KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 15.03.2011 009/11 RLU Saksansv.: Rune Lund Arkiv:PLANID- 201101, K2-L12 : Arkivsaknr.: 11/1891 Reguleringsplan 201101 Kristian Walbys veg 4-6 Vedlegg: Plankart.pdf Planbestemmelser010311-2.pdf Planbeskrivelse010311-2.pdf Illustrasjon 1- datert 02031 Illustrasjon nr 2 - datert 020311 Regplan 6401 B-2 Langeland industri Utsnitt regplan 0201 Rv 2-g/s-veg...og kryss til ind.område Forskrift om rikspolitiske retningslinjer for kjøpesentre Saksopplysninger: Bakgrunn: Hensikten med å fremme en endret reguleringsplan for eiendommen 50/16 er å kunne rive eksisterende bygg og etablere detaljhandel i et nytt bygg. Forslagsstiller AS Industrivegen 21, som også er eier av forretningene på naboeiendommene, har ervervet eiendommen 50/16 med tanke på å utvikle den til forretningsvirksomhet. Reguleringsplanen er utarbeidet av Arkitektlaget AS. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Langeland, ca 1 km fra forretningene i sentrum av byen. Deler av tidligere Langeland industriområde har i løpet av en del år fått ny og endret aktivitet. Gjennom reguleringsendringer i 2004 og 2008 ble det lagt til rette for etablering av plasskrevende detaljhandel og 7.750 m2 med detaljhandel. Eiendommen 50/16 ligger inntil den delen av Langeland hvor det er blitt etablert flere nye forretninger. Planområdet omfatter kun eiendommen Kristian Walbys veg nr 4-6 (tidligere bilforretning og bilverksted) og offentlige vegarealer. Gjeldende planstatus Gjeldende plan for eiendommen 50/16 er reguleringsplan 6401 B-2 Langeland industri, sist endret 26.06.08. På de øvrige eiendommene har planen tillatt etablering av detaljhandel, mens eiendommen 50/16 er regulert til Byggeområde: Forretning, kontor og industri, hvor plasskrevende varehandel er tillatt, men ikke detaljhandel. Gjeldende plan for vegarealene er plan 0201 Rv 2 g/s-veg Askeladdvegen Potten og kryss til industriområde. I denne planen er fortauet langs 50/16 lokalisert inntil den offentlige vegen og ikke inntil bygningen. I kommuneplanen vedtatt 01.10.09 er arealbruken på eiendommen 50/16 lagt ut til forretning/kontor. Dette er en endring i forhold til reguleringsplanen ved at formålet industri er tatt ut. Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre ble fastsatt ved kongelig resolusjon 27.06.08 og trådte i kraft 01.07.08 (vedlegg 6). Bestemmelsen gjelder foran eldre arealplaner, det betyr at bestemmelsen også gjelder foran reguleringsplan 6401 B-2 Langeland industri, men ikke foran kommuneplanen.
Planprosess Planarbeidet er kunngjort gjennom Glåmdalen og kommunens hjemmesider med frist for å komme med innspill 22.02.11. Det er kommet inn innspill til planen fra Eidsiva Energi AS. De gjør oppmerksom på at de har nettstasjon i eksisterende bygg og at dette må hensyntas i det videre arbeidet med prosjektet. Dagens arealbruk Eiendommen 50/16 har frem til nå hovedsakelig blitt benyttet til bilforretning og bilverksted. På naboeiendommene har det etter 2004 blitt etablert både plasskrevende varehandel og detaljhandel (Plantasjen, Jysk, Elkjøp, Rema 1000 og Coop Ekstra). I tillegg er det opparbeidet en stor felles parkeringsplass for forretningene. Hovedtrekkene i planforslaget Endre eksisterende næringseiendom til forretning Forslagsstiller ønsker å rive eksisterende næringsbygg (1.500 m2) og erstatte det med et nytt forretningsbygg for detaljhandel. Forslaget til reguleringsplan åpner for at det kan etableres et bygg i en etasje med et bruksareal på til sammen ca 2.600 m2. Forslagsstiller vil ruste opp utearealene og ønsker å leie ut lokalet til en stor leietaker innenfor detaljhandel (Biltema). Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Forslagsstiller viser til at Miljøverndepartementet 04.09.09 tillot at Coop Extra kunne etableres på naboeiendommen 50/35, og at kommuneplanen, vedtatt 01.10.09, har satt av eiendommen 50/16 forretning, hvor detaljhandel tillates. Forslagsstiller viser også til at to større kjøpesenterutbygginger er underveis i Kongsvinger sentrum, og at det dermed kan se ut til at utviklingen av større frittstående butikker på Langeland ikke svekker sentrum slik noen har fryktet. Fysisk utforming Den store parkeringsplassen for de eksisterende forretningene ble i 2010 utvidet inntil den aktuelle eiendommen. Illustrasjonene som er vedlagt saken viser at hovedinngangen til det nye bygget vil bli mot denne parkeringsplassen i nordvest, noe som vil bidra til at bygget vil bli en mer integrert del av de øvrige forretningsbyggene i området. Avhengig av størrelsen på det nye bygget vil eiendommen kunne dekke sitt parkeringsplassbehov på egen eiendom. Illustrasjonsplanen foreslår skråstilt parkering mot Kristian Walbys veg. Skissene til fasadetegninger som følger saken antyder en bebyggelse som er relativt lik bebyggelsen på naboeiendommen. Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre I 2008 ble det innført en rikspolitisk bestemmelse for lokalisering av kjøpesentre. Hensikten med bestemmelsen går frem av formålsparagrafen: Det er..å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Kjøpesenter I den nye bestemmelsen er det lagt opp til at definisjonen av kjøpesenter fremgår av den enkelte fylkesdelplan. Der slik definisjon ikke er gitt skal følgende definisjon gjelde: Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Dagligvareforretninger er å oppfatte som kjøpesenter i denne sammenheng. Det samme er varehus som omsetter en eller flere varegrupper. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark. Veileder for senterstruktur, varehandel og service i Hedmark
De fleste fylker har vedtatt en egen fylkesdelplan for lokalisering av varehandel. I Hedmark har fylkeskommunen i stedet valgt å utarbeide en veileder. Veilederen har ingen juridisk bindende rettsvirkning, slik fylkesdelplanene til dels har fått gjennom de nye rikspolitiske bestemmelsene. Veilederen ser nærmere på hva som bør vektlegges for å vurdere om handelstilbudene får en riktig lokalisering. Fylkeskommunen oppfordrer kommunene å benytte disse i vurderinger av enkeltsaker. Anbefalinger fra fylkeskommunens veileder I veilederen for senterstruktur, varehandel og service i Hedmark har fylkeskommunen vedtatt retningslinjer/anbefalinger for lokalisering av kjøpesentre og eksempler på metoder som kan benyttes. Av anbefalingene fylkeskommunens veileder gir, kan følgende trekkes frem: Generelt (side 6) 2. Varehandel skal så langt det er mulig, samlokaliseres med sentrumsfunksjoner som privat og offentlig service, forsamlingslokaler, kulturinstitusjoner og kollektivtrafikkknutepunkt. Virksomheten skal så langt det er mulig, lokaliseres i sentrum av eller inntil en by, et bydelssentrum eller et tettsted for å styrke eksisterende sentre med god tilgjengelighet for alle, universell utforming og sykkel/kollektivtilgjengelighet. Varehandel/privat tjenesteyting, (s. 7) 2. Regionsentrene bør utvikle et spesialisert handels- og tjenestetilbud for regionens innbyggere. Den enkelte region forutsettes å være mest mulig selvforsynt med både dagligvarer og utsalgsvarer for å opprettholde et høyt servicenivå, skape muligheter for å etablere levedyktige bransjemiljø i regionsentre og for å redusere reise- og transportbehov. 4. Nye kjøpesentre, varehus og andre større varehandelsbedrifter forutsettes etablert i nær tilknytning til eksisterende handelsmiljøer i sentrum av byer eller tettsteder. Store tiltak bør lokaliseres i fylkes-, region- og kommunesentre eller i sentre med handelsomland (befolkningsgrunnlag) for en slik etablering 6. Er det allerede etablert et kjøpesenter utenfor sentrumsområdet til eksisterende byer og tettsteder, skal kommunen i sin arealplanlegging etter plan- og bygningsloven vurdere å sette en øvre grense for samlet bruksareal til detaljhandel. Dette gjelder ikke varegrupper som er plass- eller transportkrevende. Metoder for vurdering av nye etableringer fra fylkeskommunen veileder I veilederen gis det eksempler på metoder/kriterier som bør benyttes ved vurdering av større handels- og serviceetableringer: Forhold som bør vurderes er: - Er etableringen i tråd med/tilpasset anbefalt senterstruktur? - Er etableringen tilpasset senterets omland? - Skjer etableringen innenfor, i nærområdet av eller utenfor tettstedets sentrumsområde? Er det spesielle forhold som tilsier det foreslåtte etableringsområdet? - Hvilke tomte- og etableringsalternativer er vurdert i sentrum? - Hvordan er tilgjengeligheten for kollektivreisende, gående og syklende? - Styrker etableringen eksisterende by/tettstedsentrumsfunksjon? Vurdering: Forhold mellom vedtatte arealplaner og rikspolitiske bestemmelser
