Oslo kommune Plan- og bygningsetaten 512.1 Sinsenveien 53 Planforslag til offentlig ettersyn Detaljregulering Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg kontor / parkeringshus, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur kjøreveg og hensynssone - frisikt. Tillat bruksareal muliggjør parkeringshus/kontorbebyggelse i inntil tre etasjer over terreng hvorav de to øverste til kontor. Parkeringshuset får inntil 195 plasser. Foreslått utnyttelse gir en % BRA på 210%, inkludert areal under terreng. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og har utarbeidet eget alternativ 2. Endring i forhold til alternativ 1 innebærer utvidelse av planområdet, utnyttelse på 150% BRA, ekskludert areal under terreng og kun kontorformål. Det legges inn en vegetasjonsskjerm langs offentlig vei (Dag Hammerskjølds vei), samt gang-/sykkelvei i øst. For øvrig foreslås mer konkrete bestemmelser knyttet til utforming. Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden som er oppgitt i varslingsbrev. Utarbeidet av: Alternativ 1: Spir Arkitekter AS for Sinsenveien 53 AS Alternativ 2: Plan- og bygningsetaten Bydel: 2 Grünerløkka Gnr./bnr.: 83/501, 250/15 og 83/399 Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Saksnummer: Dokumentnummer: Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no 200911798 34 Sentralbord: 02 180 Bankgiro: 6003.05.58920 Kundesenteret: 23 49 10 00 Org.nr.: 971 040 823 MVA Telefaks: 23 49 10 01 E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no
Saksnr: 200911798-34 Side 2 av 21 INNHOLD Plan- og bygningsetatens saksfremstilling Faktaark side 3 Saksgang side 6 Sammendrag side 6 Plan- og bygningsetatens kommentarer til forhåndsuttalelser side 8 Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering side 8 Plan- og bygningsetatens alternativ, alternativ 2 side 13 Forminsket plankart, Alternativ 1 side 15 Planbestemmelser Alternativ 1 side 16 Forminsket plankart, Alternativ 2 side 18 Planbestemmelser Alternativ 2 side 19 Vedtak om offentlig ettersyn side 21 Trykte vedlegg 1. Forslagsstillers planbeskrivelse 2. Samrådsinnspill 3. Forhåndsuttalelser 4. Risiko og sårbarhetysanalyse 5. Støyutredning 6. Geoteknisk vurdering Utrykte vedlegg kan sees på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens nettside: 1. Plankart Alternativ 1 i målestokk 1:1000 dok.nr.45, fil nr.1 2. Plankart Alternativ 2 i målestokk 1:1000 dok.nr.45, fil nr.2
Saksnr: 200911798-34 Side 3 av 21 FAKTAARK alternativ 1 Sinsenveien 53, 83/501 og del av250/15 Forslagsstiller: Sinsenveien 53 AS, Postboks 6993 St Olavs Plass, 0166 OSLO Tlf. 22 03 81 00 Kontaktperson: Viktor Vemund Haagensen post@axereiendom.no Konsulent: Spir Arkitekter AS, Pb. 18, 3119, Tønsberg Tlf. 97680328 Kontaktperson: Arthur Botten arthur@spir.no Eieropplysninger Gnr. 83 bnr.501 Sinsenveien 51-53 AS Gnr. 250 bnr.15 Statens vegvesen Region Øst Arealstørrelse planområde Planområdet totalt: 5083 m² Areal for hvert formål: Bebyggelse og anlegg kontor / parkeringshus 4664 m² Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur kjøreveg 406 m² Sikringsone - frisiktsone 13 m² Arealstørrelse ny bebyggelse Over terreng: BRA=4900 m² Under terreng: BRA=0 m² Arealstørrelse eksisterende bebyggelse som opprettholdes Over terreng: BRA=2316m² (parkeringsplan i eksisterende parkeringshus) Under/delvis under terreng: BRA=2316 m² (parkeringsplan i eksisterende parkeringshus) Utnyttelse m. m. Prosent bruksareal, % - BRA 210 % Bruksareal næring 9800 m² BRA Bruksareal kontor: ca. 4900m², bruksareal parkering: ca. 4900 m² Bruksareal over terreng: ca. 7450m² Bruksareal under/delvis under terreng: ca. 2350 m² Parkering Parkering skal være som følger: Plasser i parkeringsanlegg: ca. 200 stk. Plasser for sykkelparkering: ca. 32 stk. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planinitiativet er vurdert iht. plan- og bygningslovens 12-10 første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller inn under forskriftens 3 punkt b jf. vedlegg II, punkt nr.1 og punkt 41 jf. forskriftens 4 d. Oslo kommune v/plan- og bygningsetaten har som ansvarlig myndighet besluttet at planforslaget ikke skal konsekvensutredes fordi forslaget ikke er i konflikt med 4.
Saksnr: 200911798-34 Side 4 av 21 Eksisterende parkeringsanlegg er oppført i tre etasjer. Øverste etasje er uten tak og medregnes derfor ikke i beregningen av eksisterende BRA. Eksisterende p-hus muliggjør ca.300 biloppstillingsplasser. Planforslaget innebærer regulering av 4900m2 kontor over de to nederste parkeringsplanene. Parkeringen reduseres til maks 195 plasser da takparkeringen bortfaller. BRA for eksisterende parkeringshus er beregnet til 4632 m2. Parkeringshuset skal ikke bygges ut. Forslagsstiller foreslår imidlertid at det i reguleringsbestemmelsene settes en maksimal BRA på 4900m2 slik at man tar høyde for eventuelle justeringer/regnefeil. Dette innebærer at den faktiske endringen er på 5168 m2. Tillatt utnyttelse er imidlertid begrenset gjennom byggegrenser, gesimshøyder og antall tillatte parkeringsplasser slik at størrelsen på parkeringshuset ikke kan bli større enn dagens. Parkeringshus som legger til rette for videreføring av dagens høye bilbruk anses ikke å være i tråd med rikspolitiske retningslinjer for sammordnet areal og transportplanlegging. Planområdet ligger i et område av byen med god kollektivdekning hvor det bør legges til rette for etablering av ikke-bilbaserte formål. Forslaget anses videre å være i strid med kommunedelplan for Økern da det legger til rette for en videreføring av dagens næringsvirksomheter i området og på denne måten kan være til hinder for ønsket transformasjon av området. Parkeringshuset eksisterer imidlertid i dag og forslaget innebærer ca 100 færre plasser. Det er kontorformålet som representerer endringen, men dette formålet anses ikke å være i konflikt med rikspolitiske retningslinjer eller kommunedelplan for Økern. Forslaget anses således ikke å få vesentlig virkning for miljø og samfunn da endringen innebærer færre plasser i forhold til i dag. Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 13.06.2007 i Aftenposten og Dagsavisen. Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 11.06.2007.
