DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 114/657 Arkivsaksnr.: 13/4418-62 Dato: 13.04.15 114/657, 114/315, M.FL., ENGENE 46 OG 48, LOSJEPLASSEN 15, NEDRE STORGATE 33 DISPENSASJON, FORNYET BEHANDLING â INNSTILLING TIL: formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: 1. Søknad om dispensasjon fra bestemmelse pkt. 3.1.2 og 3.1.3 om byggehøyde i reguleringsplan for kvartalet Nedre Storgate, Losjeplassen, Engene og Sundgata innvilges. Da hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å innvilge dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 2. Rådmannen utferdiger ny rammetillatelse for tiltaket. Osmund Kaldheim rådmann á Bertil Horvli Byutviklingsdirektør
â 114/657, 114/315, M.FL., ENGENE 46 OG 48, LOSJEPLASSEN 15, NEDRE STORGATE 33 DISPENSASJON, FORNYET BEHANDLING Hensikten med saken Formannskapet fattet i møte den 10.06.14 vedtak om dispensasjon for regulert byggehøyde for et byggeprosjekt på eiendommene avgrenset av Engene, Sundgata, Losjeplassen og Nedre Storgate (vedlegg 1). Vedtaket ble påklaget i brev av 27.06.14 fra Losjeplassen Borettslag som er nabo til tiltaket (vedlegg 2). Klagen ble behandlet av formannskapet i møte den 14.10.14 (vedlegg 3) hvorpå følgende vedtak ble fattet: 1. Klage datert 27.06.14 fra Losjeplassen Borettslag tas ikke til følge. 2. Rådmannen oversender saken til Fylkesmannen i Buskerud for endelig avgjørelse. Saken ble oversendt Fylkesmannen i Buskerud som i brev av 23.03.15 (vedlegg 4)opphevet formannskapets vedtak om dispensasjon med hjemmel i forvaltningsloven 34 fjerde ledd. Det betyr at ny søknadsbehandling må legges til grunn for nytt vedtak. Hensikten med denne saken er å ta stilling til om søknaden om dispensasjon kan innvilges. Saksutredning Fra Fylkesmannens vedtak om opphevelse fremkommer det at rammen for bebyggelsens høyde i prosjektet er gesimshøyde på 10 meter etter reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen presiserer at bestemmelsen om mønehøyde ikke kommer til anvendelse da det omsøkte bygningstiltaket har flatt tak. Tiltaket har bare målbar gesimshøyde og ikke mønehøyde. Slik Fylkesmannen ser det kan tillatt mønehøyde bare komme inn som et moment ved vurderingen om det kan gis dispensasjon fra bestemmelsen om gesimshøyde. Fylkesmannen påpeker også at overskridelsen av tillatt gesimshøyde er stor for betydelige deler av tiltaket, herunder karnapp ut fra femte etasje over regulert gesims, og må begrunnes godt. Det fremkommer av Fylkesmannens vedtak om opphevelse at veiledningen Grad av utnytting fra kommunal- og moderniseringsdepartementet har måleregler for gesimshøyde for bygg med flate tak. Etter denne skal Gesimshøyden for flate tak med inntrukket toppetasje regnes til topp av den inntrukne toppetasje. Dette gjelder også for takoppbygg av teknisk art som heis- og trappebygg. Konsekvensen av målereglene er at gesimsen for bygg B1 overstiger tillat gesimshøyde med ca 6,5 meter og bygg B2 overstiger tillat gesims med ca 8,3 meter etter tegningene (vedlegg 5) som ble godkjent av formannskapet i møte den 14.10.14. Da kommunen ved formannskapets vedtak ikke har lagt til grunn at rammen for bebyggelsenes høyde med flatt tak er maks gesimshøyde på 10 meter, men gesims og mønehøyde på henholdsvis 10 og 13 m, lider vedtaket etter Fylkesmannens syn av en materiell mangel som medfører at vedtaket må betraktes som ugyldig. 2
