«Først litt om utviklingen av Smedvig og regionen vår og eiendom..» Desember 2015 Jostein Kalsheim Smedvig 1
Smedvig er 100 år! 1915 1917 1926 1940-45 1945-65 1965 1973 1987 1990-99 2000-05 2006-10 2010-2
History real estate 1970-79 Extensive investments in Supply Base for the Offshore Industry The Hotel on Peter Island developed and sold 1970 1980 1990 2000 2010 2020 3
History real estate 2010 - Development of Green Mountain Data Centre as (GM) 1970 1980 1990 2000 2010 2020 4
«Hvilke forutsetninger, muligheter og utfordringer finnes det ved investeringer i sentrumsområder?» En liten historie om dysfunksjonalitet? 5
Nåtid og fremtid 6
Nåsituasjon Sør-Rogaland Den Dysfunksjonelle Region - Del I Kommuner og distrikter i Rogaland Haugalandet Ryfylke Jæren Dalane 7
Forus Den Dysfunksjonelle Region - Del II Kommuner på Forus Sandnes Sola Stavanger 8
Politisk bestemte økonomiske parameter næringsarealer hva velger næringslivet? Den Dysfunksjonelle Region - Del III Forus Tananger Jåttåvågen Sentrum Kategori Kategori 1 Kategori 2 Kategori 1 Kategori 1 Utnyttelse TU % 160-250 % 60-140 % 160-250 % 160-250 % Utb. Avtale & Rekkefølgetiltak Avklart Avklart Avklart Uavklart Planrisiko Begrenset Begrenset Begrenset Svært Høy Parkering per 100 kvm BRA Overgang (1,2+0,8) 1,0 0,9 0,5 Andre særlige forhold Gratis opsjon Markedspris Markedspris Markedspris Kostnad per kvm tomt 3 600 (o) 3 500 4 500 (m) 5 600 13 750 9 600-22 500(m) Tomtebelastning per BRA 1 450 2 400 2 500 7 500 3 500 5 500 (m/t) 6 000 9 000 9
Hvor er vi? Hvor vil vi? Hva er konsekvensene? 10
Hvilken utvikling tilrettelegger vi for? 11
Hva er mulig i «byen»? 12
En plan for sentrum ut over P&B loven 13
Oslo er landets beste eksempel Oslo er undervurdert. Hovedstaden er en foregangsby. På 30 år har byen fått mer enn 200.000 nye innbyggere, uten at hverken dyrket mark eller skog er blitt ofret. Erling Dokk Holm Publisert: 19.09.2014 18:45 Oppdatert: 19.09.2014 21:42 Oslo passerer i år 650.000 innbyggere. I 1985 hadde byen 445.000 borgere. Oslo har med andre ord vokst med nesten hele Bergens størrelse på 30 år. Befolkningsveksten har ikke gått på bekostning av byens kvalitet, tvert imot, byen er blitt bedre på nesten alle områder. Bedre luft, bedre skoler, bedre fremkommelighet og mer aktivt byliv. Oslo slet på 1980-tallet. Byen mistet innbyggere. I 1970 hadde kommunen 478.000 innbyggere, i 1980 var tallet nede på 452.000, før altså bunnen ble nådd i 1985. Svært mange av byenes store industribedrifter var nedlagt, eller hadde flyttet ut, og også den store skogen av små og mellomstore industribedrifter slet. Næringsinteressene, og derved også de fleste politikerne, mente lenge at løsningen lå i å få inn ny industri. Derfor lot man store industriområder ligge brakk, i håp om at en industrigigant skulle snu seg rundt og bygge en kjempefabrikk. Det skulle aldri skje, og etterhvert begynte en del sentrale mennesker å innse at løsningen lå et annet sted. Oslo Bys vel utlyste i 1982 idékonkurransen med tittelen «Byen og fjorden Oslo år 2000». Denne konkurransen ble i 1984 vunnet av Didrik Hvoslef-Eide og Petter Bogen. Deres løsning var å omregulere en rekke industri- og havneområder til bolig-, handel- og kontorstrøk. De tegnet ut en by som inneholdt transformasjon av Bjørvika, Aker Brygge, Tjuvholmen og Filipstad. Da deres kart og ideer ble presentert som vinnerforslaget, ble debatten lang og interessant. Symptomatisk nok ble forslaget, av blant annet havnevesenet og NSB, beskyldt for å være urealistisk og dessuten ødeleggende for byens økonomi. 14
Oslo er landets beste eksempel Men Hvoslef-Eide og Bogen skulle få rett. Det er transformasjon altså omdanning av eldre industriområder eller andre områder med utdaterte funksjoner som har vært løsningen og redningen for Oslo. Skøyen, Nydalen, Aker Brygge, Tjuvholmen, Løren, Hasle og Vulkan er alle eksempler på hva transformasjon er. Den transformasjonen har ikke vært mulig uten at private har investert enormt i utviklingen. Vi har sett fremveksten av store profesjonelle utviklere som driver med byutvikling. De ser at boligprosjekter og næringsbygg må sees som komponenter i en byutvikling, ikke som løsrevet fra sin kontekst. Kommunen har også basert seg på at private har fått stadig større ansvar i å komme med selve løsningene på hvordan områder skal bygges