Saksnr: 200911798-34 Side 5 av 21 FAKTAARK alternativ 2 Sinsenveien 53, 83/501 og del av250/15 og 83/399 Forslagsstiller: Plan- og bygningsetaten Eieropplysninger Gnr. 83 bnr.501 Sinsenveien 51-53 AS Gnr. 250 bnr.15 Statens vegvesen Region Øst Gnr.83 bnr. 399 Sinsenveien 51-53 AS Arealstørrelse planområde Planområdet totalt: 5783 m² Areal for hvert formål: Bebyggelse og anlegg kontor 4823m²2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur kjøreveg 406 m² Sikringsone - frisiktsone 13 m² Grønnstruktur vegetasjonsbelte 541 m² Arealstørrelse ny bebyggelse Over terreng: BRA=7235 m² Under terreng: BRA=0 m² Arealstørrelse eksisterende bebyggelse som kan opprettholdes Over terreng: BRA=2316 m² (parkeringsplan bygges om til kontor) Under/delvis under terreng: BRA=2316 m² (parkeringsplan endres til parkering/kjeller) Utnyttelse m. m. Prosent bruksareal, % - BRA 150 % over terreng Bruksareal næring 9585 BRA m² Bruksareal over terreng: ca. 7235m², Bruksareal under terreng: ca. 2350 m² Parkering Parkering skal være som følger: Den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo skal følges. I henhold til gjeldende norm innebærer dette anslagsvis: Plasser for bilparkering: ca. 15 51 stk Plasser for sykkelparkering: ca. 51 stk. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Plan- og bygningsetatens alternativ er også vurdert iht. plan- og bygningslovens 12-10 første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde da reguleringsplanen er i samsvar med overordnet plan jfr. Forskriftens 3, 2.ledd. Planforslaget skal derfor ikke konsekvensutredes
Saksnr: 200911798-34 Side 6 av 21 SAKSGANG Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet. Saken er planlagt oversendt rådhuset for politisk behandling andre tertial 2011. SAMMENDRAG Bakgrunn Hensikten med planforslaget er å legge til rette for 2 etasjer kontorareal over eksisterende parkeringshus. Parkeringsanlegget har til hensikt å betjene eksisterende næring i området. Planområdet omfatter del av Sinsenveien 53 samt tilliggende veiareal og har et areal på 5083 m². Planområdet ligger langs Ring 3/ Dag Hammarskjølds vei ved avkjøringsrampen fra denne til Sinsenveien. Når Ring 3 legges i tunell mellom Sinsenkrysset og Økern blir avkjøringsrampen nedlagt og vil da inngå i planområdet. Dag Hammarskjølds vei blir lokalvei. Planområdet ligger i rød og gul støysone. Også etter at ringveien blir lagt i tunnel forventes det mye støy på området. Planområdet ligger i utkanten av et område med relativt ny kontorbebyggelse. Det er i dag et parkeringshus på eiendommen i tre plan, hvor øverste plan ikke har tak. Planområdet er i hovedsakelig regulert til felles parkering for kontorvirksomhet i området. Omkringliggende bebyggelse, på samme side av Sinsenveien, er hovedsakelig regulert til kontor/industri. Den andre siden av Sinsenveien består i stor grad av småhusbebyggelse. Planområdet omfattes av Kommunedelplan for Økern og ligger i et område som primært ønskes transformert til blandet bruk med bolig og/eller næring/allmennyttig formål. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og har utarbeidet eget alternativ 2. Beskrivelse av planforslaget - alternativ 1 Planområdet er foreslått som bebyggelse og anlegg kontor/parkeringsanlegg i tre etasjer. Det tillates inntil 195 plasser i parkeringsanlegget som skal etableres i eksisterende plan 1 og i underetasjen. De to øverste etasjene foreslås regulert til kontor. Det tillates et bruksareal på inntil 9800m2. Dette tilsvarer 210%BRA, inkludert arealer under terreng og minimum 160% BRA ekskludert arealer under terreng. 4900m2 BRA er avsatt til parkeringshus og 4900m2 til kontor. Ca 2350 m² av parkeringsanlegget vil ligge helt/delvis under terreng avhengig av terrengendringer knyttet til omleggingen av tilgrensende veisystem. Det legges opp til å benytte to atkomster, der kontor får atkomst over privat kjøreveg som foreslås regulert på deler av eksisterende kjørerampe og parkeringshuset benytter eksisterende atkomst over naboeiendommen i sør. Planforslaget overstiger rammene for utnyttelse satt i Kommunedelplan for Økern. Parkeringsanlegget vurderes også å være i strid med Kommunedelplan for Økern da formålet legger til rette for en videreføring av eksisterende næringsvirksomheter i området. Andel parkering som foreslås anses ikke å være i tråd med kommuneplanens arealdel mht bærekraftig byutvikling med fokus på konsentrert fortetting og redusert bilbruk. Beskrivelse av planforslaget - alternativ 2 Planområdet er foreslått som bebyggelse og anlegg kontor. Parkering for kontor skal etableres i parkeringskjeller iht. norm. Alternativ 2 innebærer en utvidelse av planområdet og byggegrensen i forhold til alternativ 1. Utnyttelsen er justert i forhold til dette og forslaget muliggjør tre etasjer kontor over en parkeringskjeller med et tillatt bruksareal tilsvarende 150% BRA. Bruksareal under terreng medregnes ikke i tillatt bruksareal. Det reguleres inn en fem meter bred vegetasjonsskjerm mot Dag Hammerskjølds vei, samt en gang/sykkelvei i østre del av planområdet. Forslaget er supplert med konkrete bestemmelser knyttet til utforming av bebyggelse og ubebygd areal.
