Organisering av grunneiere og utbyggere for samhandling med kommunen praktiske eksempler Bjarne Meel November 2011
Disposisjon Organisering Muligheter og begrensninger Grunneierkontakt til andre parter Organisasjonsmodell Avtale om felles regulering Intensjonsavtale om områderegulering Utbyggingsavtaler, merverdiavgift 2
Organisering av grunneiere for samhandling med kommunen Grunneierforening, basert på medlemskap Avtale mellom grunneiere som har felles interesse i et område Avtale mellom grunneierforening/grunneier og kommune om områderegulering Finansiering Administrasjon 3
Muligheter og begrensninger - muligheter grunneier Koordinert samhandling med kommunen Likeverdige rammebetingelser for alle grunneiere Gjensidig faste orienteringsmøter, fast adresse Skape forståelse for prosjektøkonomi og gjennomføring (kommunebudsjett koordinert med godkjent regulering) Opprettelse av samhandlingsarenaer Åpen dialog i vinn - vinn situasjon Politisk kontakt Forhandlingsplanlegging 4
Muligheter og begrensninger - muligheter kommune Helhetlig regulering, fellesregulering Åpen dialog i vinn vinn situasjon Kostnadsdeling, fellestiltak,utredningsoppgaver Mulighet for å samhandle felles med grunneiere 5
Muligheter og begrensninger - begrensninger grunneier Faglig styrke og formellkunnskap Liten forståelse for samfunnsmessige målsetninger Interesseforskjeller, mangel på fellesnevner, arvet eiendom, profesjonelt firma, etc. Ser ikke gevinst i en felles utvikling Kommuneøkonomi, leter etter inntektsmuligheter Uklare politiske vedtak/signaler 6
Muligheter og begrensninger - begrensninger kommune Manglende forståelse for marked og raske endringer, fleksibilitet Manglende forståelse for prosjektøkonomi Tar ikke tilretteleggerrollen Servicenivå, planberedskap, budsjett tar ikke hensyn til gjennomføring Nedbygging av gjennomføringskapasitet Politikk lojalitet, bli likt. Utbygger forretning og resultater. Blir avstanden for stor blir det ikke samhandling. 7
Grunneierkontakt til andre parter Velforeninger orienteres, nyttig kontakt Handelsforeninger - orienteres, nyttig kontakt Ikke medlemmer Allmennheten 8
MODELL FOR SAMARBEIDE MELLOM SANDVIKA BYUTVIKLING OG BÆRUM KOMMUNE FORMELL KOMMUNAL BEHANDLING KOMMUNALE / EKSTERNE PLAN- RESSURSER PROSJEKT- PROSJEKT- GRUPPER PROSJEKT- GRUPPER GRUPPE 1 SAMARBEIDS- UTVALG BÆRUM KOMMUNE/ SANDVIKA BYUTVIKLING ARBEIDSGRUPPE DELOMRÅDE 1 SANDVIKA ØST grunneiere styrerep. fra SBU ARBEIDSGRUPPE DELOMRÅDE 2 HAMANG grunneiere styrerep. fra SBU ARBEIDSGRUPPE ARBEIDSGRUPPE DELOMRÅDE 3 DELOMRÅDE 3 OSV. OSV. SANDVIKA BYUTVIKLING Denne modellen ble fremlagt for styret i SBU 28.06.06 og tatt til etterretning. SBU oppretter/deltar i aktuelle arbeidsgrupper som opprettes for de enkelte delområdene i Sandvika. SBU ser sin oppgave i å samordne de berørte grunneierne og derefter koble inn kommunen, som formelt forestår ledelsen av gruppearbeidet. 9
Hovedpunkter i avtale om felles regulering mellom grunneiere. Bakgrunn Formål og eierandel Organisering og kostnadsfordeling på deltakerne Reguleringsprosess Markedsverdi Hvordan fastsette markedsverdi etter godkjent regulering Kompensasjon for skjevfordeling Grøntområder, byggeområder Selskap eller individuell utbygging Under dette punktet beskrives organiseringen av utbyggingen. Det bør også stå noe om oppkjøpsmuligheter av hverandres eierandeler. 10
Hovedpunkter i intensjonsavtale mellom grunneierforening/grunneiere og kommune om områderegulering. Bakgrunn Vedtatt kommuneplan etc. Formål Samarbeide om gjennomføring av kommuneplan ved mulighetsanalyser og områderegulering etc. Arbeidsoppgaver og kostnadsfordeling Partenes forutsetninger og forventninger Fremdrift Samarbeidsform, prosess, opprettelse av prosjektgruppe Oppsigelse 11
Merverdiavgift i forbindelse med utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtaler kan utformes slik at mva ikke blir en del av kostnadene Anleggsbidragsmodellen- Kommunen står som byggherre og tiltakshaver, og inngår kontraktene med leverandørene som skal gjøre utbyggingen av den offentlige infrastrukturen som fremgår av avtalen. Utbygger betaler et nærmere av talt anleggsbidrag til kommunen.gjennom anleggsbidragsmodellen oppnår kommunen at avgiftsbelastningen blir den samme som kommunen selv hadde initiert og gjennomført, og hatt refusjon av mva enten gjennom fradrag eller kompensasjon. Justeringsmodellen-(justeringsplikt og justeringsrett) Utbygger står selv som byggherre og tiltakshaver for infrastrukturen som fremgår av avtalen. På visse vilkår og betingelser kan justeringsplikt/rett overføres til kommunen som kan justere ned /vekk merverdiavgiften i løpet av en justeringsperiode. Det må opprettes egen avtale med kommunen om justering. 12
Hovedpunkter i avtale med anleggsbidrag Bakgrunn for avtalen - ønsker og vedtak som er gjort Formål med avtalen - Rekkefølgebestemmelsene som avtalen skal tilfredsstille etc. Avtalens virkeområde Det regulerte område som inngår i avtalen Innfrielse av rekkefølgebestemmelser og kostnadsdekning Det bør også beskrives hvordan kommunen har tenkt å løse sosial infrastruktur som ikke kan belastes den private utbyggeren Her må det fremgå at kommunen påtar seg rollen som byggherre. Overdragelse av rettigheter og plikter Tinglysing, sletting, bankgaranti Godgjennelse - Ikrafttreden, godkjenningsmyndighet Varighet - Det bør tas inn mulighet reforhandlinger ved spesielle markedsforhold Mislighold Løse konflikter Vedlegg - Det må være presise vedlegg 13
Hovedpunkter i avtale med justeringsplikt/rett I selve utbyggingsavtalen brukes de samme hovedpunktene som i anleggsbidragsmodellen, men byggherren er ikke kommunen men den private utbyggeren Det må i tillegg opprettes en egen avtale mellom partene om Justeringsplikt/rett Hovedpunkter i en slik avtale Bakgrunn for avtalen Beskrivelse av byggetiltaket/kapitalvaren Kommunens samtykke til overtakelse av justeringsplikten/retten Detaljert beskrivelse av diverse forhold iht. merverdiavgiftsloven Tidspunkt for overtakelse av justeringsplikten/retten. Evt. garanti ved justeringsrett 14