Arkiv: 44/20 Arkivsaksnr: 2015/528-12 Saksbehandler: Johan Forbord/Svein Stræte Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 44/3 - Svedal nordre - dispensasjon og fradeling - klage Vedlegg: 1. Svedal nordre - fradeling og dispensasjon 2. Oversiktskart Svedal nordre 3. Gårdskart 4. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 5. Søknad om fradeling - ny grunneiendom 6. Uttalelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel fradeling av parsell og adkomstveg Svedal nordre 7. Klage på kommunens vedtak om å dispensere fra kommuneplanens arealdel - Fradeling av boligtomt Rådmannens innstilling Klagen fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag tas til følge. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1, jf. 11-6, avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av areal til en boligtomt på eiendommen Svedal nordre, gnr. 44 bnr. 3, jf. utredning og vurdering av saken. Med hjemmel i jordloven 1, 9 og 12 avslås søknad om omdisponering og fradeling av areal til en boligtomt med adkomst på eiendommen Svedal nordre, gnr. 44 bnr. 3, jf. utredning og vurdering av saken. Saksdokumenter (ikke vedlagt) Kommuneplanens arealdel, stadfestet 20. juni 2011 Saksopplysninger Fylkesmannen har påklaget kommunens samtykke til fradeling og dispensasjon. Dersom kommunen opprettholder sitt samtykke blir klagen behandlet av settefylkesmannen i Møre og Romsdal. Harald Stav søkte om fradeling av en parsell på 1,0 dekar dyrkbar skogsmark til ny boligtomt fra eiendommen Svedal nordre, gnr. 44 bnr. 3. Adkomst til denne parsellen betyr omdisponering av
ca. 0,6 dekar fulldyrka jord og ca. 0,2 dekar dyrkbar jord på eiendommen. Det aktuelle arealet inngår i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF- område med hensynssone 510, landbruk. I søknaden var det forslått to alternativer til adkomst, men alternativ 2 er senere trukket tilbake. Parsellen ligger ca. 130 m.o.h., ca. 750 meter sør for Malvikvegen ved Lillesand og ca. 250 meter nord for E6 ved Svedalsbrua. Parsellen grenser i nord inntil boligeiendom, i vest til fulldyrka jord på Lillesand 44/1, i sør og øst til henholdsvis dyrkbar og fulldyrka jord på hovedeiendommen (Svedal nordre 44/3). Adkomsten innebærer etablering av ca. 240 meter ny veg på dyrka og dyrkbar mark på hovedeiendommen fra Svedalsvegen inntil eiendomsgrensa mot Borgheim 44/5 i sør og mot Lillesand 44/1 i vest. Utvalg for areal og samfunnsplanlegging ga 11.6.2015 samtykke til dispensasjon og fradeling og fattet følgende vedtak: «Søknad om dispensasjon innvilges. Søker ønsker fradeling av tomt til sønn som da får nærhet til gården og kan delta i driften (jfr. søkers sviktende helse) Gården har avgitt 7,5 dekar fulldyrka jord til bygging av dagens E6 med de utfordringer det har medført både driftsmessig, økonomisk og følelsesmessig for søker og hans familie. Adkomst til omsøkte boligtomt vil gå på eksisterende avlingsveg som uansett skal oppgraderes. Birøkt i sørenden av skogteig skal opprettholdes. En planlagt 9 dekar utvidelse av dyrket areal gjennom massedeponi ennå ikke gjennomført. Utvalget er av den oppfatning at positivt vedtak ikke er i vesentlig strid med kommunens samfunnsdel og intensjoner i eksisterende arealplan» Fylkesmannen har i sin klage følgende merknader: «Malvik kommune har bedt om uttalelse til at det er søkt om dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel for fradeling av boligtomt på ett dekar fra gnr. 44 bnr. 3. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at det er viktig for Bård Stav å bosette seg på denne landbrukseiendommen for å kunne hjelpe sin far med sauehold og birøkt. Eiendommen gnr. 44 bnr. 3 er en liten landbrukseiendom med et totalareal på om lag 165 dekar, hvorav 49 dekar er klassifisert som jordbruksareal. I tillegg til dagens eier, er en eldre bror av Bård Stav bosatt på eiendommen. Eiendommens bygningsmasse består av våningshus, kårbolig og driftsbygninger. Fylkesmannen har i brev datert 5.5.2015 gitt følgende uttalelse: Fylkesmannen slutter seg til kommunens foreløpige vurdering av dispensasjonssøknaden slik den framgår av oversendelsesbrev til Fylkesmannen datert 13.4.2015: «Omdisponering og fradeling i denne saken anses å være svært uheldig av hensyn til vern av dyrka og dyrkbar jord for matproduksjon i framtida. Omdisponering og fradeling vil også medføre drifts- og miljømessige ulemper for tilgrensende jordbruksarealer og for landbruket i området.» På denne bakgrunnen vil Fylkesmannen frarå at det gis dispensasjon som omsøkt. Vi ber om å bli holdt orientert om kommunens videre behandling av saken, og vil vurdere å påklage et eventuelt positivt dispensasjonsvedtak.
