Trondheim kommune Sentralarkivet Postboks 2300 7004 Trondheim Moholt Borettslag V/ Trondheim og Omeng BBL Krambugata 1 7011 TRONDHEIM Cecilie Løvøs veg 4, rammetillatelse - riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av Vedlagt følger dokument fra Trondheim kommune. Informasjon: Digital post fra Trondheim kommune Trondheim kommune har startet et prosjekt med å sende ut posten digitalt. Dette er i tråd med regjeringens digitaliseringsprogram - om digital kommunikasjon som førstevalg i samhandlingen mellom det offentlige og innbygger og næringsliv. Posten vil bli distribuert til mottakerens meldingsboks i Altinn dersom vi har registrert ditt fødsels- eller organisasjonsnummer. Mangler vi dette vil du få brevet kun i Posten. For digitalt levert post gjelder følgende: Privatpersoner som har aktivert meldingstjenesten i https://www.altinn.no, og lagt inn mobilnummer og e-postadresse, vil bli varslet via sms og e-post om at dokumentet kan leses i «Min meldingsboks». Bedrifter/organisasjoner kan lese dokumentet elektronisk i «Min meldingsboks» på https://www.altinn.no via rollen «Kommunale tjenester». Varsel sendes til registrert e-post adresse. Dokument som ikke er åpnet i Altinn innen 2 døgn etter at det er tilgjengelig i meldingsboksen, blir skrevet ut og sendt via Posten. Veiledninger om tilgang til post og varsling i Altinn ligger på våre hjemmesider: www.trondheim.kommune.no/digitalpost Digitalt førstevalg veien til raskere, enklere og sikrere samhandling med Trondheim kommune
Delegasjonssak nr: FBR RAM 3509/15 Haugedal sivilarkitekt mnal Kongens gate 110 RAMMETILLATELSE N-7012 TRONDHEIM Saksbehandler Leif Inge Horten Saksnummer oppgis ved alle henvendelser Kontaktperson Dato Cecilie Løvøs veg 4, rammetillatelse - riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av rekkehus med 4 boenheter Gnr./Bnr.: 53/168 Ansvarlig søker: Haugedal sivilarkitekt mnal Tiltakshaver/byggherre: Robert Aune Søknaden gjelder riving av eksisterende enebolig og garasjebygg på eiendommen. Det skal oppføres et rekkehus med fire boenheter. Vedtak godkjenner rammesøknaden. Dere kan ikke sette i gang byggearbeidene før dere har fått igangsettingstillatelse. Vi viser til plan- og bygningsloven 20-3 og 21-4. Alle parter kan klage på vedtaket innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Steinulf Hoel bygningssjef Leif Inge Horten byggesaksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: 1. Saksbehandling med begrunnelse for vedtak 2. Gebyrer og videre oppfølging 3. Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi: Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: http://www.trondheim.kommune.no/bygging
Side 2 Robert Aune, Cecilie Løvøs veg 4, 7050 TRONDHEIM Moholt Borettslag, v/trondheim og Omeng BBL, Krambugata 1, 7011 TRONDHEIM Oddbjørn Svarlien, Vestre Moholt-tun 18, 7048 TRONDHEIM 1. SAKSBEHANDLING MED BEGRUNNELSE FOR VEDTAK Generell informasjon Vi mottok søknaden om rammetillatelse 07.01.2015. Rammetillatelse ble gitt 16.03.2015 i delegasjonssak nr FBR RAM 741/15. Etter klageomgang opphevet Fylkesmannen 21.09.2015 kommunens vedtak, og sendte saken tilbake til kommunen for ny behandling. Fylkesmannen vurderte at kommunen ikke har vurdert naboulempene i tilstrekkelig grad. mottok 20.10.2015 en revidert søknad fra ansvarlig søker. I søknaden redegjøres det blant annet for at takterrassene er redusert i størrelse, det er vedlagt sol/skyggediagram og det er utarbeidet en fasade- og snittegning som viser den nye bebyggelsens høyder opp mot nabobebyggelsen i Vestre Moholt-tun. Det er i tillegg gjort små endringer i planløsning (toalettrom i sokkel) og små endringer i plassering av vinduer i andre etasje mot nordvest. Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 21.03.2013. Eiendommen er vist som boligbebyggelse. Eiendommen ligger innenfor hensyn kulturmiljø 16.6 Moholt Studentby. Eiendommen er ikke omfattet av noen reguleringsplan. Naboer Naboer og gjenboere er varslet i forbindelse med opprinnelig søknad. Det er kommet merknader fra Moholt borettslag, eier av gnr/bnr 53/82. Både Moholt borettslag og en av beboerne i Vestre Moholt-tun 18 har kommet med ny merknad til det sist reviderte prosjektet. Prosjektet må derfor anses å være tilstrekkelig opplyst for relevante naboer. Alle nabomerknadene ble nøye gjennomgått i rammetillatelse gitt 16.03.2015. vurderer derfor at det ikke vil være nødvendig å gjennomgå disse på nytt. En vurdering av de nye merknadene oppsummeres imidlertid: Ansvarlig søker har redegjort (som ved godkjenning av den opprinnelige rammesøknaden) at alle arealer som ligger til grunn for beregning av uteareal ligger innenfor den aktuelle eiendommen. ser imidlertid at det kan være noe misvisende at ordet lekeplass er avmerket på et område øst for eiendommen, på et område som er eid av Moholt Borettslag. legger til grunn at dette arealet ikke kan medregnes i utearealet for boligprosjektet i Cecilie Løvøs veg 4. Moholt borettslag påpeker også at verandaene i Vestre Moholt-tun 12-18 er vestvendte, slik at sol- og skyggediagrammene også må vise solforholdene på ettermiddag/kveld, spesielt i sommerhalvåret. Sol/skyggediagram for kveld er utarbeidet og vil bli vurdert i saken. Den delen av merknadene/klagene som går på den nye bebyggelsens høyde vil imidlertid bli gjennomgått i punktet Byggeprosjektet. Det samme gjelder omfanget og utstrekningen av takterrassene, og avstanden mellom ny bebyggelse og bebyggelsen i Vestre Moholt-tun 18.
Side 3 Byggeprosjektet Eksisterende bebyggelse på eiendommen skal rives og erstattes med et rekkehus med fire enheter. Bebyggelsen skal plasseres litt på skrå i forhold til den bakenforliggende bebyggelsen i Vestre Moholt-tun. Blokkene i Vestre Moholttun ligger selv omtrent 4 meter fra eiendomsgrensen mot nord. Søker oppgir snittavstanden mellom byggene til å være 16 meter. Som byggesakskontoret leser tegningene, vil denne avstanden være den lengste avstanden mellom byggene, og ikke den gjennomsnittlige avstanden. har imidlertid ikke lagt vesentlig vekt på denne avstanden isolert sett i vår saksbehandling, men tatt en helhetsvurdering av det nye byggets plassering. Terrenget skråner nedover fra sør(vest) mot nord(øst). Bebyggelsen i Vestre Moholt-tun trappes tilsvarende ned, slik det kommer fram av skråfoto. Den nye bebyggelsen i Cecilie Løvøs veg 4 tilpasser seg terrenget på samme måte, ved at bebyggelsen trappes ned fra sørvest mot nordøst. Skråfoto av eksisterende bebyggelse (sett fra vest og nord) Snittegninger viser ny bebyggelse i Cecilie Løvøs veg 4 opp mot bebyggelsen i Vestre Moholt-tun 18. Som det fremkommer av snittegningen vil ny bebyggelse legge seg på omtrent samme høyde som den eksisterende bebyggelsen på naboeiendommen. Snittegninger av Cecilie Løvøs veg 4 og Vestre Mohot-tun 18 Ved at takterrassene reduseres fra å dekke hele takflaten til kun å legges på den fremre del av taket (mot vest), gjør at innsynsulempene til verandaene og leilighetene i Vestre Moholt-tun 18
Side 4 blir vesentlig forbedret. Søker redegjør for at de nå er trukket så langt inn på taket at det ikke vil være mulig å ha direkte innsyn til leilighetene i Moholt-tunet 18. Byggteknisk forskrift (TEK10) stiller i 8-3 plassering av byggverk krav om at byggverk skal plasseres slik at det tas hensyn til blant annet lys- og solforhold. Hvilke føringer som ligger til grunn for disse kravene er utdypet i veiledningsteksten. Alle boenheter og felles uteareal bør være solbelyst minst fem timer hver dag ved vår- og høstjevndøgn. Avstand til tilstøtende bebyggelse bør være 3 ganger lenger enn gesimshøyden på det tilstøtende bygget. Solstudiene viser virkningen av skygge for vårjevndøgn, høstjevndøgn og for juni. Som det fremkommer av solstudiene vil ikke den nye bebyggelsen gi særlige skyggevirkninger på bebyggelsen i Vestre Moholt-tun, verken høstjevndøgn eller vårjevndøgn, selv om bebyggelsen plasseres noe nærmere enn 3 ganger gesimshøyden. Det vil vanskelig la seg gjøre å kunne plassere bebyggelsen 3 ganger gesimshøyden, uten å måtte trekke bebyggelsen uforholdsmessig