Planbeskrivelse for Landebukta Boligområde, Mandal Beskrivelse av planforslaget Planforslaget er utarbeidet med bakgrunn i kommuneplanens arealdel. Det legges i hovedsak opp til eneboliger i dette sjønære området. Men det legges også opp til noen to/firemannsboliger, kjede/rekkehus og evt. lavblokker der hvor det er vanskelig å få til store eneboligtomter. Boligene vil ligge i naturskjønne omgivelser hvor mange vil få sjøutsikt. Det er nær tilgang til sjø med muligheter for båtliv m.m. Planen legger til rette for etablering av ny båthavn/utvidelse av eksisterende i Landekilen. Det anlegges både ny adkomstvei til området, og helt nye veier innad i området. Planforslaget legger også til rette for etablering av ny barnehage, lekeplasser og andre områder for nærmiljøanlegg/idrett (ballbinger o.l.) Mandal kommune og tiltakshavere har en avtale om å utforme områdereguleringen sammen. Multiconsult er engasjert for å utarbeide planforslaget. Det er holdt flere møter der planen er gjennomgått. Planforslaget legger opp til at det kan bygges mer enn 200 boligenheter innenfor planområdet. De veiene som er vist i planen er planlagt etter kommunens veinorm, og det er krav til detaljregulering for areal for høydebasseng/trykkøkning, og krav om tekniske planer for utforming av kommunalteknisk anlegg, veianlegg og lekearealer. Siden dette er en områderegulering, viser planen hovedstrukturer, med veier og inndeling i boligområder med krav om detaljregulering. I tillegg er det vist område for småbåthavn og et stort område for nærmiljøanlegg. Også for disse er det plankrav. En mindre del av planen er detaljert (23 boliger med tilhørende nærlekeplass). Dette er boliger som har direkte adkomst til hovedveien, eller boliger som tilknyttes ved privat vei. Planforslaget viser for øvrig store, sammenhengende grøntområder og områder som er båndlagt etter lov om kulturminner. urderinger av planforslagets er Landskapsbilde Områdets samlede verdi er middels. Som vedlegg til planen ligger det et registreringskart for landskapstemaet. Registreringskartet er benyttet i forbindelse med planlegging av boligområdene i planforslaget. Planforslaget søker å ivareta de viktigste landskapselementene, som markerte topper, landskapslinjer og landskapsrom. Boligområder og veger skal legges så de i minst mulig grad kommer i konflikt med disse elementene. Det er ikke ønskelig å bygge ned viktige landskapsrom. Imidlertid vil planforslaget endre landskapet sammenlignet med 0 alternativet, som er dagens situasjon. Særlig gjelder det området sett i fra sjøen. For landskapet vurderes planforslaget å ha liten til middels. Liten Stor 1
Nærmiljø og friluftsliv Utover interne stier og eldre ferdselsveier er det ingen spesielle friluftsinteresser i planområdet. De viktigste friluftsinteressene er knyttet til sjøen med båtliv og fiske. Elles er det på Lande et trivelig nærmiljø med eldre, småskala, sørlandske gårdsbruk. Planforslaget vil endre skogområdene kraftig ved å legge til rette for etablering av nye veier og boliger. De eksisterende interne småstiene vil i stor grad forsvinne ved et ferdig utbygd område. Men området blir knyttet sammen av nye veier, fortau og andre opparbeidede småstier. Planforslaget legger også til rette for lek med både små og større lekeplasser. Utsiktsområder fra den markerte ryggen midt i planområdet, og topper for øvrig i planområdet, blir mer tilgjengelige, og er en positiv. Det legges opp til etablering av ny båthavn i Landekilen. Dette er i samsvar med kommuneplanen og er for det sjøbaserte friluftslivet. Planforslaget blir vurdert å ha middels positiv for nærmiljø/friluftsliv. Liten Stor Naturressurser Planforslaget vil redusere mulighetene for hogst i planområdet. Området er imidlertid svært bratt og fremkomstmulighetene i de bratteste områdene er svært dårlige. Landbruksarealene innenfor planområdet vil i hovedsak forsvinne ved omdisponering til andre formål. Men følgende områder blir fortsatt regulert til lamdbruk: - Skogsområdene innerst i Landekilen - Skogsområdene langs plangrensen i syd-vest - Deler av de gamle hovedbrukene i Landegården samt dyrkamark helt syd i planområdet. Ut fra verdivurderingen, vurderes planforslaget å ha liten for naturressurser, skog og jordbruk. Liten Stor Naturmiljø og biologisk mangfold De registrerte områdene vil bli berørt av planforslaget når veier og boligområder etableres. Inngrepene er store ved slik etablering av boligfelt. Men samtidig legger planen opp til sammenhengende grøntområder, der deler av dagens naturmiljø blir bevart. I Landekilen er det ca. 65 båtplasser og plasser i båthus i dag. Planforslaget legger opp til utbygging av båthavn i samsvar med forslag til ny kommuneplan som har vært på høring. En utbygging av SB1 med opptil 100-150 plasser vil gi en tredobling av dagens plasser. Dette vil kunne medføre noe mer forurensing i form av oljesøl, bunnstoff o.l. Et godt opplegg med spyleplass på land m/oppsamling/oljeskiller og et godt opplegg for avfallshåndtering kan bedre utslippssituasjonen. Planforslaget vurderes å ha middels for naturmiljø og biologisk mangfold i sjø. Direkte inngrep i ålegrassamfunn og bløtbunn vil være beskjedent, og må evt. avklares nærmere i detaljreguleringsfasen. 2
Det vises også til vurderinger etter Naturmangfoldloven nedenfor. Basert på at planområdet er et typisk sørlandsk kystlandskap, og med et tilsvarende typisk naturmiljø, vurderes planen totalt sett å ha liten for naturmiljøet. Liten Stor Kulturmiljø, fornminner og nyere tids kulturminner Registrerte gravhauger og steinalderlokaliteter vil ikke bli berørt av planforslaget. Disse områdene er båndlagt i planforslaget. Et større område med registrert kulturlandskap vil bli noe nedbygd. Planforslaget vurderes å ha liten for kulturmiljø, fornminner og nyere tids kulturminner. Liten Stor urdering etter naturmangfoldloven 8-12 En beskrivelse av hvordan Naturmangfoldloven 8-12 er vurdert i planarbeidet gis i det følgende. Planområdet er i dag dels et område med gårds- og boligbebyggelse, og dels et skogsområde som stiger fra sjøen opp til over kote 90 vest i planområdet. I strand/sjøområdene er det båtplasser og småbåthavner også i dagens situasjon. I tråd med kommuneplanen, innebærer planen at store deler av området bygges ut med boliger og tilhørende infrastruktur. Kunnskapsgrunnlaget (lovens 8) Naturbasen er sjekket, og lokalkunnskap basert på befaring sammenholdt med allerede foretatte utbygginger og tiltak er vurdert. Det er foretatt nye registreringer av naturmiljø og biologisk mangfold både på land og i sjø, og det er gjort omfattende arkeologiske undersøkelser. Det vises til punktene ovenfor om naturverdier og biologisk mangfold samt arkeologi. Innenfor planområdet har man derfor god kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand. Kunnskapsgrunnlaget vurderes til å være tilstrekkelig godt for å kunne gjøre forsvarlige vurderinger knyttet til naturmangfold. Føre-var prinsippet (lovens 9) En utbygging i tråd med kommuneplanen og forslag til områderegulering, vil i stor grad endre områdets karakter. Mye av området vil bli endret fra skogsområde og kulturlandskap til byggeområde med veier og tekniske inngrep. Men planen legger samtidig opp til sammenhengende grøntområder som ivaretar noen av de typiske naturtypene. 3
Småbåthavn: Utbygging av småbåthavn vil medføre tiltak i strandsonen (bygging av brygger) og evt. mudring for å oppnå tilstrekkelig dybde for båtplassene. Det er her krav om detaljregulering, og evt. omfang av tiltak i sjøen må avklares gjennom en detaljregulering. Boligområdet: En utbygging til boligområde, vil nødvendigvis medføre irreversible inngrep og skade på naturmangfoldet innenfor planområdet. Foretatte registreringer og rapporter viser imidlertid at dette er et typisk sørlandsk kystlandskap, og samtidig er det bevart sammenhengende grøntområder som i noen grad ivaretar deler av naturmiljøet innenfor planen. Dette gjelder både kulturlandskap og typisk skog i området. Konklusjon: I en større sammenheng (kommune/region) vil inngrepet ikke medføre vesentlig skade på naturmangfoldet fordi dette er et typisk