SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Heidi Synnøve Nymann Arkiv: 614 &50 Arkivsaksnr.: 12/2092 Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet 27.01.2014 Kommunestyret 11.02.2014 KOPERVIK UNGDOMS- OG ALDERSSENTER - VURDERING OM OVERTAKELSE Forslag til vedtak: Kommunestyret vedtar å kjøpe Kopervik ungdoms-og alderssenter for kr 10 millioner. Rådmannen gis fullmakt til å i 2014 inngå bindende avtale med stiftelsen Kopervik Menighets Ungdoms-og alderssenter om å kjøpe ungdoms-og alderssenteret i Kopervik i 2017, innenfor en ramme på 10 mill. kroner, jf. Forslag i investeringsbudsjettet for 2017.
SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: Bakgrunn for saken Som følge av at Kopervik kirke brant ned, har Karmøy kommunestyre i budsjett og økonomiplan 2013-2016 vedtatt en ramme på 62,5 mill kroner inkl. mva for ny kirke i Kopervik. Kommunestyret vedtok i budsjettvedtakets pkt. 20 at Kommunestyret vil understreke at med det som kommunen yter i forbindelse med foreliggende budsjett og økonomiplan, vil det ikke komme flere bevilgninger til dette prosjektet. Karmøy Kirkelig Fellesråd (KKF) i samarbeid med menigheten i Kopervik må ta ansvar for eventuelt gjenstående finansiering. Kommunestyret vil ikke påta seg forpliktelser til kjøp av ungdoms- og alderssenteret. I investeringsbudsjettet for 2014-2017 er det lagt inn kr. 10 mill for kjøp av ungdoms- og alderssenteret i 2017. Sum brutto ramme er 30 mill, og det er forventet at arbeid med ombygging og tilpasning av ungdoms- og alderssenteret er ferdigstilt i 2018. Det er altså forutsatt at 20 mill med formål ombygging og tilpassing, blir lagt inn i investeringsbudsjettet for 2018. Senterstyret i Stiftelsen Kopervik Menighets ungdoms- og alderssenter har vedtatt at salgssummen for ett eventuelt salg av ungdoms- og alderssenteret skal gå inn som en del av finansieringen for ny kirke i Kopervik. Kommunestyret i Karmøy kommune ba i sak 64/13 den 12.12.13 i pkt. 16 om å få forelagt en egen sak før et eventuelt kjøp av ungdoms- og alderssenteret besluttes. Problemanalyse Karmøy kommune mottok den 21.05.2013 tilbud fra Stiftelsen Kopervik Menighets ungdoms- og alderssenter ved senterstyret om å kjøpe ungdoms- og alderssenteret for kr. 10,5 millioner. Det er foretatt to verdivurderinger av senteret. Den ene verdivurderingen tilsier en pris på 11 mill, og den andre verdivurderingen tilsier en pris på 15 mill. Ungdoms- og alderssenteret ble ervervet av Stiftelsen Kopervik Menighets ungdoms- og alderssenter i 1976, og bygget ble tatt i bruk i 1978. Eiendommen er 3676 m2 fordelt på to bruksnummer (gnr. /bnr. 58/362 og 64/817), og selve bygget er 1680 m2 fordelt på to etasjer. En pris på 10 mill vil da tilsi at m2 prisen er på ca. 6000 kr. Til sammenligning ervervet kommunen Karmøygården (Karmøy hotell) for 9000 kr. pr. m2. Dette var ett bygg som ble ombygd for ti år siden, og allerede ferdig innredet til kontorer. Det må i
denne forbindelse presiseres at eiendomsgrensene ved Karmøygården går langs bygget, slik at eiendommen ikke er større enn byggets grunnflate. Ombygging for å tilpasse ungdoms- og alderssenteret til kommunens bruk vil koste ca. 20 mill, noe som sammen med prisen for eiendommen gir en m2 pris på selve bygget på 18 000 kr. Ved nye bygg brukes det en estimert m2 pris på ca. 30 000 pr. m2. Bygget fremstår godt vedlikeholdt utvendig, og ved ombygging og tilpasning innvendig vil ungdoms og alderssenteret fremstå tilnærmet nytt. I tillegg til selve bygget, får også kommunen tilgang til resten av eiendommen med blant annet opparbeidede parkeringsareal. Selve bruken av senteret er i hovedsak planlagt benyttet til voksenopplæringen. Imidlertid er det også tiltenkt areal for kommunens fjernarkiv og lokaler til juridisk avdeling. Andre bruksmuligheter kan også være aktuelle. Et kjøp av ungdoms- og alderssenteret vil være ett strategisk valg. Hele senteret vil bli utnyttet, samtidig som kommunen slipper å leie inn lokaler andre steder. Enn videre vil kommunen ha muligheten til å benytte alders- og ungdomssenteret alt etter hvilke behov kommunen måtte ha. Alders- og ungdomssenteret er sentralt lokalisert, og i nær tilknytning til Rådhuset. Dette gir flere potensielle utnyttingsmuligheter, ikke bare for å løse dagens arealbehov, men også fremtidige arealbehov som måtte oppstå. Det vil blant annet åpne seg større muligheter til en eventuell utbygging av rådhuset dersom dette trengs i fremtiden, da senteret foruten å grense til rådhuset, også grenser til kommunal eiendom i søndre del av sentertomten jfr. vedlagte kart. Dersom det i