Som tidligere nevnt er eiendommen 50/16 lagt ut til arealbruksformålene forretning/kontor i kommuneplanen fra 2009, mens formålet industri (som området også er regulert til) er tatt ut. Kommuneplanen ble vedtatt etter at den rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesentre trådte i kraft, og kommuneplanen gjelder dermed foran bestemmelsen. Formålet forretning består av både detaljhandel og plasskrevende varehandel. I retningslinjene til kommuneplanen understrekes det at detaljhandel skal tillates i forretningsområder, men fastsetter ikke hvor mye detaljhandel som kan tillates. Kommuneplanen har imidlertid avklart at hvis det legges opp til en endret bruk av eiendommen, så skal dette ikke være industriformål. Kommuneplanen stiller i 1.2.1 krav om at det må foreligge en vedtatt reguleringsplan før arbeid eller tiltak kan iverksettes. Dette innebærer at gjeldende reguleringsplan må endres for eventuelt å kunne gi tillatelse til detaljhandel. Ved utarbeidelse av en reguleringsplan skal det vurderes om planen i tilstrekkelig grad oppfyller kravene i rikspolitiske bestemmelser og retningslinjer. Selv om kommuneplanen tillater etablering av forretning på eiendommen 50/16, må det likevel vurderes om intensjonene i den rikspolitiske bestemmelsen tilsier at detaljhandel kan tillates. Ved å tillate både detaljhandel og plasskrevende varehandel vil alle typer forretninger kunne etableres på eiendommen. Hedmark fylkeskommune har ikke vedtatt en egen fylkesdelplan med retningslinjer for lokalisering av varehandel. Dette innebærer at den konkrete vurderingen av den rikspolitiske bestemmelsen må ta utgangspunkt i forskriftens egen definisjon på kjøpesenter. Etablering av et forretningsbygg på eiendommen 50/16 vil sammen med de øvrige forretningene i området fremstå som handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område. Den planlagte bebyggelsen vil sammen med de øvrige forretningene i området fremstå som en handelspark på mer enn 3.000 m2. På denne bakgrunn er ulike forhold knyttet til bestemmelsen vurdert nedenfor. Kongsvinger som regionsenter Etablering av flere store forretningsbygg med detaljhandel i Kongsvinger er viktig for byen, men også på bakgrunn av at Kongsvinger er regionsenter for Glåmdalsregionen. Regionen står overfor en stor handelskonkurranse mot både Elverum, Charlottenberg og Romerike. Ved å utvide handelstilbudet på Kongsvinger er det grunn til å forvente at en større andel av handelen vil skje innad i regionen. Skjer etableringen innenfor, i nærområdet av eller utenfor sentrum? Forretningene på Langeland ligger i dag ca 1 km fra forretningene i sentrum av byen. Kommunen har ikke vedtatt noen eksakt avgrensning av hvilket område som skal defineres som sentrum i Kongsvinger. Sak fra 2008-2009 om kjøpesenter på Langeland Uttalelse fra MD I 2008 ble det søkt om å etablere detaljhandel på naboeiendommen 50/35. Kommunen anbefalte at søknaden om fravikelse av den rikspolitiske bestemmelsen ble innvilget. Fylkesmannen avslo søknaden, mens Miljøverndepartementet i 2009 tok klagen til følge med følgende konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering finner departementet likevel at Coop Extra bør kunne etableres på Langeland. Langeland ligger i tilknytning til bystrukturen og i nærheten av et større boligområde, som vil kunne bruke dette handelsområdet som sin nærhandel. Området er regulert til detaljhandel. Bybussen og andre bussruter langs rv 2 har holdeplass like ved den ønskede etableringen. Likeså er det opparbeidet gang- og sykkelveier i området. Departementet forutsetter at det tilrettelegges for at de som bruker buss, sykler eller går får trygg og enkel adkomst til forretningene. Departementet
