Referat oppstartsmøte Gimleveien 26 28, - detaljregulering Plannummer 1261 Saksnummer 200910898 Møtedato 04.03.15 Saksbehandler Anna Sofia Kristjansdottir Sidemannskontrollør Elin Aabel Bergland Byggesaksbehandler Anne Lise Berland MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Per Christian Nygård, Kristiansand Eiendom KE og Arild Skeie, Oksøy Eiendom AS Tørres Grønningsæter, Tbg arkitekter AS, Åsmund Åmdal, Amtedal og Hansen arkitektkontor Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Elin Aabel Bergland, Anne Lise Berland Ingeniørvesenet: Gro Solås Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard By- og samfunnsenheten: Anne S. Lislevand, Helge Solli og John Johansen Oppvekst: Grete Olsen. Helse og sosial: Ole Geir Gitlestad REFERAT SENDES Møtedeltakere Samarbeidsgruppas medlemmer Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å: Eksisterende bygning på 28A vurderes revet. Formål endres til boliger. Forholde seg til BUS-vedtak fra 18.04.2013. Handlingsplan 2012-2015, mellom UIA og Kommunen blir ivaretatt. Området ligger i den grønne aksen, til Campus og UIA. Ettersom området ligger nær universitetet er det naturlig å tenke leiligheter/hybler for studenter, enten for utleie eller salg. Det er Side 1 av 10
tanker om at noen lokaler kan leies ut / eies av UIA. Hvilke funksjoner er ikke avklart men det pågår dialog mellom UIA, SIA og KE. Eventuelle studentboliger/-hybler vurderes regulert med lavere parkeringsdekning og lavere uteoppholdsareal enn 80m2 dersom de skal være i utleie. Det planlegges parkeringskjeller med avkjørsel fra Gimleveien. Det er ønskelig at gjesteparkering kan benytte seg av offentlig parkeringsplass knyttet til Gimle gård. Det blir uendret bruk av Gimleveien 26. Eierforhold: KE(Kristiansand Eiendom) eier 40% og Oksøy Eiendom AS eier 60%. Gimleveien 28 Flyfoto Tidligere saksgang Plansaken har tidligere vært i byutviklingsstyret. Da var det KE som kom med forslag om å bygge om eller rive eksisterende aldershjem til boliger og i tillegg bygge ut med rekkehus i to etasjer på friområdet/grøntområdet samt parkeringskjeller med adkomst fra Flaten. BUS vedtak fra 18.04.13: 1. Planforslaget sendes tilbake til bearbeiding før det kan legges ut til offentlig ettersyn. 2. Byutviklingsstyret ønsker ikke bygging på grøntområdet og fortetting av boligområdet ettersom det strider mot vedtatt kommuneplan for områder som ikke skal fortettes og vil derfor ha store konsekvenser for disse områdene og for barn og unges interesser. 3. Dersom det fremmes revidert forslag til detaljregulering for Gimleveien 28A med formål boliger, eventuelt tjenesteyting, skal Gimleveien 26 inngå. Resten av området reguleres til grønn park med lekeplass. Side 2 av 10
Planforslaget fra 2013 SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Det varsles ny oppstart av hele området som inngikk i tidligere planforslag, samt Gimleveien 26, jf. byutviklingsstyrets vedtak. Kommuneplanen og situasjonskart Tilstøtende reguleringsplaner Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet Viktige føringer i Handlingsplan2012-2015 Gimle gård, 04.06.08, planid 1083. Oddemarka vest, 12.05.10, planid 916. Oddernesveien, del av omr., 10.08.1970, planid 217. Området er del av et av de tidstypiske boligområdene i Kristiansand, omtalt i vedlegg 3 i kommuneplanen, merket B17. Det regnes som ferdig utbygd og skal ikke fortettes. Intensjonen med bestemmelsen i kommuneplanen vedlegg 3: «sikre bevaring av karakteristiske områder hvor arealplan, bebyggelse og eiendomsstruktur både er tydelig, lite endret og der områdets egenskaper er tydelige og gjennomgående slik at de gir området karakter». Utviklingen av Universitetsbyen i Kristiansand handler om integrasjon mellom by, campus og næringsliv. Det er laget akser mellom UIA og Kvadraturen som bl.a. aktiverer Side 3 av 10
