Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: PLAN 2016p 16/1630-5 Dato: 10.06.2016 DETALJREGULERINGSPLAN FOR ANDERS SANDVIGS GATE 46 HØRING/OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Plankart, sist revidert 06.06.16 2. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 06.06.16 3. Planbeskrivelse, datert 06.06.16 med følgende vedlegg: - ROS-analyse, datert 06.06.16 - Sol-/skyggeanalyse, datert 03.06.16 - Snitt, datert 30.05.16 - Utomhusplan, datert 30.05.16 Sammendrag: Planforslaget legger til rette for et nytt leilighetsbygg i fem etasjer på eiendommen gnr. 200 bnr. 311, inntil bevaringsverdige Blessumgården. Det planlegges 20 25 nye leiligheter. Byplansjefen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn. Fakta: Beskrivelse av planforslaget Areal + og Larkas arkitekter fremmer på vegne av tiltakshaver Marius Eidsvold planforslag for Anders Sandvigs gate 46. Eiendommen med gnr. 200 bnr. 311 er rundt 1,3 daa, og ligger i kvartal 62A, nordvest for krysset Bankgata Anders Sandvigs gate. Eiendommen er bebygget med bevaringsverdige Blessumgården, fra ca. 1890, samt et garasjeanlegg. Planforslaget legger til rette for å oppføre et leilighetsbygg i 5 etasjer mellom eksisterende villa på eiendommen, Blessumgården, og rekkehuset «Fattig og rik» i Anders Sandviksgate 52.Det planlegges 20-25 nye leiligheter, avhengig av størrelse. Leilighetstyper er i utgangspunktet treroms, med enkelte toroms og fireroms (toppleiligheter). Den foreslåtte byggehøyden skal ikke overstige mønehøyden for Blessumgården. Nybyggets øverste etasje (5.etasjen) skal være tilbaketrukket mot Anders Sandviksgate og Bankgata. Det legges opp til et felles grøntområde vendt mot Bankgata. Planstatus
Planområdet avgrenses av Bankgata i sør, Anders Sandvigsgate i øst, boligbebyggelsen «Fattig og rik» og Bankgata 18 i vest. Planområdet er regulert til kombinert formål forretning/kontor/bolig i reguleringsplan for Lillehammer sentrum, vedtatt 24.03.10. Blessumgården er omfattet av hensynssone/spesialområde «bygning som skal bevares», mens en større del av eiendommen er vist som spesialområde «Bevaring av anlegg» (jf. figur 2). Figur 1: Foreliggende planforslag. Figur 2: Utsnitt fra plan for Lillehammer sentrum Endringer fra gjeldende plan Konkret legger planforslaget opp til følgende endringer fra gjeldende plan: - Avgrensning av hensynssone for vern av Blessumgården justeres. - Grad av utnytting foreslås satt til maks BYA = 70 %. I gjeldende plan er utnyttingsgraden 30 40 %- BYA. - Det er ikke konkretisert noen byggehøyde for feltet i gjeldende plan. Det foreslås tilsvarende byggehøyde som for Blessumgården, men toppetasjen skal være tilbaketrukket minst 2,0 m fra underliggende fasadeliv mot Anders Sandvigs gate og Bankgata. - Det åpnes for fri takform dvs. en tilrettelegging for flatt tak. - Det åpnes for tjenesteyting som et supplement til nåværende reguleringsformål «bolig/forretning/kontor». - Nåværende regulerte vegareal «FT3» tas vekk fra kartet, siden det legges opp til underjordisk p-kjeller (adkomsten fra Bankgata er uforandret). - Parkeringskravene endres i tråd med føringer i nyere vedtatte reguleringsplaner i sentrum. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 19.02.16. Varsel om planoppstart er annonsert i GD, og ble sendt ut til naboer og høringsinstanser 02.03.16, med frist for uttalelse 01.06.16. Det er mottatt 6 uttalelser fra høringsinstanser og 2 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagsstillers planbeskrivelse (s. 6 9). Det er gjennomført to informasjonsmøter med naboer. Det er avholdt avklaringsmøte med
fylkeskonservatoren, og prosjektet er presentert for utvalg for plan og samfunnsutvikling 12.05.16. Planforslaget ble innlevert til 1. gangs behandling 06.06.16. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget, samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg 3. Vurdering: Byplansjefen har ingen merknader til planprosessen så langt, og planmaterialet vurderes å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til høring/offentlig ettersyn. Nedenfor kommenteres sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. For øvrige tema vises det til vedlagte planbeskrivelse. Bygningsvern Det har vært en forutsetning at prosjektet tilpasser seg den bevaringsverdige bebyggelsen på en god måte. I sentrumsplanen er det angitt en hensyssone som er ment å illustrere hvilke deler av eiendommen som kan bebygges, og samtidig ivareta hensynet til Blessumgården og nabobebyggelsen. Figur 3: Omfanget av spesialområde 662 «Bevaring av anlegg». Innenfor tykk strek «bygg som skal bevares» I planforslaget er det spesielt lagt vekt på å bevare åpenheten og innsynet til Blessumgårdens vestre gavlvegg, noe byplansjefen vurderer som en riktig prioritering. Byggehøyder/grad av utnytting Eksisterende bygg, Blessumgården, har 4 etasjer. Mot Anders Sandvigs gate er gesims- og mønehøyden henholdsvis ca. 7,8 m og 11,8 m. Mens mot Bankgata har bygningen en gesimshøyde fra ca. 7,8 til 10,1 m, og mønehøyde fra ca. 11,80 til ca. 14,2 m. Reguleringsbestemmelsene sier at maks tillatt møne- og gesimshøyde ikke skal overskride mønehøyde på den eksisterende Blessumgården. Det vises for øvrig til snitt i vedlegg 3c, som viser prinsippet for hvordan byggehøyden vil kunne bli sett i sammenheng med eksisterende bygg på eiendommen. Skisserte grad av utnytting er en del høyere enn gjeldende plan (70 %-BYA vs. 30 40 %- BYA i gjeldende plan. Gjennom foreliggende reguleringsendring åpner man for å vurdere en høyere grad av utnytting. Det har vært en forutsetning at Blessumgården skal gis en tilstrekkelig vernesone, at nybygget tilpasser seg bebyggelsen, at foreliggende
