Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik SAKSFRAMLEGG Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/1110 Arkivnr.: GNR 37/10 SAK: KLAGE AV 17.04.15 PÅ PLANUTVALGETS VEDTAK AV 19.03.15: OPPFØRING AV PÅBYGG PÅ BOLIG PÅ HÅREKS 10 TILTAKSHAVER: Gunnar og May Helene Hansen I II Saksdokumenter (vedlagt): Planutvalgets vedtak av 19.03.15 Brev tiltakshaver av 21.03.15 Brev fra tiltakshaver av 09.04.15 m/vedlegg Brev fra Inga Marie Lund og Tobias Langseth av 13.04.15 Brev fra planenhet til tiltakshaver av 13.04.15 Brev fra tiltakshaver av 16.04.15 Klage fra Inga Marie Lund og Tobias Langseth av 17.04.15 Utskrift av møteprotokoll fra planutvalgets møte 18.04.15 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om igangsettingstillatelse av 08.03.13 m/vedlegg Nabomerknader fra Inga Marie Lund og Tobias Langseth av 03.05.13 Brev fra planenhet til ansvarlig søker av 12.08.13 Brev fra tiltakshaver av 10.10.14 m/vedlegg Brev fra tiltakshaver av 20.10.14 Brev fra Nordland fylkeskommune av 12.12.14 Enhetsleders vedtak av 05.01.15 Brev fra ansvarlig søker av 03.03.15 m/vedlegg III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Søknaden omfatter påbygg med 3 boenheter på til sammen ca. 177 m² i 2 etg. samt felles takterrasse. For nærmere beskrivelse av tiltaket og plansituasjonen vises det til saksutredning og vedtak i tilknytning til planutvalgets vedtak av 19.03.15. Det framgår bl.a. at saken antas å være i strid med reguleringsplanens 2.5 vedr. begrensninger på gesimshøyde og 3 e) som tilsier at all ny bebyggelse innenfor hensynssone bevaring skal bidra til å forsterke eksisterende karakter med hensyn til volum, takform og materialvalg (jfr. også uttalelse fra Nordland fylkeskommune). Det vises også til 3 b) som definerer formålet med betegnelsen bevaring av bygninger.
Planutvalget vedtak i sak 11/15 har følgende ordlyd: Med hjemmel i pbl. 19-2 gir planutvalget dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for omsøkte fasadeutforming og gesimshøyde, dog på følgende vilkår: Avstand mellom eldre bygg og nytt påbygg utstyres med rekkverk i samme materiale som på takterrassen. Alle vinduer på fasade mot bakgård plasseres symmetrisk i fasaden Søknad om igangsettingstillatelse vil bli behandlet administrativt så snart komplett revidert tegningssett er framlagt Godkjenningen gjelder ikke takterrasse og trapper til denne, samt skissert fasadeendring på bevaringsverdig bygg. I brev fra tiltakshaver av 21.03.15 kreves det at saken framlegges for planutvalget i møtet 18.04.14. Som begrunnelse for dette framsettes det en rekke påstander som er kommentert av enhetsleder i brev til tiltakshaver av 13.04.15. Tiltakshavers brev av 09.04.15 oppfattes i hovedsak som en kritikk av saksbehandlers behandling av et tiltak i nærområdet. I brev fra eier av Håreks gt. 12, Inga Marie Lund og Tobias Langseth, av 13.04.15 stilles det spørsmål til lovligheten av planutvalgets vedtak av 19.03.15. Det vises bl.a. til at uttalelsen fra Nordland fylkeskommune av 12.12.14 gir grunnlag for en viss tvil om hvorvidt vilkårene er oppfylt for å kunne gi dispensasjon fra bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan for området. Det bes om at det belyses hvordan de ulike kriteriene er drøftet og vurdert i relasjon til den aktuelle saken. Det vises også til reglene i pbl. 29-4 om byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense, som antas å komme til anvendelse i dette tilfellet. Ifølge naboen framstår det som uklart hvorvidt det er søkt om og/eller gitt dispensasjon fra avstandskravet. Ovennevnte brev er i brev av 16.04.15 kommentert av tiltakshaver. Det hevdes bl.a. at alle krav i reguleringsplanen er ivaretatt. Det vises til at dersom naboens merknader skal tas hensyn til, vil