Saksnr: 200911798-34 Side 7 av 21 Alternativ 2 er i henhold til Kommunedelplan for Økern. Det innebærer redusert parkering for de etablerte virksomhetene i området. Forhåndsuttalelser Etter varslet oppstart har planområdet blitt innskrenket til å omfatte kun gnr.83/bnr.501 og del av veiarealet gnr.250/bnr.15, samt gnr.83/bnr.399 i alternativ 2. Innkomne merknader vil derfor kunne referere til et større planområde enn det som nå er aktuelt å legge ut til offentlig ettersyn. Det er innkommet 14 forhåndsuttalelser: Vann- og avløpsetaten bemerker bl.a. at det er ønskelig med lokal overvannshåndtering. Helse- og velferdsetaten viser til tidligere uttalelse. Området ligger i rød sone også etter tunnel mellom Økern og Sinsen. Områdene nær Sinsenveien er også belastet med støynivåer som ligger nær grensen for rød sone. Disse områder er ikke egnet til støyfølsomme bruksformål. Avvik må begrunnes og det stilles krav til støyfaglig utredning. Etaten har erfaring med at det lett oppstår problemer når bolig og næringsvirksomhet legges nær hverandre. Minimum parkeringsnorm bør benyttes og parkering bør lokaliseres på ett sted. Trafikketaten bemerker at tiltaket ikke må føre til vesentlig økt parkering langs gategrunn. Atkomstmuligheter i området må sikres. Parkeringsdekning må være i samsvar med norm og min. 5% av parkeringsplassene tilrettelegges for funksjonshemmede. Byantikvaren opplyser at bygningene innenfor planområdet ikke har ingen vesentlig kulturminneverdi. Gjeldende regulering legger opp til at kontorbyggene mot Sinsenveien trapper ned mot eneboligbebyggelsen på vestsiden av veien. Byantikvaren anbefaler at denne strukturen opprettholdes og at den nye bebyggelsen ikke blir for høy og dominerende av hensyn til den bevaringsverdige Sinsenveien 54 samt den øvrige villabebyggelsen i nærområdet. Det kreves ikke en arkeologisk registrering. AS Oslo Sporveier bemerker at det er viktig at prosjektet ikke hindrer fremkommelighet for busser på Ring 3. Sporveien kjører i dag to busslinjer på strekningen med til sammen ti avganger i timen i hver retning i rush. Det er viktig at det tas hensyn til dette. Fylkesmannen i Oslo og Akershus ber om at retningslinje for behandling av støy (T-1442) følges. Det minnes om kravet til risiko- og sårbarhetsanalyse. Statens vegvesen Stor Oslo distrikt bemerker at planområdet berører vedtatt reguleringsplan for Rv 150 Ulven Sinsen. Eksisterende vei vil bli nedbygget til lokalvei med kollektivfelt når ny tunnel på strekningen er ferdigstilt. Byggegrensen for riksveien vil bli redusert når anlegget er ferdig, men det må søkes dispensasjon dersom det legges opp til bygging nærmere veien før denne tid. Grenseverdiene i retningslinjene for støy må legges til grunn for planlegging av støyfølsom bebyggelse. Viken Fjernvarme påpeker at tiltaket utløser krav til tilknytning til fjernvarmeanlegg. Sinsenveien 55, eier påpeker at han legger stor vekt på de signaler som er gitt fra forslagstiller om at omreguleringen og resultatet av det videre planarbeidet vil bli positivt og velbalansert også for avsender. Sinsen Hagebys Vel påpeker at bygningshøyde på 8 etasjer inntil Sinsenveien blir et malplassert trekk i gatebildet. Maksimal høyde må være 5-6 etasjer. Sinsenveien har allerede for stor trafikk og trafikken er økende. Utbyggingsprosjektet vil medføre en ytterligere trafikkbelastning som er uønsket og man går derfor imot utbyggingen. Subsidiært kreves omfanget betydelig redusert. Det er allerede betydelige parkeringsproblemer i Sinsenveien. Vellet understreker at det forventes at utleieleiligheter og næringslokaler får parkeringsplasser i underetasje / kjeller. Det vil være helt uakseptabelt at utbyggingen medfører økt parkering i Sinsenveien.
Saksnr: 200911798-34 Side 8 av 21 Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene Grunneier har valgt å fremme regulering med kontorbebyggelse, som ikke er støyfølsom bruk. Kontorbygget vil antakeligvis medføre at støysituasjonen for bebyggelsen og utearealene lenger mot sydvest vil bli bedre da den planlagte bygningsmassen vil fungere som støyskjerm mot ny Dag Hammarskjølds vei. Parkeringskapasiteten vil bli noe høyere enn Oslo kommunes norm. Planforslaget innebærer nå en vesentlig lavere bebyggelse enn det kommunedelplanen åpner for og kontorbygget vil representere en god overgang mellom høyblokka i syd og den lavere bebyggelsen på nord- og østsiden av ringveien. Den lave byggehøyden gjør at bebyggelsen vest for Sinsenveien i liten grad vil oppfatte det nye bygningsvolumet. Kontor er en lite kundeintensiv virksomhet som vil generere mindre nyskapt trafikk enn om tomten hadde blitt utnytta slik kommunedelplanen åpner for. Atkomstsituasjonen vil ikke bli vesentlig endret. Aksepteres løsningen vil man unngå en vesentlig økning av parkering langs gategrunn. Eiendommen Sinsenveien 55 inngikk i varsel om igangsatt regulering, men er nå ikke en del av planforslaget. De to nye etasjene som er planlagt over parkeringshuset vil grense til påstående bygg på Sinsenveien 55. I detaljprosjekteringsfasen vil det derfor bli lagt vekt på å holde en tett dialog med Sinsenveien 55 slik at resultatet kan bli en løsning som er tilfredsstillende for begge partene. PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSER Planforslaget er endret siden forhåndsvarslingen. Boliger er tatt ut og omfanget av reguleringen redusert. For øvrig vises det til etatens foreløpige vurdering. PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING Overordnede mål Planområdet ligger i området avmerket Bn (Bolig/næring) i Kommunedelplanen for Økern. Dette er områder som primært ønskes utviklet til boligformål, men blandet bruk med bolig og/eller næring (forretning/kontor), samt allmennyttig formål tillates. Ny tunnel mellom Økern og Sinsen, som er under utbygging, ventes å redusere dagens trafikkvolum på Store Ringvei fra 75.000 til 10.000 kjøretøyer i døgnet på denne strekningen. Dette vil bedre både støy- og luftforurensningen i området. Planområdet ligger langs Dag Hammarskjølds vei og vil allikevel bli belastet med støyverdier tilsvarende rød og gul sone. Dette er forhold som taler for at området langs veien er mindre egnet for boligbebyggelse og at ren næringsbebyggelse bør kunne vurderes langs denne veien. Næringsbebyggelsen vil kunne danne en buffer mot støy for senere boligutvikling i bakkant. En forutsetning må imidlertid være at næringsbebyggelsen ikke setter begrensninger for en senere boligutvikling eller på annen måte er i strid med Kommunedelplan for Økern. Parkeringsanlegget som forslås skal også betjene eksisterende næring i området. Et formål som legger til rette for videreføring av eksisterende næringsvirksomheter i området anses å være i strid med kommunedelplanen. Den store parkeringsandelen er ikke i samsvar med parkeringsnorm for tett by. Det er regulert en stor andel parkering på tilliggende næringseiendommer som anses tilstrekkelig for eksisterende virksomheter. En utnyttelse av eiendommen til en så stor andel parkering som foreslås anses forøvrig ikke å være i tråd med Kommuneplanens arealdel mht bærekraftig byutvikling med fokus på konsentrert fortetting og redusert bilbruk. Foreslått utnyttelse overstiger grad av utnyttelse, 100-150%BRA, satt i Kommunedelplan for Økern og kan ikke anbefales.