langt mot nord. Dette da bebyggelsen på naboeiendommen kun ligger 4 meter fra felles eiendomsgrense. vurderer at det vil være urimelig at nabobebyggelsens plassering nært eiendomsgrensen skal legge vesentlige begrensinger for utviklingen av eiendommen Cecilie Løvøs veg 4. vil også presisere at veiledningsteksten til forskriften ikke er juridisk bindende, men kun ment som en hjelp for å forstå selve forskriften. Solstudiene viser at skyggevirkningene klokka 09.00 og 16.00 vil vinkles mot nordvest og nordøst, og vil derfor ikke berøre bebyggelsen i Vestre Moholt-tun i det hele tatt. Deler av Vestre Moholt-tun 18 mister imidlertid kveldssola ca. kl. 20.00 i juni (som det fremkommer av soldiagrammet til høyre). vurderer likevel at de tekniske kravene som skal hensynta lys- og solforhold er ivaretatt, da skyggevirkningene gjennom dagen er minimale. har vurdert at forholdene ligger til rette for å kunne fortette eiendommen med et større bygningsvolum enn en ordinær enebolig. Dette da eiendommen Cecilie Løvøs veg 4 ligger mellom blokkbebyggelsen i Vestre Moholt-tun og høyblokkene i Moholt Allé (Moholt studentby). Prosjektet vil også gi store fordeler ved at det gir flere nye boenheter i et attraktivt boområde. Volumet på den nye bebyggelsen vil på ingen måte skille seg negativt ut i forhold til den omkringliggende bebyggelsen. En utvidelse med 3 nye boenheter som innordner seg volum og form på omkringliggende bebyggelse, kan ikke defineres som et større bygge- og anleggstiltak som gir vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Byggeprosjektet vil derfor ikke kreve reguleringsplan i henhold til Kommuneplanens arealdel 3.1. Kommunen har i plan- og bygningsloven 29-4 første ledd mulighet til å tilvise en annen plassering av bebyggelsen. vurderer at prosjektet slik det nå presenteres, kun gir naboer i Vestre Moholt-tun begrensede ulemper. Byggets høyde og avstand til eiendomsgrensen vurderes derfor å være akseptabel. Det samme gjelder utstrekningen av takterrassene. Etter en konkret vurdering har kommunen kommet fram til at det ikke vil være grunnlag for å kreve en annen plassering eller høydeinnplassering av bygget. Ansvarlig søker redegjør for at tenåringshule i kjeller er et rom for sporadisk bruk, på lik linje med en kjellerstue. legger dermed dette til grunn.
Side 5 gjør oppmerksom på at tiltakshaver selv er ansvarlig for å sørge for å ha de nødvendige privatrettslige rettigheter til å gjennomføre boligprosjektet. På bakgrunn av vurderingene over godkjenner søknaden om rammetillatelse. Vi presiserer at det i søknaden ikke er vurdert eventuelle søknadspliktige gjerder eller støttemurer mot naboeiendommer. Selv om dette fremkommer på enkelte situasjonskart i saksprosessen, er ikke disse nærmere dokumentert i søknaden, og dermed ikke nærmere vurdert. Dere kan ikke sette i gang byggearbeidene før dere har fått igangsettingstillatelse. Krav til dokumentasjon Vi gjør oppmerksom på følgende krav til dokumentasjon, uten at dette kan anses som en fullstendig oppramsing: Relevante søknader om ansvarsrett Avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse i henhold til TEK10 9-6 og 9-7 for riving av eksisterende bebyggelse Plan for beskyttelse av omgivelsene i bygge- og anleggsfasen, jf. kommuneplanens arealdel 23.1 Plassering og høydefastsettelse Ved endringer i terrengforhold som kan påvirke byggverkets høyde, må dere gi beskjed til så snart som mulig. I dette vedtaket er det benyttet NN2000 som høydesystem. Foretak med ansvarsrett Haugedal sivilarkitekt MNAL med organisasjonsnummer 913 147 103 for følgende ansvarsområde: Ansvarlig søker, tiltaksklasse 1 Ansvarlig prosjekterende, innen overordnet ansvar for prosjektering på rammenivå, tiltaksklasse 1 Ansvarsrett er gitt med utgangspunkt i foretakets organisasjon, styringssystem og kvalifikasjoner. Foretaket oppfyller kravene i byggesaksforskriftens (SAK10) tredje del (Godkjenning og ansvar). Ansvarlige foretak skal sørge for at arbeidene blir gjennomført etter bestemmelser i plan - og bygningsloven.
