Overtakelse og drift av bygninger Tidevannssonen mellom bygg og drift advokat Harald Fosse. Tidevannssonen

Transkript

1 Overtakelse og drift av bygninger Tidevannssonen mellom bygg og drift advokat Harald Fosse Tidevannssonen 2

2 FRUSTRASJONEN OG BEGEISTRINGEN BOR I SPENNET MELLOM FORVENTNING OG GRAD AV MÅLOPPNÅELSE 3 Problemstilling og avgrensning Kontrakts- og tilbudsfasen Oppstart Ferdigstillelse Overtakelse Prøvedrift? Reklamasjoner og mangelshåndtering 4

3 Tema Årsaker til kladdeføre i driftsfasen Mangler ved utførelsen Mangler ved prosjekteringen Mangler ved planleggingen Manglende kompetanse hos bruker Manglende prioritering av innkjøring og mangelshåndtering hos bruker Hvor effektive er kontraktens og lovens virkemidler? Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Kan adferd forebygge mangler? 5 6

4 Virkemidler i NS /2 Produksjonsfasen Sikkerhetsstillelse og forsikring Byggherrens rett til å føre kontroll med prosjektering og utførelse Minimumskrav til utførelse Lov Standard normer Byggherrens endringskompetanse Varslings og retteplikt for entreprenøren ved avvik 7 Virkemidler i NS /2 Produksjonsfasen Krav ved overtakelse Testing og innregulering FDV dokumentasjon 3 uker før overtakelse Muligheter for prøvedrift Overtakelsesforretning/befaring 8

5 Virkemidler i loven 1/2 Produksjonsfasen Krav til kvalitet Preaksepterte løsninger Dokumentasjon Krav til kompetanse Lokal og sentral godkjenning Krav til kontroll Buddy kontroll Egenkontroll Tredjepartskontroll 9 Virkemidler i loven 2/2 Produksjonsfasen Krav til gjennomføringsplan Krav til systemer og egenkontroll 10

6 Virkemidler i loven Ferdigstillelsen Samsvarserklæringer og kontrollerklæringer Stikkprøvekontroller Overlevering av FDV Ferdigattest Avslutter byggesaken overfor bygningsmyndighetene, jf. pbl Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 326: Departementet ønsker å innskjerpe at ferdigattest er obligatorisk og skal være hovedregelen ved blant annet å presisere at midlertidig brukstillatelse er et unntak. 11 Virkemidler i NS 8407 Overtakelsen Byggherren har rett til å nekte overtakelse, med mindre: det kun påvises mindre mangler, og manglene eller utbedringene av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden Rett til delovertakelse etter drøftinger 12

7 Nekte overtakelse eller ferdigattest? Forsinkelse Dagmulkt Krav fra sideentreprenør Krav fra leietakere og kjøpere? Bank finansiering? 13 Virkemidler i NS 8407 Reklamasjonsfasen Utbedring uten ugrunnet opphold Intervensjonsadgang i utbedringsarbeidene Ved mislighold Reklamasjonsfrist Etter entreprisekontrakten: NS 3431 og 06: 3 års reklamasjonsfrist fra overtakelsen NS 8405, 06, 07, 15, 16 og 17: 5 års reklamasjonsfrist fra overtakelsen Bustadoppføringslova: 30 5 års reklamasjonsfrist etter overtakelsen Sikkerhetsstillelse og forsikring 14

8 Virkemidler i loven Driftsfasen Rett til å gi pålegg til ansvarlig foretak i 5 år etter ferdigattest Sanksjoner Trekke ansvarsrett Gebyr Bøter 15 Driftsfasen. Foreldelse og bortfall av reklamasjon Nøytral reklamasjon ikke nok. Spesifisert krav må fremsettes innen rimelig tid (LE ) Foreldelse av krav 3 år etter at kravet er oppstått (normalt overtakelsen) Kan forlenges med 1 år fra kravet blir kjent for fordringshaver Avbrytes ved erkjennelse eller rettslige skritt Kan avtales forlenget inntil 3 år av gangen, maks 10 år 16

9 Eksempel på utkvittert mangel; lekkasje i etasjeskille 17 Så hva kan man gjøre? Kontrakts- og tilbudsfasen Oppstart Ferdigstillelse Overtakelse Prøvedrift? Reklamasjoner og mangelshåndtering 18

10 Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Ferdigbefaringer og inspeksjon før overtakelse Sluttdokumentasjon leveres fortløpende ved ferdigstillelse av det aktuelle arbeid Tilbakeholdsrett i kontrollerklæringer, samsvarserklæringer og gjennomføringsplan bør unngås Mangelsregistreringssystemer (OMS) Identifisering, art, status Krav til opplæring Entreprenørens egeninteresse i sluttresultatet Service /drift /vedlikeholdsavtaler SLA bøter Tid 19 Oppfølging av mangler i driftsfasen Strategi Definere mål Tildele nødvendige ressurser Merking av bygningsdeler (NS 3451, Statsbygg PA 0802) Registrering av mangler Brukerundersøkelser Befaringer Prioriteringer Utbedring/utsjekking Håndtering av uenighet Foreldelse 20

11 Takk for oppmerksomheten! Harald Fosse mobil: