RAPPORTANSVARLIG: Takstingeniør / Byggmester Byggmester Knut Farestvedt Kloppedalsveien 37, 5221 NESTTUN Tlf: 40846491 E-post: bmkf@broadparkno VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Ortuflaten 46, 5143 FYLLINGSDALEN Matrikkelnr Gnr 22 Bnr 245 Kommune BERGEN Hjemmelshaver(e) Mozart Eiendom A/S Dato for befaring 20082014 Markedsverdi: kr 9 000 000 Anbefalt låneverdi: kr 8 000 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
VERDI-OGLÅNETAKST Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Ortuflaten 46 Gnr 22 Postnr Poststed Kommune 5143 FYLLINGSDALEN BERGEN Rekvirent Einar Kaldhol v Lyshovden Borettslag Hjemmelshaver(e) Mozart Eiendom A/S Tilstede / opplysninger gitt av Freddy Furnes Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Sammendrag Bnr 245 Snr Område/bydel Fyllingsdalen Besiktigelsesdato 20082014 Fnr Aktuell eiendom: Næringseiendom med hovedplan og kjeller Bygget i 1967 Har tidligere vært dagligvarebutikk i lokalene Benyttes pdd som lager/ kjølelager for matindustri Det er også kontorlokaler, 2 stk wc-rom, pause/ spiserom, server rom, rekvisita rom og div lagerlokaler/ rom tilknyttet virksomheten Industriport på byggets gavelvegg, for inn/ ut transport Kjeller etg med lager og div tekniske installasjoner Generell standard på bygning: Normal/ grei stand tatt alder i betraktning Løpende vedlikehold påregnes, tilsvarende kostnader for tilpassing av evt ny bruk Eiendommen har en relativ stor tomt (på 2141 m2), med flere p-plasser Se eget vedlegg/ kart som viser tomt/bygning Se videre "Bygningsmessig beskrivelse" Premisser - Generelle opplysninger Dette er en verditakst for næringsbygg, ikke en tilstandsrapport som sjekker objektets tekniske tilstand spesielt Det er ikke flyttet på innbo/løsøre Eier av takstobjektet må selv gå gjennom denne rapport og straks melde fra hvis noen av opplysningene ikke er korrekte, el relevante opplysninger eier har kjennskap til som burde vært opplyst Arealene måles etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter Generell informasjon til kunde (er) Er det behov for oppgradering av takst ved senere anledning (eks ved refinansiering/ salg etc) kan underskrevne takstmann kontaktes på nytt da alle utførte takstoppdrag er lagret i database Det vil følgelig bli gitt rabatt pga nevnte forhold Dette gjelder både for person oppført som oppdragsgiver av takstrapport og eventuelle nye eier (e) som besitter takst etter et kjøp/ salg Se kontaktinfo/ tlf og mail på framsiden av denne rapport Gnr:22Bnr:245 Side1av6 25082014 Takstingeniør/Byggmester
Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Sentral beliggenhet i boligområde Fyllingsdalen VERDI-OGLÅNETAKST Reguleringsmessige forhold Eiendommens tomt Tomteareal (m²) 2141 Type tomt Festet Eiet Festetidens utløpsår Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Oppgitt areal er hentet fra "Infoland" (kilde = GAB register) Asfaltert areal rundt byggets 3 av 4 sider, gruset parkering Videre u-opparbeidet tomt Se eget vedlegg/ kart av tomt Tilknyttet kommunal vannforsyning og avløp via private stikkledninger Eiendommens bygninger Årlig festeavgift Type bygg A Næringseiendom Likningstakst --- Forsikringsselskap Frende Forsikringsselskap Byggeår 1967 Kjøpsår 2008 Polisenummer Rehab - ombygd år Kjøpesum / kostpris --- Type forsikring Byggforsikring Gnr:22Bnr:245 Side2av6 25082014 Takstingeniør/Byggmester
VERDI-OGLÅNETAKST Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Grunnforhold Ukjent grunn, antatt fyllmasser av sprengstein på fjell Fundamentering Fundamentert på avretningslag av pukk (på fjell) Grunnmur av betong og betongblokker Gulv mot grunn av betong Blindkjeller under del av hoved etg (med lukeadkomst fra kjeller) Mrk: Stedvis fukt i grunnmur og betong konstruksjoner i kj-etg, også fuktig miljø i blindkjeller Bærende konstruksjoner Bærende konstruksjoner (over grunnmur) av murvegger (teglmur) og søyler Etasjeskillere Etasjeskiller av betong Yttervegger Yttervegger av murt tegl Parti i front av lokale med fasadeplater Isolerglass vinduer, ytterdører av aluminium med isolerglass Store vindusfelt i front Tekniske installasjoner - Kjølerom med prefabrikkerte isolerte vegg og himling systemer, med tilhørende kjølevifter - Aggregat (for kjølerom) er plassert i kjeller - 200 L bereder (nyere dato) er plassert i teknisk rom (i kjeller) - Sikringsskap er plassert i kjeller, rikelig utstyrt med mange kurser - 2 stk wc-rom - Spise/ pauserom med enkel kjøkkendisk - Vaskekott med skyllekar - Server rom Mrk: Tekniske installasjoner er ikke funksjonstestet/ videre vurdert i denne rapport Innvendig standard Enkel lager standard Malte betong guiv, industri tepper på kontor Vegger har malte overflater, malte murvegger Innvendig betongtrapp mellom etasjene Kjeller etg har betong gulv, vegger og himling (panel i 2 stk lager rom) Takkonstruksjon / yttertak Flat tak-konstruksjon Konstruksjon av limtredragere og tre-sperrer, tekket med asfaltpapp og singel som topplag Plast lyskupler Er det tegn til setningsskader Kan sopp / råtedannelser sees Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Tegn til fuktinntrengsel i grunnmur/ betong konstruksjoner kj-etg Kondens i himling på lager rom ved siden av kjølerom Er det tegn til lekkasje / fuktskader Ja Nei Anbefales en ytterligere teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Gnr:22Bnr:245 Side3av6 25082014 Takstingeniør/Byggmester
Generelle kommentarer VERDI-OGLÅNETAKST Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Eiendommens potensial Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) A 1 540 520 Ingang/ resepsjon, kontorlokale og møterom, lager, kjølelager, 2 stk wc-rom, pause/spiserom, vaskekott, server rom, rekvisitarom, kjølerom, og div lagerom A Kjeller 193 181 Kjeller med div rom/lager og teknisk rom Delsum bygg A 733 701 SUM 733 701 Kommentarer til planløsningen Areal er oppmålt ihh NS 3940 Areal og leier Bygg Et plan Utleid (m²) Leieinntekt / år Ledig (m²) BTA Eget bruk (m²) BTA BTA (m²) Markedsleie kr/m² Sum markedsleie A 1 540 0 0 540 540 1200 648000 A Kjeller 193 0 0 193 193 250 48250 SUM 733 0 0 733 733 696250 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 696 250 Spesifiser evt andre leieinntekter Beskrevne arealer er BTA (bruttoareal) som er gjeldene betegnelse for utleid areal næringsbygg, inklusive tekniske installasjoner ect Kommentarer til leiekontrakt(er) Bygget er 100 % benyttet av huseier (Mozart eiendom A/S) Det er følgelig ikke markedsleie på eiendommen Markedsleie er vurdert til kr 1 200,- pr m2 for hovedplan, kr 250,- pr m2 for kjeller (Kr 648 000,- pr år / Kr 54 000,- pr mnd for hovedplan, kr 48 250,- pr år / kr 4 200,- pr mnd for kjeller etg) Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Gnr:22Bnr:245 Side4av6 25082014 Takstingeniør/Byggmester
Kommentarer til Grunnboksbladet VERDI-OGLÅNETAKST Grunnbok er ikke kontrollert for heftelser, kun kontrollert for faktaopplysninger ang bygning/ eiendom og hjemmelsforhold Ved et eventuelt salg/kjøp oppfordres det på generelt grunnlag å kontrollere grunnbok for eventuelle heftelser/ anmerkninger Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 8 442 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 25 2 110 500 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 6 331 500 Samlet sum beregnede byggekostnader = 6 331 500 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 4 000 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 10 331 500 Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie 696 250 Offentlige avgifter 25 000 25 000 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 22 500 22 500 Vedlikehold / adm 30 000 30 000 0 0 0 0 Inntektsfradrag 77 500 77 500 Normal leieinntekt A -77 500 Normal leieinntekt B 618 750 -Tap ved ledighet 15 000 -Tap ved ledighet 15 000 NETTO LEIE -92 500 NETTO LEIE 603 750 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Avkastningskrav er satt til 7 % Dette er beregnet ut fra dagens rentesituasjon (forventet risikofri rente over tid), inflasjon og byggets kvaliteter og potensiale/ muligheter Beskrevne beløp for kommunale avgifter, forsikring og adm er estimert og ca beløp (eier har ikke fremvist beløp/ faktura) Kapitalisert verdi A ut fra 65 % avkastn -1 423 000 B ut fra 65 % avkastn 9 288 000 Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Ut fra leieinntekter/markedsleie, beliggenhet, størrelse, standard og potensiale på eiendommen, settes verdi som vist i punkt "Verdikonklusjon" Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 9 000 000 Anbefalt låneverdi: kr 8 000 000 Gnr:22Bnr:245 Side5av6 25082014 Takstingeniør/Byggmester
VERDI-OGLÅNETAKST Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Bergen 21082014 Dokumentkontroll Byggmester Knut Farestvedt Opplysninger fra rekvirent, samt EDR (eiendomsregisteret) Gnr:22Bnr:245 Side6av6 25082014 Takstingeniør/Byggmester