Overtakelse og drift av bygninger Tidevannssonen mellom bygg og drift Ved advokat/ partner Harald Fosse E post: hafo@grette.no Telefon: 22 34 00 00 Mobil: 95 16 70 85 Tidevannssonen Idyll Katastrofe 2
Problemstilling og avgrensning Kontrakts- og tilbudsfasen Oppstart Ferdigstillelse Overtakelse Prøvedrift? Reklamasjoner og mangelshåndtering 3 Tema Bygningsrelaterte årsaker til kladdeføre i driftsfasen Mangler ved utførelsen Mangler ved prosjekteringen Mangler ved planleggingen Manglende kompetanse hos bruker Hvor effektive er kontraktens og lovens virkemidler? Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Kan adferd forebygge mangler? 4
Virkemidler i NS 8407 1/2 Produksjonsfasen Sikkerhetsstillelse og forsikring Byggherrens rett til å føre kontroll med prosjektering og utførelse Minimumskrav til utførelse Lov Standard normer Byggherrens endringskompetanse Varslings og retteplikt for entreprenøren ved avvik 5 Virkemidler i NS 8407 2/2 Produksjonsfasen Krav ved overtakelse Testing og innregulering FDV dokumentasjon 3 uker før overtakelse Muligheter for prøvedrift Overtakelsesforretning/befaring 6
Virkemidler i NS 8407 Overtakelsen Byggherren har rett til å nekte overtakelse, med mindre: det kun påvises mindre mangler, og manglene eller utbedringene av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden Rett til delovertakelse etter drøftinger 7 Virkemidler i NS 8407 Reklamasjonsfasen Utbedring uten ugrunnet opphold Intervensjonsadgang i utbedringsarbeidene Ved mislighold Reklamasjonsfrist Etter entreprisekontrakten: NS 3431 og 06: 3 års reklamasjonsfrist fra overtakelsen NS 8405, 06, 07, 15, 16 og 17: 5 års reklamasjonsfrist fra overtakelsen Bustadoppføringslova: 30 5 års reklamasjonsfrist etter overtakelsen Sikkerhetsstillelse og forsikring 8
Virkemidler i loven 1/2 Produksjonsfasen Krav til kvalitet Preaksepterte løsninger Dokumentasjon Krav til kompetanse Lokal og sentral godkjenning Krav til kontroll Buddy kontroll Egenkontroll Tredjepartskontroll 9 Virkemidler i loven 2/2 Produksjonsfasen Krav til gjennomføringsplan Krav til systemer og egenkontroll 10
Virkemidler i loven Ferdigstillelsen Samsvarserklæringer og kontrollerklæringer Stikkprøvekontroller Overlevering av FDV Ferdigattest Avslutter byggesaken overfor bygningsmyndighetene, jf. pbl. 21 10 Ot.prp. nr. 45 (2007 2008) s. 326: Departementet ønsker å innskjerpe at ferdigattest er obligatorisk og skal være hovedregelen ved blant annet å presisere at midlertidig brukstillatelse er et unntak. 11 Virkemidler i loven Driftsfasen Rett til å gi pålegg til ansvarlig foretak i 5 år etter ferdigattest Sanksjoner Trekke ansvarsrett Gebyr Bøter 12
Nekte overtakelse eller ferdigattest? Forsinkelse Dagmulkt Krav fra sideentreprenør Krav fra leietakere og kjøpere? Bank finansiering? 13 Så hva kan man gjøre? Kontrakts- og tilbudsfasen Oppstart Ferdigstillelse Overtakelse Prøvedrift? Reklamasjoner og mangelshåndtering 14
Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Ferdigbefaringer og inspeksjon før overtakelse Sluttdokumentasjon leveres fortløpende ved ferdigstillelse av det aktuelle arbeid Tilbakeholdsrett i kontrollerklæringer, samsvarserklæringer og gjennomføringsplan bør unngås Tid 15 Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Krav til dokumentasjon Krav til opplæring Entreprenørens egeninteresse i sluttresultatet Service /drift /vedlikeholdsavtaler 16
Kan adferd forebygge mangler? Valg av entreprenør Kompetent bygge og prosjektleder Fagkyndig bistand Befaring Kvalitetssikring Inspeksjon Dokumentasjon Opplæring Fokus på kvalitet 17 Takk for oppmerksomheten! Se vårt fagforum på www.grette.no/no/fagforum 18