Universitetsbyen Kristiansand 2040 Hovedgrep området omkring Gimle gård. Samarbeidsgruppa forutsetter at planforslaget vil bygge opp om forbindelsesaksene, og bidra til å aktivisere forbindelsene. Dette må redegjøres grundig for. Byutviklingsstyrets vedtak om at Gimleveien 26 blir tatt med i reguleringsomårdet, at grøntområdet blir ubebygd og at området ikke skal fortettes skal innarbeides i forslaget. Ved å rive eksisterende og bygge nytt uten å fortette området med flere bygninger, kan vurderes som mulig utvikling. Utnyttelse: Antall og størrelse på boenheter skal være gjennomtenkt i forhold til områdets behov og i dialog med UIA (studentdelen) og Plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Uteoppholdsareal: Utleieboenheter til studenter kan ha redusert størrelse på uteoppholdsarealer ettersom offentlig grøntområde, med opparbeidet miljøpark, ligger innenfor planområdet og friområder på Jegersberg er i gangavstand. Høyder: Nærheten til Gimle gård og Gimleveien 26 begrenser nybyggets høyder. Vi vil at nybygget skal trappes ned mot Gimleveien 26 og at høyder på eksisterende bygning blir styrende for nybyggets maks høyde. Eksisterende bygning: Første byggetrinn sto ferdig i 1936, er tegnet av arkitekt Vilhelm Reinhardt og fikk et tilbygg mot øst i 1976, tegnet av Byarkitekten. Dersom eiendommen skal benyttes til utleieboliger for studenter vil byantikvaren anbefale at ombygging vurderes istedenfor riving. Parkering Parkering skal skje på egen tomt. Ettersom det planlegges et nytt bygg er det fornuftig å løse parkeringen på kjellerplan med innkjørsel fra Gimleveien. Adkomst fra Flaten aksepteres ikke ettersom grøntområdet skal opparbeides som miljøpark- og kvartalslekeplass. Sambruk med Gimle gård om gjesteparkeringsplasser kan aksepteres. Parkeringsdekkning for området er 1p-plass/boenhet i kommuneplanen. P.g.a. nærheten til UIA og Kvadraturen kan man vurdere lavere dekning for utleieboenheter. Side 4 av 10
Grønnstruktur og lekeplasser Jegersberg UIA Gimle gård KKG Lovisenlund skole Oversiktsfoto Friområdet er registrert som kvartalslekeplass, men har verken kvaliteter eller utstyr i forhold til normalkravet for utomhusanlegg. Arealet fungerer som gress slette for fri lek og ball lek, samt møteplass for nærområdet. I tillegg inngår det i en større grøntstruktur og som del av den «rekreative forbindelsen» fra universitetet til Kvadraturen, og forbinder de forskjellige friområdene med Gimle og Jegersberg gård, nærskogen rundt og marka. Området ligger også nær opp mot gang og sykkelveien inn til sentrum fra øst hvor møteplasser og kvartalslekeplasser er lagt inn mellom denne og boligfortettingsområder i nærheten. Samtidig ligger Oddemarka skole som nærmiljøpark med aktivitetsanlegg nært opp mot området. Kravet om opprustning av kvartalslekeplassen må derfor ta utgangspunkt i områdets kvaliteter der det legges vekt på å integrere en grønn og åpen profil, og legge vekt på et parkpreg med møteplassfunksjoner, der også fordrøyningsløsninger kan ingå. Ved valg av lekeplassellement bør disse velges ut slik at grøntdraget fungerer som et supplement til, og ikke en gjentagelse av de lekeplassene som ellers finnes innenfor 400 meter fra planområdet, men komplementerer disse. Akemuligheter, ballmuligheter og bevaring av verdifull vegetasjon må ligge til grunn for opprustningen, i tillegg til å markere den «rekreative aksen» mot universitetet. Det bør i denne settingen legges vekt på fremtidsrettede, moderne og driftsøkonomiske løsninger. Kommunaltekniske anlegg Hovedvannledning ligger i utkanten av tomten, det tillates ikke bygging/tiltak i en avstand av 5 m fra denne, trase/hensynssone er vist på plankart fra 2013.Omlegging av ledning anbefales ikke. Det er lite kapasitet på overvannsnettet i området, det vil bli stilt Side 5 av 10
