Tinglysing fast eiendom Universitetet i Oslo 08.03.2016 Registerfører Haldis Framstad Skaare, Statens kartverk
Hva betyr det å tinglyse? Registrere dokument for å sikre rettsvern for rettsstiftelser som dokumentet inneholder. Rettigheten registreres i et register. Når det gjelder fast eiendom så kalles dette registeret grunnbok. Grunnboken er elektronisk, og registreringen foretas av Statens kartverk, tinglysingen. Tidligere foregikk tinglysingen i tingrettene, og hos byskriveren. For rettigheter knyttet til borettslagsandeler, registreres disse i grunnboken for borettslagsandeler. Tidligere var det ikke noe nasjonalt register, dette ble opprettet i 2006.
Hvorfor tinglyse? Formålet med tinglysing er å oppnå rettsvern for rettigheter overfor andre rettstiftelser. Dette skjer ved registrering i et register som er åpent for publikum, slik at notoritet og publisitet oppnås for den tinglyste rettsstiftelsen. Rettsvern er beskyttelse mot konkurrerende rettighetshavere Sikre realkreditten Sikre lån med pant i fast eiendom Tinglysing har ingen betydning mellom partene En avtale blir ikke mer bindende eller mer gyldig av å være tinglyst.
Hvorfor tinglyse? Rettsvirkningene av tinglysing følger av tinglysingsloven 20-27. Oppnår rettsvern overfor en yngre rettsstifting Ekstingverer en eldre utinglyst rettsstiftelse Ekstinksjon i hjemmelsmannskonflikt
Rettsvernsvirkning 20. Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere. Rettserhverv som er innført i dagboken samme dag, er likestillet; dog går utleggs- og arrestforretninger foran annet rettserhverv. Er flere utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran. 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.
Rettsvernsvirkning 23. For at en rett som er stiftet ved avtale skal kunne stå seg overfor konkurs, må rettsstiftelsen utenfor de tilfeller som er nevnt i 21 tredje ledd og 22 være innført i dagboken senest dagen før konkursåpningen. 27. Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale med innehaveren av grunnbokhjemmelen, 1 og som var i god tro da innføringen i dagboken fant sted, kan den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende. Det samme gjelder når det i god tro er betalt leie eller avgifter til den som efter dokumentet er berettiget, eller det overfor denne er foretatt opsigelse eller lignende handling. Disse bestemmelser gjelder dog ikke når dokumentet er falsk eller forfalsket eller er ugyldig på grunn av mindreårighet 2 eller er kommet i stand ved tvang som nevnt i avtaleloven av 31 mai 1918 28.
Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? Grunnboken er et rettighetsregister. Grunnboken skal ikke ha opplysninger om en eiendoms fysiske forhold, herunder areal og grenser. Grunnboken er rubrisert slik: Hjemmelsopplysninger Pengeheftelser Servitutter Grunndata
Grunnbokens troverdighet Positiv troverdighet Man skal stole på at de opplysninger grunnboken gir er riktige. Unntak: forfalskning, tvang Staten har et objektivt erstatningsansvar, tingl. 35. Negativ troverdighet Man skal stole på at det grunnboken ikke opplyser om heller ikke gjelder OBS! Ikke tinglysingsplikt OBS! Adgang til å rette feil Gjelder rettslige, ikke faktiske forhold.
Hvordan opprette et grunnboksblad? Tinglyse Melding til tinglysing, jf matrikkellova 24
Vilkår for tinglysing Hovedregel: Tinglysingsloven 12 Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen. Unntak: Rett til tinglysing kan følge av lov, eks. jordskifteloven 24.
Samspillet matrikkel-grunnbok Tinglysingsloven 12a første punktum, en tinglysingssperre Når det etter matrikkellova skal utføres oppmålingsforretning, kan dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett, ikke tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av matrikkelenheten senest samtidig blir registrert i grunnboken. Matrikkellova 12 Unntak matrikkelforskriften 30.
Vilkår for tinglysing - tinglysingsloven 13 Dokument som gir uttrykk for en rettshandel kan ikke anmerkes uten hjemmelshavers samtykke, tgl. 13 Rettskraftig dom kan anmerkes uten samtykke, 13, 4.ledd Utleggsforretning kan anmerkes uten samtykke Ektefellesamtykke ved felles bolig Tgl. 13, 5. ledd Ekteskapsloven 32, egenerklæring om sivilstand
Vilkår for tinglysing - tinglysingsloven 13 Ingen heftelse kan slettes uten rettighetshavers samtykke, tgl. 32 første ledd Unntak: Heftelse som åpenbart er opphørt kan slettes uten samtykke, jf. 31andre ledd Det samme gjelder heftelser der virkningen av tinglysingen er falt bort, jf. tgl. 31 første ledd, jf. 28-30 Heftelse som det sannsynliggjøres at er bortfalt, kan slettes etter kunngjøring, jf. 32a
Tinglysingsloven 15 Den som har grunnbokshjemmel, har også hjemmel til de bygninger som er eller blir oppført på eiendommen, jf. tgl. 15 Eks. ikke tinglyst festeforhold Grunneier vil inneha den formelle hjemmel også til festerens bebyggelse Formelt eierskap Grunnboken gir ikke nødvendigvis uttrykk for det reelle eierskapet
Formkrav til visse dokumenter Grunnleggende forutsetninger for tinglysing med hensyn til klarhet og form. Tinglysingsforskriften 4, 4a