all utvikling i sentrum stoppe helt opp. Klagen fra Inga Marie Lund og Tobias Langseth er datert 17.04.15 og anses lovlig framsatt. Klagen kan sammenfattes i følgende hovedpunkter: Det hevdes at det av hensyn til forvaltningsmessige prinsipper som forutberegnelighet og likebehandling må være en grunnleggende forutsetning for å gi dispensasjon fra pbl. at tiltaket ikke lar seg gjennomføre på en annen og mer skånsom måte, som ikke krever dispensasjon, og som gir omtrent samme resultat i form av nytt boligareal. De øvrige interesser i en dispensasjonssak vil i hovedsak være allmenne (samfunnsmessige) hensyn og vern mot påføring av naboulempe. Dersom innvilgelse av dispensasjon ikke skulle kreve at det foreligger et robust og velbegrunnet grunnlag, vil den interesseavveining som allerede finnes fra samfunnets side gjennom lov- og planverk for byggesaker neppe la seg betryggende forvalte i praksis. Det hevdes at naboene ikke er forelagt grunngitt dispensasjonssøknad Det hevdes at uttalelsen fra Nordland fylkeskommune av 12.12.14 gir grunnlag for betydelig tvil om hvorvidt vilkårene er oppfylt for å kunne gi dispensasjon fra bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan.
Det hevdes at premissene for kommunens konklusjon om at Det antas at at fordelene for tiltakshaver vil være større enn ulempene i forhold til reduksjoner i kvaliteten på det bevaringsverdige området ikke framgår av saksutredning og vedtak. Det hevdes at pbl. 29-4 gjelder i dette tilfellet. Det er uklart for nabo hvorvidt det er søkt om og/eller gitt dispensasjon fra avstandskravet til nabogrense. Avslutningsvis viser klager til at de er opptatt av at offentlig forvaltning skal foregå på en forutsigbar og hensynsfull måte. Det er viktig at lokale myndigheter i sin saksbehandling ivaretar alle interesser på en nøytral måte. Brev fra planenhet av 13.04.15 ble referert på planutvalgets møte 23.04.15, og følgende ble protokollført: Tiltakshaver har oppfattet planutvalgets vedtak 19.03.15 som avslag på oppføring av påbygg på bolig. Planutvalget er ikke enig i dette, men det er riktig at godkjenningen ikke gjelder takterrasse og trapper til denne, samt skissert fasadeendring på bevaringsverdig bygg. Tiltakshaver har muligheten til å legge fram ny løsning for takterrasse (trukket inn), samt trapp. Planutvalgets vedtak er påklaget av naboer i Håreks gt. 12, og vil sannsynligvis bli forelagt planutvalget i møte 28.05.15, før endelig avgjørelse hos fylkesmannen. Vurdering: Til klagens pkt. 1, 2 og 5: Saksbehandler viser til at forholdene til aktuell nabo i stor grad er regulert gjennom forutgående planprosess. Så vel tillatt avstand til nabogrense som byggehøyder framgår av denne. Når det gjelder dispensasjoner i forhold til planen omhandler denne hvorvidt bestemmelsenes 3 b) og e) er imøtekommet, dvs. bl.a. hvorvidt omsøkt bebyggelse bidrar til å forsterke eksisterende karakter med hensyn volum, takform, fasadeutforming og materialvalg. Videre gjelder dispensasjonen økt gesimshøyde som følge av valgt løsning med vertikal vindusplassering i tilnytning til takflate. Dette er i hovedsak forhold som omhandler arkitektonisk utforming, og som ikke er begrensende for utnyttelsen av naboeiendommen. Det hevdes på denne bakgrunn at kommunens vurdering av dispensasjonssøknaden er tilstrekkelig. Til pkt. 3 Det foreligger egen søknad av 19.04.13 om dispensasjon fra bestemmelsenes 2.5 for overskridelse av gesimshøyde. Det vises for øvrig til brev fra ansvarlig søker av 03.03.15 der det bes om ny behandling av saken. Nye tegninger er bearbeidet og det anses, etter ansvarlig søkers mening, ikke lenger nødvendig med dispensasjon. Ved utsending av nytt nabovarsel av 20.02.15 er det krysset for at dispensasjon ikke er relevant. Manglende