Abu Dhabi Real Invest Holding AS - NÆRINGSEIENDOM I DE FORENTE ARABISKE EMIRATER DENNE PRESENTASJONEN ER BARE BEREGNET PÅ MOTTAKEREN OG SKAL IKKE KOPIERES ELLER DELES UT TIL ANDRE PERSONER STRENGT FORTROLIG. KAN ENDRES UTEN FORHÅNDSVARSEL DENNE PRESENTASJONEN ER IKKE ET TILBUDSDOKUMENT. INVESTORENE BØR LESE INFORMASJONSMEMORANDUMET FØR DE TAR EN INVESTERINGSBESLUTNING.
De Forente Arabiske Emirater United Arab Emirates (UAE)
United Arab Emirates (UAE) Fakta Føderal republikk i Midtøsten. Består av syv stater kalt Emirater: - Abu Dhabi - Ajman - Dubai - Fujairah - Ras al-khaymah - Sharjah - Umm al-qaiwain Hovedstad:Abu Dhabi Største by: Dubai Offisielt språk: Arabisk Areal: Folketall: BNP 2006 Valuta: 83 600 km² Ca 4,6 millioner Totalt USD 164 mrd. Per capita USD 42 275 21% BNP vekst i 2006, 15% i 2007. UAE Dirham (AED) UAE 1 = NOK 1,4 Bundet (pegged) til USD
Abu Dhabi - Fakta - Abu Dhabi er det raskest voksende landet i Midt-Østen etter Dubai. - Hovedstad og nest største emirat (målt i populasjon) i De Forente Arabiske Emirater (UAE). Står for 60% av De Forente Arabiske Emiraters BNP. - Ca 1,600,000 innbyggere i 2008 hvor av ca 80 % utlendinger. - Med 9,6 % av verdens oljereserver er Abu Dhabi en av verdens største oljeprodusenter. Landet produserer 2,5 millioner fat med olje per dag. - BNP på $ 98 mrd i 2006, forventet å vokse til $ 159 mrd i 2010 - Har et av verdens høyeste BNP per innbygger. 59 % av BNP kommer fra oljeproduksjon. Abu Dhabis myndigheter satser gjennom det nasjonale prosjektet Plan Abu Dhabi 2030, sterkt på grønn utvikling, for å gjøre Abu Dhabi til et foregangsland innen miljøvern og kultur.
Abu Dhabi - Fakta - Abu Dhabi har jobbet aktivt med å diversifisere sin egen økonomi de siste årene. - Dette bl.a. gjennom en betydelig satsing på finans- kultur- og turistnæring. - Abu Dhabi har annonsert at de vil bruke 200 milliarder kroner de neste årene på å gjøre emiratet til et av verdens kulturhovedsteder. - Er sammen med Dubai ansett for å være et av de mest ekspansive og attraktive eiendomsmarkedene i verden. Illustrasjon av det planlagte scenekunsthuset i Abu Dhabi. Det 52,300 m2 store opera-, konsert- og teaterhuset skal være med på å gjøre Abu Dhabi til et av verdens fremste kultur- og turisthovedsteder.
Fakta om eiendomsmarkedet i Abu Dhabi Kontor Ledighet mellom 0-2 %, generell lav kvalitet på kontorlokaler med de beste kontorlokalene generelt okkupert av staten. Økt andel utenlandske bedrifter med krav til god standard vil holde etterspørsel høy. Leiligheter Abu Dhabi innførte byggestopp på leiligheter mellom 1999-2001. Dette er en av årsakene til historisk lav tilbudsside ift. etterspørsel. Ledighet på 1-2 % i leiemarkedet. Retail 0,87 kvm retailareal per innbygger, mot 2,2 i Dubai. Ekstrem nasjonal kjøpekraft og økende turisme driver etterspørsel. Kilde: Colliers International, CB Richard Ellis
Abu Dhabi ekstrem likviditet Abu Dhabi by er verdens rikeste by per innbygger (Landet hadde en formue på USD 17 millioner pr. innbygger i 2007) Abu Dhabi Investment Agency (ADIA) er verdens største pensjonsfond. I februar 2008 betalte ADIA USD 7.5 mrd, for 4.9 % av verdens største finanskonsern Citigroup.