Saksnr: 200911798-34 Side 9 av 21 Stedsutvikling Kommunedelplan for Økern legger opp til en transformasjon av området med hovedvekt på boligbebyggelse, samtidig som den tar sikte på å gjenskape og videreutvikle noe av den orden som tidligere eksisterte i Økernområdet. Eksisterende akseretninger legger føringer for plassering av ny bebyggelse og er tydeliggjort i kommunedelplanen. Transformasjonen innebærer behov for etablering av nye grøntstrukturer og forbindelseslinjer, gode offentlige og private utearealer. Deler av Økernområdet har allerede gjennomgått store endringer. Lørenområdet i sør er i stor grad transformert til boligområde i tråd med Kommunedelplanen. Videre utvikling på Økern må forholde seg til kommunedelplanens føringer for å legge til rette for en helhetlig og gjennomtenkt utvikling. Foreslått bebyggelse på planområdet vil ikke i seg selv være til hinder for en videre utvikling av området rundt, slik Kommunedelplan for Økern legger opp til. Plan- og bygningsetaten mener imidlertid at parkeringshus, foreslått i alternativ 1, vil kunne være til hinder for en slik utvikling da formålet legger til rette for en videreføring av eksisterende næringsvirksomheter i området, samtidig som det bidrar til å opprettholde høy bilbruk i området og overdekning av parkeringsplasser i forhold til normen. Plan- og bygningsetaten mener eiendommer i sør må ordne parkering på egen grunn. Etaten mener videre at foreslåtte byggegrense mot øst ikke i tilstrekkelig grad forholder seg til fremtidig utvikling og nye strukturerende elementer i området. Foreslått byggegrense bør forlenges og struktureres etter framtidig gang-/sykkelvei som i Kommunedelplanen er inntegnet øst for planområdet. Dette vil være et tydeligere plangrep og samtidig muliggjøre en bebyggelse som i tilstrekkelig grad kan fungere som støyskjerm for fremtidig boligbebyggelse i bakkant. Etaten stiller seg for øvrig negativ til videreføring av en atkomstrett gjennom næringsområdet i sør, som vil kunne få uønskede konsekvenser for senere boligutvikling. Miljøfaglige forhold Støy Støyanalysen viser at foreslått bebyggelsen vil danne en støyskjerm slik at tilfredsstillende støyforhold kan oppnås på byggets sørside. Boliger innenfor planområdet ville derfor hatt muligheter for en stille side og uteareal med tilfredsstillende støyforhold. Fasaden mot Dag Hammarskjøldsvei ligger likevel i rød sone og Plan- og bygningsetaten mener planområdet har en beliggenhet som er mer egnet for kontor enn boligbebyggelse. Næringsbebyggelsen vil kunne danne en buffer mot støy for senere boligutvikling i bakkant. Det er imidlertid viktig at byggtekniske installasjoner plasseres, prosjekteres og utføres slik at de ikke bidrar til støy på fremtidig boligbebyggelse i sør. Solforhold Bebyggelsen er relativt lav og vil ikke gi negative solforhold for omgivelsene. Planområdet har reduserte sol- og lysforhold grunnet eksisterende kontorbygg i sør. Sammen med støyproblematikken i området taler dette for at eiendommen ikke er egnet for boligformål. Naturmangfold I henhold til kommunens naturdatabase er det ikke registrert biologisk mangfold på tomta. Det er ikke kjent at det er andre forhold vedrørende naturmangfoldet som burde vært bedre undersøkt. Plan- og bygningsetaten anser at tiltaket ikke får noen innvirkning på naturmangfoldet, og prinsippene gitt i naturmangfoldslovens 8-12 anses ivaretatt.
Saksnr: 200911798-34 Side 10 av 21 Estetikk og byggeskikk Den planlagte bebyggelsen på tre etasjer virker beskjeden i forhold til eksisterende næringsbebyggelse i området. Planforslaget må imidlertid vurderes i forhold til rammer for utnyttelse, høyder, plassering og utforming satt i Kommunedelplan for Økern. Planforslaget overstiger rammen for utnyttelse på 100-150%BRA (ekskludert areal under terreng), som er satt i Kommunedelplanen. Nedre del av parkeringsanlegget ligger i dag delvis under terreng, men arbeidet med nytt veisystem vil kunne medføre at en større andel av nedre parkeringsplan vil ligge under terreng. Forslagsstiller ønsker å sikre en konkret utnyttelse på 9800m2 BRA. For at det ikke skal skapes tvil om hvor mye areal som til sammen tillates er alt bruksareal (over og under terreng) tatt med i tillatt utnytting og innebærer en %BRA på 210%. Utnyttelsesgraden, sammen med byggegrenser og maksimale kotehøyder muliggjør bebyggelse i tre etasjer innenfor fotavtrykk for eksisterende parkeringshus. Dersom nedre parkeringsplan kommer fullstendig under terreng muliggjør forslaget en % BRA på inntil 160% over terreng. Plan- og bygningsetaten mener foreslått utnyttelse må reduseres slik at den forholder seg til føringer satt i Kommunedelplan for Økern. I henhold til Kommmunedelplan for Økern skal det etableres et vegetasjonsbelte på minst 5 meter langs alle offentlige veier. Et slikt vegetasjonsbelte må reguleres langs Dag Hammarskjølds vei, og ny byggegrense bør justeres slik at den forholder seg til denne og veien som strukturerende element. Dette er ivaretatt i alternativ 2. Dagens parkeringshus grenser til av/påkjøringsrampe for Ring 3, noe som mest sannsynlig har vært bestemmende for den runde formen på byggets østre del. Av/påkjøringsrampe ble omregulert til kontor/industri i forbindelse med reguleringsplan for nytt veisystem og forutsettes stengt når ny riksvei og lokalvei er ferdigstilt. Det foreslås en byggegrense i alternativ 1 som forholder seg fullstendig til utformingen av dagens parkeringshus. Plan- og bygningsetaten kan ikke se at den buede formen lenger vil ha noen forankring i området når på/avkjøringsrampen stenges. I stedet mener etaten at nye byggegrenser må forholde seg til de endringer som Kommunedelplan for Økern legger opp til. Etaten mener det er uheldig å lage byggegrenser som legger opp til en utforming som verken vil ha en funksjon eller gi mening når veisystemet legges om. Etaten mener i stedet det er viktig at ny kontorbebyggelse kan fungere som en støyskjerm for fremtidig bakenforliggende boligbebyggelse, samtidig som den forholder seg til viktige strukturelle trekk i området. Plan- og bygningsetaten mener derfor foreslått byggegrense bør forlenges for å muliggjøre tilstrekkelig støyskjerming av fremtidig boligbebyggelse. Fremtidige gang- /sykkelforbindelsen vist i Kommunedelplanen bør fungere som et nytt strukturerende element sammen med eksisterende bakenforliggende bebyggelse. Dette innebærer at planområdet må utvides noe slik at byggegrensene kan forlenges og gang/sykkelveien reguleres inn. Dette er ivaretatt i alternativ 2. Foreslåtte bestemmelser knyttet til utforming av bebyggelse og ubebygde arealer i alternativ 1 sikrer ingen forhold som ikke allerede er sikret i eksisterende lover og forskrifter. Plan- og bygningsetaten mener at bestemmelsene må konkretiseres dersom den skal ha noen hensikt. Etaten anbefaler at det utformes bestemmelser som hindrer utelagring, samt sikrer et grønt preg på det ubebygde arealet for å skape en myk avslutning mot fremtidig boligbebyggelse i sør og turvei i øst. Vedrørende bebyggelsens utforming mener etaten det må innlemmes bestemmelser som sikrer oppbrudd i den lange fasaden samt hindrer en utforming og en materialbruk som bidrar til støyrefleksjon. Trafikkforhold Parkering Utbyggingen gir mulighet for ca 100 færre parkeringsplasser enn det som er opparbeidet i dag, men innebærer allikevel en videreføring av en parkeringsdekning som er langt høyere enn hva dagens norm legger opp til. Plan- og bygningsetaten stiller seg negativ til et forslag som bidrar til å opprettholde dagens
Saksnr: 200911798-34 Side 11 av 21 bilbruk i et område som omfattes av parkeringsnorm for tett by. Plan- og bygningsetaten er videre negativ til regulering av et parkeringshus som ikke er tilknyttet bestemte eiendommer. Atkomst Det foreslås regulert ny atkomst (privat kjøreveg) på deler av dagens av/påkjøringsrampe. Dagens atkomst til parkeringsanlegget som går over felles avkjørsel mellom Sinsenveien 49 og 51 og naboeiendommene i sør foreslås også oppretthold. Etaten legger til grunn at det foreligger tinglyst veirett for denne atkomsten. Dagens atkomst går over areal som i fremtiden er tenkt omregulert til boligformål og etaten mener det bør legges opp til atkomst som i minst mulig grad kan få negative konsekvenser for en senere boligutvikling. Etaten anbefaler derfor kun atkomst fra foreslått privat kjøreveg innenfor planområdet. Bredden på foreslått privat kjøreveg er knyttet til dagens funksjon som av-/ og påkjøringsrampe for Ring 3. Etaten mener ny funksjon som kjøreveg for virksomheter i området ikke gjør det nødvendig med en slik bredde. Etaten mener bredden på veien må reduseres til maksimalt 4-6 meter. Øvrig vegareal kan reguleres til annen privat veggrunn- grøntareal. Alternativt kan det innlemmes i regulering for tilliggende eiendommer. Etaten vil ta endelig stilling til dette, samt bredde på privat kjøreveg, etter offentlig ettersyn. Gang-/sykkelvei Kommunedelplanen for Økern markerer trasé for viktig gang/sykkelveiforbindelse øst for planområdet. Avstanden mellom dagens tverrgående veisystemer er i dag relativt stor og gang-/sykkelveien vil kunne bli en viktig forbindelse for bl.a. boligområdene i sør. I alternativ 1 foreslås en planavgrensning som gjør at det ikke er naturlig å innlemme gang-/sykkelveien i reguleringen. Forslaget anses imidlertid ikke å være til hinder for en senere regulering og gjennomføring av denne. Verneinteresser Det er ingen verneinteresser i planområdet. Sinsenveien 54, på andre siden av Sinsenveien, står på Byantikvarens Gule liste som bevaringsverdig. Foreslått bebyggelse ligger godt tilbaketrukket fra veien, med bebyggelse mellom. Foreslått høyde på tre etasjer anses godt avstemt i forhold til både Sinsenveien 54, Sinsenveien 55 og øvrig villabebyggelse på andre siden av Sinsenveien. Risiko- og sårbarhet Forslagsstiller har vurdert tema knyttet til risiko og sårbarhet. Det er ikke avdekket forhold som innebærer betydning for risiko- og sårbarhetsvurderingen av tiltaket. Radonkonsentrasjon i grunnen er ikke undersøkt, men eventuelt behov for utbedringer av radon vil bli gjennomført i byggesaken. Støy fra trafikk håndteres ved tiltak i fasader. Sosial infrastruktur Støyforholdene gjør at planområdet anses uegnet for barnehage. Det er to busslinjer på strekningen (Ring 3) med til sammen ti avganger i timen i hver retning i rushtiden. Nærmeste bussholdeplass ligger inntil parkeringshuset på Ring 3. Planområdet ligger for øvrig i underkant av 500 meter fra Sinsenkrysset, med meget gode kollektivforbindelser. Teknisk infrastruktur Lokal overvannshåndtering og fjernvarme er sikret i reguleringsbestemmelsene, noe Plan- og bygningsetaten mener er positivt.
Saksnr: 200911798-34 Side 12 av 21 Barn og unges interesser Planområdet ligger i et etablert næringsområde og det er i dag ikke noe uteoppholdsareal for barn og unge på området. Både dagens- og foreslåtte formål innebærer at barn og unges interesser ikke anses berørt innenfor selve planområdet. Bebyggelsens funksjon som støyskjerm vil imidlertid være positivt for kvaliteten på uteområdene for fremtidig boligbebyggelse i bakkant. Plan- og bygningsetaten mener foreslått byggegrense bør forlenges noe for å muliggjøre et lenger bygg og med dette en bedre støyskjerming. Universell utforming Forslagsstiller har redegjort for atkomstmuligheter og Plan- og bygningsetaten mener forslaget legger til rette for universell utforming. Universell utforming er for øvrig sikret gjennom plan- og bygningsloven og teknisk forskrift og det er ikke stilt krav utover dette. Økonomiske konsekvenser Planen innebærer ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Juridiske forhold En utbygging vil ikke kunne finne sted før ring 3 er lagt i tunnel og Dag Hammerskjøldsvei er ferdig opparbeidet som lokalvei og av- og påkjøringsrampen i planområdet er nedlagt. Statens vegvesen er eier av veggrunnen for av- og påkjøringsrampen (gnr.250/bnr.15) og gjennomføring av planen forutsetter et makeskifte. Plan- og bygningsetaten ber spesielt om uttalelse fra Statens vegvesen i denne sammenheng. Det er ikke varslet krav om utbyggingsavtale på området. Foreløpig konklusjon Grunnet støy fra Dag Hammerskjølds vei er tomten mindre egnet for boligbebyggelse. Plan- og bygningsetaten stiller seg positiv til kontorbebyggelse som vil danne en skjerm for området bak og legge til rette for bedre støyforhold for fremtidig boligbebyggelse og uteområder i bakkant. Plan- og bygningsetaten mener foreslått etasjehøyde er akseptabel, men at utnyttelsesgraden må reduseres i tråd med rammer satt i Kommunedelplan for Økern. Plan- og bygningsetaten kan ikke anbefale foreslått parkeringshus. Dette formålet anses å være i strid med den transformasjonen av området som Kommunedelplanen for Økern legger opp til. Med utgangspunkt i ovenstående vurdering fremmer Plan- og bygningsetaten et planforslag alternativt 2 hvor overnevnte forhold søkes ivaretatt. Dette innebærer bl.a. at parkeringshus utgår, utnyttelsesgraden reduseres og planområdet utvides slik at byggegrensen kan forlenges og gang/sykkelvei medtas i reguleringen.