fremtiden vil være behov for å bygge ut rådhuset, ville derfor den beste løsningen være å ekspandere mot alders- og ungdomssenteret. Andre muligheter for ekspansjon finnes ikke pr. i dag uten at man mister eventuelt parkeringsareal. Det vil også være ett potensiale i å utnytte arealet i søndre del av eiendommen til eksempelvis parkeringsformål. Parkeringsmuligheter ved rådhuset begynner i dag å bli noe knappe, slik at muligheter for parkering også ved ungdoms og alderssenteret ville være en god løsning. Karmøy voksenopplæringssenter leier i dag lokaler på Bygnes, samt lokaler i Kinoen i Kopervik. Leieavtalen på Bygnes varer ut 2018, og det er usikkert på hvilke vilkår enn eventuell videre leieavtale vil bli på. Kommunen betaler nå 783 000 i året for å leie lokalene. Kommunen hadde muligheten til å leie større lokaler i bygget kommunen leier på Bygnes. Bakgrunnen for at voksenopplæringen er fordelt på to lokaliteter er at det ble for dyrt å leie hele bygget på Bygnes. Dersom man skulle leid hele bygget til voksenopplæringen, hadde årlig leie blitt på over 1 800 000 kr. Juridisk avdeling, samt mor-barn teamet er i dag allerede lokalisert i ungdoms- og alderssenteret.
Bakgrunnen for at kommunen leier lokaler på senteret til juridisk avdeling, er at det er mangel på plass i Rådhuset til avdelingen, samt at det kreves at avdelingen må ha tilgang til eget møterom og hovedinngangen bør være noe skjermet. Leieavtalen med ungdoms- og alderssenteret løper ut i 2014. Kommunen betaler 242 000 kr i året for leie av disse arealene. Ved kjøp av senteret, vil leieutgiftene utgå. Kommunens fjernarkiv er i dag plassert i rådhusets tilfluktsrom. Riksarkivet krever at man oppbevarer historiske dokumenter og dokumenter som blir historie i ett fjernarkiv, og løsningen med oppbevaring i rådhusets tilfluktsrom aksepteres ikke av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Kommunen har tidligere forsøkt å finne andre lokaliteter som oppfyller kravene. Det har vært drøftet å kjøpe lokaliteter på Kopparen, men dette alternativet falt bort, i det kravene til arkivlokale for bortsetting gjorde at det ville bli uforholdsmessig arbeidskrevende og ikke minst dyrt etter Riksarkivets retningslinjer for bygging, sikring, innreiing og bruk av arkiv i kommunale, fylkeskommunale og statlege administrasjonar. Tilfluktsrommet på nedlagte Tuastad skole har også vært ett alternativ, men kommunen har fått avslag av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Kommunen har dermed nå sendt en søknad til Riksantikvaren om dispensasjon til å fortsatt bruke tilfluktsrommet i Rådhuset til fjernarkiv. Kommunen har ikke mottatt svar fra Riksantikvaren på det nåværende tidspunkt. For å kunne oppbevare kommunens arkiver på en trygg måte, har kommunen måttet avlevere årlig til Interkommunalt arkiv i Stavanger. Dette er arbeidskrevende og ikke minst kostbart for kommunen, men kommunen har ikke hatt noe annet valg i og med at kommunen ikke har godkjent plass selv. Når det gjelder kassasjonsarkiv, vil kommunen fortsatt ha anledning til å oppbevare det i tilfluktsrommet, slik at det som i første rekke er aktuelt, er å få ordnet og plassert alt det andre i ett eventuelt nytt fjernarkiv på ungdoms- og alderssenteret. Fordelen med å ha det der i stedet for å avlevere til Stavanger, er tilgjengeligheten. De ansatte er daglig i fjernarkivet og leter etter dokumenter det er behov for, og vil miste den muligheten dersom det blir sendt bort. Det har også vært luftet muligheten av å få skannet alt historisk arkiv før det ble avlevert, men dette vil for det første ta lang tid (kommunen leide Geomatikk i 2007 for å foreta en kartlegging av eventuelt skanning av byggesaks- og eiendomsarkivet for noen år siden, og det ble den gang stipulert til en 3 års jobb som ville koste ca. 7,6 millioner). Siden den gang har arkivene est ut i volum, slik at kostnaden har steget tilsvarende. I tillegg var dette et estimat kun for forvaltningsarkivet og ikke for andre deler av kommunens arkiver. Ved å beholde arkivene her, vil kommunen ha mulighet til å digitalisere aktuelt materiale selv når det måtte være anledning til det. Det vil for den del være en klar fordel for kommunen å legge tilrette for en digitaliseringsordning i regi av sentralarkivet. Dermed har kommunen tilgjengelig alt materiale og kan selv velge å skanne etter behov. Et slikt sorterings- og ryddeprosjekt vil være en forholdsvis stor jobb. Det vil derfor medføre en stor fordel dersom fjernarkivet kunne bli lokalisert til ungdoms- og alderssenteret. Her vil man kunne innrede fjernarkiv i første etasje.
