FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 5029 2.2.2004 KOMBINERT Skader forårsaket ved leietakers kattehold plutselig og uforutsett? FAL 4-10. Sikrede inngikk 3.9.00 avtale om utleie av småbruk, herunder våningshus, låve, vognskjul og fjøs. Det var bl.a. avtalt at det var tillatt med dyrehold. Avtalen ble inngått for 3 år, med adgang til oppsigelse med 3 mnd. skriftlig varsel. Sikrede besøkte leier 14.11.00 for å utføre en reparasjon som var avtalt gjennom kontrakten. I brev til leietaker 22.11.00 påpekte hun uakseptable forhold i våningshuset, herunder at det oppholdt seg mer enn 20 katter der og at det stinket katteurin og avføring som lå i gangen og oppover trappa. Sikrede varslet oppsigelse dersom ikke forholdene ble utbedret i løpet av 14 dager. En tid etter reiste sikrede opp for å levere oppsigelse, men da forholdene var noe bedret, ga hun leietaker en sjanse. Etter jul 00 varslet naboer om katter i alle vinduer, og etter å ha blitt nektet tilgang flere ganger, sendte sikrede skriftlig oppsigelse 27.4.01. Oppsigelsen var ikke iht. formkravene, slik at formelt gyldig oppsigelse ble sendt på nytt 28.5.01. Skaden ble meldt til selskapet 17.9.01, og skadeomfanget ble anslått til ca kr 102.000. Selskapet bestred ansvar, men utbetalte kr 30.000 pga. sakens spesielle karakter. Summen var stipulert ut i fra antatt skadeutvikling regnet fra leietaker flyttet inn og frem til sikrede første gang ble klar over hva som foregikk i nov. 00. Ifølge selskapet var skadeutviklingen etter dette tidspunktet ikke plutselig og uforutsett for sikrede. Leietaker ble 12.3.02 dømt til å betale kr 130.000 til sikrede, men vedkommende var ikke søkegod. Sikrede mener selskapets standpunkt innebærer urimelig forskjellsbehandling. Hun har vist til liknende sak med annet selskap pådømt i Sunnmøre herredsrett 23.8.01 og til at også Gjensidige skal ha utbetalt erstatning i liknende sak tidligere. TVISTEBELØP: Kr 100.000. Sekretariatets redegjørelse: 20.10.2003 - sak 20020974 - JM Saken gjelder Gjensidige NORs anvendelse av forsikringsvilkår for Landbruksforsikring av juni 01 og FAL 4-10. Fra vilkårene hitsettes: 4.12. Annen skade 4.12.1. Følgende skader dekkes: 1. Annen plutselig og uforutsett skade på bygning med tilknyttet utstyr og som ikke er nevnt i punktene 4.1 4.11. 4.12.2. Følgende skader dekkes ikke: 3. skade som skyldes sopp, råte, bakterier, insekter eller kjæledyr. Sikrede inngikk 3.9.00 avtale om utleie av småbruk, herunder våningshus, låve, vognskjul og fjøs. Det var bl.a. avtalt at det var tillatt med dyrehold. Avtalen ble inngått for 3 år, med adgang til oppsigelse med 3 mnd. skriftlig varsel. Sikrede besøkte leier 14.11.00 for å utføre en reparasjon som var avtalt gjennom kontrakten. I brev til leietaker 22.11.00 påpekte hun uakseptable forhold i våningshuset:
Hele huset stinket av katteavføring og katteurin. Vi kunne registrere flere enn 20 katter som oppholdt seg overalt; på benken, oppvaskkummen og ovnen. Katteavføring lå i gangen og oppover trappa. Døra til badet var låst, men da jeg åpnet den, var det katter også der. Hvor lenge disse forholdene har vært slik, vet jeg ikke, men ifølge rørleggeren som var hos deg litt over en uke før meg, var det svært ille også da. Som nevnt er tilstanden i våningshuset, slik vi fant dem den 14.11, fullstendig uakseptable. Vi forutsetter at du forstår og aksepterer det. Erfaring fra tilsvarende forhold er at det er svært vanskelig å få