forutsetter videre at kommunen arbeider for at de ikke-bilbaserte tilbudene videreutvikles slik at Langeland-området knyttes bedre til sentrum og de øvrige deler av tettstedet. Dette vil gi grunnlag for å knytte Kongsvinger opp mot et større regionalt marked gjennom et bedre tilrettelagt kollektivtrafikktilbud. Miljøverndepartementet mener etter dette at det er grunnlag for å ta klagen fra AS Industrivegen 21 til følge. Tilgjengelighet Handelsområdet på Langeland har god kollektivtilknytning ved at bybussen har stoppested i området. Det samme gjelder Timekspressens tilbud Kongsvinger-Oslo. Når det gjelder gang- og sykkelvegtilbudet har området også et godt gang- og sykkelvegnett mot sentrum og til boligområdene på Langeland. Transport- og miljøkonsekvenser I forbindelse med etablering av detaljhandel på eiendommen 50/35 ble det på oppdrag av eier utredet transport- og miljømessige konsekvenser av etablering av forretningen Coop Ekstra. I utredningen har Asplan Viak sammenlignet lokaliseringen med en tilsvarende etablering på Markensplassen i sentrum. Beregningene illustrerer at en lokalisering ved Langeland sannsynligvis vil gi noe høyere transportarbeid enn en alternativ lokalisering i Kongsvinger sentrum. En etablering i sentrum vil gi noe mer trafikk på det kommunale vegnettet i sentrum. Deres konklusjon er at de miljømessige forskjellene vil bli minimale. Asplan Viak tok i sin utredning utgangspunkt i hvor de handlende bor. Det er grunn til å stille spørsmål om det er et riktig utgangspunkt for vurderingen. Mye av varehandelen skjer i forkant/etterkant av andre aktiviteter som jobb, skole, fritidsaktiviteter og annen handel, dvs aktiviteter som ofte ligger i sentrum. Undersøkelser utført av TØI viser at byspredning selv i små byer raskt øker bilandelen hos de handlende. Planer for utvidelse av detaljhandel i Kongsvinger Prosjektene som pågår i Kongsvinger sentrum viser at det er et potensial for å etablere nye handelstilbud i sentrum. Flere av prosjektene er ferdig planlagt, og to prosjekter (Kongssenteret midtre og Markensplassen) vil bli igangsatt i 2011. Andre prosjekter som er planlagt viser seg vanskelig å få realisert (Haugekvartalet og Kongssenteret, Brusenterdelen). Kommunen avslo i 2009 en søknad om å gi tillatelse til å etablere Europris pluss på den delen av Langeland industriområde som ligger lengst unna sentrum. En av de to prosjektene som nå realiseres i sentrum er Markensplassen, hvor Europris pluss er en av aktørene som skal etablere seg. Det er grunn til å tro at det er et begrenset marked for hvor mye detaljhandel som kan etableres i byen. Slik sett vil det være en innbyrdes konkurranse mellom prosjektene både om raske saksbehandlingsprosesser og økonomisk gunstige lokaliseringer. I en periode hvor ulike aktører konkurrerer om å komme i gang med sine prosjekter i sentrumskjernen, kan det være uheldig å åpne for større etableringer av detaljhandel i utkanten av sentrum. For å kunne oppnå en god sentrumsutvikling er byen avhengig av at flere av de sentrale prosjektene realiseres. Når det gjelder de større forretningene med detaljhandel, er det ikke minst viktig at de etablerer seg i sentrum. De kan fungere som motorer i kjøpesentre og være avgjørende for om det blir utbygging eller ikke. De store nye forretningene i sentrum er nødvendig for å kunne realisere parkeringskjellere slik at bilene kommer under bakken, til opprusting av det offentlige byrommet og danne grunnlag for den økte aktiviteten sentrum trenger. Kostnader til etablering og videreutvikling av detaljhandel i sentrum er vesentlig høyere enn utenfor sentrum. Kostnadene til garasjekjellere, høy kvalitet på fasader, utearealer m.m, bidrar til at etablering i sentrumskjernen grovt anslått kan være dobbelt så kostnadskrevende som utenfor sentrum, hvor blant annet parkering skjer på bakkenivå.