Til sammen vil kommunen spare over 1 mill kr. årlig i leieutgifter bare på å flytte voksenopplæringen fra Bygnes over til ungdoms- og alderssenteret, samt slippe å leie lokaler for juridisk avdeling. En vil også kunne benytte lokalene i Kinoen til andre formål eller virksomheter i kommunen som i dag leier lokaler ett annet sted. Enn videre får en samlet voksenopplæringen på ett sted og juridisk avdeling vil fortsatt ha muligheten til å benytte de lokalene som passer deres behov. Det vil også være besparende å flytte kommunens fjernarkiv inn i ungdoms- og alderssenteret. Totalt sparte leieutgifter på ungdoms- og alderssenteret inkl. andre frigitte lokaler estimeres til ca. 2 100 000 kr. Vurdering: Økonomi Etter kommunale regnskapsregler er det renter og avdrag som får resultateffekt, og ikke avskrivninger. Et kjøp av ungdoms- og alderssenteret vil gi renter og avdrag som i en periode vil overstige netto innspart husleie. Til vedlikehold og drift av ungdoms og alderssenteret må en påregne utgifter på ca. 400 000 kr i året. Over tid vil investeringen ha en positiv kontantstrøm og vil med rimelige avkastningskrav være lønnsomt i en 40-årshorisont, også uten å ta hensyn til restverdi. Et regneeksempel er gjengitt under. Andre strategiske hensyn teller også positivt, slik det er gjort rede for i saksutredningen. Forutsetninger: Låneopptak 10 mnok i 2017, 20 mnok i 2018. Årlig innspart husleie: 2,1 mill. kroner (2019-kroner) fra 2019. Årlige driftskostnader inkl. vedlikehold: 0,4 mill. kroner (2019-kroner) fra 2019. 25 års avdragstid 4 % rente 2 % årlig prisstigning på husleieinntekter 40 års horisont Tar ikke med restverdi ved periodens slutt OBS: NOMINELLE TALL Ved bruk av forutsetningene over har kontantstrømmen i et 40-årsperspektiv, uten hensyn til
restverdi, en internrente på 10,3 prosent. Det vil si at nåverdi er positiv gitt at avkastningskravet er lavere enn dette. Med tanke på ungdoms- og alderssenterets lokalisering og muligheter for utnyttelse både i bygget og på eiendommen for øvrig, vil ett kjøp av ungdoms- og alderssenteret være en fornuftig investering. Dersom kommunen får kjøpe ungdoms- og alderssenteret til en sum som ikke overstiger 10 mill, vil dette kunne forsvares i forhold til å kjøpe nytt andre steder. Tilbudssummen fra Senterstyret i Stiftelsen Kopervik Menighets ungdoms- og alderssenter er 10,5 mill. Totalsum for bygg, eiendom, ombygging og tilpassing vil da totalt bli kr. 30 mill. Kjøp av ungdoms- og alderssenteret vil være et strategisk valg, som gir kommunen muligheter ikke bare for å løse dagens arealbehov, men også fremtidige arealbehov som måtte oppstå. Rådmannens kommentarer og konklusjon: Rådmannen anbefaler å erverve ungdoms- og alderssenteret med bakgrunn i de vurderinger som fremkommer av saksfremlegget. Rådmannen i Karmøy, 17.01.2014 Sigurd Eikje sign.