5251 Bjerregaardsgate 29 Sameie Vann- og avløpsrør Bjerregaardsgate 29 Sameie SAMMENSTILLING BEFARINGER Mai 2015
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 1 Innledning 1.1 Formål/bakgrunn Styret i sameiet har engasjert OBOS Prosjekt til å gjennomføre befaringer av alle leiligheter som et første steg i å utarbeide anbudsdokumenter for innhenting av tilbud fra entreprenører iht. vedtak på tidligere årsmøte. Formålet med registreringene er å benytte disse i det videre arbeidet for å lage et mest presist tilbudsunderlag for entreprenørene. Befaringer Alle eiere ble varslet om tidspunkt for befaringer og det er befart de leilighetene det var tilgang til på avtalte befaringstidspunkter. Følgende hoved registreringer ble gjort ved befaringene. Endringer (flyttet kjøkken osv.) Utvidet bad Ca. alder på nyere bad vurdert rent visuelt Type avtrekksventiler/løsninger i WC, kjøkken og bad Om slukbytte er utført Innredning/overflate kledninger i rom med rør Tilgang til vann- og avløpsrør, samt sluk Om det var er membran i golv på våtrom Tilkomst for tilkopling av nye rør til bad Bad, kjøkken og wc-rom ble plassert inn på plantegninger for den enkelte leilighet, samt at det ble tatt foto fra leilighetene. Dette er det kun styret som vil ha tilgang til og det lagres av styret slik at det ikke kommer på avveie. For hver leilighet er det laget et registreringsskjema som er sameiet sin eiendom. Informasjons er kun ment å brukes videre i forbindelse med arbeidet med å lege underlag som skal prises av entreprenører senere. Befaringene er utført av både Vidar Hellstrand (VVS ingeniør), Martin T. Kobberstad og Gard Heiberg som begge er prosjekt/byggeleder rør og våtrom (murer og rørlegger).
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 2 2 Registreringer og ny løsning 2.1 Registreringer Det var tilgang til 91 leiligheter ved befaringene, samt næringslokaler. Ca. 70 har byttet sluk Ca. 47 har utvidet bad (få har slått sammen wc-rom og bad) Ca. 35 har montert avtrekksvifte på originalt avtrekk I et fellesprosjekt hvor alle leilighet moderniseres er det vurdert at det vil være ca. 38 sikre sparebad og ytterligere ca. 12 bad som muligens kan spares God tilgang for skifte avløpstamme og vannrør på kjøkken Greit å få ført frem nytt varmtvann til baderom (når man erstatter stigerøret for varmt vann som kommer opp av golvet inne på baderommet på andre siden av veggen ved toalettet) 2.2 Ny mulige løsninger Ved befaringene ble det brakt klarhet i hvordan avløpsrør fra originale sluk er ført inn på avløpstammen som er plassert i wc-rom (gjelder ikke loftsleiligheter). Foto 1 Avløpsrør fra utløp på sluk til grenrør på stamme som står inne på separat WC-rom Plassering avløpstam stamme i hjørne på wc Figur 1Eks. planløsning wc og bad i midtleilighetene
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 3 Det at utløpsrøret fra de originale slukene og den originale slukplasseringen er slik som vist på foto over åpner muligheten for å skifte ut avløpstammen på wc-rom i stedet for å renovere denne innvendig (vedtaket). Man da kan gjøre dette uten inngrep i bad i leiligheter hvor sluket er byttet, da de enten gjort det slik som vist på foto eller har et nytt avløpsrør i dekket som det er mulig å kople seg inn på fra undersiden, selv om eier har flyttet sluket lengre inn på badet i forbindelse med modernisering av eget bad. Dette åpner for to mulige nye prosjekter som gjelder wc-rom og bad i sameiet heretter omtalt som alt. A og alt. B. Alternativ A rør og våtrom for alle med felleslåneopptak Skifte alt av vann og avløpsrør i sameiet i stedet for å renovere avløpsrør for wc/bad og å etablere nye stigerør i trapperom Renovere toalettrom fullt og helt med ny avløpstamme og nye stigerør for sirkulasjon og varmt forbruksvann, nye overflater på golv, tak og vegger Legge opp vann og avløp for egen servant (selve servanten/innredning blir tilvalg), samt