Behandles i: Plan- og miljøutvalget GNR 133 BNR 29 - HOLLANDVEIEN 34 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KRAV TIL SALTAK. RAMMETILLATELSE FOR NY BOLIG Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Kart i målestokk 1:3000 01.10.2012 PLM 2 Situasjonskart i målestokk 1:500 12.06.2012 PLM 3 Tegninger av omsøkt enebolig 09.05.2012 PLM 4 Fotomontasje med bygningen sett fra sjøen PLM 5 Fra arkitekt Rune Tobiassen A/S: Søknad om 05.06.2012 PLM dispensasjon 6 Fra arkitekt Rune Tobiassen A/S: PLM Prosjektbeskrivelse 7 Fra seksjonseiere i Sameiet Hollandveien 7: 18.06.2012 PLM Merknader til nabovarsel 8 Fra Hanne og Claus Landmark: Kommentarer til nabomerknader 12.07.2012 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Søknaden Søknad om rammetillatelse ble mottatt den 18.06.2012 av Arkitekt Rune Tobiassen AS som ansvarlig søker. Det søkes om rammetillatelse for oppføring av enebolig på gnr 133, bnr 29. Omsøkte bygning har arealer BYA=155,2 m² og BRA=329 m². På gjeldende kart over gnr 133, bnr 29 vises et areal på kun 454 m² for eiendommen. De resterende m² som er medregnet i søknaden og forutsatt som en del av tomten ved plassering av boligen tilhører ifølge kartet henholdsvis gnr 133, bnr 670 og gnr 133, bnr 671. Det er imidlertid foretatt makeskifte, kommunens saksnr. 10/159, slik at disse arealene er under overføring til gnr 133, bnr 29, og eiendommens areal blir etter det 776 m², som regulert. Med omsøkte tiltak blir utnyttelsen av den sammenføyde eiendommen % BYA = 20 %. Eksisterende bygning på eiendommen er en fritidsbolig med flatt tak. Denne vil bli omsøkt revet. Omsøkte bolig har to hovedetasjer, med to nivåer i hver, ifølge søker for å tilpasse boligen til terrenget. Tomten har et sterkt skrånende terreng. Garasje plasseres i underetasjen og delvis under terreng.
Omsøkte bolig har flatt tak, i flere plan. Med flatt tak er møne- og gesimshøyde sammenfallende. Gesimshøyden er i hovedsak 4,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen. Den høyeste takflaten har høyere gesims, men fordi den takflaten utgjør mindre enn 1/3 av den totale takflaten, skal gesimshøyden ifølge Vestby kommunes praksis ikke regnes fra denne høyden. Eiendommen ligger eksponert mot sjøen, med kun et friareal mellom seg og sjøen. Eiendommens nærmeste nabo i sør er gnr 133, bnr 5, hvor Quality Spa & Resort Son (Son Spa) ligger. Mot sørøst er gnr. 133, bnr 656 med eierseksjonssameiene Hollandveien 7 og 5, mens det på gnr 133, bnr 333 øst for eiendommen i dag er en fritidsbolig. Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse. Mot nord og vest grenser eiendommen til offentlig friareal. Det foreligger rett til atkomst over gnr 133 bnr 5 som omsøkt. Plangrunnlag Eiendommen er i reguleringsplan for Sonstranda med bestemmelser, egengodkjent 23.02.2009, regulert til formål frittliggende småhusbebyggelse. Det følger av 1 Område for boligbebyggelse i reguleringsbestemmelsene punkt Utforming og plassering at bebyggelsen skal ha saltak. Maksimalt tillatt utnyttelsesgrad for eiendommen er % BYA= 20 %. Maksimalt tillatt gesimshøyde er 4,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen, maksimal tillatt mønehøyde er 7,5 meter. Dispensasjon Omsøkte tiltak er i strid med reguleringsbestemmelsene 1, punkt Utforming og plassering når det gjelder takform. En tillatelse er derfor avhengig av dispensasjon fra denne bestemmelsen. Det er søkt om dispensasjon fra krav om saltak i 1 i reguleringsbestemmelsene. Søknaden begrunnes med miljøhensyn. Det anføres at flatt tak bidrar til redusert byggehøyde sammenlignet med saltak, slik at boligen vil virke til minst mulig sjenanse for bakenforliggende naboer. Videre anføres at husets synlige volumer med flatt tak vil bli mindre fremtredende sett fra sjøsiden. Det anføres også at et nybygg med flat takkonstruksjon på eiendommen gir best mulig tilpasning til omkringliggende bebyggelse. Nabomerknader To seksjonseiere i gnr 133, bnr 656, Sameiet Hollandveien 7, har merknader til omsøkte tiltak. Merknadene gjelder tiltakets utforming og plassering. Det bemerkes at et bygg som er mye større, høyere og har en helt annen karakter enn eksisterende bygg på eiendommen ikke bør tillates da det vil endre hele landskapsbildet. Videre anføres at omsøkte bygnings høyde på det høyeste vil komme opp i kote 13, hvilket vil sterkt redusere utsikten fra leiligheten til de to seksjonseierne, med påfølgende tap av verdi på leilighetene. Det bes om at tiltaket endres ved at bygget senkes slik at maksimal takhøyde settes til kote 11. Videre bes det om endring av tiltakets plassering i terrenget ved at det trekkes ca 2 m lenger nord. Da vil åpningen mellom hotellets anneks og boligen bli større, og bygget vil bli mindre dominerende i landskapet. Kommentarer til nabomerknader Tiltakshaver kommenterer i brev av 12.07.2012 nabomerknadene:
Omsøkte plassering er valgt etter en helhetsvurdering hvor det er tatt hensyn til beboere som blir berørt av tiltaket. I vurderingen ligger det et krav fra en annen nabo, gnr 133, bnr 333 som ligger øst for gnr 133, bnr 29, om at bygningen legges lengst mulig mot sør. Tiltakshaver ønsker ikke å søke om dispensasjon for å bygge nærmere tomtegrensen i nord enn 4,0 meter, men vil ikke motsette seg å flytte huset dersom bygningsmyndighetene finner det formålstjenlig å tilrå en slik løsning. Høydene nevnt i nabomerknadene er ikke korrekte. Det vises til informasjonen gitt i nabovarsel og rammesøknad. (Av de nevnte dokumenter fremkommer at høyeste takflate kommer på kote 12,4, den sørligste takflaten på kote 11,3, mens den største takflaten, mot nord, kommer på kote 12,0. Administrasjonens tilføyelse). Det er lagt vekt på å legge bygningen så lavt forholdene tillater. Begrensningen er stigningen på atkomstveien. Denne begrenser bygningens høydemessige plassering. Stigningsforhold på vei er vanskelig å beregne nøyaktig. Bygningen kan legges lavere i terrenget dersom atkomstforholdene tillater dette. Dersom det ved endelig arrondering av tomten og opparbeidelse av atkomsten viser seg mulig, kan bygningen legges noe lavere i terrenget. En plassering av huset lenger mot nord vil gi en tilsvarende lenger atkomstvei. Veien vil således tåle mer stigning slik at huset kan legges lavere i terrenget. 2. VURDERING Tiltakshaver bemerker at nabomerknadene har innkommet etter to-ukers fristen som var satt i nabovarselet. Etter forvaltningsloven skal en sak være så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Det tilsier at også merknader som er innkommet etter fristen bør vurderes. Det gjelder i dette tilfellet, hvor merknaden er skrevet samme dag som søknaden ble registrert innkommet til kommunen. Administrasjonen fant at nabomerknadene var av en slik karakter at det var nødvendig å vurdere dem og be om søkers kommentarer til dem. I det følgende behandles spørsmålet om dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse derved blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr. plan- og bygningsloven (pbl) 19-2. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende reguleringsplan. Hensyn bak kravet om saltak i reguleringsbestemmelsene 1 punkt Utforming og plassering er først og fremst å sikre at ny bebyggelse tilpasses eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Eksisterende bebyggelse i nærheten av gnr 133, bnr 29 er av ulike stilarter og takformer. Eldre bygninger i området har i hovedsak saltak, mens bebyggelsen som vil ligge nærmest omsøkte bygning, sør og sørøst for eiendommen, er forholdsvis ny bebyggelse, Son Spa og leilighetskompleksene Sameiet Hollandveien 7 og Sameiet Hollandveien 5. Disse bygningene har flatt tak. Naboer bemerker at omsøkte bygning er mye større, høyere og har en annen karakter enn eksisterende bygning på eiendommen og at et slikt bygg ikke bør tillates. Administrasjonen vil til dette kommentere at omsøkte bygning er i samsvar med reguleringsbestemmelsene hva angår arealer og høyde. Det er takformen som avviker fra reguleringsbestemmelsene. Et flatt tak på omsøkte bygning vil være tilpasset bebyggelsen sør og sørøst for eiendommen, samtidig som den vil skille seg fra de eldre bygningene i området. Nord for bygningen vil det med