krav om fordrøyning. I samarbeid med parkvesenet kan det vurderes om noe kan fordrøyes på friområdet. Avkjørsel må ha stigning og sikt i henhold til kommunens veinormal, NB de 5 siste meter mot fortau skal ha maks stigning 2.5%. Byggegrenser mot vei forutsettes som i kommuneplan.. Gang og sykkelvei mot Flaten er noe «gjemt», prosjektet bør være med på tydeliggjøre forbindelsen (Uia/ Kvadraturen) Avfallsløsning må beskrives. Det tillates ikke oppstillling av dunker på fortau på hentedag, se avfallsteknisk norm på Avfall Sør hjemmeside. Skole og barnehage Kunnskapsgrunnlag Kart Eiendomsforhold Nærmeste offentlige barnehage er Hokus Pokus og Lund barnehage. Nærmeste grunnskole er Lovisenlund skole. Nærmeste videregående skole er KKG. Kunnskapsgrunnlaget anses å være belyst. Det er ikke følgende førekomst i området: - Kulturminnevernregistrering - Grønnstrukturutredning - Forurensa masser (GisLine) - Naturmangfold (GisLine) - Flom-/rasfare (Skrednett.no og kommuneplanen) - Bygge/delesaker som har betydning for planarbeidet Nyeste grunnkart for området må brukes. Geodataavdelingen kan konsulteres. Gimleveien 26, bo- og rehabiliterinssenter eies av kommunen. Gimleveien 28A, aldershjem, eies 40% av Kristiansand kommune og 60% av Oksøy Eiendom AS. Side 6 av 10
Veinavn Boligprogram og utbyggingsavtale Viktige hensyn Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Illustrasjoner Særskilte utredninger/tema Konsekvensutredning Gimleveien 28A Eksisterende veinavn dekker planområdet. Prosjektet skal meldes inn i boligprogrammet. Kommunen anbefaler at det inngås utbyggingsavtale før utbygging innenfor planområdet igangsettes. Ingeniørvesenet opplyser om hoved vannledning innen for området, som skal tas hensyn til i planarbeidet. Byggegrense på 5m på hver side av vannledningen påkreves. Opparbeidelse av miljøparken ved Flaten. Utomhusplan Snitt som viser hus, terreng og tilstødende eiendommer. Parkering. Vise temakart for barnehage og skole. Dette skal vurderes og beskrives i planbeskrivelsen: Hvilke boligbehov er i dette området. Hensyn til Gimle gård. Evt sambruk med Gimleveien 26. Konsekvensene for Lovisenlund skole, elevenes skolevei og trafikkforholdene rundt skolen må utredes. Hvordan prosjektet bygger opp under føringene gitt i «Universitetsbyen Kristiansand utviklingsplan 2040» Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Side 7 av 10
Prosess Konklusjon Det er ikke levert inn skisseforslag til reguleringsplanen. Dialog: Samarbeid med Plan-, bygg- og oppmålingsetaten, SiA og UIA bør være en del av prosessen for utviklingen av forslaget. Oppsummering: Reguleringsforslaget forholder seg til BUS vedtak fra 18.04.2013.. Høyder på nybyggskal forholde seg til sykehjemmets takog mønehøyder. Nybygget må tar hensyn til eksisterende bygning på Gimleveien 26 og Gimle gård. Parkering skal plasseres på tomta. Gjesteparkering kan aksepteres i sambruk med Gimle gård. Det kan bli rekkefølgekrav til opparbeidelse av miljøpark/kvartalslekeplass ved Flaten. Øvrige tilbakememeldinger innarbeides ((kommunaltekniske anlegg mm) Samarbeidsgruppas sentrum konklusjon: Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid. Anna Sofia Kristjansdottir Saksbehandler, dato 05.03.2015 ASK Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 8 av 10
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY (Planer som ikke er relevante, tas ut av referatet. Beskriv kun det som er relevant) Kommuneplanens arealdel Kulturminnevernplan for Lund Annet planarbeid i området Aktuelle politiske vedtak Formål: Bebyggelse og anlegg Bestemmelser: Området er merket B17 Formål: Tidstypiske boligområder Ingen Byutviklingsstyrets vedtak 18.04.2013. Nasjonale føringer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging T- 1497 (2011). Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1521, 2012). Aktuelle lover Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) GENERELL INFORMASJON Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no Det varsles samtidig oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Side 9 av 10
Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no tjenester bolig og eiendom arealplaner utarbeidelse av detaljregulering, eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Kristiansand Eiendom v/per-christian Nygård Postboks 417 Lund 4604 Kristiansand S Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 10 av 10