Malvik kommune ved utvalg for areal og samfunnsplanlegging behandlet saken i møte den 11.6.2015, og det ble fattet vedtak om å innvilge dispensasjonssøknaden. I og med at boligtomta som er søkt fradelt består av dyrkbart areal og ligger i et større sammenhengende jordbruksområde, regner Fylkesmannen seg som et berørt statlig organ som har klageadgang på kommunens siste vedtak i henhold til plan- og bygningsloven 1-9 tredje ledd. Boligtomta som er søkt fradelt består av ett dekar dyrkbar skogsmark. I tillegg vil det bli etablert ny atkomst til boligeiendommen, noe som innebærer omdisponering av et mindre areal med fulldyrket jord. Atkomstveien er etter det vi forstår en eksisterende avlingsveg. Den ligger i eiendomsgrensa mellom gnr. 44 bnr. 3 og en annen landbrukseiendom, og vil komme til å dele opp et sammenhengende jordbruksområde. Det aktuelle tomtearealet ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-område med hensynssone 510 (landbruk). Den omsøkte tomta ligger inntil annen boligbebyggelse, men vil også få grenser til jordbruksareal som er i drift. Kommunen opplyser at området hvor tomta er søkt fradelt er et meget godt jordbruksområde. All dyrka jord, også små arealer, har et potensial for matproduksjon for framtidige generasjoner. Tomta som er søkt fradelt er et dyrkbart areal med god jordkvalitet, arrondering og topografi. Etablering av en fritt omsettelig boligeiendom, med atkomstveg som ytterligere vil dele opp de sammenhengende jordbruksarealene, vil kunne gi grobunn for konflikter mellom bolig- og jordbruksinteressene og dermed kunne svekke mulighetene for jordbruksdrift i området. Fylkesmannen mener det er svært uheldig dersom det dispenseres for boligbygging i slike områder, fordi en summen av en slik bit-for-bit utbygging vil være negativt for jordbruket i dette området. Dessuten er det muligheter for kjøp av boligtomt i Svebergområdet, om lag 1-2 km fra hovedeiendommen. Vi kan etter dette ikke se at det foreligger en overvekt av hensyn som tilsier at det kan gis dispensasjon fra LNF-formålet. Kommunens vedtak av 11.6.2015 påklages herved.» I 2008 ble det gitt avslag på søknad om omdisponering og fradeling av 1,6 dekar fulldyrka jord til boligtomt på eiendommen. Denne søknaden gjaldt en parsell i det sørøstre hjørne av dyrkamarka og ved Svedalsvegen, på samme eiendomsteig (44/20) som det søkes fradeling nå. Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Det er ikke noe som tyder på at fradelingen vil påvirke viktige interesser knyttet til Naturbasen, Artsdatabanken, MIS-registreringer og andre tilgjengelige opplysninger. Lokalt vil fradelingen påvirke småvilt, fugleliv mm, som bl.a. har tilhold i åkerkanter, steinrøyser mm. Kunnskapsgrunnlaget anses dermed å være tilstrekkelig i denne saken. Søknaden krever behandling etter jordloven 9 og 12 og plan- og bygningsloven, herunder 19-2, dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel.
Jordloven 9 lyder: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. ------------------------------------------» Jordvern er et politisk hovedsatsingsområde i landbrukspolitikken, jfr. Rundskriv M-1/2013 frå LMD. Formålet med forbudet mot omdisponering er å verne produktive arealer og jordsmonnet. Det grunnleggende formålet med bestemmelsen er jordvern, det vil si å sikre matproduserende areal, ettersom dette er en begrenset ressurs i landet i forhold til behovet. Med landets begrensede areal for matproduksjon er det viktig med et sterkt jordvern og en politikk som utnytter jordbruksarealet. Det viser kravet om at «særlege høve» må foreligge for å gi samtykke. Søknaden kan avslås, selv om det foreligger «særlege høve». Det skal foretas en samlet vurdering av forholdene. Det kan tas hensyn til godkjente planer etter plan- og bygningsloven, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet omdisponering vil gi. Jordloven 12 fikk vesentlige endringer ved lov 10. juni 2013 om endringer i jordlova, mellom annet: «Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetting i området. Samtykke til deling kan givast på vilkår som er nødvendig av omsyn til dei føremål som lova skal fremja.» Fradeling i denne saken innebærer omdisponering av 1,0 dekar dyrkbar jord til boligformål samt omdisponering av ca. 0,6 dekar fulldyrka jord og ca. 0,2 dekar dyrkbar jord til ny adkomst. Dessuten vil både den nye boligtomta og adkomsten grense inntil fulldyrka jord på hovedeiendommen samt naboeiendommene Borgheim 44/5 og Lillesand 44/1. Etter jordloven 1 og 12 skal det tas hensyn til hvordan en fradeling vil påvirke kulturlandskapet. Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier, jf. rundskriv M-4/2003. Begrepet omfatter både areal i drift og areal preget av tidligere jordbruk, for eksempel slåtte- og beitemark. Begrepet dekker også natur- og