For både nye og eksisterende forretninger kan det bli mer lønnsomt å vurdere en rimeligere etablering i tidligere industriområder. På den andre siden ser vi at en rekke av de nye handelskonseptene som rulles ut over landet, ikke er like interessert i å plassere seg i selve bykjernen. Byer og tettsteder ser ut til å få en kombinasjon mellom gåbasert detaljhandel i sentrum og mer bilbasert kombinasjoner av detaljhandel og plasskrevende handel i område i utkanten av byen. Den konkrete virksomheten som det legges opp til skal inn i det nye forretningsbygget, Biltema, er en aktør som sier de ikke vil etablere seg i sentrumskjernen. Kommunen risikerer å gå glipp av et bredere handelstilbud og sårt tiltrengte arbeidsplasser, hvis det ikke åpnes for detaljhandel i planen. Eiendommen 50/16 er den siste gjenstående eiendommen rundt den store parkeringsplassen på Langeland hvor det ikke er forretningsaktivitet. Det vil være naturlig at også denne eiendommen utvikles med en forretning. Både i 2004 og 2008 ble det satt en øvre grense for hvor mye detaljhandel som skulle tillates på Langeland. Spørsmålet er om eiendommen 50/16 bør forbeholdes plasskrevende varehandel eller om tillatt antall m2 med detaljhandel i dette området skal økes ytterligere fra ca 8.000 m2 til ca 10.500 m2. Langeland er et tidligere industriområde som Kongsvinger har ønsket å transformere til både handel, tjenesteyting, kontor og småindustri/håndverk. Utbyggingsavtale Det er utarbeidet en utbyggingsavtale som forutsettes lagt ut til offentlig ettersyn parallelt med reguleringsplanen. Den legges ut til offentlig ettersyn på delegert myndighet. Rådmannens oppsummering Prinsippvedtaket om å åpne Langeland for detaljhandel ble gjort i 2004. I denne omgang dreier saken seg om å legge til rette for mer detaljhandel, med inntil ca 2.600 m2 i tilknytning til det allerede etablerte handelsområdet/torget på Langeland. En etablering av detaljhandel i dette området vil kunne føre til at det vil ta lenger tid å få realisert noe av det utbyggingspotensialet som ligger i kjerneområdet i sentrum, prosjekter som ville kunne bidratt til å skape den tetthet og de kvaliteter Kongsvinger sentrum trenger. På den andre siden er den virksomhet som planlegges i et nytt forretningsbygg, et handelskonsept som bare tildeles regionsentre i Norge. Kongsvinger kan gjennom denne etablering bidra til å realisere noe av vår målsetting om å være et handelkraftig regionsenter i vekst som bla. innebærer å tilføre regionen funksjoner og virksomheter som ikke har etableringsgrunnlag i nabokommunene. Etableringen vil også kunne bidra til ytterligere oppdemming av den sterkt bilbaserte handelen over svenskegrensa og bidra til flere arbeidsplasser i byen. Reguleringsplanen kan enten legges ut til offentlig ettersyn eller allerede nå avslås. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen legges ut til offentlig ettersyn, slik at høringsrunden kan gi et bredere grunnlag før avgjørelsen om det bør tillates ytterligere detaljhandel på Langeland tas. Følgende må gjøres før sluttbehandling: Tillate detaljhandel eller ikke Vurdere nærmere om parkeringsplassene langs Kristian Walbys veg bør være skråstilte eller langsgående og vurdere bredden på fortauet inntil bebyggelsen Vurdere endringer i byggegrensene/byggehøyden, kanskje bør bebyggelsen kun oppføres i 1. etasje.
Rådmannens INNSTILLING Reguleringsplan 201101 Kristian Walbys veg 4-6 med bestemmelser, planbeskrivelse og tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. 15.03.2011 Planutvalget PL-009/11 VEDTAK: Reguleringsplan 201101 Kristian Walbys veg 4-6 med bestemmelser, planbeskrivelse og tilhørende dokumenter, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til: Teknisk forvaltning