Side 6 2. GEBYRER OG VIDERE OPPFØLGING Gebyrer og avgifter Vi ber om at dere betaler gebyrer og avgifter (jf. fakturaer) innen fristen. Ved en eventuell klage må også gebyrer og avgifter betales. Bygg- og anleggsavfall Dere må sende inn sluttrapport og kvitteringer som dokumenterer at avfallet er riktig disponert før vi kan gi ferdigattest, jf. SAK10 8-1 og TEK10 9-9. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dere melde fra til Trøndelag brann- og redningstjeneste. Kontroll Vi forutsetter at dere gjennomfører kontroll etter gjeldende krav og egne styringssystem. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og være lett tilgjengelig ved et eventuelt tilsyn. Tilsyn har utarbeidet en strategi for tilsyn etter plan- og bygningsloven 25-1, jf. SAK10 15-1. Dette innebærer at vi prioriterer tilsyn med brannsikkerhet i særskilte brannobjekt og tett trehusbebyggelse i Midtbyen (sårbarhetsområde). I tillegg prioriterer vi universell utforming i publikums- og arbeidsbygninger, energibruk i bygninger, avfallsplaner og miljøsanerings - beskrivelser og sluttdokumentasjon for tiltaket. vurderer at det kan være aktuelt med tilsyn i byggeprosjektet, og vi ber om at dere tilrettelegger for det både i forbindelse med søknad om igangsettelse og ved søknad om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse. Vilkår for tillatelsen Dersom arbeidene ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis byggeprosjektet innstilles i mer enn 2 år. Dette gjelder også for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges, jf. plan- og bygningsloven 21-9.
Side 7 3. MELDING OM RETT TIL Å KLAGE PÅ FORVALTNINGSVEDTAK Klagerett Dere har rett til å klage på vedtaket. Hvem kan du klage til? Dere kan sende klagen til. Hvis ikke tar klagen til følge, blir den sendt til bygningsrådet og behandlet der. Dersom bygningsrådet ikke tar klagen til følge, går den til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Klagefrist Klagefristen er 3 uker fra dagen dere mottar vedtaket. Dersom det er uklart for oss om dere har klaget i rett tid, må datoen for når dere mottok brevet oppgis. Dersom dere klager for sent, kan vi se bort fra klagen. Det går an å søke om å få forlenget fristen. I så fall må dere oppgi årsaken til at dere ønsker det. Rett til å kreve begrunnelse Dersom dere mener ikke har begrunnet vedtaket tilstrekkelig, kan dere kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen dere mottar begrunnelsen. Innholdet i klagen Du/dere må presisere: - hvilket vedtak dere klager på - årsaken til at dere klager - eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagen må undertegnes. Utsettelse Selv om dere har klagerett, kan byggeprosjektet vanligvis settes i gang straks. Dere kan imidlertid søke om å få utsatt igangsetting til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Med visse begrensninger har dere rett til å se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. Dere må i tilfelle ta kontakt med. kan gi nærmere veiledning om adgangen til å klage, om framgangsmåten og om reglene for saksbehandling. Kostnader ved klagesaken Dere har mulighet til å få dekt vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken. Forutsetningen er da vanligvis at klagen blir tatt til følge. Reglene om erstatning for sakskostnader finnes i forvaltningsloven 36. kan orientere dere om retten til å kreve slik dekning.