O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport mars 2016
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 4,7 prosent. Siste VEK per aksje er beregnet til 15,22 kroner. Boligutleie Holding II AS (BUH II) og det svenske søsterselskapet Hyresfastigheter Holding II AB (HFH II) har inngått avtale med D. Carnegie om tilbakebetaling av alle utestående konvertible obligasjoner og selgerkreditter. Tilbakebetalingen skal i henhold til avtalen skje ved kontant oppgjør 1. juli 2016. Dette vil legge til rette for nye tilbud om innløsning av aksjer i BUH II i andre halvår 2016. D. Carnegie renoverte 292 leiligheter i fjerde kvartal, en årstakt som er på nivå med selskapets strategi og målsetning om å renovere 1 000 leiligheter i 2016. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 218,3 prosent, justert for utbetalinger på totalt 10,00 kroner per aksje.* nøkkeltall for boligutleie holding ii as Markedsverdi av eiendommer i D. Carnegie (MSEK) 13 800 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) 1 297 Areal (Kvm) 1 265 612 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) 15.03.2016* Utvikling siste kvartal 4,7 % Utvikling siste år 14,0 % Utvikling siste tre år 83,4 % Utvikling siden start 218,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2005 0,30 2006 0,40 2007 1,00 2008 1,00 2010 0,40 2011 0,40 2014 6,50 Totalt 10,00 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT mars 2016 3
Verdijustert egenkapital OG UTBETALINGER INNLEDNING VEK per aksje i BUH II har det siste kvartalet hatt en positiv avkastning på 4,7 prosent. Den viktigste årsaken til den positive utviklingen er at selskapet har inngått en avtale med D. Carnegie om tilbakebetaling av alle utestående konvertible obligasjoner og selgerkreditter hvor selskapet i tillegg mottar en kompensasjon for opsjonsverdien av de konvertible obligasjonene på minst 137 millioner svenske kroner. FORUTSETNINGER Estimert VEK per aksje er basert på regnskapsinformasjon, verdi av aksjer og gjeldsinstrumenter i D. Carnegie, og valutakurser per 29. februar 2016. Opsjonsverdien av de konvertible obligasjonene er verdsatt til 137 millioner svenske kroner i henhold til det som er avtalt med D. Carnegie. Videre har selskapet redusert verdien av D. Carnegie aksjene med cirka 6,8 prosent fra sist omsatt kurs per 29. februar 2016 for å gjenspeile den rabatten og honoraret selskapet måtte gi ved forrige blokksalg av D. Carnegie aksjen. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har norske kroner svekket seg med cirka 2,1 prosent mot svenske kroner. Dette påvirker aksjekursen positivt. KURSUTVIKLING Siste beregning av VEK per 15. mars gir en kurs per aksje på 15,22 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 218,3 prosent. kursutvikling NOK 32 Kursutvikling NOK 28 NOK 24 VEK per aksje NOK 20 NOK 16 NOK 12 NOK 8 NOK 4 NOK 0 VEK * Utbetalingsjustert * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT mars 2016
porteføljeoversikt * Beliggenhet Antall leiligheter Utleibart areal, kvm Storstockholm Kista/Husby 1 528 110 024 Bromsten/Rinkeby 1 303 112 132 Sollentuna 454 33 656 Flemingsberg 573 40 107 Vårby/Vårberg 863 66 631 Jordbro 1 953 157 780 Södertälje 2 110 159 933 Bro 540 43 749 Märsta 688 56 965 Totalt Storstockholm 10 012 780 977 Uppsala 938 71 484 Eskilstuna 1 828 135 573 Strängnäs 411 35 510 Norrköping 2 298 172 661 Göteborg 890 64 899 Totalt øvrige områder 6 365 480 127 Annet (tomter, byggerettigheter, etc) - 4 508 Totalt 16 377 1 265 612 * Porteføljeoversikt per 31. desember 2016 KVARTALSRAPPORT mars 2016 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING D. CARNEGIE Etter sammenslåingen av boligporteføljene til BUH II og D. Carnegie sommeren 2014 eier ikke lenger BUH II aksjer i HBS II, men aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. BUH II har med dette fått en mindre eierandel i en større eiendomsportefølje. D. Carnegie er et eiendomsselskap som eier og forvalter boligeiendom i Stockholmsregionen. I tillegg til effektiv forvaltning renoverer selskapet leilighetene suksessivt i forbindelse med at leietakere flytter ut. Dette gjøres raskt og meget kostnadseffektivt gjennom den egenutviklede renoveringsmetoden Bosystem. Som en følge av dette vil leieinntektene normalt kunne økes med 30-40 prosent samt at driftskostnadene reduseres med cirka 10 prosent. Selskapet søker også å utvikle eiendommene i selskapet gjennom regulering av tomter til boligformål. Dagens drift i D. Carnegie startet i 1995 da eiendomsselskapet Stendörren ble etablert. Selskapet har i løpet av cirka 20 år bygget opp en betydelig portefølje med både boliger, handel og logistikk. I 2014 skilte Stendörrens eier, Kvalitena, ut Stendörrens boligportefølje til D. Carnegie som ble notert på Nasdaq First North 9. april 2014. I begynnelsen av mai 2015 ble selskapet godkjent for notering på Nasdaq Stockholms hovedliste. Etter sammenslåingen med BUH II har D. Carnegie blitt Sveriges største børsnoterte boligselskap. Per 31. desember 2015 var D. Carnegies totale eiendomsportefølje verdsatt til cirka 13,8 milliarder svenske kroner med en gjeldsgrad på cirka 52 prosent. Porteføljen består av 16 377 leiligheter med et totalt areal på cirka 1,3 millioner kvadratmeter, og cirka 1,3 milliard svenske kroner i årlige leieinntekter. renovering Totalt har 686 leiligheter blitt renovert med Bosystem-metoden siden 2014, hvorav 524 av disse leilighetene ble renovert i 2015. Leienivået på de renoverte leilighetene har økt fra en gjennomsnittlig pris på 982 til 1 372 svenske kroner per kvadratmeter. I fjerde kvartal renoverte D. Carnegie 292 leiligheter, en årstakt som er på nivå med selskapets strategi og målsetning om å renovere 1 000 leiligheter i 2016. TRANSAKSJONER Som kommunisert i forrige kvartalsrapport fra 15. desember, har D. Carnegie nå gjennomført salget av en større boligportefølje i Hammarkullen utenfor Gøteborg, på totalt 890 leiligheter. Salgssummen var på cirka 493 millioner svenske kroner, som er 3 prosent over forrige verdivurdering. Salget har tilført D. Carnegie 250 millioner svenske kroner i kontanter. Bakgrunnen for salget var at D. Carnegie ønsker å fokusere på eiendomsporteføljen i Stockholmsregionen. D. Carnegie har inngått en avtale om å kjøpe en eiendom i Uppsala til en underliggende eiendomsverdi på 78 millioner svenske kroner, og samtidig inngått en avtale om å selge en byggerett midt i Solna med underliggende verdi på 49 millioner svenske kroner. TILBAKEBETALING AV KONVERTIBLE OBLIGASJONER OG SELGERKREDITTER Svensk Bolig Holding AB (SBH), et heleid datterselskap av BUH II og dets søsterselskap Hyresfastigheter Holding II AB (HFH II), har inngått avtale med D. Carnegie om tilbakebetaling av utestående konvertible obligasjoner på til sammen 1 020 millioner svenske kroner og utestående selgerkreditter på til sammen 133 millioner svenske kroner. Det er i tillegg avtalt at SBH mottar en kompensasjon for opsjonsverdien av de konvertible obligasjonene på minst 137 millioner svenske kroner. Tilbakebetalingen skal i henhold til avtalen skje ved kontant oppgjør 1. juli 2016. Renter på selgerkreditt og konvertible obligasjoner løper som tidligere avtalt frem til dette. INNLØSNINGSPROGRAM SBH eier 10 252 874 B-aksjer i D. Carnegie. Styrene i BUH II og HFH II vil fortløpende vurdere ulike alternativer for realisasjon av disse aksjene. Etter at avtalen om tilbakebetaling er gjennomført planlegger BUH II så raskt som praktisk mulig å legge til rette for at aksjonærene kan innløse aksjer mot kontant betaling. 6 KVARTALSRAPPORT mars 2016
struktur Cirka 3 100 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 2 200 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Andre aksjonærer 80 % 20 % 86 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 14 % Gjeldsinstrumenter i D. Carnegie & Co. AB Aksjer i D. Carnegie & Co. AB generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004, og eier aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. INVESTERINGSMANDAT BUH II sitt mandat er å investere, direkte eller indirekte i det svenske eiendomsmarkedet. Investeringene skal fortrinnsvis gjøres i boligeiendommer med en mindre andel naturlig tilhørende kommersielle lokaler i Stockholms-regionen og Mälardalen og andre sentrale områder med sterk demografi. BUH II kan også, direkte eller indirekte, drive eiendomsutvikling og annen relatert virksomhet, inkludert men ikke begrenset til kjøp og salg av fast eiendom, reinvestering, refinansiering, emisjoner og andre egen- og fremmedkapitaltransaksjoner. AVKASTNINGSMÅL Målsettingen for porteføljen er å skape en stabil avkastning for aksjonærene gjennom verdiøkning i eiendomsporteføljen, både gjennom nyinvesteringer og foredling av eksisterende portefølje. PERIODISKE UTBETALINGER Selskapet vil gjøre utbetalinger, dersom styret mener det er optimal bruk av frie likvider, innenfor det som følger av gjeldende regler og forsvarlig drift. Selskapets utbetalinger er i stor grad være avhengig av utbytter fra underliggende selskaper. KVARTALSRAPPORT mars 2016 7
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH II. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH II. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH II. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT mars 2016
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com