nabovarsling antas kompensert ved at berørt nabo er varslet særskilt om klageadgang. Det framgår av saksframstilling og vedtak i sak 11/15 at behandlingen gjelder dispensasjon fra bestemmelsenes 2.5 samt 3 e) og b), dvs. en ren dispensasjonsbehandling. Til pkt. 4 Det framgår av saksbehandlers konklusjon i tilknytning til utredning i sak 11/15 at fasadetegningene mottatt 03.03.15 fortsatt kunne vært bearbeidet med faglig bistand for å komme fram til et alternativ som i større grad ivaretar intensjonene i gjeldende reguleringsplan. Saksbehandler fant likevel å kunne innstille på at disse tegningene på visse vilkår ble lagt tilgrunn for videre behandling av saken. Til pkt. 6 Det framgår av gjeldende reguleringsplan at bebyggelse som inngår i planen er vist på plankartet. Når det gjelder bebyggelsen på Håreks gt. 10 er bebyggelse som inngår i planen
vist helt i nabogrense mot nr. 12. Dette tolkes til at pbl. 29-4 er overstyrt av reguleringsplanen. Så framgår det av bestemmelsenes 2.5 b) og c) at bebyggelsen på Håreks gt. 10 kan oppføres med gesims- og mønehøyde på hhv. 6,6 og 11 m. Tiltakshavers innspill til planprosessen (jfr. brev av 16.01.09) omfattet nettopp ønske om påbygg på taket på tidligere butikk med 4 leiligheter, samt tilbygg i nabogrense. I sakutredning i tilknytning til 1. gangsbehandling av planforslaget er det vist til at det i forslaget er åpnet for å realisere tiltakshaver sine utbyggingsplaner. Det framgår også av 2. gangsbehandling av planforslaget at en ombygging/utbygging av butikken kan være positivt for områdets helhetspreg. Det framgår for øvrig at eier av Håreks gt. 12 også den gang hadde merknader til planlagt utnyttelse av nr. 10. Konklusjon: Saksbehandler viser til at saken i dette tilfellet er behandlet som dispensasjon fra pbl. 3 e) og b) selv om det ikke foreligger noen formell søknad om dispensasjon fra nevnte bestemmelser. Det er også i tilknytning til nabovarsling opplyst at dispensasjon ikke er relevant. Sakbehandler er enig med klager i at dette er formelle feil i saksgangen. Når det gjelder mangelfull varsling antas dette kompensert med at berørt nabo er varslet særskilt om klageadgang. Gitte dispensasjoner er begrenset til en skjønnsmessig vurdering av hvorvidt omsøkt bebyggelse bidrar til å forsterke eksisterende karakter med hensyn volum, takform, fasadeutforming og materialvalg. Selv om begrepet dispensasjon ikke er brukt fra tiltakshavers side, er det argumentert for at løsningen i hovedsak er i tråd med fylkeskommunens merknader. Videre gjelder dispensasjonen økt gesimshøyde som følge av valgt løsning med vertikal vindusplassering i tilnytning til takflate. Dette er i hovedsak forhold som omhandler arkitektonisk utforming mot Håreks gate, og som ikke er begrensende for utnyttelsen av naboeiendommen. Det hevdes på denne bakgrunn at formelle mangler ikke har påvirket saken, og at kommunens vurdering av dispensasjonssøknaden er tilstrekkelig. Under henvisning til det ovenstående anbefales det at planutvalget opprettholder sitt vedtak av 19.03.15, og at klagen ikke tas til følge av underinstans. V Enhetsleders innstilling: Planutvalget viser til at de prinsippielle sider ved denne saken skal være avklart i tilknytning til avsluttet planprosess. Planutvalget kan ellers ikke se at det i klagen framsettes momenter som ikke var kjent når vedtak i sak 11/15 ble fattet. Utvalget fastholder på denne bakgrunn sitt vedtak av 19.03.15, og anbefaler at klagen ikke tas tilfølge av klageinstans. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nordland til avgjørelse. Sandnessjøen, den 19.05.15 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 21.5.15 Børge Toft Administrasjonssjef
UTSKRIFT TIL: Fylkesmannen i Nordland m/vedlegg Tiltakshaver Klager