parkeringskrav ivareatas og at det skal kunne etableres et sammenhengende uteoppholdsareal med kvalitet. Foreliggende plangrep viser at en utnyttingsgrad på opptil 70 %-BYA bør kunne aksepteres. Det vises også til temakartet til sentrumsplanen (figur 4), som anslår en potensiell utnytting av eiendommen på opptil 70 %-BYA (sammen med Bankgata 18A). Figur 4: Utsnitt fra temakart byggetetthet til sentrumsplan Bygget vil i noe grad påvirke eksisterende bebyggelse utenfor planområde. Vedlagte solskyggediagram viser at ved vår- og høstjevndøgn vil det bli noe redusert solinnfall på sørligste del av «Fattig og rik» midt på dagen (vist kl 12 og 15). Ved sommersolverv blir det noe redusert solinnfall på sørligste del på formiddagen, men ingen reduksjon fra kl 15. Dette vurderes som akseptabelt ut fra beliggenheten, med gjeldende føringer om fortetting i sentrum. Arkitektonisk utforming Eksteriørutformingen på eksisterende bygg skal bevares. For nybygget er det i bestemmelse 1.1.1 stilt krav arkitektonisk utforming som bl.a. styrer materialbruken: «Materialet i eksteriøret skal ha en moderne uttrykksform og i hovedsak være stein, glass, kobber, zink, tre eller andre bestandige materialer.». Det vises for øvrig til planbeskrivelsen s. 18 20 for eksempler på utforming og materialbruk. Eksemplene skal være veiledende i byggesaksbehandlingen. Byplansjefen mener reguleringsbestemmelsene med kompletterende referansebilder gir gode rammer for utviklingen av prosjektet og byggesaksbehandlingen, som både sikrer kvalitet og nødvendig fleksibilitet. Nybygget er planlagt bygd med flatt tak. Dette avviker fra den generelle bestemmelsen i reguleringsplanen for sentrum. Nabobebyggelsen i Anders Sandvigsgate 52 har også flatt tak, og det vurderes som akseptabelt å åpne for fri takform i dette prosjektet. Uteoppholdsareal/barn og unges interesser Det er ikke tegnet inn uteoppholdsareal/ som et eget formål i plankartet, men byggegrensen i formål BKB er trukket inn mot Bankgata. Der skal det etableres et felles uteoppholdsareal på min. 90 m 2.
Figur 5: Nybygg sett fra Bankgata, med uteoppholdsareal i forkant. Ill. forslagsstillers planbeskrivelse. Uteoppholdsarealet skal være felles for eksisterende og ny bebyggelse, og opparbeides og utformes slik at de innbyr til lek og opphold for både barn og voksne. Alle nye leiligheter får samtidig en privat terrasse/ balkong på 10 12 m 2. Kravene til utforming og størrelse på uteoppholdsarealene fremgår av 2.1.4 og 5, og vurderes som tilfredsstillende. Parkering Det skal etableres en p-kjeller under bakken, som vil bli felles for Blessumgården og planlagte nybygg. Det står i planbeskrivelsen at planforslaget ivaretar mulighet for kobling til eventuell framtidig p-kjeller tilknyttet Bankgata 18. Dette følger langt på veg opp bestemmelsen i gjeldende plan, men bør i tillegg tas inn som en egen bestemmelse i foreliggende plan før sluttbehandling. Det legges opp til en parkeringsdekning med tilsvarende krav til antall p-plasser som foreligger i nyere reguleringsplaner. Det vil si med følgende antall p-plasser pr. leilighet: 0,3 for ettroms-, 0,5 for tomroms- og 1 for treromsleiligheter og større. Dette vurderes som tilstrekkelig for prosjektet. Konklusjon: Planforslaget viderefører i all hovedsak formål og plangrep i gjeldende reguleringsplan. De vesentligste endringene gjelder en høyere grad av utnytting med økt byggehøyde, justering av hensynssonen for bygningsvern og krav til takform. Foreliggende planforslag vurderes likevel å følge opp intensjonene i sentrumsplanen, og fremstår som et godt gjennomarbeidet fortettingsprosjekt tilpasset nabobebyggelse og vernehensyn. Planinitiativet er også en god oppfølging av strategiene som er lagt i «Byutvikling 2044» med fokus på fortetting og byvekst innenfra. Byplansjefen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Byplansjefen legger fram saken med følgende forslag til V E D T A K :
1. Forslag til detaljreguleringsplan for Anders Sandvigs gate 46, med planbeskrivelse datert 06.06.16, plankart datert 06.06.16 og bestemmelser datert 06.06.16, legges ut til høring/offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11. Lillehammer, 10.06.16 Inger Stubsjøen Byplansjef Sveinung W. Syversen Saksbehandler