gjeldende regulering ikke bli oppført noen bygninger, men være et stort friområde. Etter administrasjonens vurdering vil omsøkte bygning med flatt tak danne en helhet mot sjøen sammen med hotellets bygninger ved at de får et tilnærmet likt uttrykk. Omsøkte bygning vil ligge lavere i terrenget enn bygningene til eierseksjonssameiene i Hollandveien. Ifølge fotomontasjen med omsøkte bygning sett fra sjøen, blir taket på omsøkte bygning ikke høyere enn hotellets bygninger. Etter en samlet vurdering av ovennevnte finner administrasjonen at hensynene bak kravet om saltak i 1 i bestemmelser til reguleringsplan for Sonstranda ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom omsøkte dispensasjon innvilges. Administrasjonen finner ikke at hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-6 blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis en dispensasjon som omsøkt. For at dispensasjon skal kunne innvilges, er det også et vilkår at fordelene ved at det gis dispensasjon er klart større enn ulempene ved at det gis dispensasjon. En fordel med å innvilge en dispensasjon for flatt tak i dette tilfellet vil være at bygningens totale høyde derved blir lavere slik at utsikten for bakenforliggende eiendommer blir mindre redusert enn med saltak på en bygning innenfor reguleringsplanens bestemmelser om høyder. Med flatt tak vil bygningen harmonere med nærmeste nabo, bygningene på gnr 133, bnr 5, og danne en helhet mot sjøen med disse. Administrasjonen ser ingen klare, samfunnsmessige ulemper ved en dispensasjon som omsøkt. Det er generelt en ulempe med flate tak at slike tak er mer utsatt for fuktskader enn saltak slik at risikoen for skader på taket, med påfølgende utbedringskostnader, øker. Det er imidlertid en risiko tiltakshaver må vurdere om han vil ta, og ikke en ulempe som veier tungt mot dispensasjon. Etter administrasjonens skjønn er fordelene ved at det gis dispensasjon som omsøkt klart større enn ulempene ved en dispensasjon. Når det gjelder plassering av omsøkte bygning, har naboer i sørøst og naboen i øst ulike preferanser. Ingen av eiendommenen taper all utsikt med omsøkte tiltak, enten bygningen plasseres som omsøkt eller lenger mot nord. Eiendommen i øst, gnr. 133, bnr 333, har videre utsikt mot sjøen i vest og nordvest enn Sameiet Hollandveien 7. Det vil således ha mindre virkning for brukerne av den eiendommen om noe av utsikten tapes på grunn av plasseringen til ny bebyggelse på gnr 133, bnr 29 enn for Sameiet Hollandveien 7. Ved å plassere bygningen lenger mot nord blir avstanden til nærmeste bygning på gnr 133, bnr 5 større. Det vil skape et luftigere inntrykk av eiendommene, også sett fra sjøen. På denne bakgrunn finner administrasjonen at det er en fordel om bygningen plasseres 1,0 meter lenger mot nord enn omsøkte plassering. En slik plassering krever ikke dispensasjon. Naboen i øst må varsles om ny plassering. 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget i sin behandling av saken kommer til at fordelene med tiltaket ikke anses som klart større enn ulempene, og at hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra ikke settes vesentlig til side, kan et alternativt forslag til vedtak være: Det foreligger ikke grunnlag for å gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2. Søknaden avslås.
4. KONKLUSJON Administrasjonen finner etter en samlet vurdering at det foreligger grunnlag for å gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 for flatt tak på gnr 133, bnr 29. Fordelene ved tiltaket anses for å være klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side. RÅDMANNENS INNSTILLING: Det gis dispensasjon fra krav om saltak i 1 i bestemmelser til reguleringsplan for Sonstranda i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 for omsøkt oppføring av nytt bolighus med flatt tak med den begrunnelse at dispensasjonen vil føre til at bygningens totale høyde blir lavere enn med saltak slik at tap av utsikt for bakenforliggende bygninger blir mindre, samt at bygningen med flatt tak i stor grad harmonerer med nærmeste nabo i sør, som har samme uttrykk, samtidig som nybygget vil være underordnet disse bygningene sett fra sjøen. Dispensasjonen gis for øvrig på følgende betingelser: 1. Bygningen plasseres 1,0 meter lenger mot nord 2. Ny situasjonsplan med foreslått ny plassering innsendes bygningsavdelingen. 3. Ny plassering må nabovarsles til gnr 133, bnr 333 4. Det vurderes om huset kan senkes noe i terrenget. 5. Erklæring om atkomstrett og erklæring om rett til å koble seg på vann- og avløpsledninger over gnr 133, bnr 5 tinglyses. 6. Øvrige betingelser knyttet til byggesaken fastsettes av administrasjonen. Vestby, Knut Haugestad rådmann