sørlandsk kystlandskap som er bredt representert ellers i kommunen og regionen. En by i utvikling, slik Mandal er, trenger arealer til bl.a. nye boligområder. I kommuneplanen er det gjort en overordnet vurdering av hvor boligområdene kan legges, og da ved en avveining mellom utbygging og LNF/vern. B1, Lande har ligget som et fremtidig boligområde i kommuneplanen gjennom flere valgperioder, og det har ikke vært motforestillinger til lokaliseringen ved de siste revisjonene av kommuneplanen. Ettersom kunnskapsgrunnlaget innenfor planområdet er godt, kan vi ikke se at det er nødvendig å benytte føre-var-prinsippet. Økosystemtilnærming og samlet belastning (lovens 10) Gjennom kommuneplanarbeidet er det gjort en vurdering av at en slik utbygging totalt sett er gunstig, bl.a. i forhold til å ta i bruk andre arealer/dyrket mark til slike formål. Selv om tiltaket vil medføre store inngrep lokalt i planområdet, vil det i en kommunal/regional sammenheng være et lite inngrep i arealer som er typiske for kysten på Sørlandet. urdert ut i fra naturmangfoldloven anses tiltaket samlet sett derfor å gi små e er for naturverdiene. Det er lagt vekt på at planen legger opp til en sammenhengende grønnstruktur innenfor planen, og at det er tilsvarende naturområder som grenser til planen i sør og vest. Ålegresset i Landekilen er av nasjonal verdi. Det er krav om detaljregulering for småbåthavna. Det vil være en viktig del av detaljreguleringen å vurdere mer detaljert hvordan plassering av brygger, flytebrygger m.m. kan optimaliseres i forhold til ålegresset. Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver (lovens 11) Dersom tiltaket forårsaker skader på naturmangfoldet skal kostnadene dekkes av tiltakshaver. Tiltak for å unngå skader er å benytte seg av miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Innenfor planområdet vil det være viktig å bevare de sammenhengende grøntområdene mest mulig urørt. I forhold til naturverdiene i Landekilen, vil en utbygging av avløpssystem, og tilkopling av eksisterende bebyggelse, trolig redusere forurensingen i Landekilen, og dermed bedre den økologiske tilstanden der. 4
ed bygging av småbåthavn, vil tiltak som spyleplass med oppsamling/oljeavskiller også kunne redusere utslipp som skader naturmiljøet. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder (lovens 12) NML 12 omhandler miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, men også vurderinger av alternative lokaliseringer av tiltaket. Det skal i forbindelse med utbygging av tiltaket benyttes teknikker og driftsmetoder som for dette prosjektet er best mulig egnet og miljøforsvarlige. Da dette er et tiltak som er i samsvar med kommuneplanen, og på et konkret eiet område, er ikke alternativ lokalisering aktuelt. Trafikk og trafikksikkerhet Utbedring av vei og fortau vil være et pluss for trafikksikkerhet inkludert myke trafikanter. Ikke minst vil ny vei forbi Landegården bedre situasjonen langs eksisterende vei, som har svært dårlig standard. Bankebroa (utenfor planområdet på vei mot byen) har en bredde som innebærer at to personbiler ikke kan møtes på broa. Det er ikke fortau på broa, men g/s-vei på begge sider. Broa er en heve-bro som kan åpnes for at større båter kan passere, bl.a. inn til det tidligere skipsverftet til Båtservice. Det vil bli en økning av trafikken over broa fra dagens 2.150 til ca. 2.800 etter full utbygging innenfor B1. Dette innebærer at møtende biler i større grad må vente enn i dagens situasjon. Dette vil imidlertid ikke medføre kapasitetsproblemer, men litt mer venting i perioder på dagen med størst trafikk. Trafikksikkerheten på broa er et tema som har vært til vurdering, bl.a. knyttet til reguleringsplanen for Sånum som ble utarbeidet tidlig på 2000-tallet, og godkjent i 2006. Ombygging av broa har også vært et tema i det siste, og da fordi skipsverftet er flyttet, og den evt. kan endres til en fast bro. Det er avsatt noe midler i fylkeskommunens budsjett til utbedring av brua, og Fylkeskommunen/egvesenet arbeider med dette. Planforslaget vurderes å ha stor positiv