slik stank ut fra golv og vegger; huset tar raskt stor skade og det kan, hvis forholdene ikke raskt bedres, bli nødvendig med omfattende tiltak. Vårt krav er derfor at kattene, bortsett fra 2-3 (som forutsettes holdt under kontroll hva gjelder luktplager) må ut av huset innen 14 dager etter at dette varselet er mottatt. Det skal ikke være flere katter i huset (enn 2-3) så lenge leieforholdet varer. Det vil bli foretatt kontroll over at disse krav innfris. Dersom ikke kattene fjernes innen fristen og huset rengjøres skikkelig, vil vi måtte gå til umiddelbar oppsigelse av leieforholdet. I brevet påpekte sikrede også andre forhold vedrørende bruken av eiendommen, herunder at stallen ble brukt som grisehus, hønsehuset som geitefjøs og at det var søppel og rot på utearealet foran våningshuset. Sikrede sendte skriftlig oppsigelse 27.4.01, men denne ble tilbakevist av leietakers advokat fordi den ikke tilfredsstilte kravene i husleieloven. Formkravene ble rettet opp ved ny oppsigelse 28.5.01, og i brev til leietaker 17.9.01 varslet sikrede at eiendeler og søppel måtte fjernes før 29.9.01. Sikrede sendte inn skademelding til selskapet 17.9.01, og forklarte at: Se vedlagte brev av 22.11.00 til leietakeren. Hun lovet å få kattene ut i fjøset. Vi tømte fjøset for våre eiendeler. Hun fikk også lov til å sage ned båsene. Hun umuliggjorde vår kontroll med våningshuset, sa det var ordnet. Vi avtalte møte, hun var bortreist da vi kom. Fikk komme inn rett før jul, var da noe renere i 1. etasje, men vi ble nektet innsyn i 2. etasje og dermed oversikt over antall katter innendørs. Klager fra naboer over søppel og vanskjøtsel. Saken brakt inn for landbruksnemnd og dyrevernet. Endelig oppsigelse 28.5.01 (forsinket 1 mnd. pga. formelle krav) Omfattende skader pga. urin, avføring og hærverk. I besiktigelsesrapport 20.9.01 er reparasjonskostnadene anslått til kr 102.300, og forholdene er beskrevet bl.a. slik: Våningshuset eies av 3 søsken og har i den senere tid vært leid ut. Leietaker har hatt uvanlig mange katter inne i boligen. Det ble oppgitt et antall på ca 30 katter på det meste inne i boligen. Når jeg kom på stedet var det ekstremt kraftig lukt inne i boligen etter katteurin og avføring. Jeg fikk lånt en egen gassmaske for å kunne bevege meg innvendig i boligen. Lukten skyldes uforsvarlig kattehold av leietaker. Det var også en del innbo og avfall som var satt på utsiden av boligen. Det var også meget stram lukt fra dette. Det viser seg at utleier har vært klar over at det har vært uforsvarlig dyrehold på stedet. Dette fremkommer av brev fra 22.11.00. Det er helt klart regress mot leietaler som har hatt et uforsvarlig dyrehold. Etter det jeg forstår er forholdet meldt til lensmannen i E. 2/7
Fra sikredes brev til lensmannen 21.9.01 hitsettes: Vi var intetanende da en avisnotis gjorde oss oppmerksomme på en som ville leie gårdsbruk. (NN) skulle drive katteoppdrett/pensjonat i fjøset, og flyttet inn i august sammen med sønnen sin. Før jul begynte vi og ane uråd: En rørlegger varslet om klanderverdige forhold etter å ha vært inne for å reparere noe, neste gang kom han ikke inn. En annen skulle utbedre gulvet under kjøkkenbenken, (NN) var ikke hjemme, trass avtale om det, så han låste seg inn og ble møtt av stanken av katteekskrementer og mange katter. Vi ringte (NN) og gav henne en advarsel, en tid etterpå reiste vi opp med en oppsigelse. Da var forholdene noe bedret, så vi gav henne en sjanse, og