeføring i hht pbl 113 for begge takopplett. Det gis anledning til å komme med kommentarer til dette varsel innen 14.12.07. Vedtaket er et enkeltvedtak. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. Ola T Solheim Bygningssjef Anne Berit Bjørheim Berg Saksbehandler Kopi: Tiltakshaver Side 2 av 2
Byggesaksutvalget 13.05.09 - sak 11/09 - vedlegg 10