for trafikk og trafikksikkerhet. Liten Stor Universell utforming Mandal kommune har i både kommuneplan og kommunale retningslinjer for universell utforming et mål om å legge til rette for at flere boliger skal være utformet for alle. Teknisk forskrift regulerer også dette temaet. Planforslaget vil ivareta intensjonene i kommuneplanen ved at minimum 50 % av boligene i planforslaget vil ha samtlige hovedfunksjoner på hovedplan. Tilgjengelighet til det sentrale nærmiljøanlegget, lekeplasser m.m. vil i stor grad bli universelt utformet. I noen grad gjelder dette også utsiktspunkt o.l., selv om det bratte terrenget noen plasser gjør det vanskelig å oppnå helt tilfredsstillende stigningsforhold. Planforslaget vurderes å ha stor positiv for universell utforming. 5
Liten Stor Barn og unge Planforslaget legger opp til etablering av lekeplasser og barnehage. I tillegg er det store skogsområder som er egnet for lek tett opp mot og innad i planområdet. Det er også muligheter for aktiviteter knyttet til sjø. Etablering av veier og stier i planområdet gir tilgang til utsiktspunkter m.m. som i dag er nærmest utilgjengelige på grunn av ulendt terreng. Nyetableringene som planforslaget legger opp til er positive for barn og unge. Regulert boligområde vil ha høy kvalitet når det gjelder barns muligheter for lek og utfoldelse. Boligområdet vil også få god trafikksikkerhet, bl.a. med fortau og g/s-veg fra sentralt i området og helt til byen. Også til regulert område for Barnehage vil det bli bygget fortau. Planforslaget vurderes å ha stor positiv for barn- og unge. Liten Stor Næringsliv For næringslivet vil planen først og fremst ha betydning i anleggsfasen ved utbygging av infrastruktur og boliger. Kostnadene for tekniske anlegg for hver tomt/bolig antas å ligge på rundt 300.000,- Det kan ligge høyere her på grunn av vanskelig terreng. For hele feltet vil dette (lavt anslått) bety en omsetning for entreprenører og leverandører på ca. 60 mill. kroner. Det er mer vanskelig å anslå kostnadene for bygging av boligene, men for normale boliger kan dette anslås til ca. 2 mill. For hele feltet, med i overkant av 200 boliger, vil altså dette gi en omsetning for næringslivet på i overkant av 400 mill. kroner. Samlet for næringslivet vurderes en til liten positiv. Liten Stor Støy Støyproblematikken er utredet. Støyen vil ikke overskride anbefalte verdier i nytt boligfelt. Boligfeltet vil føre til økt trafikk gjennom Sånum, og støyvurderingen viser at noen flere boliger kommer i gul sone her. Planbestemmelsene legger opp til at aktuelle støytiltak gjennomføres. I anleggsfasene vil det forekomme periodevise støyende arbeider. Planforslaget vurderes totalt sett å ha liten. 6
Liten Stor Infrastruktur Det planlegges nye veier i området, både utbedring av eksisterende, omlegging av trase og etablering av nye. Ny reguleringsplan for Landevegen er godkjent som egen reguleringsplan (gjelder fra Toftenes til Landekilen). Se ovenfor. For vann og avløp vil det bli etablert helt nytt anlegg som påkoples dagens kommunale anlegg ved Toftenes på Sånum. Innenfor områdereguleringen er det krav til at det avsettes arealer til nødvendig høydebasseng og pumpestasjoner. Strømtilførsel blir sikret fra eksisterende høyspentnett, og nødvendig areal for trafostasjoner eller lignende vil måtte avsettes i detaljregulering. Eksisterende høyspentledninger vurderes lagt i bakken. Internt i feltet vil kabler og ledninger bli lagt i bakken. Planforslaget vurderes totalt sett å gi middels positiv for infrastruktur. Liten Stor Avrenning/overflatevann i boligområdet Overvannet vil bli tatt hånd om ved etablering av veier og boligområder. Med utgangspunkt i at det ikke er registrert problemer med overvann i området i dag, vurderes planen å ha ubetydelig for overvannshåndtering. Liten Stor Forurensing. Det er ikke registrert eller rapportert om forurensing på land, men det kan forekomme helt lokal forurensing fra de private avløpsløsningene. ed utbygging av boligfeltet, må det påregnes at kommunen stiller krav om påkobling til kommunalt avløpsanlegg. Denne forurensningskilden vil da forsvinne helt. NIA konstaterer at strandsonen i Landekilen bærer preg av høy næringstilgang. Som for landsiden, vil tilknytning til kommunalt ledningsnett fjerne utslipp til Landekilen. Dessuten vil boligfeltet redusere småskalalandbruket ytterligere, og dermed også avrenning til Landekilen av næringssalter. Samlet vil disse forholdene kunne redusere næringstilgangen til Landekilen. I Landekilen er det ca. 65 båtplasser og plasser i båthus i dag. 7