trakk tilbake oppsigelsen. Etter jul kunne naboene fortelle om mange katter i alle vinduer. Vi bor alle tre søstrene ca. to timers kjøretur fra gården, og har flere ganger gjort avtale om og komme inn. (NN) har forskanset seg bak blendede vinduer, vært bortreist eller stått ute bak lukket dør og nektet oss å komme inn. Vi leverte oppsigelse i slutten av april, denne ble erklært ugyldig av (NN)s advokat, vi hadde unnlatt å skrive at hun hadde 1 mnd. klagefrist. Ny oppsigelse ble levert i slutten av mai, da hadde vi også avtale og fikk komme inn. Forholdene var da så skrekkelige at vi kontaktet sosialkontoret. Det har tatt oss 4 mnd. å få henne ut. Vi har hatt telefonkontakt med (NN) i flytteperioden, og fikk inntrykk av at alt var i orden nå, huset var rengjort og alt var bra, noe befaringen fra 16.9. kan motbevise! Forholdet ble bekreftet anmeldt 12.10.01. Sikrede mottok muntlig tilbud om kr 30.000, men avviste tilbudet bl.a. med henvisning til en liknende sak i Ålesund. Selskapet tilskrev sikrede 23.10.01: Det er en grunnforutsetning i forsikring at alle skader skal ha oppstått plutselig og uforutsett. Når man velger å leie ut et hus tar en også en risiko. For at risikoen skal være minst mulig må man ta et depositum av leietaker. Dette for å sikre seg økonomisk mot ugifter, som følge av at det oppstår skader som utleier påfører bygningen. I dette tilfellet har man gått inn i en leieavtale hvor leietakeren kunne holde dyr. Det som her kan anses som uforutsett er at leietakeren ikke på noen som helst måte har prøvd å gjøre noe for å fjerne avføring/vaske etter dyra hun har hatt i huset. Som følge av dette har det oppstått skader, som utleier påfører bygningen. I henhold til ovenstående kan vi ikke erstatte utgiftene, ved mangelfullt renhold og følgeskader av dette over din Landbruksforsikring. Vi viser i denne forbindelse til leiekontraktens pkt. 6, 7.2.2 og 10 hvor dette er omtalt. Gjensidige NOR mener imidlertid at denne saken har en så spesiell karakter at vi er villig til å utbetale en engangssum på kr 30.000, når egenandel på 3.000 er trukket. (Betalt mva, som ikke blir refundert, dekkes i tillegg maksimert til 24 % av 30.000.) Summen er stipulert ut i fra den skaden som oppstod fra leietaker flyttet inn i huset, ca. 3.9.00., og fram til dere første gang ble klar over hva som foregikk den 4.11.00. Etter 4.11. var dere klar over hvordan huset ble brukt, den videre skadeutviklingen var derfor ikke uforutsett. Vi dekker ikke noe tap av leieinntekt ut over engangssummen. Når det gjelder deres henvisning til rettssak ble skadevolder (leietaker) ble dømt til å betale for de skadene han har påført bygningen. Forsikringsselskapet gikk til regress mot skadevolder for sine 3/7
utgifter. Vi har også vært i kontakt med selskapet som bekrefter at de normalt ikke erstatter denne type skader uten at det er tegnet superdekning Sikrede aksepterte tilbudet pr. telefon, og beløpet ble oversendt 14.11.00. Sikrede klaget likevel saken inn for FKK 7.3.02, og anførte at det var utvist urimelig forskjellsbehandling i forhold til Ålesund-saken. Sikrede påpekte at deres leietaker ikke var søkegod, og at sikrede i Ålesund-saken hadde opplyst at de ikke hadde superdekning men muligens en form for kasko. Aktuelle selskap hadde i motsetning til Gjensidige NOR ikke anklaget sikrede for ikke å ha grepet inn så snart som mulig. Vi synes det er urimelig at selskapet bare dekker stipulert skade fra