Fylkesmannen bemerker også at formannskapets vedtak av 10.06.14 om dispensasjon fra regulert byggehøyde er mangelfullt begrunnet. Fylkesmannen påpeker at det ikke er vist til hvilke fordeler dispensasjonen medfører, og viser til at fylkeskommunen frarådet at det ble dispensert fra høydebestemmelsene i reguleringsplanen. Fylkesmannen presiserer at Fylkeskommunen er direkte berørt og viser til plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd hvor det fremgår at kommunen ikke bør dispensere når direkte berørt faglig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Avslutningsvis bemerker Fylkesmannen at det i saken er tale om betydelige avvik fra gjeldende reguleringsplan som normalt bør behandles ved reguleringsendring og ikke som dispensasjonssak. Fylkesmannen åpner likevel for at kommunen kan behandle saken på nytt som dispensasjonssak dersom man ved en ny vurdering foretar en konkret og grundig gjennomgang av fordeler og ulemper for de ulike sidene av tiltaket. Fylkesmannen presiserer at det ved vurderingen også må tas hensyn til at bygninger med flate tak ofte er mer ruvende og massive enn bygninger med saltak ettersom utnyttelsen av arealet er større. Etter Fylkesmannens opphevelse har kommunen mottatt brev av 31.03.15 fra advokat Martin Støren på vegne av tiltakshaver (vedlegg 6 ) hvor søknaden om dispensasjon er utdypet og ytterligere begrunnet. I brevet fremkommer det at tiltakshaver ikke er enig med Fylkesmannen i at kommunen ikke har lagt til grunn at rammen for bebyggelsens høyde med flatt tak er maks gesimshøyde på 10 m ved formannskapets vedtak 10.06.14. Tiltakshaver påpeker at kommunen har i rådmannens saksfremlegg som grunnlag for formannskapets vedtak drøftet denne problemstillingen. Tiltakshaver viser i den anledning til rådmannens redegjørelse hvor det fremkommer: Hensikten med høydebestemmelsene er å sikre tilstrekkelig åpne og lyse byrom, og tilpasse virkningen av bebyggelsen til omgivelsene. Øverste regulerte mønehøyde er 13 meter målt som et gjennomsnitt av hver fasadelengde. Høyeste tillatte gesims mot gateløpet er 10m som et gjennomsnitt av hver fasadelengde. Reguleringsplanen benytter begrepene møne og gesims til høydefastsettelse innenfor planområdet, og er således utformet med hensyn på tradisjonell saltakskonstruksjon. Mønet er i beregnings- og måleregler fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet definert som skjæring mellom skrå takflater. Definisjonen på gesims er skjæringspunktet mellom veggens kledning og takflatens taktekking. Intensjonen bak bestemmelsen om møne- og gesimshøyde kan ivaretas i like stor grad når det benyttes flatt tak med tilbaketrukket toppetasje, da begge takformer vil gi tilsvarende lysforhold innenfor den regulerte avtrappingen og høydefastsettelsen. Slik tiltakshaver ser det er resonnementet og konklusjonen i saksfremlegget i tråd med forslaget til ny kommuneplan for Drammen kommune, hvor offentlig ettersyn er avsluttet og tiltakshaver antar vedtatt i nær fremtid. I punkt 6 om by- og nærmiljø fremkommer det her at: hensikten med å oppgi to tall for maksimale byggehøyder (tidligere gesims- og mønehøyde) er å åpne for en tilbaketrukket toppetasje innenfor 45 takvinkel som ivaretar hensynet til romopplevelse og lysforhold i tilstøtende uterom. Gesims- og mønehøyde er entydig når bebyggelsen har saltak. Ved bebyggelse med flatt tak ivaretas dette hensynet ved å erstatte gesims- og mønehøyde med nedre og øvre gesimshøyde der den øvre del skal være min 3 m tilbaketrukket fra fasadeliv. Bestemmelsen er omformulert for å ivareta dette. Slik tiltakshaver ser det er det avgjørende spørsmålet for saken om fordelene ved dispensasjon kan anses å være klart større enn ulempene i samsvar med plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd, andre punktum. Tiltakshaver påpeker at fravær av vesentlige ulemper må ha betydning for de 3