Hvorfor Abu Dhabi? Abu Dhabi byr sammen med Dubai på et av verdens raskest voksende samfunn, både økonomisk, kulturelt og sosialt. Abu Dhabi har åpnet opp for 100% utenlandsk eierskap av selskaper og eiendom i nyopprettede frisoner. Det samme er gjort i Dubai med svært stor suksess. Det øker likviditeten i kapitalmarkedene, som igjen medfører flere potensielle kjøpere av eiendom. Det er anslått at ca 30 % av investeringene i Dubai er gjort med kapital fra Abu Dhabi. I dag er det et kraftig fokus på lokal investering i Abu Dhabi fra både myndigheter og næringsliv. Sammen med et voksende kapitalmarked og økende andel utenlandske investorer vil dette øke etterspørselen etter eiendom i årene som kommer. Abu Dhabi er et av verdens desidert største høyvekstmarkeder (emerging markets) med avkastningsmuligheter langt over det du finner i andre eiendomsmarkeder. Befolkningen i Abu Dhabi har økt med 200 % de siste 20 år. Dette skaper en enorm etterspørsel etter kontorlokaler, boliger, shoppingsentra og annen eiendom. Det er ekstremt høy likviditet i Midt-Østen, hovedsakelig grunnet prisen på olje og gass som har firedoblet seg de siste årene. Regionens likviditet gjør Abu Dhabi mindre avhengig av USA / Europa og globale hovedkonjunkturer. Det er 0 % skatt og 0 % MVA i Abu Dhabi.
Dubai - fra visjon til virkelighet Kun 6% av Dubais BNP kommer fra olje og gass. Derfor har Emiratet i en årrekke satset sterkt på å skape seg andre inntektskilder. Disse inntektskildene er i hovedsak Finans, IT, Telekom, Utdanning og Turisme. Det er 16 geografiske frisoner med 100% eierskap for utenlandske selskaper. 6 000 selskaper står på venteliste for å få kontorlokaler i de 16 frisonene. Det forventes USD 300 mrd. i eiendomsutvikling de neste 10 år. Vellykket liberalisert og privatisert økonomi. Det er ingen skatt og ingen MVA i Dubai. Burj Al Arab (på godt norsk kalt Seilet ) Et av verdens få 7 stjerners hoteller. Et typisk landemerke skapt for å gjøre Dubai til verdens ledende turistdestinasjon.
Colliers International Hovedsamarbeidspartner i Abu Dhabi og Dubai 293 kontorer i 61 land Mer enn 11 000 ansatte, hvor av 100 i De Forente Arabiske Emirater. Colliers gjennomførte mer enn 9 000 salgstransaksjoner med en verdi på 38 milliarder USD i 2007. Colliers forvalter over 58 millioner kvm. eiendom på verdensbasis Våre kontorer i De Forente Arabiske Emirater (UAE) er eiet av The National Investor (TNI), som igjen er eiet av én av de 10 mektigste familiene i UAE. Dette gir Abu Dhabi Real Invest adgang til transaksjoner som ellers ikke er tilgjengelig i markedet. www.colliers.com
Vi samarbeider med Aldar Properties - en av de største utbyggerne i Abu Dhabi ALDAR Properties PJSC er et ledende selskap innen eiendomsutviling i Abu Dhabi. Innovasjon, urban design og kvalitet av ypperste klasse kjennetegner ALDARS prosjekter. Siden etableringen i 2005 har ALDAR lansert utviklingsprosjekter for mer enn USD 60 mrd. ALDAR eier mer enn 30 millioner m2 tomt i de mest attraktive utviklingsområdene i Abu Dhabi. Selskapet eies av ledende institusjoner og aksjonærer i hele UAE. Majoritetseierne er: - Mubadala Development Company - Abu Dhabi Investment Company - Abu Dhabi National Hotels Company - National Corporation for Tourism & Hotels - The National Investor www.aldar.com
Foreløpig oversikt over transaksjonen Privat plassering av fra 50 mill. NOK til 200 mill. NOK i Abu Dhabi Real Invest AS Minste tegningsbeløp 500 000 NOK Verdi per aksje 50 000 NOK Minste tegningsantall 10 aksjer Tegning utover minimumsbeløp skjer i beløp av 100 000 NOK, dvs. 2 aksjer Tidsplan Tegningsperiode: 19. mai 13. juni 2008 Betaling: 19. juni Endelig tildeling ved generalforsamling: ca. 26. juni Levering av aksjer ca 10. juli Tilrettelegger Emisjonsleder og porteføljeforvalter: WarrenWicklund Asset Management AS Kjøpsrådgiver Colliers International AS Investering Eiendom i De Forente Arabiske Emirater, primært Abu Dhabi
Om investeringen Hvorfor Blind Pool? Egenkapitalen i denne investeringen blir hentet til en Blind Pool med formål å investere i eiendomsprosjekter i De Forente Arabiske Emirater, primært i emiratet Abu Dhabi. Kort transaksjonstid Transaksjonstiden i UAE og Abu Dhabi er meget kort, og det er svært vanskelig å få en lengre opsjon prosjekter. Konkurransefortrinn Som potensiell kjøper av prosjekter i UAE er det et sterkt konkurransefortrinn å ha kapital tilgjengelig i forhandlingsperioden, og ikke være avhengig av en kommende kapitalinnhenting når man starter forhandlinger med en selger. Selger vil se konkret likviditet Erfaringsmessig er også flere selgere av attraktive prosjekter motvillige til å innlede forhandlinger med kjøpere som ikke har konkret kapital på hånden.