innflytting til 4.11.01. Vi vil tro at mesteparten av skadene på det tidspunkt allerede var skjedd uansett måtte vi forholde oss til en 3 måneders oppsigelsestid samt 1 måneds utsettelse av leieforholdet pga. en formell feil, Sikrede påpekte i tillegg bl.a. at leiekontrakten selvsagt ikke innebar aksept av dyrehold inne i våningshuset, idet utleieobjektet var et småbruk med fjøs, hønsehus og låve. Selskapet kommenterte klagen slik: Dette er en sak som ikke skulle vært erstattet. Ft. leier ut stedet, og leietaker foretok ikke noe form for rengjøring, men lar husene nesten drukne i avfall og dyreekskrementer. Dette er egentlig et kontraktsforhold mellom to parter, noe som et depositum i de fleste tilfeller skal fange opp. Gjensidige har her allikevel valgt å erstatte en del av skaden som plutselig og uforutsett. Vi har erstattet den del av skaden, som var oppstått da forsikringstaker første gang ble klar over situasjonen. Vi har, ut i fra når man fikk vite hvordan leietakere brukte huset, stipulert et erstatningsbeløp på kr 33.000. I tillegg vil vi betale mva, dersom dette påløper, maksimert til 24 % av 33.000. Dette gir totalt kr 40.920 i erstatning. Til fratrekk kommer en egenandel på kr 3.000. (sikrede) aksepterte denne avtalen den 31.10.01. Når utleier ble klar over tilstandene i huset har de selv ansvaret for å ta tak i saken og den videre utviklingen av skadene. Gjensidige erstatter plutselige og uforutsette skader. Vi kan ikke forholde seg til... sin oppgjørspraksis. Sunnmøre herredsrett dømte leietaker til å betale tilbake utlegget som... fikk i saken. Erstatningen ble redusert med 50 % grunnet leietakers dårlige økonomi. Det kan nok være riktig, som (sikrede) hevder, at... ville kjøre saken for å få avklart prinsippet om at dette er utgifter som leietaker skal erstatte, og ikke forsikring. Det at leietaker for det første ikke rengjør etter seg, så bruker huset på en annen måte en avtalt, og så ikke betaler leie, er et kontraktsforhold mellom utleier og leietaker. Det er påregnelig at en får vedlikeholdsutgifter og at utleier må utføre reparasjonsarbeider, som følge av et leieforhold, hvis ikke annet fremgår av leiekontrakten. Sikrede opplyste at utleier hadde blitt dømt til å betale kr 130.082 i deres sak, men at de ikke kunne påregne noen utbetaling da vedkommende ikke var søkegod. Sikrede oversendte også kopi av domsavsigelse, besiktigelsesrapport og husleiekontrakt som lå til grunn for Ålesund-saken. FKK tilskrev selskapet og fremholdt at: Etter gjennomgang av sakens dokumenter, bemerker jeg innledningsvis at tilsvarende skader ble betegnet som hærverkskader, i saken behandlet i Sunnmøre herredsretts dom av 23.8.01. Jeg kjenner ikke til om sine vilkår den gang hadde en egen dekningsbestemmelse for hærverk/skadeverk, uavhengig av om det forelå innbrudd/tyveri, eller om dekningshjemmelen ble 4/7
ansett å ligge i bygningskaskobestemmelsen. Det synes imidlertid som om det var på det rene at anså seg forpliktet til å dekke skadene under aktuelle forsikring. Selv om det må anses viktig at man innenfor bransjen behandler like tilfeller likt, kommer man naturligvis ikke utenom at hver enkelt sak må vurderes opp mot de forsikringsvilkårene som var avtalt for de aktuelle bygningene på skadetidspunktet. Gjensidige NOR er således ikke bundet av de vurderinger som må ha ligget til grunn fors standpunkt i den andre saken. I tilsendte eksemplar av Gjensidige NOR sine Forsikringsvilkår