at de som har slikt får dette de- og remontert) på wc-rom Etablere vegghengt wc med fordelerskap for rør-i-rør-system i vegg over vegghengt wc (løsning tilpasses der det er slikt system i dag) Etablere nye baderom, samtidig som sparer nyere bad. Dette er teknisk mulig grunnet stammeplassering og hvordan rørføring fra sluk kommer inn på stamme på wc-rom. Ved gjennomføring av alt A vil den besparelsen sameiet har ved ikke å måtte ta enkelt bad tilfalle seksjonseier som allerede har nyere bad. Seksjonseier får da samme økning i felleskostnadene som øvrige (alle får da samme ytelse fra felleskapet). Loftsleiligheter tilkoples felles varmt tappevann (beredere fjernes eller beholdes dersom eier ønsker dette) Fordel - absolutt alle originale vann og avløpsrør blir skiftet ut Alternativ B vann og avløpsrør og modernisering av wc-rom med bad som frivillig tilvalg for de som ønsker nytt bad (eier finansierer badet selv) Som A, men man tar ikke med badene i regi av sameiet. Dvs. at vann og avløp på kjøkken skiftes og at det blir komplett nye avløpstammer og stigerør som i alt A i toalettrommet. Man får da en overgang mellom originalt/nyere rør i tak på baderommene. Løsningen innebærer da at himlingen i bad må åpnes for å få koplet sammen nytt avløpsrør og det røret som i dag kommet ut på undersiden av baderomsgolvet. Den enkelte eier vil da kunne bestille modernisering som et frivillig tilvalg, direkte med den valgte entreprenøren: Seksjonseier ordner da selv finansiering av selve bademoderniseringen. Ulempe i forhold til alt A originale sluk og et kort med originalt avløpsrør fra sluk ned til undersiden av etasjeskilleren blir stående dersom eier ikke bestiller nytt bad som tilvalg. Dersom gjenstående rør/sluk sprekker får eier pålegg om utbedring/utskiftning. Eier må da ta dette for egen regning. For begge alternativene kan vedtaket om måling av varmt tappe opprettholdes, men det må da monteres vannmåler på hvert opplegg i leilighetene (i kjøkkenbenk og i fordelerskap i wc-rom).
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 4 Måling forutsetter at det etableres sirkulasjon på varmtvannet slik at alle har lik temperatur på vannet ved avgreningen fra stigerøret til leiligheten. Det leveres vegghengt wc til toalettrom. Der hvor wc-rom og bad er slått sammen vurderes særskilte tiltak med tanke på å begrense inngrep i badet. Det er krav i TEK10 (tekniske forskrifter) at det skal være automatisk avstengning av vanntilførsel ved lekkasje på vegghengte wc er. Det vil derfor monteres en magnetventil og en følerledning inne i innkassing som stenger vanntilførselen ved lekkasje. Det etableres membran bak wc med drenshull ved golv hvor lekkasjevann kan renne ut, se foto venstre. Det kan legges opp til å montere sluk i golv på wc-rom (samt membran på golv) som tilvalg. Man kan da unnlate automatikken, men det det må da være vanntilførsel til sluket fra servant i wc-rommet slik at vannlåsen i sluket ikke tørker ut, samt at må være membran under flisene på golv, se foto venstre. Skulte rør røringer på WC-rom blir da et tilvalg for den enkelte, dvs. det å fore ut veggen og ha skjulte rør. Andre overflater enn flis på vegg kan velges i et fellesprosjekt. Ved gjennomføring nye -løsninger etableres det ikke rørføringer i trapperom og man renoverer ikke avløstammen og avløpsrør for bad/wc innvendig, slik det er vedtatt tidligere. Tiltak B er vurdert å kunne gjennomføres innenfor den allerede vedtatte rammen for tiltaket som ble vedtatt i juni 2014, dvs. at konsekvenser for felleskostnadene for tiltaket blir omtrent som for det som er vedtatt (forutsatt lik løpetid på lånet). Da levetiden på alternativ A og B er lengre enn for det tiltaket som er vedtatt kan man gjennomføre tiltaket med en løpetid på nye lån på inntil 30 år. Levetid på nye rør skal være min 50 år. OBOS prosjekt AS, den 13.05.15 Vidar Hellstrand Gruppeleder VVS og våtrom