Prosjektdata Type investering Område Eiendomsprosjekter De Forente Arabiske Emirater, primært Abu Dhabi. Antall co-investorer pr. prosjekt 1 4 Estimert gjeldsgrad 50-60% Rente Ca 7,5% ( EIBOR + 5,5%) Forventet årlig IRR Eieperiode Exit-strategi + 30% netto etter Fees Gjennomsnittlig 24 måneder. Den klare strategien på hvert prosjekt er: 1 Anskaffelse av tomt 2 Påbegynnelse av konstruksjon 3 Inngå kontrakter på utleie av kommersielle arealer, evt. salg av boligarealer 4 Salg av totalprosjekt Den største verdiskapningen i et eiendomsprosjekt ligger som regel i utviklingsfasen. I Abu Dhabi er marginene i utviklingsfasen betydelig bedre enn i Europa.
Hvorfor investere i Abu Dhabi Real Invest AS Meget sterke lokale samarbeidspartnere i Abu Dhabi: Å ha lokale partnere i dette markedet er ekstremt viktig da de attraktive tomtene som regel blir tilbudt de lokale først. Forventet årlig IRR på minimum 30 % netto etter fees. Definert exit strategi, med salg så fort prosjektene tillater det. Unik mulighet til å investere i UAE gjennom lokale kontakter og management med lokal ekspertise. Definert investeringsprosess og kort Investeringsperiode byggene. planlagt salg før ferdigstillelse av
Case study: Al Raha Beach Lokasjon Al Raha Beach, Abu Dhabi Utvikler Aldar Properties Estimert prosjektkostnad per sqft* 1.650 Estimert salgspris/sqft 2.900 Estimert gjeldsfinansiering, prosjekt 50 % Løpetid, prosjekt** 2 år Egenkapitalavkastning (ROE), prosjekt 152 % Beskrivelse Regulert tomt i det luksuriøse utviklingsprosjektet Al Raha Beach i Abu Dhabi. Ligger ved kysten av Abu Dhabi, nær Abu Dhabis nye formel 1 bane. * = Inkluderer tomt - og byggekostnad, pluss finansieringskostnader ** = Estimert byggetid, ARI's strategi er å forhåndsselge leiligheter, leie ut næringsarealer og deretter selge prosjektet før utløp av byggeperioden Abu Dhabi Real Invest og partnere er i dialog med utvikler Aldar om prosjektet over. Prosjektet er representativt for den type prosjekt Abu Dhabi Real Invest vil søke coinvesteringer i, og hvilke utviklingsmarginer som finnes i markedet. Selskapet har sammen med sine samarbeidspartnere tilgang til de beste utviklerne og de mest attraktive prosjektene i Abu Dhabi.
Involverte parter i Abu Dhabi Real Invest AS Partnere i Dubai AL Madina, Dubai Sourcing av prosjekter, Co-Investor Shukri Saleh Yahya Al Braik, Co-Investor Colliers International, Abu Dhabi / Dubai Partnere i Norge WarrenWicklund Asset Management AS Kapitalinnhenting og tilrettelegging Rådgivere Reed Smith Richards Butler, Dubai Juridisk bistand, Dubai Advokatfirmaet Selmer, Norge Juridisk & Skatt DTZ, Abu Dhabi & Dubai Kvartalsvis verdivurdering Deloitte Revisjon Colliers Corporate AS Forvalter av Abu Dhabi Real Invest Colliers International AS Eiendomsrådgiver / Megler Ansvarlig for å source byggene.
Eksempel på prosjekt gjennomført av vår co-investor Al Madina TECOM 1 høybygg med 153 leiligheter. AL Madina investering AED 98 mill (NOK 149 mill). Kjøpt av en operatør innen serviced apartments fra Oman. Pris AED 148 mill (NOK 225 mill). Prosjektet ble solgt 6 måneder etter investering (før ferdigstillelse), med en fortjeneste på AED 50 mill (NOK 76 mill) og eiendomsavkastning per år på 100%
Investeringsstruktur Colliers Corporate AS (Norge) Forvalter Abu Dhabi Real Invest Holding AS (Norge) Norge Stella Polaris Management Ltd. Lokal operasjonell forvaltning Abu Dhabi Real Invest Ltd. (Abu Dhabi) Abu Dhabi SPV SPV SPV SPV
Kostnader Tegning / tilrettelegging: 14 % av Egenkapital Årlig forvaltningshonorar: 2 % av Egenkapital p.a. Suksesshonorar: 20 % over 15 % avkastning på EK p.a.