Saksnr: 200911798-34 Side 13 av 21 PLAN- OG BYGNINGSETATENS ALTERNATIV, ALTERNATIV 2 Hensikten med forslaget Plan- og bygningsetatens hensikt med alternativet er å utforme et forslag som forholder seg til den ønskede fremtidige utviklingen av området vedtatt i Kommunedelplan for Økern, både mht formål og plassering/utforming av bebyggelsen. Mer presist er hensikten å legge til rette for formål som ikke er til hinder for/forsinker en transformasjon fra næringsområde til hovedsakelig boligområde og at ny bebyggelse kan fungere som en støyskjerm for fremtidig bakenforliggende boligbebyggelse. Samtidig skal nye byggegrenser frigjøre seg fra eksisterende utforming og i større grad forholde seg til nye strukturerende elementer i området. Videre mener etaten det er viktig at nye planer bidrar til å redusere bilbruken i området ved å regulere antall parkeringsplasser som forholder seg til parkeringsnormen for indre by. Planområdets beliggenhet i et område avsatt til fremtidig boligutvikling gjør det også viktig å sikre at bebyggelse og uteområder utformes med kvalitet. Veier som endrer funksjon må reguleres i forhold til dette, både av sikkerhetsmessige og estetiske hensyn. Atkomst til planområdet må begrenses slik at de ikke skaper ulemper/uønskede føringer for en senere boligutvikling i bakkant. Planforslaget I alternativ 2 er formålet parkeringshus fjernet slik at det i stedet foreslås kontor i tre etasjer. Parkering, som tillates i underjordisk parkeringskjeller, skal være iht. norm og kun etableres for kontorvirksomheten innenfor planområdet. Alternativ 2 innebærer for øvrig en utvidelse av planområdet mot øst for å kunne forlenge foreslått byggegrense slik at det legges til rette for at nytt kontorbygg skal kunne gi tilstrekkelig støyskjerming for fremtidig boligbebyggelse i sør. Avslutning av byggegrense mot øst har fremtidig gang/sykkelvei og eksisterende næringsbebyggelse i sør som referanse. Utvidelsen av planområdet innebærer at gang/sykkelveien vist i Kommunedelplan for Økern blir liggende innenfor planområdet. Terrengfall i sør gjør at det er mest hensiktsmessig å regulere hele gang-/sykkelveien innenfor planområdet, som foreslås regulert i en bredde på 3,5 meter. Etaten har ikke funnet grunn til å knytte et rekkefølgekrav til opparbeidelse av gang-/sykkelveien da det i hovedsak vil være eksisterende og ny boligbebyggelsen i sør og sørøst som vil benytte denne, samt at foreslått ny bebyggelse på planområde ikke vil endre dagens fremkommelighet. Det foreslås kun en atkomst, over foreslått privat kjøreveg mellom Sinsenveien 53 og Sinsenveien 55. I henhold til Kommmunedelplan for Økern reguleres det videre inn et vegetasjonsbelte på 5 meter mot Dag Hammerskjølds vei og byggegrensen legger seg i formålsgrensen. I alternativ 2 foreslås også konkrete bestemmelser knyttet til utforming av bebyggelsen og det ubebygde arealet. Utformingskrav knyttet til bebyggelsen er laget med sikte på å begrense takoppbygg, bryte opp lange fasader og hindre at utforming og materialbruk bidrar til refleksjonsstøy. Bestemmelser knyttet til utforming av den ubebygde delen av tomta skal hindre utelagring og sikre et grønt preg innenfor planområdet. Etatens alternativ innebærer også en reduksjon i bredde på foreslått privat kjøreveg til maks 6 meter. Øvrig vegareal foreslås regulert til annen privat veggrunn - grøntareal. For å sikre at eksisterende veibredde innsnevres er det knyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av grøntareal langs veien før midlertidig brukstillatelse gis.
Saksnr: 200911798-34 Side 14 av 21 Konsekvenser Alternativ 2 er i henhold til Kommunedelplan for Økern. Alternativet innebærer redusert parkering for etablerte virksomheter i området. Sinsenveien 51, samt naboeiendommen i sør, som i dag leier parkeringsplasser i parkeringsanlegget må sikre parkering på egen grunn. Regulert parkering innenfor øvrig etablert næringsvirksomhet i området skal være tilstrekkelig til å sikre parkeringsdekning i henhold til norm for hele næringsområdet. Reduksjonen kan føre til økt parkering langs veiene i området. Uønsket parkering må eventuelt reguleres ved skilting. Utvidelsen av planområdet innebærer at deler av naboeiendommen (gnr.89/bnr.399) innlemmes. Eiendommen er eiet av Sinsenveien 51-53 AS som også eier planområdet, slik at eierforhold i utgangspunktet ikke står i veien for realisering av det utbyggingspotensial som ligger i alternativ 2. Plan- og bygningsetaten har valgt å sette byggegrenser og ikke byggelinjer. Forslaget muliggjør, men forutsetter derfor ikke, en utbygging ut til grensen for bebyggelse. Dette vil gi forslaget en ønsket fleksibilitet som anses positivt i en situasjon der plassering og utformingen av evt. fremtidig boligbebyggelse ikke er avklart. Resten av planområdets ubebygde areal skal gis et grønt preg og andel grøntareal vil derfør øke heller enn minke som følge av forslaget.
Saksnr: 200911798-34 Side 15 av 21 Nedskalert plankart, Alternativ 1
Saksnr: 200911798-34 Side 16 av 21 Alternativ 1 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR Sinsenveien 53 Gnr. 83, bnr. 501 og gnr. 250, bnr. 15. 1 Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket kartnummer OP3T-200911798 og datert 17.01.2011. 2 Arealformål og hensynssoner Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg kombinert med samferdselsanlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Sikringssone - kontor / parkeringshus - privat kjøreveg - frisikt 3 Plassering og høyder Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrense som vist på plankart. Tillatt gesimshøyde er maksimum kote 135,5. Parkeringshus tillates med maks gesims 124,5. Installasjoner som ventilasjonsoppbygg, avtrekkshetter og heisoppbygg tillates med inntil 1,5 over maks. gesimshøyde. Oppbygg for overlys tillates med inntil 2,5 m over maks. gesimshøyde og kan utgjøre inntil 20% av takflaten. 4 Grad av utnyttelse Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA=9800 m², hvorav inntil 4900m2 tillates til parkeringshus og inntil 4900m2 til kontor. 5 Utforming Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg m.m. integreres i den arkitektoniske utformingen. Bebyggelsen skal anlegges med flatt tak. 6 Avkjørsel Kontorbebyggelsen skal ha avkjørsel fra Sinsenveien over regulert privat kjøreveg. Varelevering til kontorbebyggelsen tillates fra Sinsenveien over gnr. 83/bnr.465 og gnr. 83/bnr.399 (felles avkjørsel, felles avkjørsel I og II, kjøreareal/gangareal). Parkeringshuset skal ha avkjørsel fra Sinsenveien over gnr. 83/bnr.465 og gnr. 83/bnr.399 (felles avkjørsel, felles avkjørsel I og II, kjøreareal/gangareal). Det tillates innkjøring til parkeringshuset i kulvert fra gnr.83,bnr. 399. 7 Parkering Det tillates etablert inntil 195 p-plasser for bil i parkeringshuset. Det tillates ikke parkering på terreng innenfor planområdet. For virksomhetene innenfor planområdet skal parkering for bil og sykkel anordnes etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm og løses innenfor regulert parkeringsanlegg. Minimum 5%av bilparkeringsplassene skal etableres for personer med funksjonsnedsettelse.
Saksnr: 200911798-34 Side 17 av 21 8 Utomhusplan Ved søknad om rammetillatelse skal det innsendes en detaljert utomhusplan i målestokk 1:200 for hele planområdet. Planen skal vise avkjørsel, gangatkomster, eksisterende og fremtidig terreng, ny beplantning, eventuelle gjerder og forstøtningsmurer. Utomhusplan skal være godkjent samtidig med rammetillatelse. Opparbeidelse i henhold til godkjent plan skal være gjennomført før midlertidig brukstillatelse gis. 9 Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad om rammetillatelse. 10 Krav om tilrettelegging for vannbåren varme Byggverk som oppføres innenfor de områder i Oslo som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven kap. 5, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. De til enhver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i Oslo skal legges til grunn. Tiltakshaver kan anvende likeverdige alternative energikilder dersom det dokumenteres at bruk av disse energimessig og miljømessig minst er likeverdige med fjernvarme. 11 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur privat kjøreveg Kjøreveg som vist på plankartet skal tilknyttes eiendommen gnr.83, bnr.501. 12 Sikringssone - frisikt I frisiktsoner skal terreng, vegetasjon, bygningsmessige konstruksjoner o.a. ikke være høyere enn 0,5 m. over tilstøtende veiers plan. Enkeltstående stolper, oppstammede trær o.l kan tillates. 13 Rekkefølgebestemmelser Utbygging av kontorbebyggelsen kan ikke igangsettes før Ring 3 er lagt om, ny Rv 150 er etablert forbi planområdet og av- og påkjøringsrampen (del av Dag Hammarskjølds vei) er stengt mot ny Rv 150.
Saksnr: 200911798-34 Side 18 av 21 Nedskalert plankart, Alternativ 2
Saksnr: 200911798-34 Side 19 av 21 Alternativ 2 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR Sinsenveien 53 Gnr. 83, bnr. 501, bnr.399 og gnr. 250, bnr. 15. 1 Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket OP3T-200911798 og datert 17.01.2011. 2 Arealformål og hensynssoner Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Sikringssone - kontor - kjøreveg, annen veggrunn-grøntareal, gang-/sykkelvei, vegetasjonsskjerm - frisikt 3 Plassering og høyder Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrense som vist på plankart. Tillatt gesimshøyde er maksimum kote 135,5. 4 Grad av utnyttelse Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA=7235 m². Bruksareal under terreng skal ikke medregnes i tillatt bruksareal.. 5 Utforming Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg m.m. integreres i den arkitektoniske utformingen. Bebyggelsen skal anlegges med flatt tak. Fasaden skal brytes opp for å motvirke monotoni. Utforming og materialbruk skal motvirke refleksjonsstøy. Utelagring tillates ikke. Den ubebygde delen av tomta skal gis et grønt preg. 6 Avkjørsel Avkjørsel skal skje fra Sinsenveien via regulert privat kjøreveg. 7 Parkering Parkering skal anordnes i underjordisk parkeringskjeller etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo (bilparkering og sykkelparkering). Det skal avsettes min. 5% p-plasser som er tilrettelagt for bevegelseshemmede. 8 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200 for hele planområdet. Planen skal vise avkjørsel, gangatkomster, eksisterende og fremtidig terreng, ny beplantning, parkering for bil og sykkel, eventuelle gjerder og forstøtningsmurer, uteplass. Utomhusplan skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Opparbeidelse i henhold til godkjent plan skal være gjennomført før midlertidig brukstillatelse gis.
Saksnr: 200911798-34 Side 20 av 21 9 Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad om rammetillatelse. 10 Krav om tilrettelegging for vannbåren varme Byggverk som oppføres innenfor de områder i Oslo som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven kap. 5, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. De til enhver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i Oslo skal legges til grunn. Tiltakshaver kan anvende likeverdige alternative energikilder dersom det dokumenteres at bruk av disse energimessig og miljømessig minst er likeverdige med fjernvarme. 11 Sikringssone - frisikt I frisiktsoner skal terreng, vegetasjon, bygningsmessige konstruksjoner o.a. ikke være høyere enn 0,5 m. over tilstøtende veiers plan. Enkeltstående stolper, oppstammede trær o.l kan tillates. 12 Rekkefølgebestemmelser Utbygging kan ikke igangsettes før Ring 3 er lagt om, ny Rv 150 er etablert forbi planområdet og av- og påkjøringsrampen (del av Dag Hammarskjølds vei) er stengt mot ny Rv 150. Vegetasjonsskjerm langs Dag Hammarskjølds vei skal opparbeides før midlertidig brukstillatelse gis. Annen veggrunn-grøntareal skal tilsås og beplantes før midlertidig brukstillatelse gis.