kulturelementer som henger sammen med slike arealer, for eksempel bekker og våtmarker, steingjerder, åkerholmer og kantvegetasjon. All dyrka og dyrkbar jord, også de små arealer, er potensial for matproduksjon for fremtidige generasjoner. Dette er dyrkbare arealer som i dag anses meget aktuelt og realistisk å nydyrke med dagens maskiner, selv om det er en del stein der. Dette er dyrkbart areal med god jordkvalitet, arrondering og topografi. Arealet er også velegnet til kornproduksjon etter eventuell nydyrking, slik det drives på tilgrensende dyrkamark. Ved en eventuell søknad om nydyrking skal det foretas nærmere vurdering av de mange ulike hensyn som naturmangfold, kulturlandskap mm. Arealet fremstår i dag som et viktig element i et mosaikkpreget kulturlandskap og som naturlig og viktig miljølokalitet. Etter jordlova 12 skal det tas hensyn til drifts- og miljømessige ulemper for jordbruket i området. Etablering av boliger i jordbruksområde vil kunne gi grobunn for konflikter knyttet til lukt, støv, støy, avdrift fra bruk av plantevern mv. Dette vil kunne føre til at det blir vanskeligere å drive jordbruk i området. Vanligvis vil dette innen visse grenser være tålelig, men erfaringsmessig fører slike forhold til konflikter som vil svekke mulighetene for å drive jordbruk. Etablering av en fritt omsettelig bolig i så nær tilknytning til jordbruksareal vil kunne gi grobunn for konflikter mellom bolig- og jordbruksinteressene og dermed svekke mulighetene for jordbruksdrift i området. Ny adkomst vil også legge hindringer for eventuell sammenhengende jordbruksdrift over eiendomsgrensene i fremtiden. Også for birøkta på eiendommen, som bruker dette området, vil fradeling med ny adkomst medføre drifts- og miljømessige ulemper. Bosettingshensyn kan representere samfunnsinteresser av stor vekt. I denne saken tillegges dette momentet ingen vesentlig vekt, ettersom det er etablert og etableres store boligområder i Svebergområdet, bare 1 2 km fra hovedeiendommen. Det anses derfor å være meget gode muligheter for kjøp av boligtomt eller etablert boligeiendom nære hovedeiendommen for å ta del i drifta, slik dispensasjonssøknaden begrunnes. Avklaring av hvilke areal som skal avsettes til boligformål, blant anna av bosettingshensyn, bør imidlertid skje gjennom prosesser etter planog bygningsloven. Rådmannen finner etter dette at omdisponering og fradeling av dyrka og dyrkbar jord ikke er forsvarlig. Videre skal fradelingssøknaden behandles etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav m, jf. samme lovs 11-6. Omsøkte fradeling ligger i område som i kommuneplanen er definert som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Den omsøkte fradelinga er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, slik at det er nødvendig med dispensasjon etter 19-2. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Dette er et meget godt jordbruksområde, hvor det gjennom lang tid er etablert noe boligbebyggelse langs Svedalsvegen. Det er imidlertid ikke tilrettelagt med gang- og sykkelvei i dette området og Svedalsvegen er noe bratt og svingete nedover mot Lillesand og Malvikvegen. Området inngår i de beste jordbruksarealer i kommunen (strekningen fra Smiskaret Malvik sentrum), spesielt med tanke på matkornproduksjon. Samtidig er dette områder som i utgangspunktet vil være meget attraktive for utbygging ut i fra blant annet god utsikt,
sentralbeliggenhet i forhold til E6 og Svebergområdet og god klimatisk beliggenhet. Fradeling og oppføring av boliger i dette området vil være uheldig i forhold til nye retningslinjer for samordnet bolig-areal og transportplanlegging. Det er derfor svært viktig at fremtidig bruk av arealene i området avklares gjennom kommuneplan som styringsverktøy. I søknaden utdypes behov for ny bolig for å bistå i gårdsdrifta. På hovedeiendommen er det i dag kårbolig i tillegg våningshus ut i fra et driftsmessig behov. I Svebergområdet, med mange tilrettelagte boligfelt, er det gode muligheter for kjøp av boligtomt eller etablert boligeiendom. Ut i fra dette finnes det gode muligheter til å bosette seg i nærområdet for blant annet å bistå i drifta på gården. Rådmannen tilrår at klagen fra fylkesmannen tas til følge og at det ikke gis samtykke til deling og dispensasjon. Deling og dispensasjon vil være i strid med formålet med plan- og bygningsloven og bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Ved en dispensasjon blir planen vesentlig tilsidesatt. Rådmannen finner at fradeling og dispensasjon ikke gir større fordeler enn ulemper.