for Landbruk av juni 01, er så vidt jeg kan se hærverk kun dekket i forbindelse med tyveri. Eneste relevante dekningsbestemmelse er dermed kaskobestemmelsen i pkt. 4.12, som bl.a. omhandler: Jeg oppfatter det slik at det er denne dekningshjemmelen selskapet sikter til i sin vurdering, redegjort for i brev til sikrede datert 23.10.01 og i brev til FKK datert 22.3.02. Jeg forstår videre selskapets standpunkt slik, at det anser skadene som plutselige i kaskovilkårets forstand, men at skadene i den grad de har oppstått etter 4.11.00 - ikke kan anses som uforutsett. Det må anses som sikker rett at kriteriet uforutsett som hovedregel ikke har selvstendig betydning som objektiv avgrensning av dekningsfeltet, men må bedømmes etter reglene i FAL Kapittel 4. I lys av dette, og slik som selskapet har formulert sin begrunnelse, innebærer standpunktet i realiteten en påberopelse av at sikrede har tilsidesatt sine plikter etter FAL 4-10, som bestemmer følgende: Anvendelsen forutsetter forsett eller grov uaktsomhet fra sikredes side. Da verken skyldgrad eller aktsomhetsvurdering fremgår av brevet til sikrede 23.10.01, har selskapet ikke reklamert i tråd med FAL 4-14, jfr. eksempelvis AKN 1735, 1806 og 1814 (utdrag vedlagt). Innsigelser basert på at skadene ikke oppfyller kriteriet uforutsett, må dermed anses tapt. Selskapet kontaktet FKK pr. telefon, og FKK redegjorde for samtalen i brev til sikrede 20.8.02: Jeg har i dag diskutert saken med Gjensidige v/ pr. telefon. ga uttrykk for at han ikke er enig i min vinkling av saken, og presiserte at standpunktet er ment å være begrunnet med at skade oppstått etter 4.11.00 verken oppfyller kriteriet plutselig eller uforutsett i forsikringsvilkårenes forstand. Han har imidlertid sendt saken over til selskapets fagavdeling på L for vurdering, og vil komme tilbake så snart det foreligger svar derfra. Selskapets fagavdeling opprettholdt standpunktet og begrunnelsen: Når skadene ble oppdaget, burde huseier tatt affære og sørget for å avslutt leieforholdet med umiddelbar virkning. Til tross for at hun kjente til problemene, fortsatte leieforholdet og kattene fikk fortsatt herje vilt. Sikrede var på dette tidspunkt kjent med forholdene, og tar således en risiko ved å la leieforholdet fortsette. Denne risikoen må sikrede selv stå for. Skadene som oppsto etter at sikrede ble kjent med forholdene første gang, kan ikke sies å ha oppstått plutselig og være uforutsett for henne. Sikrede tar selv en sjanse ved å la leieforholdet fortsette risikoen knyttet til dette må sies å være påregnelig for sikrede, og skadene som følge av dette må hun da selv stå for. FKK ba selskapet vurdere saken i lys av ut. 4654: Herunder bes om en kommentar til anførselen om at Gjensidige skal ha dekket både reparasjonsomkostninger og husleietap i en liknende sak tidligere. Jeg ser at det er visse ulikheter mellom (annet selskap)s Villavilkår fra 99 og vilkårene som regulerer nærværende sak. Dersom selskapet fortsatt ikke finner å kunne imøtekomme sikrede i større grad enn det så langt har gjort, vil jeg likevel foreslå at saken prøves for Forsikringsskadenemnda. 5/7