ut, og private reguleringsforslag er i dag regelen, ikke unntaket. Løfteevnen til privat kapital har vært avgjørende for at alle disse transformasjonsområdene er blitt utviklet. Alt er ikke bare vellykket, blant annet er den arkitektoniske og byplanmessige kvaliteten på deler av det nye langt under pari, men mye er også veldig vellykket. Vulkan er et eksempel på det. Imidlertid er ikke transformasjon mulig uten at også det offentlige bidrar. Uten overordnede planer, som kommuneplanene, og uten store investeringer i infrastruktur, hadde ikke Oslos suksess vært mulig. De ulike Oslo-pakkene der også bilistene er med på å finansiere utbygginger både av vei og bane har vært viktige, de rene statlige finansieringene av for eksempel Operatunnelen må heller ikke ignoreres. Alle tunnelene som er bygget under byen har hatt en veritabel effekt, og det er mindre kø gjennom Oslo sentrum i dag enn for 30 år siden. Ikke minst har satsingen på t-banen vært viktig. 15
Oslo er landets beste eksempel Et eksempel er Nydalen. Da Nydalen startet transformasjonen på slutten av 1980-tallet, var det aller først gjennom å bli et kontorstrøk. Utover på 1990-tallet, da Nydalen skulle ta nye steg, ble det tydelig at fraværet av en t- bane reduserte potensialet. I 1997 vedtok bystyret i Oslo at det skulle bygges en ny t-banetrasé som dekker Nydalen og Storo. Det var ikke lett å overbevise politikerne. Transportøkonomisk institutt argumentert mot t-bane, det insisterte på at busser ville gjøre jobben bedre. I ettertid virker det absurd, men det er nettopp det som kjennetegner historien: det selvfølgelige i det vellykkede overprøver fortidens uenigheter. Dessuten var Statens vegvesen svært aktivt imot. Det ville ha mer vei, og mente at bane bare var tull. Effekten av T-banevedtaket kom også raskt. BI flyttet all sin virksomhet til Nydalen, og uten t-bane ville dette aldri ha skjedd. Det var selve forutsetningen. Dagens utvikling rundt t-banestasjonene viser hvor viktig baner er blitt. Et lite blikk over til Vestlandet og Bergen illustrerer det samme: Bybanen har utkonkurrert alle forestillinger om sin egen skjebne. Hver offentlige investerte krone har utløst om lag 13 private kroner langs banen. For alle som er opptatt av stabilitet, er skinnegående transport vidunderlig. Hva er vel mer forutsigbart enn skinner som ligger støpt ned i betong? Et annet og vesentlig moment er markagrensen. Når en by ikke kan vokse i bredden, ja da må den vokse i høyden. Markagrensen presser frem bedre arealbruk, noe som er bra for miljøet, for økonomien og for det fellesskapet som byen er. Å bygge i marka er dumt av en rekke årsaker, det finnes ingen infrastruktur der, og samtidig er bunnen av Groruddalen og en rekke andre områder fortsatt på leting etter en mer meningsfull tilværelse. Transformasjonen som vi nå ser rundt Økern den såkalte Hovinbyen er neste store prosjekt i utviklingen av Oslo. Oslo har ikke kommet dit byen er i dag av seg selv. De siste 30 årene i Oslos historie representere et felt som er vel verdt å studere. 16
Tanker om utvikling Det er utvikling av byenes kvaliteter som er avgjørende for regionens attraktivitet. Utvikling av byene medfører vanskelig avveininger og valg som har omfattende konsekvenser. Dette er virkelig politikk for viderekomne. Våre byer har hatt svært liten utvikling de siste 30 årene grunnet manglende helhetlig politikk. Forskjellsbehandling gjør at sentrumsnære områder ikke har blitt utviklet grunnet prioritering av Greenfieldområdene, eksempelvis Forus og Raglamyr/Norheim. Planer som ikke lar seg realisere innebærer et betydelig samfunnsøkonomisk tap. Den ensidige satsingen på Greenfield-områdene medfører at det blir et misforhold mellom bolig- og næringsarealer. Dette er også den åpenbare årsaken til den infrastruktur og logstikkutfordring regionen erfarer. 17
Verktøykasse for den videre utviklingen Styrket Administrativ og Politisk kompetanse En klar og dypt forankret strategi som følges Konkrete handlingsplaner robuste og med lang levetid Offentlige virkemidler og instrumenter Forskottering av offentlige krav og relevante rekkefølgetiltak Offentlig utbyggingsselskap nødvendig Ekspropriasjon/urbant jordskifte Offentlige planer må realitetsorienteres før vedtak Er planen teknisk og økonomisk gjennomførbar? 18
Det finnes raske, enkle løsninger 19