O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport mars 2016
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Porteføljeoversikt 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital (VEK) har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 5,9 prosent. Siste VEK per aksje er beregnet til 10,84 kroner. Som tidligere kommunisert har styret sammen med forvalter engasjert ABG Sundal Collier til å bistå i forbindelse med realisering av selskapets portefølje. Siden selskapet nærmer seg avvikling, er det avsatt for forventede salgskostnader i siste beregnede VEK. I løpet av 2015 solgte selskapet 209 av tomtene i Atlanta til en gjennomsnittlig pris på cirka 34 000 amerikanske dollar. Etter salgene eier selskapet totalt 611 tomter i de to porteføljene i Atlanta. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 51,7 prosent, justert for utbetalinger på totalt 3,50 kroner per aksje.* nøkkeltall for US Opportunities AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 1 151,4 GEOGRAFISK FORDELING USA 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 79 % Annet 21 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig brutto leieinntekt (MNOK) 106,0 Økonomisk ledighet 17 % Areal (Kvm) 78 003 FINANSIERING Totaltlån (MNOK) 183,2 Gjennomsnittlig lånerente 4,9 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 1,4 MANDAT Etableringsår 2008 Forventet avviklingsperiode 2014-2016 SENESTE VEK PER 15.03.2016* Utvikling siste kvartal 5,9 % Utvikling siste år 13,3 % Utvikling siste tre år 41,1 % Utvikling siden start 51,7 % HISTORISKE UTBETALINGER 2013 0,50 2014 2,00 2015 1,00 TOTALT 3,50 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT mars 2016 3
VERDIJUSTERT EGeNKAPITAL OG UTBETALINGER INNLEDNING VEK per aksje i US Opportunities AS (USO) har steget med 5,9 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot den amerikanske dollaren. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og valutakurs per 31. desember 2015. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra et eksternt selskap i januar 2016. Den nye verdifastsettelsen påvirker aksjekursen positivt. Videre er det også blitt avsatt kostnader knyttet til avvikling av selskapet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har den norske kronen svekket seg med cirka 3,5 prosent mot amerikanske dollar. Valutautviklingen påvirker selskapets VEK positivt. KURSUTVIKLING Siste beregning av VEK per 15. mars gir en kurs per aksje på 10,84 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 51,7 prosent. kursutvikling NOK 16 Kursutvikling NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK * Utbetalingsjustert * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet 4 KVARTALSRAPPORT mars 2016
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING PARAMOUNT (80 PROSENT EIERANDEL) Utleiegraden ved eiendommens leiligheter var ved utgangen av 2015 på cirka 94 prosent. Selskapet jobber med å redusere leiefritak og dermed øke leieinntektene for eiendommen. Den lokale pizzarestauranten, som i fjor sommer underskrev en 7-årig leiekontrakt for 90 kvadratmeter, forventes å åpne i april. Videre jobber selskapet med å forlenge en leieavtale med annen kommersiell aktør med 5 år. WATERSCAPE (75 PROSENT EIERANDEL) I løpet av 2015 solgte selskapet 10 leiligheter til en gjennomsnittlig pris på cirka 33 000 norske kroner per kvadratmeter. I tillegg økte leieinntektene i selskapet med 4 prosent i 2015 sammenlignet med 2014. Selskapet har besluttet å male store deler av eiendommens fasader, i tillegg vil møblement og interiør i leilighetene oppgraderes, og disse prosjektene planlegges å starte i løpet av høsten 2016. Utleiegraden på eiendommen er cirka 98 prosent ved utgangen av 2015. Leienivåene har økt som en følge av den høye etterspørselen etter utleieboliger. Selskapet har besluttet å utføre flere oppgraderinger ved eiendommen i løpet av året, blant annet utskiftning av utemøbler, nye lysthus, samt utbedring av tennisbanene. MURANO 15 av eiendommens 93 leiligheter står tomme på grunn av vannskader. Disse leilighetene vil bli renovert fortløpende, og tre av leilighetene forventes utbedret og klargjort for utleie innen kort tid. Utleiegraden på eiendommen er cirka 77 prosent. Atlanta Land I + II I løpet av 2015 solgte selskapet totalt 209 av tomtene i Atlanta, til en gjennomsnittlig pris på cirka 34 000 amerikanske dollar. Per 31. desember eier selskapet 611 tomteområder, og flere av disse forventes solgt i løpet av 2016. DISCOVERY PALMS Eiendommen mottok i januar en utmerkelse for å være rangert blant topp 1 prosent av leilighetskomplekser i USA basert på kundetilfredshet og online renommé. Paramount, Orlando KVARTALSRAPPORT mars 2016 5
porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) * 100% uavhengig av eierandel Andel av årlig leie Paramount Orlando Bolig USD 80 % 32 236 49 746 47 % Murano Delray Beach Bolig USD 100 % 10 480 17 512 17 % Discovery Palms Kissimmee Bolig USD 100 % 14 833 17 230 16 % Waterscape Fort Walton Beach Bolig USD 75 % 5 110 11 410 11 % Whitney West Palm Beach Bolig USD 100 % 15 344 10 148 10 % Atlanta Land I JV Atlanta Tomter USD 100 % 0 0 0 % Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 75 % 0 0 0 % Fieldstone Land Kissimmee Tomter USD 80 % 0 0 0 % Sum 78 003 106 047 100 % porteføljefordeling (andel av årlig leie) 43+21+18+13+5+0 48+16+16+11+9 Delray Beach 13 % Kissimmee 19 % geografisk fordeling (andel av kvm) Fort Walton Beach Atlanta 7 % 0 % West Palm Beach 20 % Orlando 41 % Discovery Palms 16 % Waterscape 11 % Whitney 10 % Murano 17 % Paramount 47 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. 6 KVARTALSRAPPORT mars 2016
struktur Cirka 2 500 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 4 200 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land I JV Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte en emisjon i 2008 og eier investeringer i to delstater i USA. Selskapet har investert i leiligheter i Florida, og i tomter i og rundt Atlanta, Georgia. INVESTERINGSMANDAT USO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i tomter, boligutviklingsprosjekter og boliger i USA. Det skal hovedsakelig investeres i aktiva som har falt betydelig i verdi. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 15-20 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. KVARTALSRAPPORT mars 2016 7
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet USO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i USO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i USO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT mars 2016
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com