fordeler som angis. Dersom ulempene er få eller ingen skal det etter tiltakshavers syn lite til før fordelene kan anses klart større. Videre viser tiltakshaver til en uttalelse fra Miljøverndepartementet hvor det uttales at kommunens egne vurderinger og hensyn bør veie tungt i saker vedrørende dispensasjoner fra planbestemmelser av mer teknisk karakter der nasjonale og/eller regionale interesser og hensyn ikke blir særlig berørt. Tiltakshaver påpeker at Fylkesmannens merknad om at bebyggelse med flate tak blir mer ruvende enn bebyggelse med saltak ikke kan ha særlig vekt i denne saken hvor øverste etasje er trukket inn slik at volumet fremstår som mindre. Tiltakshaver fremhever at gjeldende reguleringsplan for eiendommen i utgangspunktet legger opp til karrèbebyggelse. Det aktuelle prosjektet er utformet slik at det i langt større grad åpner seg mot Losjeplassen og hensyntar den verneverdige bebyggelsen. Prosjektet har også lavere utnyttelsesgrad enn det reguleringsplanen legger opp til. Videre påpeker tiltakshaver som fordel at prosjektet legger til rette for barnefamilier ved høy andel av 3- og 4-roms leiligheter. De ferdige boligene vil også eies av et borettslag med forkjøpsrett for andelseiere, hvilket betyr at småbarnsfamilier får lav terskel for å komme seg inn i borettslaget og dermed sikre seg forkjøpsrett til en større leilighet ved familieforøkelse. Tiltakshaver påpeker også at det skal etableres en lekeplass på eiendommen som vil være åpne for andre enn bare beboerne. Det etableres dessuten passasjer gjennom eiendommen som også er åpen for allmennheten. For å oppnå denne åpne og etter tiltakshavers syn fordelaktige løsningen påpeker tiltakshaver at det er nødvendig å heve byggets høyder. Prosjektet er utformet med takterrasser som skal utformes med universell tilgang. Dette krever noe øket byggehøyde og at heis gis tilgang helt opp til takterrassen. Dette krever noe økte byggehøyder, men har den fordel at samtlige beboere gis tilgang til takarealene. Tiltakshaver påpeker at prosjektet i sum fremstår som åpent og luftig med høye kvaliteter tilpasset omkringliggende bebyggelse. Tiltakets utforming er etter søkers syn et resultat av en rekke kompromisser som i sum skaper de beste fordeler og løsninger. I forhold til den verneverdige bebyggelsen i Nedre Storgate påpeker tiltakshaver at merknadene i brev av 23.11.13 er knyttet til en tidligere utforming av prosjektet som da var avhengig av tre dispensasjoner (avstand, høyde og bebyggelsesstruktur). Prosjektet er siden den gang betydelig endret og Fylkeskommunens merknader er etter tiltakshavers syn hensyntatt. Det aktuelle prosjektet inneholder mindre avvik med hensyn på byggehøyde. Rådmannens vurdering Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Når Fylkesmannen i sitt vedtak om opphevelse av 23.03.15 har lagt til grunn at foreliggende sak kan behandles som dispensasjonssak er det åpenbart at hensynene bak bestemmelsene om gesims og mønehøyde ikke ble vesentlig tilsidesatt ved formannskapets vedtak om dispensasjon av 10.06.14. 4
I forhold til Fylkeskommunens uttalelser til dispensasjonssøknaden skal rådmannen presisere at kommentarene er knyttet til et tidligere konsept for byggeprosjektet. Endringene har ført til at avstanden mellom bygningskroppen for bygg B2 og det bevaringsverdige bygget nå er etterkommet. Bygget har også fått inntrukket toppetasje mot Nedre Storgate. Gesimshøyden for den nedre gesims ligger 1,68 meter over regulert gesims ikke 1,8 meter som angitt i Fylkeskommunens uttalelse. Det er vanskelig for rådmannen å se at det er hold i Fylkesmannens uttalelse om at bygninger med flate tak fremstår som mer ruvende og massive enn bygninger med saltak i dette tilfellet. Toppetasjen er trukket inn og vil således ikke være synlig fra gatenivå, på lik linje med et saltak. Rådmannen ser her ingen grunn til å legge vekt på at det utvendige arealet foran den inntrukne toppetasjen tas i bruk til terrasse, da det samme er mulig å oppnå ved utskjæring av saltakskonstruksjoner for takterrasse. Rådmannen vil her også bemerke at flate inntrukne tak nå er så vanlig at det er tatt høyde for dette ved behandlingen av kommuneplanens arealdel. Prosjektet har slik rådmannen ser det klare fordeler i forhold til de ulemper som følger av den økte byggehøyden. Åpningen mellom bygningskroppene mot Losjeplassen gir en økt offentlig tilgang til lekearealet som er prosjektert innimellom bebyggelsen, og sikrer økt tilgang på morgensol til lekearealene. Som følge av åpningen mellom bygningskroppene har prosjektet fått en lavere utnyttelsesgrad enn det som følger av reguleringsplan, og sikrer bedre offentlig tilgjengelighet for lekearealet enn det som ellers ville fremstå som en lukket bakgård i en karrébebyggelse. Videre påpeker rådmannen at det er en klar fordel at også utearealene på taket gis universell tilgang med heis. På denne måten sikres flere brukergrupper både tilgang til lekearealene mellom byggene og roligere rekreasjonsareal på taket. Kravet om at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større en ulempene gir etter rådmannens syn anvisning på en relativ avveining. Der hvor ulempene er ubetydelige eller fraværende er det atskillig grunn til å stille lavere krav til de fordeler dispensasjonen må innebære. Prosjektet innebærer en langt høyere utnyttelse enn den nåværende bebyggelsen i kvartalet. Store deler av arealet er i dag benyttet til overflateparkering. Tiltaket vil dermed selvsagt påføre omgivelsene noe sjenanse i form av trafikk til og fra boliger, utsyn fra høyere etasjer og mulig støysjenanse. Disse ulempene er etter rådmannens syn helt påregnelige ved bygging av en helt ny kvartalsstruktur i et bysentrum og følger selvsagt ikke av byggets høyde alene. Økt aktivitet som følge av høyere boligutnyttelse i sentrum av byen vil etter rådmannens syn kunne tilføre sentrum fordeler. Og det er da særlig positivt å kunne legge til rette for boliger tilpasset småbarnsfamilier i etableringsfasen et godt boligtilbud. Slik rådmannen ser det innebærer dispensasjon i dette tilfellet en klar fordel da ulempene som følger av tiltaket er beskjedene og påregnelige ved nær sagt enhver utbygging i sentrum. Rådmannen er forøvrig enig med Fylkesmannen i at vidtgående avvik fra reguleringsplan bør gjøres ved vedtakelse av ny plan. Rådmannen har imidlertid lagt atskillig vekt på at forholdet vil ivaretas i den nært forestående arealdelen og at en ny reguleringsplan for dette området ville gitt samme resultat. Rådmannen anbefaler etter dette at dispensasjon fra reguleringsplanen pkt 3.1.3 for regulert gesimshøyde på 10 meter innvilges, slik at prosjektet kan gjennomføres som vist på vedlagte tegninger. 5
Vedlegg: 1. Møtebok, saksfremlegg formannskapet 10.06.14 2. klage fra Losjeplassen borettslag 3. Møtebok, saksfremlegg formannskapet 14.10.14 4. Fylkesmannens vedtak 23.03.15 5. Tegninger 6. Brev fra Advokat Martin Støren á 6