Utarbeidet av: Hjellnes Consult as for Bulk Eiendom AS (sist revidert 2010.12.16).

Vedlegg: Forslagsstillers planbeskrivelse side 1 av 33 Forslagsstillers planbeskrivelse Fugleåsen næringsområde Planforslag til offentlig ettersyn Detaljreguleringsplan Utarbeidet av: Hjellnes Consult as for Bulk Eiendom AS (sist revidert 2010.12.16). Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON... 2 1.1 Skisse eksisterende/mulig framtidig situasjon... 2 2. BAKGRUNN... 4 2.1 Bakgrunn og hensikt med planarbeid... 4 2.2 Administrativ og politisk behandling... 4 3. EKSISTERENDE FORHOLD... 4 3.1 Lokalisering og bruk... 4 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer... 6 4. PLANSTATUS... 10 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus... 10 5. MEDVIRKNING... 11 5.1 Åpent møte... 11 5.2 Kunngjøringsinnspill... 11 5.3 Forhåndsuttalelser... 11 6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BESKRIVELSE OG BEGRUNNELSE... 15 7. PLANFORSLAGET... 25 8. KONSEKVENSER AV FORSLAGET... 27 9. ILLUSTRASJONER... 32 10. VEDLEGG... 32

Forslagsstillers planbeskrivelse side 2 av 33 1. FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende/mulig framtidig situasjon Illustrasjonen nedenfor viser eksisterende situasjon innenfor planområdet (M 1:5000). Den delen av planområdet som blir liggende utenfor illustrasjonen forblir uberørt.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 3 av 33 Illustrasjonen nedenfor viser mulig framtidig situasjon innenfor planområdet med opparbeidet infrastruktur og bebyggelse (M 1:5000). Det bemerkes spesielt at illustrasjonen ikke er juridisk bindende og at endelig situasjon ikke nødvendigvis vil bli slik.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 4 av 33 2. BAKGRUNN 2.1 Bakgrunn og hensikt med planarbeid Endring av kommuneplanens arealdel for Fugleåsen (tidligere felt Q4) var vinteren 2009/2010 til politisk behandling og endelig vedtak i Ski kommune. Ski kommunes planavdeling foreslo tre ulike alternativer for utnyttelse av det aktuelle området. Det ble til slutt vedtatt at ca. 304 dekar av området skulle utnyttes til byggeområder for industri- og lagervirksomhet. For nærmere opplysninger om denne saksgangen henvises det til Ski kommunes saksnummer 09/1983. Det er inngått avtale om kjøp av byggeområdene mellom selger Ski kommune og kjøper Bulk Eiendom AS. Som resultat av denne avtalen ønsker Bulk Eiendom AS å fremme et reguleringsplanforslag som legger til rette for en utvikling av området som i hovedsak er i henhold til gjeldende kommuneplans arealdel. Bulk Eiendom AS ble stiftet høsten 2006 for å etablere, utvikle og eie eiendomsprosjekter innen lager-, logistikk- og produksjonseiendommer. Selskapet fokuserer primært på Østlandsområdet langs E6, sør og nord for Oslo. I dette området utvikler Bulk Eiendom et samlet areal på ca. 1 600 mål, med god adkomst og attraktive beliggenheter på strekningen fra Moss til Gardermoen. 2.2 Administrativ og politisk behandling Etter innstilling fra administrasjonen i Ski kommune vedtok plan- og bygningsutvalget 23. november 2010 å legge planforslaget ut på offentlig ettersyn på enkelte vilkår. Vilkårene omfattet justering av regulert bredde for gang- og sykkelveger og kjøreveg, samt forlengelse av traseer for gang- og sykkelveg og skiløyper mot sør og øst. Det ble i plan- og byggesaksutvalget besluttet å øke %-BYA fra 44 til 45 %. Det ble videre vedtatt å få belyst muligheten for å øke utnyttelsesgrad opp til %-BYA 50 %. Forslagsstiller støtter dette og grad av utnyttelse bør heves til 50 %. Det vises til argumentasjon under kapittelet om forslagsstillers faglige beskrivelse og begrunnelse. Planforslaget, inkludert planbeskrivelsen, er etter førstegangsbehandling justert etter endringene. Planmyndighet har besluttet å trekke gang- og sykkelvei, samt skiløyper parallelt med Vevelstadveien ut av planforslaget og behandle dette som en separat plan, dersom det politiske vedtaket om å utvide planavgrensningen medfører forsinkelser i videre behandlingsprosess. 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Lokalisering og bruk Planområdet befinner seg på Fugleåsen ved Langhus i Ski kommune. Planområdet grenser mot Vevelstadveien i vest og nord-vest, marka i nord-øst og annen grønnstruktur med nærliggende boligområder i sør og sør-øst. Planområdet omfatter deler av gnr./bnr. 154/1, 154/8, 107/1, samt hele 107/1110, 107/1112 og 107/1113. Illustrasjonen nedenfor viser planområdet på bakgrunn i basis kartgrunnlag (grunnlag hentet fra ski.kommune.no).

Forslagsstillers planbeskrivelse side 5 av 33 Planområdet er på 495 361 m² og er i hovedsak avgrenset av formålsgrenser for byggeområde/grønnstruktur i kommuneplanens arealdel, samt eksisterende reguleringsgrenser for offentlige trafikkområder, hvor ny rundkjøring skal etableres i eksisterende kryss mellom Vevelstadveien og Assurdiagonalen. Dagens arealbruk innenfor planområdet er i all hovedsak skogområder. Området benyttes også til friluftsformål, og det er tilrettelagt for dette med turveier og skiløyper. Krysset Velelstadveien/Assurdiagonalen er naturligvis et trafikkområde. Illustrasjonen på neste side viser ortofoto av planområdet (grunnlag hentet fra ski.kommune.no).

Forslagsstillers planbeskrivelse side 6 av 33 Deler av beskrivelsene av eksisterende forhold er hentet fra konsekvensutredningen for Ski kommunes omdisponering av planområdet i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Natur- og ressursgrunnlaget Majoriteten av planområdet er tett skogbevokst, og Ski kommune driver skogbruk innenfor planområdet. Det er ikke kjente, spesielle forekomster av knyttet til vegetasjon eller fauna. Ski kommune har tidligere gjennomført vilt- og naturtypekartlegging. Det er tidligere vurdert av planmyndigheten som at disse registreringene ikke gir spesielle føringer for planarbeider innenfor planområdet. Ski kommunes digitale kartdatabase viser hornugle-registrering i nordre del av planområdet. Tidligere har hornugle også blitt registrert hekkende nær Stallerud gård. Ski kommune har vurdert forholdet i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel og kommet fram til at det ikke er aktuelt med biotopvern for forvaltning av arten, da den er lite territoriell (trekker ut av landet om vinteren og kommer ikke nødvendig tilbake til samme sted, men til steder hvor det finnes mat). Landskap Planområdet er i dag i hovedsak en skogskledd lav ås som stikker inn i byggeområdet i randsonen mellom næringsbebyggelse og boligbebyggelse. Planområdet er videre kupert og eksponert med Vevelstadveien/Assurdiagonalen. Interne høydeforskjeller anslås til ca. 40 meter. Akershus fylkeskommune har gjennomført registrering og verdivurdering av verdifulle kulturlandskap i Follo. Det berørte området ble i denne sammenhengen ikke ansett som et kulturlandskap med regional eller nasjonal interesse. Planområdet og nært tilliggende område har likevel en lokal verdi, spesielt som randsone for, og innfartsåre til, Sørmarka. Se vedlegg A7 for nærmere vurderinger av eksisterende landskap i eget notat med fotodokumentasjon.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 7 av 33 Friluftsliv Selve planområdet og tilgrensende områder er mye benyttet til uorganiserte friluftsaktiviteter, spesielt som atkomst til Sørmarka både sommer- og vintertid. Fra nord-øst til sør, gjennom nordre og vestre deler av planområdet går det en eksisterende, asfaltert turvei/gang- og sykkelvei/skiløype. Fra sør går det gruslagte turveier fra henholdsvis vestre og østre boligfelt på Bøleråsen som knytter seg til asfaltert turvei/gang- og sykkelvei/skiløype fra nord. Det går videre gang- og sykkelvei langs Vevelstadveien. Tvers igjennom planområdet, fra sør-vest til nord-øst, går det en eksisterende turvei til selve Fugleåsen. Fotografiene ovenfor viser henholdsvis eksisterende skiløype langs Vevelstadveien (til venstre) og eksisterende turvei mellom det framtidige byggeområdet og boligområdene på Bøleråsen (til høyre)(fotografier er konsulents egne). For illustrasjon av turveier i området vises det til landskapsvurdering (vedlegg A7). Geotekniske forhold Det er varierte grunnforhold innenfor planområdet med bart fjell, løsmasser og noe myr. Multiconsult AS har på vegne av OPAK AS foretatt en overordnet vurdering av løsmasser, bergarter, svakhetssoner, sikringsarbeider og grunnvannstand i 2009. Kopi av denne rapporten er vedlagt planbeskrivelsen som vedlegg A5. Videre har Multiconsult AS gjennomført supplerende geotekniske undersøkelser i forbindelse med utarbeidelse av detaljplan for ny rundkjøring i krysset Vevelstadveien/Assurdiagonalen. Kopi av denne rapporten er vedlagt planbeskrivelsen som vedlegg A6. Verneinteresser Akershus fylkeskommune uttaler i forbindelse med varsling av oppstart av planarbeid at det ikke er registert nyere tids kulturminner i eller i nærhet av planområdet. Det ble sommer/høst 2010 gjennomført arkeologiske feltundersøkelser i hele planområdet. Det ble ikke funnet noen automatisk fredede kulturminner. Miljøfaglige forhold Støy Norconsult AS har på oppdrag fra Ski kommune kartlagt eksisterende støysituasjon i forbindelse med behandling av kommuneplanens arealdel for planområdet. Beregningen er utført for situasjonen i 2009 hvor tallmateriale for trafikk fra Statens vegvesen er lagt til grunn. Det er lagt til grunn 7 % andel tunge kjøretøy på Vevelstadveien og 18 % tunge kjøretøy i Regnbueveien (tellinger). Norconsult AS sine beregninger viser at store deler av planområdet har støynivåer lavere enn 55 db. Underkonsulent Cowi AS har kvalitetssikret beregninger av eksisterende støysituasjon. Se vedlegg A1 for nærmere detaljer vedrørende dette.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 8 av 33 Luftforurensning Underkonsulent Cowi AS har gjennomført beregninger av eksisterende luftforurensning. Se vedlegg A2 for detaljer vedrørende dette forholdet. Forurenset grunn Det antas at grunnen i direkte tilknytning til veianlegget kan være noe forurenset. Dette skyldes i hovedsak avrenning fra eksisterende veianlegg. Resterende deler av planområdet er jomfruelig mark og antas ikke å være forurenset. Trafikkforhold Vegstandard Fylkesvei 32, Vevelstadveien og Assurdiagonalen er en tofelts vei med ca. 6 meter kjørefeltbredde. Krysset Vevelstadveien/Assurdiagonalen er et eldre T-kryss. På Assurdiagonalen fra nord er det etablert et avkjøringsfelt for trafikk mot øst (Siggerud). For trafikk fra øst (Siggerud) er det inn mot krysset delvis etablert to felt, ett for trafikk mot sør (Langhus) og ett for trafikk mot nord (E6). Forhold til hovedveier Planområdet har direkte tilknytning til fylkesvei 32, Vevelstadveien og Assurdiagonalen. Planområdet ligger videre svært sentralt til i forhold til E6, som er hovedfartsåren mellom nord og sør i Norge. Fra planområdet er det ca. 1,2 km fra eksisterende kryss mellom Vevelstadveien/Assurdiagonalen til E6. Trafikktall FV32 mot E6 9695 (2009) Vevelstadveien mot siggerud 2556 (2007) FV32 mot Langhus 7700 (2009) Regnbueveien 4400 (2009) Avkjørsel Innenfor planområdet finnes det to mindre grusavkjørsler fra Vevelstadveien til henholdsvis eksisterende tømmeropplagsplass og kloakkpumpestasjon i nord. Parkering Eksisterende tømmeropplagsplass ved Vevelstadveien i nord benyttes deler av året som utfartsparkering. Det er ikke regulert parkeringsplass. Risiko- og sårbarhet Det er ikke registrert spesielle objekter eller forhold knyttet til risiko og/eller sårbarhet i eller i nærhet av planområdet i eksisterende situasjon. Det går et høyspent luftstrekk over eksisterende T-kryss i nord. Det bemerkes at planområdet drenerer til Vevelstadbekken og at det nedstrøms berører viktige friluftsområder ved Tussetjern, regulert naturvernområde ved Slorene og drikkevannskilden Gjersjøen (jf. uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus til offentlig ettersyn av kommuneplanens arealdel datert 16. desember 2009). Sosial infrastruktur Kollektivtrafikk Det går rutebuss fram til Bøleråsen (linje 906), men ikke fram til eller gjennom planområdet. Servicetilbud Det finnes ingen servicetilbud innenfor planområdet.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 9 av 33 Teknisk infrastruktur Deler av planområdet er i seg selv et infrastrukturanlegg. Dette gjelder eksisterende veianlegg. I tillegg er det lagt en vannledning (500 mm) i samme trasé som eksisterende turvei/gang- og sykkelveg/skiløype vest og nord i planområdet. Ledningen er hovedvannledning mellom Oslo og Ski. I samme trasé som vannledning ligger det også en spillvannsledning (250/315/400 mm). Bjønnmyra kloakkpumpestasjon (fotografert nedenfor), ved krysset Vevelstadveien/Assurdiagonalen, pumper spillvannet sørover, over høyde, like sør for krysset Vevelstadveien/Regnbuen. Over eksisterende kryss mellom Vevelstadveien og Assurdiagonalen fra nord mot sør går det høyspentledninger. Det går videre lavspentledninger fra nord-øst til eksisterende Bjønnmyra kloakkpumpestasjon. Estetikk og byggeskikk Innenfor planområdet eksisterer det i dag deler av et veganlegg som er utført i henhold sin tids rådende estetiske retningslinjer for veganlegg. Det eksisterer ingen bebyggelse innenfor planområdet, med unntak av et pumpehus. I nært tilgrensende områder finnes nyere næringsbebyggelse i Regnbuen næringsområde mot vest, samt nyere boligbebyggelse på Bøleråsen mot sør. Stedsutvikling Det foregår per dags dato ikke noen konkret stedsutvikling i området som forslagsstiller kjenner til. Barns interesser Ski kommune har registrert eksisterende turveger og kolle i sørvest, som områder med spesiell intensiv bruk av barn og unge. Det er ikke registrert noen andre spesielle interesser/forhold for barn eller ungdom i eller i nærhet av planområdet. Universell utforming Planområdet er i dag i svært liten grad tilrettelagt for universell utforming, da det hovedsakelig består av uberørte skogområder. Juridiske forhold Etter forslagsstillers kjennskap eksisterer det ikke juridiske forhold med betydning for planarbeidet innenfor planområdet.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 10 av 33 Planområdet berører eiendommer hvor andre enn forslagstiller er hjemmelshaver, men planforslaget er utarbeidet i dialog med disse. Interessemotsetninger Det er registrert interessemotsetninger mellom bevaring av området og utbygging til næringsformål, men dette vurderes avklart gjennom kommuneplanens arealdel. Forslagsstiller har ikke registrert andre betydelige interessemotsetninger i eksisterende situasjon. 4. PLANSTATUS 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (Miljøverndepartementet, 2009) Planområdet er avgrenset i grense for Sørmarka og planområdet omfatter således ikke Sørmarka. Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (Miljøverndepartementet, 1993) Målet med rikspolitiske retningslinker for samordnet areal- og transportplanlegging er å utvikle arealbruk og transportsystem slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene. De rikspolitiske retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging ønsker blant å fokusere på økt effektivitet, trygghet, miljøvennlighet og reduserte transportbehov i areal- og transportplanleggingen. Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging (Miljøverndepartementet, 1995) Hensikten med forskriften er blant annet å synliggjøre barn og unge i all planlegging etter plan- og bygningsloven og gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn/interesser. Forskriften stiller krav til fysisk utforming av arealer, og blant forholdene som skal vies spesiell oppmerksomhet nevnes blant annet følgende; - Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. - Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Gjeldende overordnede planer Kommuneplanens arealdel, 2007-2019 Kommuneplanens arealdel for Ski kommune i perioden 2007 2019 angir Fugleåsen (felt Q4) som område for utvikling til næringsformål og sikring av grønnstruktur.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 11 av 33 Det er knyttet en rekke spesifikke bestemmelser knyttet til utvikling av planområdet gjennom kommuneplanens arealdel. Dette gjelder blant annet formål, byggehøyder, rekkefølgebestemmelser for infrastruktur, etc. For uttømmende oversikt over planbestemmelsene henvises det til vedlegg C1. Fylkesplan for Akershus, 2004 Fylkesplan for Akershus er relevant, men planen er av sterk overordnet karakter og gir ingen spesifikke føringer for det aktuelle planområdet. Fylkesplanens kapittel om transport og arealbruk sier følgende om arealstrategier for Akershus når det gjelder lokalisering av nye arbeidsplasserområder; 1. Etablering av nye eller omlokalisering av eksisterende kontorarbeidsplasser og publikumsrettet service i Akershus bør fortrinnsvis skje innen gangavstand fra viktige stasjoner på jernbanenettet og andre større kollektivpunkt. Dersom dette ikke lar seg gjøre, skal slike arbeidsplasser subsidiært lokaliseres til andre sentrale områder for kollektivbetjening. Utenfor slike kollektivbetjente områder skal lokalisering av nye kontorarbeidsplasser unngås. 2. Etablering av nye eller omlokalisering av eksisterende arealkrevende og godstransportskapende næringer i Akershus som for eksempel industri- og logistikknæringer, skal lokaliseres nær hovedtransportnettet (veg og/eller bane). Andre føringer Akershus, Oslo og Buskerud har vedtatt en handlingspakke og klima- og energistrategi som skal sikre at klimagassutslippene ligger maksimalt 1 % over 1990-nivået i perioden 2008-12. Blant tiltakene er samordnet areal- og transportplanlegging, økt satsning på kollektivtrafikk og tilgjengelighet for fotgjengere og syklister. Gjeldende regulering Planforslaget erstatter deler av gjeldende reguleringsplan for krysset mellom Vevelstadveien og Assurdiagonalen (Regnbuen næringsområde, vedtatt 7. oktober 1992), samt deler av regulert gang- og sykkelveg og offentlig friområde mellom eksisterende boligområder på Bøleråsen og det framtidige næringsområdet (Felt Q3, Langhus, vedtatt 30. januar 1985). Det er ellers ingen gjeldende reguleringsplaner for planområdet. Pågående planarbeid Det er ikke registrert pågående planarbeid i eller i umiddelbar nærhet av planområdet. 5. MEDVIRKNING 5.1 Åpent møte Forslagsstiller arrangerte åpent møte vedrørende arbeid med utarbeidelse av detaljreguleringsplan for Fugleåsen næringsområde den 21. juni 2010. 5.2 Kunngjøringsinnspill Innkomne kunngjøringsinnspill er opplistet, referert, kommentert og vedlagt sammen med forhåndsuttalelser, se punkt 5.2 forhåndsuttalelser. 5.3 Forhåndsuttalelser Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Liste over forhåndsuttalelser 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 06.07.10 2. Akerhus fylkeskommune 24.06.10 3. Statens vegvesen 29.06.10 4. Hafslund Nett AS 14.06.10 5. Oslo og Omland friluftsråd 06.07.10 6. Langhus velforening v/jostein Nyhammer 30.07.10 7. Siw Therese Aarum 02.07.10

Forslagsstillers planbeskrivelse side 12 av 33 8. Arild Hepsø 05.07.10 9. Einerveien grendelag v/stian Aarnes 06.07.10 10. Jan Stålsett 06.07.10 Sammendrag av forhåndsuttalelsene 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus viser til sin tidligere uttalelse av 16. desember 2009, og det bemerkes at de fleste av Fylkesmannens merknader er fulgt opp, men at uttalelse vedrørende overvannshåndtering står ved lag. Det vil vurderes å fremme innsigelse til et planforslag som ikke ivaretar hensynet til vannkvalitet og naturområder nedstrøms. Fylkesmannen forutsetter at tilgangen til marka og turveier styrkes som følge av planarbeidet. Det må fremgå av planforslaget hvordan planforslaget vurderes i forhold til kommunens og regionens overordnede planer. Fylkesmannen støtter vurderingen om at planarbeidet ikke omfattes av forskrift om konsekvensutredninger, men minner om at det må gjøres ytterligere vurderinger i forhold til konkrete løsninger. På generelt grunnlag bes det om at nasjonale og regionale føringer innen samordnet areal- og transportplanlegging, klima- og energihensyn, grønnstruktur, biologisk mangfold/viktige naturtyper, landskap, jordvern, vassdrag, fisk, vilt friluftsliv, vann- og luftforurensning, barn og unges interesser, støy og universell utforming vurderes og ivaretas dersom relevant. Det minnes avslutningsvis om krav om risiko- og sårbarhetsanalyser for alle planforslag. 2. Akershus fylkeskommune viser til tidligere vedtak i fylkesutvalget i forbindelse med behandling av overordnet plan, hvor det ble lagt til grunn at området skulle utnyttes til industri- og lagervirksomhet, og ikke publikums- eller arbeidsplassintensive virksomheter, som rene kontorbedrifter. Det forutsettes at føringene legges til grunn for videre planarbeid. I tillegg stilles det krav om arkeologisk registrering av området, jf. kulturminnelovens 9. Fylkeskommunen har ingen ytterligere merknader til registrerte eller automatisk fredede kulturminner. Fylkeskommunen slutter seg til forslagstillers vurdering av forholdet til forskrift om konsekvensutredninger. Akershus, Oslo og Buskerud har vedtatt en handlingspakke og klima- og energistrategi som skal sikre at klimagassutslippene ligger maksimalt 1 % over 1990-nivået i perioden 2008-12. Blant tiltakene er samordnet areal- og transportplanlegging, økt satsning på kollektivtrafikk og tilgjengelighet for fotgjengere og syklister. Fylkeskommunen anbefaler at muligheten for fjernvarmeanlegg utredes. Det vises til Fylkesplanen, hvor det slås fast at etablering av nye eller omlokalisering av eksisterende kontorarbeidsplasser og publikumsrettet service bør skje innen gangavstand fra viktige stasjoner og andre større kollektivknutepunkt. Fylkeskommunen anbefaler at det fastsettes strenge parkeringsnormer for maksimale antall. Generelt mener Fylkeskommunen, på bakgrunn av det tilsendte materialet, at tiltaket er i samsvar med overordnede planer. 3. Statens vegvesen viser til sin uttalelse til endring av kommuneplanens arealdel, hvor Statens vegvesen anbefaler at ny rundkjøring legges til krysset Vevelstadveien/Assurdiagonalen. Det bemerkes at det må utarbeides detaljplan og at denne skal godkjennes av Statens vegvesen før endelig planvedtak. Det forutsettes av planlegging skjer i samråd med vegvesenet og etter håndbok 017. Det gjøres avslutningsvis oppmerksom på at byggegrense mot fylkesveg etter veglovens 29 er 50 meter. 4. Hafslund Nett AS opplyser om at de ikke har distribusjonsnett i det aktuelle området. 5. Oslo og Omland Friluftsråd bemerker at det vil være svært viktig at allmennhetens tur- og friluftsmuligheter blir best mulig ivaretatt i den videre planprosessen. Det påpekes spesielt at det må opparbeides gangsti og separat skiløype i området rundt Q4, at det er viktig at dagens sti gjennom området ikke fjernes helt, at eventuelle store, massive bygg uten fysiske avbrekk vil kunne ha en svært uheldig virkning, at trafikkintensive virksomheter bør etableres nærmest veien og støysvake virksomheter nærmest marka og boligområdene, samt at det vil være av stor betydning å legge til rette for lokal overvannshåndtering og rensing. 6. Langhus Vel v/jostein Nyhammer gir innledningsvis en beskrivelse av velforeningen og deres virksomhetsområder. Velforeningen stiller krav om kompensasjon som følge av utbyggingen. Konkret ønskes eksisterende utfartsparkering ved Vevelstaveien mot Siggerud erstattet. I tillegg ønskes det etablert belysning på eksisterende lysløype mellom Vevelstad og Stallerud-hytta. Det ønskes bark eller fast dekke som toppdekke på turvei gjennom planområdet.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 13 av 33 7. Siw Therese Aarum bemerker flere punkter. Det anses som positivt at trafikken tenkes ført inn nordfra og lasteramper etablert mot nord, slik at boligbebyggelsen skjermes. Det etterspørres løsning for innebygd rampe for å redusere tomgangskjøring. Det spørres om det vil være mulig å ta hensyn til boligområder ved lyssetting av området for å hindre skjemmende og blendende virkninger. Det anses som positivt om skiløyper legges parallelt med gangveier generelt. Framtidige bygg ønskes plassert som lavt som mulig i terrenget. Det bemerkes at tidligere nevnte +146 synes høyt. De bemerkes at føringer fra kommunen omhandler mindre næringsbygg. Det ønskes at grøntbelte mellom boligbebyggelse og byggeområder utvides om mulig. 8. Arild Hepsø bemerker at vinterbrøytet gang- og sykkelvei ikke kan dele trasé med dagens turvei, vannledningstraseen, som fungerer som en av de viktigste skiløypene i marka på vinterstid. Videre bemerkes det at det er avgjørende at skjermingstiltak mot støy prioriteres for boligbebyggelse og marka. 9. Enerveien grendelag v/stian Aarnes bemerker at det bør legges stor vekt på å bevare skiløyper parallelt med gang- og sykkelveier ved oppgradering. Det er ønskelig at innkjøring til planområdet legges så langt bort i fra boligbebyggelsen som mulig, for å redusere støv- og støybelastning. Hvilke tiltak planlegges for å hindre at tungtransport kjører gjennom Langhus sentrum? Hvordan kan tiltakshaver skjerme boligbebyggelsen for støy fra installasjoner på bygningene? 10. Jan Stålsett kommer med en rekke innspill som omhandler videreføring av gang- og sykkelvei forbi området (til Siggerud), etablering av ny skiløype parallelt med ny gang- og sykkelvei (til Siggerud), videreføring av forbindelse gjennom området (øst/vest), etablering av bygninger så lavt som mulig i søndre del av planområdet, ønske om kortvarig byggeprosess og orientering om start av byggearbeider. Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus - For utbygging vil det legges til grunn prinsipper som sikrer håndtering av avrenning/overvann på tilfredsstillende måte for å beskytte omkringliggende vannressurser. Dette er tatt inn som reguleringsbestemmelse. Forslagsstiller anser at tilgjengeligheten til Sørmarka styrkes som følge av reguleringsplanen ved oppgradering av atkomster fra sør og nord i planområdet, til tross for reduksjon av antallet atkomster fra 2 til 3. Se kapittel 6 for vurderinger knyttet til dette forholdet. Forholdet til overordnede planer er vurdert. Det er gjort ytterligere utredninger i forhold til den spesifikke arealbruken som foreslås i forhold til blant annet biologisk mangfold, støy, luftforurensing, overvannshåndtering, klima- og energihensyn, landskap, avrenning/håndtering av overvann og universell utforming. Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse, som er vedlagt planforslaget. 2. Akershus fylkeskommune Føringene fra kommuneplanens arealdel vedrørende arealformål er lagt til grunn for utarbeidelse av reguleringsplan. Det er gjennomført arkeologisk registrering av planområdet, uten at det er gjort funn. Forslagsstiller anser reguleringsplan for å være i tråd med fylkeskommunens klima- og energistrategi. Energibruk er vurdert. Det er fastsatt parkeringsnorm for maks. antall plasser. 3. Statens vegvesen Ny rundkjøring er lagt til krysset Vevelstadveien/Assurdiagonalen etter Statens vegvesens anbefaling. Det er utarbeidet teknisk plan for tiltaket etter Statens vegvesens håndbok 017, som er oversendt for godkjenning. Forslagsstiller foreslår å redusere byggegrense mot Vevelstadveien fra 50 til 20 meter for å sikre en arealeffektiv utnyttelse av et område som er svært velegnet for utnyttelse til lagerhold, logistikk, distribusjon og lett industri. 4. Hafslund Nett AS - Uttalelsen tas til etterretning. 5. Oslo og Omland Friluftsråd Reguleringsplanen omfatter oppgradering av eksisterende atkomster til Sørmarka, men foreslår å redusere antallet fra 2 til 3 ved sanering av tverrgående turvei gjennom byggeområdene. Se kapittel 6 for vurderinger knyttet til dette forholdet. Reguleringsplanens konsekvenser for fjernvirkning er beskrevet og illustrert i eget notat og fotomontasjer. Utnyttelse av

Forslagsstillers planbeskrivelse side 14 av 33 planområdet i henhold til reguleringsformålet krever spesifikke typer bebyggelse for å sikre arealeffektiv og funksjonell arealbruk og bygningsmasse. Atkomstvei for planområdet er lagt mot vest, mot eksisterende Vevelstadveien, for å redusere støypåvirkning for Sørmarka. Noe støy fra utomhusområder må påregnes som følge av arealformål. For utbygging vil det legges til grunn prinsipper som sikrer håndtering av avrenning/overvann på tilfredsstillende måte for å beskytte omkringliggende vannressurser. 6. Langhus Vel v/jostein Nyhammer Forslagstiller anser det som tomteselgers oppgave å kartlegge behovet for og eventuelt lokalisere og etablere utfartsparkering, som erstatning for dagens tømmervelteplass ved Vevelstadveien som benyttes til utfart deler av året. Forslagsstiller er villig til å diskutere bidrag til etablering av belysning på løypenett i Sørmarka, men anser ikke denne diskusjonen som en del av planforslaget. Nye samferdselsanlegg innenfor planområdet vil etableres med belysning. Erstatning for gjennomgående turvei foreslås lagt sør i planområdet, mellom eksisterende boligområder på Bøleråsen og byggeområdene. 7. Siw Therese Aarum Atkomstvei føres inn fra nord og legges opp mot formålsgrense mot vest og Vevelstadveien for å skjerme Sørmarka mot støy fra denne. Det reguleres ikke begrensninger i forhold til lasteramper og størrelser på bygg, da dette vurderes å etablere for store begrensninger for byggeområdene i forhold til en arealeffektiv og funksjonell utnyttelse. Det er etablert bestemmelse som skal sikre at belysning i størst mulig grad skjer vendt bort fra Bøleråsen. Det etableres parallelle gang- og sykkelveger og skiløyper fra Bøleråsen og fram til eksisterende skiløype ved krysset mellom Vevelstadveien og Regnbueveien. Omdisponering av masser innenfor planområdet medfører at det må tas høyde for etablering søndre nivå på kote +155. Dette ligger innenfor anbefalinger i konsekvensutredning for kommuneplanens arealdel, hvor det ble vurdert at ny bebyggelse ikke burde overstige kote +175 for å sikre åslandskapets dominans. Grønnstruktur avsatt i kommuneplanens arealdel videreføres. Det vil i tillegg kunne bli noe fylling i utkant av byggeområder som vil kunne fremstå som del av tilliggende grønnstruktur. Tilleggskommentar ved revisjon etter førstegangsbehandling Etter vedtak i politisk utvalg i Ski kommune er gang- og sykkelvei forlenget ned til plangrense i sør, samt at skiløyper er forlenget ned til plangrense i sør og mot østre boligområde på Bøleråsen, parallelt med gang- og sykkelvei. 8. Arild Hepsø Det reguleres parallelle traseer for gang- og sykkelveg og skiløype fra Bøleråsen og fram til kryss mellom Vevelstadveien og Regnbueveien for å unngå brøytekonflikt. Det er gjennomført vurdering av støy i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget. Vurderingen konkluderer med at det ikke er grunnlag/behov for å etablere nye skjermingstiltak som følge av etablering av tiltakene som reguleringsplanen legger til rette for. Tilleggskommentar ved revisjon etter førstegangsbehandling Etter vedtak i politisk utvalg i Ski kommune er gang- og sykkelvei forlenget ned til plangrense i sør, samt at skiløyper er forlenget ned til plangrense i sør og mot østre boligområde på Bøleråsen, parallelt med gang- og sykkelvei. 9. Enerveien grendelag v/stian Aarnes - Det etableres parallelle gang- og sykkelveger og skiløyper fra Bøleråsen og fram til eksisterende skiløype ved krysset mellom Vevelstadveien og Regnbueveien. Atkomstvei føres inn fra nord og legges opp mot formålsgrense mot vest og Vevelstadveien for å skjerme Sørmarka mot støy. Det er ikke mulig å regulere føringer for hvilke ruter kjøretøyer vil benytte, men all godstransport vil automatisk foretrekke korteste og hurtigste rute av naturlig årsaker, som i de aller fleste tilfeller (med mindre det er snakk om lokaltrafikk) vil være mot nord (E6). Støy fra tekniske installasjoner vil omfattes av plan- og bygningsloven ved søknad om byggetillatelse. Tilleggskommentar ved revisjon etter førstegangsbehandling Etter vedtak i politisk utvalg i Ski kommune er gang- og sykkelvei forlenget ned til plangrense i sør, samt at skiløyper er forlenget ned til plangrense i sør og mot østre boligområde på Bøleråsen, parallelt med gang- og sykkelvei. 10. Jan Stålsett Det reguleres et nytt, overordnet gang- og sykkelvegnett innenfor planområdet som medfører et løft fra dagens situasjon. Det reguleres skiløype fra Bøleråsen og fram til eksisterende

Forslagsstillers planbeskrivelse side 15 av 33 skiløype ved kryss mellom Vevelstadveien og Regnbueveien. Forslagsstiller har valgt å styrke eksisterende, søndre atkomst til Sørmarka i stedet for å legge til rette for etablering av en redusert erstatning gjennom byggeområdene med relativt dårlige kvaliteter som turvei. Se kapittel 6 for nærmere detaljer vedrørende vurderingene som er gjort i den sammenheng. Omdisponering av masser innenfor planområdet medfører at det må tas høyde for etablering søndre nivå på kote +155. Dette ligger innenfor anbefalinger i konsekvensutredning for kommuneplanens arealdel, hvor det ble vurdert at ny bebyggelse ikke burde overstige kote +175 for å sikre åslandskapets dominans. Forslagsstiller ønsker selv en så kortvarig byggeprosess som mulig, men selve tomteopparbeidelsen vil bli omfattende og vil således kunne ta noe tid. Naboer og gjenboere til tiltakene som skal gjennomføres vil bli varslet før søknad om tillatelse etter bestemmelse i plan- og bygningsloven. Forslagsstiller vil i tillegg vurdere behovet for å arrangere et informasjonsmøte i forkant av tomteopparbeidelse. Tilleggskommentar ved revisjon etter førstegangsbehandling Etter vedtak i politisk utvalg i Ski kommune er gang- og sykkelvei forlenget ned til plangrense i sør, samt at skiløyper er forlenget ned til plangrense i sør og mot østre boligområde på Bøleråsen, parallelt med gang- og sykkelvei. 6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BESKRIVELSE OG BEGRUNNELSE Forslagstiller Bulk Eiendom AS har ervervet de deler av planområdet som i kommuneplanens arealdel er avsatt til byggeområder for utvikling til næringsformål. Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for utvikling av byggeområdene til dette formålet, samtidig som man opprettholder eller styrker tilgjengeligheten til grønnstrukturen i nærliggende områder, herunder Sørmarka. I et overordnet, regionalt perspektiv er planområdet svært godt egnet for utvikling til logistikkformål med ypperlig tilgjengelighet til overordnet infrastruktur. Dette er vurderinger som det er lagt stor vekt på av sentrale offentlige myndigheter ved behandling av kommuneplanens arealdel. I de påfølgende avsnittene gis det en temavis beskrivelse av planforslaget og en gjennomgang av sentrale vurderinger i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget. Byggeområder Generelt En av hovedhensiktene bak prosjektering av byggeområdene i reguleringsplanen har vært å tilrettelegge for utvikling av området til lagerhold-, logistikk- og distribusjons-virksomhet, samt lett industri. Som tidligere nevnt stilles det enkelte krav til utforming av slike arealer som sikrer god funksjonalitet og arealeffektiv utnyttelse. God funksjonalitet og arealeffektiv utnyttelse vil i et regionalt og overordnet perspektiv medføre positive konsekvenser for miljøet i form av blant annet redusert forurensning som følge av reduserte transportlengder og redusert arealbehov. Plankonseptet for reguleringsplanen er basert på 2 relativt store felt og 1 mindre felt. Relativt store høydeforskjeller internt i planområdet har medført at det har vært utfordrende å finne gode løsninger for utnyttelse og utforming av området. Det nederste platået (felt N/I 1)mot ny rundkjøring og Vevelstadveien er etablert med en maksimal terrenghøyde på kote +132, som er noe høyere enn dagens situasjon (+129). Den maksimale terrenghøyden sikrer en relativt smidig overgang fra Vevelstadveien i et terrengperspektiv. Det midterste og det øverste platået (felt N/I 2 og felt N/I 3) er etablert med maksimalt terrengnivå på henholdsvis kote +150 og kote +155. Forslagsstiller ønsker i utgangspunktet øverste nivå plassert noe lavere, men en hensiktsmessig utvikling av området krever at masseoverskudd begrenses, noe som, sammen med andre hensyn, som for eksempel forholdet til omkringliggende landskap, har resultert i nevnte fastsettelser. Ved å sette begrensninger på maksimale terrengnivåer, og ikke etablere faste terrengnivåer, så legges det til rette for at nivået kan senkes noe dersom senere detaljavklaringer medfører at andre prosjekter i nærområder kan motta masser. Dette vil kunne senke framtidig bebyggelse ytterligere og gi redusert fjernvirkning. Disse maksimale terrengnivåene medfører at det for felt N/I 2 og felt N/I 3 mot sør, vest, nord og nord-øst vil kunne bli opparbeidet fyllinger, mens det mot øst i hovedsak vil bli opparbeidet skjæring. Se også vedlagt landskapsvurdering (vedlegg A7).

Forslagsstillers planbeskrivelse side 16 av 33 Tomteutnyttelse Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel setter 42 % - BYA som begrensning for utnyttelse av området. Begrensningen er hovedsakelig satt i forhold til eksisterende utnyttelse i tilsvarende næringsområde (Regnbuen). Det bemerkes i saksmaterialet til forslag til endring av kommuneplanens arealdel for felt Q4 at det i praksis vil være behovet for trafikk- og utomhusarealer som vil begrense tomtenyttelse, ikke regulert %-BYA. Dette er en vurdering som forslagsstiller ikke er enig i. Forslagsstiller er av den oppfatning av at begrensningen på 42 % BYA kan og bør økes. Planområdet er svært godt plassert i forhold til overordnet infrastruktur og er et av få gjenværende, betydelige områder som er avsatt til næringsutvikling i Ski kommune. For å legge til rette for arealeffektiv utnyttelse av byggeområdene, som i et større perspektiv vil bidra til å redusere behovet for spredt næringsutbygging andre, mindre egnede lokasjoner i regionen. På bakgrunn av dette tillates det i planforslaget en tomteutnyttelse på inntil 45 %-BYA. En tomteutnyttelse på 45 %-BYA og byggeområder på til sammen 291 883 m² medfører at det vil tillates etablering av inntil 128 428 m² bebyggelse innenfor felt N/I 1, N/I 2 og N/I 3 til sammen. Det etableres bestemmelse om at parkeringsareal ikke skal medregnes i %-BYA, samt at tomteutnyttelse skal vurderes for byggeområdene innenfor planområdet i sin helhet. Eksisterende Bjønnmyra pumpestasjon sikres gjennom regulering av eget område for vann- og avløpsanlegg, som viderefører dagens situasjon. Byggehøyder Kommuneplanens arealdel angir 20 meter som maksimal høyde for bebyggelse innenfor planområdet. Dette er videreført i reguleringsplanen. 20 meters høyde gir god fleksibilitet for å utvikle hensiktsmessig og arealeffektiv bebyggelse. Kommuneplanens arealdel gir føringer om at ny bebyggelse ikke bør overstige kote +175 for å unngå dominerende fjernvirkninger av bebyggelsen i et overordnet perspektiv. Dette overholdes i reguleringsplanen ved kombinasjon av begrensningene 20 meters byggehøyde og maksimalt terrengnivå på kote +155. Det vises til vedlagte fotomontasjer (F1, F2 og F3 Se landskapsvurdering A7 for utkikkspunkter) for visualisering av byggehøyder på mulig framtidig bygg fra utvalgte steder. Byggegrenser Reguleringsplanens byggegrenser er i hovedsak satt med 4 meters avstand fra formålsgrense med enkelte unntak. Byggegrensen gir fleksibilitet for plassering av bebyggelse ved detaljprosjektering, samtidig som de sikrer en viss ramme for utvikling. På felt N/I 1, mot Vevelstadveien i nord, er byggegrense mot vei satt til 20 meter. Vegloven setter i utgangspunktet 50 meter som byggegrense fra fylkesvei. Dette er foreslått redusert for å sikre god og effektiv arealutnyttelse i et framtidig tettbygd strøk. Det framtidige behovet for utvidelsen av denne strekningen vurderes som begrenset per dags dato, i tillegg ligger Vevelstadbekken, som buffer mellom Vevelstadveien og det framtidige næringsområdet. Estetikk Innenfor planområdet vil det legges til rette for utvikling av næringsbebyggelse innen lagerhold, logistikk, distribusjon og lett industri. Virksomhet av slik karakter har visse krav til utforming av bebyggelsen for å sikre tilstrekkelig funksjonalitet og arealeffektiv utnyttelse. Det er sannsynlig å forvente at framtidig bebyggelse innenfor planområdet vil være relativt store bygningskropper med i hovedsak kvadratisk eller rektangulær form. Det er i reguleringsplanen etablert en bestemmelse som sikrer en god og helhetlig estetisk utførelse. Den samme bestemmelsen gir også føringer om at store, sammenhengende fasader med synlighet fra avstand skal søkes oppdelt ved hjelp av estetiske virkemidler. Endelig avklaring av detaljutforming av framtidig bebyggelse avgjøres gjennom byggesaksbehandling.

Forslagsstillers planbeskrivelse side 17 av 33 Infrastruktur Vei Det reguleres ny rundkjøring i krysset Vevelstadveien/Assurdiagonalen til erstatning for dagens T- kryss. Ny rundkjøring vil bli fire-armet, hvor ny atkomstvei til det framtidige næringsområdet kobler seg på. Det ble i kommuneplanens arealdel åpnet for at ny atkomst til det framtidige næringsområdet kunne skje enten fra eksisterende kryss mellom Vevelstadveien/Regnbueveien eller fra eksisterende kryss mellom Vevelstadveien/Assurdiagonalen, hvor det ble forutsatt at det uansatt valg av alternativ måtte etableres rundkjøring. Statens vegvesen og forslagsstiller har etter en helhetsvurdering valgt ny atkomst fra sistnevnte kryss. Det er vurdert flere ulike plasseringer av rundkjøringen i dette krysset. Alternativet som er lagt til grunn for planforslaget er valgt som det gunstigste, blant annet som følge av forholdet til marka-inngrep, trafikksikkerhet, trafikkfunksjonalitet og tilkobling for ny atkomstvei til det framtidige næringsområdet. Detaljplan for ny rundkjøring er utarbeidet og planlegges sendt Statens vegvesen for godkjenning samtidig som planforslag sendes Ski kommune til førstegangsbehandling. Forslag til detaljplan er vedlagt planforslaget som vedlegg A9. Det har i planprosessen vært vurdert flere ulike alternative framføringer av ny privat atkomstvei. Ny atkomstvei for det framtidige næringsområdet er i planforslaget plassert så langt mot vest som mulig for å sikre byggeområder med god funksjonalitet og fleksibilitet, samt å trekke støykilden bort fra Sørmarka og plassere den nærmest mulig eksisterende støykilde (Vevelstadveien). Atkomstvei etableres i en bredde på 7 meter med 1 meters midtrabatt mot parallell gang- og sykkelveg. Fra rundkjøring til øverste byggeområde stiger atkomstveien med ca. 25 meter. Stigningsforhold begrenses til 5 %. Se vedlagt illustrasjon for visualisering av stigningsforhold. Det er i kommuneplanens arealdel stilt krav om planfri kryssing av eksisterende skiløype mellom byggeområdene. For å sikre dette vil det etableres kulvert for skigåere. De lokale topografiske forholdene har medført at det har vært uaktuelt å etablere skiløype i bru. Parkering Lokalisering av parkeringsplasser i tilknytning til framtidig bebyggelse innenfor planområdet avklares i forbindelse med søknad om tillatelse til etablering av tiltak (arealdisponering i situasjons- /utomhusplan). Eksisterende tømmervelteplass i nord, ved Vevelstadveien, benyttes deler av året som utfartsparkering for brukere av Sørmarka. Det har fram til nå vært tomteselger Ski kommune, som har disponert arealet. Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til utvikling til næringsformål, og forslagsstiller fremmer et planforslag basert på dette. Forslagsstiller anser det som tomteselgers oppgave å kartlegge i hvilken grad det vil være nødvendig å erstatte dette arealet og sikre nye arealer til dette formålet. Gang- og sykkelveger Det er i bestemmelser til kommuneplanens arealdel satt krav til oppgradering av eksisterende turstier/skiløyper til gang- og sykkelveg med 3,5 meters bredde, samt gang- og sykkelveg langs intern atkomstvei til det framtidige næringsområdet. Dette er lagt til grunn ved utarbeidelse av planforslaget. Det er i tillegg på majoriteten av strekningene regulert 3,0 meter grøft etter Ski kommunes kommunaltekniske nor, slik at total regulert bredde på gang- og sykkelveien blir 6,5 meter. Det er regulert gang- og sykkelveg fra eksisterende gang- og sykkelveg ved det vestre boligområdet på Bøleråsen og fram til kryss mellom Vevelstadveien/Regnbueveien med avstikker til østre boligområde på Bøleråsen. Det er videre regulert gang- og sykkelveg parallelt med Vevelstadveien ned mot grense for eksisterende friområde (planavgrensning i sør). Traseene er en videreutvikling av eksisterende traseer for å begrense terrenginngrep i grønnstrukturen. Geometri vil kunne bli justert i plan og høyde der hvor det vil være hensiktsmessig. Kommuneplanens arealdel forutsetter etablering av gang- og sykkelvegforbindelse fra sør og inn i det framtidige næringsområdet, hvor det er åpnet for at fastsettelse av eksakt trasé skjer i reguleringsplan. I forhold til løsning visualisert i kommuneplanens arealdel er denne forbindelsen flyttet mot vest for å gjøre forbindelse mer tilgjengelig for brukere fra Langhus, samt begrense terrenginngrep i uberørt grønnstruktur som fungerer som en viktig buffer mellom eksisterende boligområder på Bøleråsen og det framtidige næringsområdet. Sistnevnte forbindelse kobles til gang- og sykkelveg parallelt med intern atkomstvei fra rundkjøring for å sikre

Forslagsstillers planbeskrivelse side 18 av 33 helhet og tilgjengelighet videre inn i næringsområdet. Samtlige gang- og sykkelveger vil belyses og for øvrig prosjekteres og etableres i henhold til Ski kommunes kommunaltekniske norm. Skiløyper Det etableres skiløyper i 3,5 meters bredde fra østre boligområde på Bøleråsen og fram til kryss med Regnbuen, hvor ny skiløype knyttes til eksisterende skiløype videre nord/nord-vest mot Stallerudhytta. Det etableres videre ny skiløype parallelt med gang- og sykkelveg langs Vevelstadveien ned mot grense for eksisterende friområde (planavgrensning i sør). I planprosessen har det vært et sterkt ønske fra Ski kommune og flere naboer/velforeninger om etablering av separat skiløype som tillegg ved oppgradering av dagens turvei/skiløype til gang- og sykkelveg. Dette som følge av vinterbrøyting av gang- og sykkelveg, som sterkt vil begrense muligheten for å bruke traseen til skigåing. Innspillet er tatt til følge av forslagsstiller. Gang- og sykkelveg prioriteres i de punkter hvor skiløype krysser gang- og sykkelveg. Av hensyn til eksisterende topografiske forhold er traséen langs Vevelstadveien utvidet mot vest, for å begrense inngrep i fjell. Etablering av gang- og sykkelveg og skiløype parallelt medfører inngrep i ca. 8,5 meters bredde i grønnstrukturen, noe som blant annet vil redusere vegetasjonsbufferen mellom eksisterende Vevelstadveien og framtidig næringsområde. Fordelene ved etablering av disse tiltakene, som vil medføre en betydelig forbedring av tilgjengeligheten til Sørmarka, er vurdert som større enn ulempene ved utvidet inngrep i eksisterende grønnstruktur. Turvei Planbestemmelser til kommuneplanens arealdel sier følgende om turveier i punkt 3; Eksisterende turveger i området skal opprettholdes med mulig unntak for gjennomgående turvei sentralt i området. Som erstatning for denne turveien skal det etableres trygg og trafikksikker gjennomgang ved gang-/sykkelveg eller fortau med tilknytning til eksisterende turstier på begge sier av byggefeltet. Detaljene ved ny gjennomgang fastlegges ved regulering. Ved regulering skal det også gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at gjennomgangsmulighetene er sikret når feltet er opparbeidet. I dagens situasjon går det 3 ulike traseer fra grusvei langs Vevelstadveien, vest i planområdet, ut i Sørmarka. Dette er asfaltert turveg/skiløype langs vest- og nordsiden, parallelt med Vevelstadveien, gjennomgående tursti tvers igjennom det avsatte byggeområdet (i kommuneplanens arealdel), samt delvis grusbelagt turveg sør i planområdet, mellom det framtidige næringsområdet og boligområdene på Bøleråsen. Forslagsstiller kjenner ikke detaljert til bakgrunnen for de vurderingene som ble gjort i forbindelse med utarbeidelse og behandling av forslag til endring av det aktuelle området (felt Q4), men konstaterer at det foreligger en bestemmelse vedrørende ivaretakelse av gjennomgående tursti. I førstegangsbehandlingen av forslag til omdisponering av planområdet (høsten 2009) ble det fremmet tre ulike alternativer til behandling. To av alternativene omfattet utlegging av byggeområdene til næringsformål, men med en noe annet utforming av formålsgrensene enn hva som ble endelig vedtatt. Både alternativ 1 og 2 foreslo å beholde større deler av Fugleåsen. I disse alternativene er formålsgrense mellom byggeområder og grønnstruktur i punktet hvor turstien krysser vist ca. 10 meter lavere i terrenget enn i endelig vedtatt plan (justert løsning). Ved justering av formålsgrenser ble bestemmelse knyttet til gjennomgående turvei med tilkobling til eksisterende turvei i øst og vest ikke endret, selv om heving av krysningspunktet med 10 meter i praksis betød at det ville bli betraktelig vanskeligere å legge til rette for en naturlig overgang for turstien. Dette forholdet anses av forslagsstiller som svært sentralt for vurderingen av trasé for tursti-erstatning. Forslagsstiller har kjøpt det aktuelle området med den hensikt å utvikle det til logistikkformål. Utvikling av et område til denne typen virksomhet stiller visse krav til utforming av byggeområdene. Tidlige vurderinger av plankonsept i planprosessen tilsier at det i det punktet på grensen mellom formålsgrensen for næringsområdet og Sørmarka hvor turstien går vil bli en fjellskjæring (ca. 10-15 meter), som vil vanskeliggjøre etablering av en hensiktsmessig og naturlig overgang til eksisterende tursti videre ut i Sørmarka. Samtidig vurderer forslagsstiller at fortau langs en trafikkert atkomstvei i et

Forslagsstillers planbeskrivelse side 19 av 33 næringsområde på 300 daa vil være en dårlig erstatning dagens tursti. Løsningen som skisseres i kommuneplanens arealdel vil eksponeres for ulike typer forurensning fra næringsvirksomheten, som støy, lys og estetisk forurensning. Med de alternative atkomstveiene som allerede finnes i nærområdet, fremstår det som lite attraktivt for brukerne å benytte en gang- og sykkelvei, eller et fortau, tvers igjennom et næringsområde. Det har vært vurdert å tilfredsstille bestemmelsen gjennom å legge gang- og sykkelveg langs utkanten av byggeområdet fra vest til øst i søndre del. Dette fremstår umiddelbart også som en dårlig løsning med tanke på at denne gang- og sykkelvegen vil bli liggende nesten parallelt med, og i kort avstand fra, eksisterende grusbelagt turveg mellom byggeområdet og boligområdene på Bøleråsen. Etablering av ny trasé vil blant annet medføre fjerning av viktig vegetasjon som skal fungere som en buffersone mellom det framtidige næringsområdet og boligområdene på Bøleråsen. Det fremstår som dårlig arealbruk i et friområde å etablere nok en turveg så tett opp til en eksisterende. Traseen vil også bli liggende tett opp til det framtidige næringsområdet, noe som i seg vil medføre en dårlig/redusert miljøopplevelse for brukerne som ønsker å besøke Sørmarka. Etter nærmere vurderinger har forslagsstiller ønsket å fremme en alternativ løsning. Løsningen består i oppgradering av eksisterende grusbelagt turvei fra turvegkryss vest i området, ved Vevelstadveien, fram til eksisterende gang- og sykkelveg fra østre boligområde på Bøleråsen, og videre oppgradering av turveg fra østre boligområde på Bøleråsen fram til grense til Sørmarka. Løsningen inneholder også noe rydding av eksisterende stiforbindelse mellom turveg fra selve Fugleåsen og turveg mot Stallerudhytta. Strekningen fra Vevelstadveien fram til kryss med eksisterende gang- og sykkelveg fra østre boligområde på Bøleråsen foreslås oppgradert til fullverdig gang- og sykkelveg med belysning, mens strekningen videre mot øst og markagrense foreslås oppgradert med nytt grusdekke for å bevare den naturlige karakteren dette området har i dag. Etablere gang- og sykkelveg med belysning helt fram til markagrense er vurdert, men det vurderes at dette vil medføre etablering av et tiltak som vil kunne oppleves som et fremmedelement i denne mer uberørte delen av planområdet og motvirke markafølelsen. Brukere av planområdet og brukere som skal videre inn i Sørmarka vil i all hovedsak komme fra sør (Langhus), slik at omlegging av turstien som beskrevet vil få små konsekvenser for tilgjengeligheten til Sørmarka. Oppsummert vurderes fordeler og ulemper ved løsningene av forslagsstiller på følgende måte; Gjennomgående gang- og sykkelveg/fortau (gjennom området) med tilknytning til tursti i øst og vest + En tredje atkomstløsning til Sørmarka og Fugleåsen opprettholdes - Løsningen vil få lite tilfredsstillende miljøopplevelse ved etablering gjennom et betydelig næringsområde med støy, lys, skjæringer, fyllinger og store fysiske konstruksjoner - Løsningen vil ha praktiske problemer med å knytte seg til eksisterende tursti i markagrensen, da det vil bli ca. 10-15 meter fjellskjæring i området. - Løsningen vil virke begrensende for brukerfunksjonalitet og fleksibilitet ved utvikling av næringsområdet og i en viss grad bidra til å skape unødvendige motsetninger mellom brukergrupper Gjennomgående gang- og sykkelveg/fortau (i utkanten av byggeområdet) med tilknytning til tursti i øst og vest + En tredje atkomstløsning til Sørmarka og Fugleåsen opprettholdes + Løsningen vil ikke virke begrensende for brukerfunksjonalitet og fleksibilitet ved utvikling av næringsområdet - Løsningen vil få lite tilfredsstillende miljøopplevelse ved etablering tett opp til et betydelig næringsområde med støy, lys, skjæringer, fyllinger og store fysiske konstruksjoner - Visuell vegetasjonsbarriere mellom boligområdene på Bøleråsen og næringsområdet minskes

Forslagsstillers planbeskrivelse side 20 av 33 Oppgradering av turveg sør i planområdet til gang- og sykkelveg/turveg av bedre kvalitet + Løsningen medfører effektiv arealutnyttelse i et friluftsområde ved oppgradering av eksisterende turveger + Løsningen vil ikke virke begrensende for brukerfunksjonalitet og fleksibilitet ved utvikling av næringsområdet + Løsningen medfører en positiv miljøopplevelse for brukerne av friområdet og Sørmarka ved at brukerne i en betydelig større grad (enn hva gjelder de andre alternativene) skjermes fra støy, lys, skjæringer, fyllinger og store fysiske konstruksjoner - Antall tilgjengelige atkomstmuligheter til Sørmarka gjennom planområdet reduseres fra 3 til 2 I en helhetsvurdering oppfattes fordelene ved flytting av gjennomgående turvei for brukerne som større enn reduksjonen i antall tilgjengelige atkomstmuligheter fra 3 til 2 (når den tredje atkomsten vil bli av en slik dårlig kvalitet som beskrevet). Selve Fugleåsen vil fortsatt være lett tilgjengelig, men via en annen rute enn tidligere. Vann- og avløp Vannforsyningen til området kobles til eksisterende 500 mm hovedvannledning mellom Oslo og Ski. Vannbehovet til feltet vil være avhengig av hvilken type bygningsmasse som blir aktuelt. For større industri og næringsbygg er det krav om separat innlegg for sprinklervann. Dette kan anordnes ved at det etableres intern ring-/gjennomgående ledning med tilkobling til 500mm hovedledning mellom Oslo og Ski i henholdsvis nordenden og i sydenden av næringsområdet. Denne vil da ha tosidig forsyning, noe som også er gunstig for opprettholdelse av sirkulasjon og vannkvalitet i ledningen. Avgreininger inn til de respektive bygg tas ut fra denne interne hovedledningen for området. Alternativt kan det etableres enkeltvise tilkoblinger til 500 mm kommunal hovedledning, med stikkledninger individuelt tilpasset behovet for hvert bygg. Detaljer i denne forbindelse optimaliseres ved prosjektering av anleggene. Spillvannsavløp fra næringsområdet tilstrebes etablert i samme trase som vanntilkobling. For å minimalisere spillvannsmengden som må pumpes, bør det etableres to tilkoblinger til kommunal hovedledning, en fra øvre område i syd og en fra nedre område i nord. Spillvann fra det øvre området føres ved gravitasjon ut til hovedledning beliggende langs Vevelstadveien. Spillvann fra det lavere beliggende området føres ved gravitasjon til kommunal hovedledning beliggende på nordsiden av området før denne går inn i den kommunale pumpestasjonen. De kommunale spillvannsanlegg i området har tilstrekkelig kapasitet for mottak av spillvannsavløp fra Fugleåsen næringsområde. Pumpestasjonen har ledig reservekapasitet. Det er ingen kapasitetsmessige behov som initierer oppgradering av pumpestasjonen ved Bjønnmyra. Det bør etableres fordrøyningsanlegg som ivaretar en nedbørsituasjon med 20-års gjentaksintervall. Dette vil si at maksimal avrenning fra næringsområdet ikke økes, og at opparbeidelse av området ikke vil bidra til økt flomtopp i Vevelstadbekken. Dette krever et lokalt fordrøyningsmagasin på ca. 10 000 m 3. Magasinet anordnes ved etablering av kontrollert sprengsteinsfylling der alt finstoff mindre enn 60mm er frasortert. Selve fyllingen blir ca. 40 000 m 3. Magasinet etableres med spredegrøfter, samlegrøfter med kontrollert utløp og mengderegulering til Vevelstadbekken samt inspeksjonskummer. Sandfang og fordrøyningsmagasin bestående av sprengsteinfylling vil gi noe renseeffekt ved at partikler og partikkelbundet materiale holdes tilbake i fyllingen. For ny rundkjøring samles avrenningen fra det berørte tette arealet ved rundkjøringen opp i sidegrøfter og føres gjennom filteranlegg før det renner ut i Vevelstadbekken. I forbindelse med etablering av ny avkjørsel til Fugleåsen næringsområde må det bygges en kulvert for Vevelstadbekken under avkjørselen. Det etableres en kulvert bestående av enten betøngrør eller korrugerte stålrør.