Saksnr: 200911798-34 Side 21 av 21 VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og i henhold til delegert myndighet vedtatt av bystyret 17.06.2009, lagt ut til offentlig ettersyn. Forslag til detaljregulering med reguleringsbestemmelser for Sinsenveien 53, Økern, som omreguleres fra byggeområde for kontor/industri, forhage, byggeområde for kontor og industri/parkeringshus til: Alternativ 1 Bebyggelse og anlegg kombinert med samferdselsanlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Sikringssone - kontor / parkeringshus - privat kjøreveg - frisikt som foreslått av Spir Arkitekter AS, vist på kart merket Plan- og bygningsetaten, OP3T-200911798 og datert 17.01.2011. Alternativ 2 Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Sikringssone - kontor - kjøreveg, annen veggrunn-grøntareal, gang-/sykkelvei, vegetasjonsskjerm - frisikt som foreslått av Plan- og bygningsetaten, vist på kart merket Plan- og bygningsetaten, OP3T-200911798 og datert 17.01.2011. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Dette dokumentet er elektronisk godkjent 22.03.2011 av: Silje Hoftun - Saksbehandler Anne-Lise Bye - Enhetsleder
Forslagsstillers planbeskrivelse Del av Sinsenveien 53, gbnr. 83/501 Planforslag til offentlig ettersyn Utarbeidet av: Spir Arkitekter AS for Sinsenveien 51-53 AS Rev. 06.01.11 Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON... 2 1.1 Skisse eksisterende situasjon... 2 1.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon... 2 2. BAKGRUNN... 3 3. EKSISTERENDE FORHOLD... 3 3.1 Lokalisering og bruk... 3 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer... 4 4. PLANSTATUS... 8 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus... 8 5. MEDVIRKNING... 8 5.1 Innspill ved kommunalt samråd... 8 5.2 Forhåndsuttalelser... 10 6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE... 14 7. PLANFORSLAGET... 16 8. KONSEKVENSER AV FORSLAGET... 19 9. ILLUSTRASJONER... 22 10. TIDLIGERE POLITISKE VEDTAK... 24
Forslagsstillers planbeskrivelse side 2 av 22 1. FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende situasjon 1.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon
Forslagsstillers planbeskrivelse side 3 av 22 2. BAKGRUNN På vegne av Sinsenveien 51-53 AS fikk Spir Arkitekter AS i oppdrag å utarbeide forslag til omregulering av de reguleringsplaner som omfatter eiendommene Sinsenveien 51 til 53 i Oslo. Første planinitiativ ble oversendt Oslo kommune i november 2006. Saken ble behandlet i planforum den 11.04.07. Det ble avholdt oppstartsmøte med plan- og bygningsetaten den 24.04.07. Etter områdeog prosessavklaring ble det konkludert med at planforslaget ikke utløser krav til konsekvensutredning. Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeid i brev av 11.06.07. Det er fremmet til sammen tre planinitiativ for eiendommene i perioden fra 2006 og frem til 2009. Utgangspunktet for prosessen var å søke å få tilrettelagt for etablering av næringsarealer over eksisterende parkeringshus på gbnr. 83/501 samt øke utnyttelsen av naboeiendommen gbnr. 83/61. Begge eiendommene har samme grunneier og er en del av et større område med kontor-/ næringsbebyggelse. Området omfattes av kommunedelplan for Økern hvor nordre del av arealene mellom Sinsenveien og Peter Møllers vei er lagt ut til kombinert formål bolig/ næring. Plan- og bygningsetaten har referert til at dette er områder som primært ønskes utviklet til boligformål hvor blandet bruk bolig / næring tillates. I de to første planinitiativene ble det foreslått å legge til rette for etablering av næring i kombinasjon med bolig i henhold til kommunedelplan. I løpet av prosessen har imidlertid planområdet blitt redusert til å omfatte kun eiendommen gbnr. 83/501, og boligdelen er tatt ut av planen. Dette skyldes at området nærmest Ring 3 er vurdert å være lite egnet til boligformål pga. støy og mangel på uteoppholdsarealer. Det vises i denne forbindelse også til Helse- og velferdsetatens forhåndsuttalelse av 04.07.07 hvor etaten påpeker støyproblematikken. I møte med plan- og bygningsetaten den 10.09.09 gav etaten uttrykk for å kunne akseptere en begrenset reguleringsplan for gbnr. 83/501 hvor boligformålet var tatt ut av planen. Etter avtale med etaten ble nytt planforslag innsendt som planinitiativ i brev av 06.10.09. I brev av 29.12.09 avslo etaten å fremme planforslaget for videre behandling, men åpnet samtidig for å vurdere kun næring / kontor innenfor planområdet. Det ble tatt forbehold om at en slik regulering ikke måtte sette begrensninger på en senere videreutvikling av bakenforliggende næringsområde til bolig. Det ble også satt krav til støyanalyse og en redegjørelse for parkeringsbehovet. Revidert planmateriale ble oversendt plan- og bygningsetaten den 20.04.10. I brev av 10.05.10 fastholder plan- og bygningsetaten sitt avslag på å få fremmet privat reguleringsforslag for eiendommen og begrunner avslaget med at planutkastet ikke er endret i tråd med de forutsetninger etaten gav for å kunne gå inn for å fremme forslaget. Vi mente imidlertid at vårt planutkast, beskrivelse og støyvurdering var svar på kommunens vilkår slik de fremgikk i brev av 29.12.09 og ba derfor om at saken ble fremlagt for bystyret. Byrådsavdelingen for byutvikling behandlet avslaget den 16.09.10. Det ble fattet følgende vedtak: Det vises til plan- og bygningsetatens oversendelse av 13.07.10. Byråd for byutvikling har vurdert saken i henhold til bystyrets vedtak av 17.06.2009, sak 201, jf. byrådets vedtak av 23.06.2009, byrådssak 1087.1/09 og kommet til at forslagstiller gis anledning til å fremme planforslaget. Saken sendes etaten for videre planbehandling. Det presiseres at byråden ikke har tatt stilling til innholdet i planen. Med bakgrunn i overstående vedtak, fremmes med dette forslag til reguleringsplan for del av Sinsenveien 53, gbnr. 83/501. 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Lokalisering og bruk Planområdet måler ca. 5 daa og omfatter parkeringshuset (eiendommen gbnr. 83/501) samt del av Dag Hammarskjølds vei som fungerer som på- og avkjøringsrampe til Ring 3 østgående løp. Mot Ring 3 og Dag Hammarskjølds vei er planavgrensningen lagt i formålsgrensen til gjeldende reguleringsplan for Store Ringvei, parsell Ulvensplitten Sinsenkrysset. Mot nordvest er planavgrensningen lagt i eiendomsgrensen mellom gbnr. 83/501 og Sinsenveien 55. På Sinsenveien 55 er det i dag etablert en dagligvarebutikk samt et motorsykkelverksted. Begge disse virksomhetene har