Selskapet fastholdt standpunktet og begrunnelsen, og opplyste at: Skadekontoret på L kjenner ikke til at vi har betalt reparasjonsomkostninger og husleietap kattesaken og vi kan derfor ikke kommentere denne påstanden. Selskapet presiserte deretter at: vi har erstattet antatt påført skade frem til sikrede oppdaget katteholdet. Etter den tid fortsatte leietaker med å la kattene herje fritt uten at sikrede foretok seg noe mer, verken i form av ytterligere tilsyn, pålegg, eller andre skritt for å få avsluttet leieforholdet. Skader påført etter at sikrede ble klar over situasjonen er påregnelige og ikke plutselige og uforutsette for ft. FSN bes etter dette vurdere om sikrede har krav på ytterligere erstatning. Tidligere uttalelser: 4016 4654. Forsikringsskadenemndas flertall, formannen, Bjønness og Bergseng Mælan, bemerker: Det er på det rene at utleier, sikrede, var klar over at forholdene i våningshuset i nov. 00 var fullstendig uakseptable. Skaden var da inntrådt. Flertallet forstår videre saken slik at leietaker som ansvarlig for katteholdet og de medfølgende skader, etter dette lovet bot og bedring, men at hun ikke innfridde dette løftet, men fortsatte med katteholdet som før, slik at skadene etter hvert ble vesentlig mer alvorlige. Spørsmålet er om den bevisste risikoen som sikrede tok ved ikke å ta tyren ved hornene og avslutte leieforholdet der og da, eller så snart som mulig, kan belastes forsikringsselskapet. Flertallet kan ikke forstå annet enn at den etterfølgende skadeutvikling ikke kan anses som upåregnelig for sikrede. Den omstendighet at utleier ikke fikk anledning til å inspisere huset etter den første advarselen, bidrar til at hun etter flertallets mening måtte ha en begrunnet mistanke om det her var fare på ferde. Dette er imidlertid et forhold som reguleres av FAL 4-10. Det heter i FAL 4-10: (sikredes plikt til å avverge og gi melding om forsikringstilfelle) : Er det overhengende fare for at et forsikringstilfelle vil inntreffe, eller er et forsikringstilfelle inntruffet, skal sikrede gjøre det som med rimelighet kan ventes av ham eller henne for å avverge eller begrense tapet. Må sikrede forstå at selskapet kan få et regresskrav mot tredjeperson, skal sikrede gjøre det som er nødvendig for å sikre kravet inntil selskapet selv kan vareta sitt tarv. Er forsikringstilfellet inntruffet, skal sikrede uten ugrunnet opphold melde fra til selskapet. Er det oppstått skade eller tap som følge av at sikrede forsettlig eller grovt uaktsomt har satt til side sine plikter etter første, annet eller tredje ledd, kan selskapets ansvar settes ned eller falle bort. Ved avgjørelsen skal det legges vekt på skyldgraden, skadeforløpet og forholdene ellers. 6/7
Etter flertallets mening har sikrede grovt forsømt seg ved ikke å ta affære umiddelbart, da hun måtte forstå at det her var fare for skade. Om forsinkelsen er grov eller ikke hører ikke under FSN. Selskapet har imidlertid ikke påberopt seg FAL 4-10, jfr. 4-14. Derfor kan ikke selskapet nå påberope seg fritak for ansvar etter denne bestemmelse. Mindretallet, Engstrøm og Fritzø, viser til at forsikringen har en objektiv begrensning i dekningsomfanget ved at forsikringen bare dekker skader som inntreffer "plutselig". Skadene i denne saken er oppstått ved leietakers kattehold over en periode på samlet sett ca ett år. Skadene er etter mindretallets oppfatning da ikke oppstått "plutselig" i forsikringsvilkårenes forstand. Sikrede har derfor ikke krav på erstatningsutbetaling utover det som selskapet allerede har utbetalt. Det har etter mindretallets oppfatning ingen avgjørende betydning at selskapet ikke har påberopt FAL 4-10. Konklusjon: Sikrede gis medhold. Ved behandlingen deltok Lundgaard (formann), Engstrøm, Fritzø, Bjønness og Bergseng Mælan. 7/7