Skatt I Norge Utbytteskatt Private aksjonærer Skatt på utbytte fra aksjeselskap for norske private aksjonærer inngår i alminnelig inntekt som skattlegges med 28%. Selskapsaksjonærer Utbytte utbetalt til aksjeselskaper eller likestilte selskaper hjemmehørende i Norge er skattefritt på aksjonærens hånd i tråd med fritaksmetoden. Gevinstbeskatning Private aksjonærer For private aksjonærer som er skattemessig bosatt i Norge påløper gevinstskatt ved salg av aksjer i selskapet med 28%. Eventuelle tap er tilsvarende fradragsberettiget. Selskapsaksjonærer Aksjeselskaper eller liknende strukturer er fritatt for gevinstbeskatning. Eventuelle tap for aksjeselskaper er følgelig ikke fradragsberettiget.
Skatt Regneeksempel SPV i Abu Dhabi Inntekt kr 100 000 Skatt kr 0 Utbytteskatt: Abu Dhabi Real Invest Ltd Utbytte fra SPV kr 100 000 Skatt kr 0 Abu Dhabi Real Invest Holding AS Utbytte fra SPV til Ltd er skattepliktig på Abu Dhabi Real Invest Holding AS hånd i Norge med 28 % (NOKUS beskatning): Utbytte fra SPV til Ltd kr 100 000 Skatt kr 28 000 Utbytte fra Ltd til Holding kr 100 000 Skatt kr 0 (fordi de kr 100 000 allerede er NOKUS beskattet hos Holding) Personlig aksjonær i Abu Dhabi Real Invest Holding AS Utbytte kr 72 000 Skatt kr 20 160 (28 %) Netto utbytte etter skatt kr 51 840 (Total skattebelastning: 48,16 %) (Ved beregning av det skattepliktige aksjeutbytte gis det et skjermingsfradrag. Skjermingsfradraget innebærer at utbytte inntil en risikofri rente av investeringen er skattefri for aksjonæren.) Selskapsaksjonær i Abu Dhabi Real Invest Holding AS Utbytte kr 72 000 Skatt kr 0 Netto utbytte kr 72 000 (Total skattebelastning: 28 %)
Skatt Regneeksempel Gevinstbeskatning: Verdistigning på SPV aksjene kr 100 000 Abu Dhabi Real Invest Ltd Gevinst ved salg av aksjene i SPV kr 100 000 Skatt kr 0 Abu Dhabi Real Invest Holding AS Gevinsten ved Ltd s salg av aksjene i SPV skattlegges i Norge (NOKUS beskatning): Gevinst kr 100 000 Skatt kr 28 000 Holding får utbetalt Ltd s gevinst ved salget av SPV aksjene som utbytte. Utbytte kr 100 000 Skatt kr 0 (fordi de kr 100 000 allerede er NOKUS beskattet hos holding) Personlig aksjonær i Abu Dhabi Real Invest Holding AS Utbytte kr 72 000 Skatt kr 20 160 (28 %) Netto gevinst/utbytte etter skatt kr 51 840 (Total skattebelastning: 48,16 %). (Ved beregning av det skattepliktige aksjeutbytte gis det et skjermingsfradrag. Skjermingsfradraget innebærer at utbytte inntil en risikofri rente av investeringen er skattefri for aksjonæren.) Selskapsaksjonær i Abu Dhabi Real Invest Holding AS Utbytte kr 72 000 Skatt kr 0 Netto gevinst/utbytte kr 72 000 (Total skattebelastning: 28 %)
Skatt I Norge Formuesskatt Private aksjonærer Verdien av aksjer inngår i grunnlaget for formuesskatt. Fra inntektsåret 2008 verdsettes aksjer til 100% av verdsettelsesgrunnlaget. Selskapsaksjonærer Aksjeselskaper og likestilte selskaper svarer ikke formuesskatt. Ovennevnte tar utgangspunkt i gjeldende regler pr. 7. mai 2008. Skattereglene kan endres med tilbakevirkende kraft.
Risikofaktorer Potensielle investorer er pliktige å sette seg i følgende risikofaktorer som er nærmere beskrevet i Informasjonsmemorandumet, før de foretar en eventuell investering. Denne presentasjonen er ikke et tilbudsdokument, og skal kun vurderes i sammenheng med Informasjonsmemorandumet. Informasjonsmemorandumet og tegningsblankett foreligger kun i engelsk språk. RISIKOFAKTORER Generell risiko ved eiendomsinvesteringer Ingen garantier om fremtidige prestasjoner eller resultater Leietakerrisiko Risiko knyttet til entreprenørvirksomhet og utvikling Fall i eiendomspriser Risiko knyttet til gjeldsfinansiering Avhengighet av forvaltningsselskap og Advisory Board Risiko knyttet til likviditet Risiko knyttet til verdivurderinger Selskapets løpetid Konkurransemessig risiko Force Majeure