En utbygging av småbåthavn med opptil 100-150 plasser vil gi en tredobling av disse plassene. Dette vil kunne medføre noe mer forurensing i form av oljesøl, bunnstoff o.l. Et godt opplegg med spyleplass på land m/oppsamling/oljeskiller og et godt opplegg for avfallshåndtering kan bedre utslippssituasjonen. Samlet sett, med noe forbedring i utslipp av næringssalter fra land og noe større utslipp fra båtplassene i småbåthavna, kan forurensningssituasjonen i Landekilen bli omtrent uendret ved en utbygging av boligfeltet og en utbygging av småbåthavn. Planforslaget vurderes å ha liten for forurensningssituasjonen i området. Liten Stor Folkehelse Folkehelse handler om å legge til rette for og fremme befolkningens helse og trivsel, og redusere faktorer som har innvirkning (jf. Folkehelseloven 3). I sjekkliste til veileder for "Helse i plan" er folkehelsebegrepet presisert til å gjelde følgende forhold; Boligforhold, Økonomisk trygghet, Skole- og arbeidsmulighet, Hjelp etter behov, Ytre miljø og sikkerhet, Levekår, Sosial tilhørighet og Levevaner. I områdereguleringen for Landebukta boligfelt Lande dreier dette seg om: For det første å legge til rette for en utbygging som gir trygge og sikre omgivelser, og for det andre at planen gir muligheter for fysisk aktivitet, lek og rekreasjon i attraktive omgivelser. Det vises i så måte også til flere av punktene ovenfor, bl.a. om trafikk/trafikksikkerhet, barnog unge og støy. Disse forholdene er godt ivaretatt i planen. Det er trafikksikker vei inn til byen, i hovedsak med adskilt g/s-veg. Større barn kan dermed bruke sykkel til skole og aktiviteter i byen. Inne i boligområdet er regulert et sentralt nærmiljøanlegg som vil få svært høy kvalitet, og i tillegg blir det etablert nærlekeplasser og kvartalslekeplasser i øvrige deler av området. Når det gjelder rekreasjonsarealene er det viktig at det bevares autentisk og interessant natur, fordi det motiverer til sunne uteaktiviteter. Innen planområdet blir det både tilrettelagte områder (balløkke m.m.) og sammenhengende grønnstruktur/naturområder og stier. Utenfor planområdet, men likevel lett tilgjengelig, ligger attraktive rekreasjonsarealer som Furulunden med strendene, Landehobde, Høgsåsområdet, Rona m.fl. Boligfeltet vil totalt sett gi gode forutsetninger for å fremme befolkningens helse og trivsel, og vurderes å ha middels positiv. Liten Stor 8
Kriminalitetsforebygging Når det gjelder konkrete kriminalitetsforebyggende tiltak er det ikke utformet eller stilt krav om noe spesielt. De viktigste tiltakene er gjerne tiltak som ikke gjenspeiles i en reguleringsplan. I foreliggende planforslag er det lagt vekt på å skape en ryddig og lettlest arealbruk, slik at det ikke blir liggende igjen bortgjemte områder. Dessuten vil tiltakene i planen gjøre at det blir mer aktivitet i området hele dagen. Dermed blir det vanskeligere å utføre kriminalitet uten å bli oppdaget. Dessuten er det viktig å ha en god estetisk utforming, materialbruk, vegetasjonsbruk og belysning i tillegg til at områder holdes ryddige og generelt er godt vedlikeholdt. Bestemmelsene sikrer til en viss grad at dette ivaretas i videre detaljering. Det er også stilt krav om situasjonsplan, der løsninger i forhold til materialbruk, vegetasjon, belysning, sykkelparkering vil bli vist. I den forbindelse vil det også være viktig å tenke på kriminalitet, drift og vedlikehold. På dette punktet vurderes planen å ha ubetydelig. Liten Stor Sammenstilling av er Utredningstema positiv Liten positiv Liten Stor Landskap Nærmiljø/friluftsliv Naturressurser Naturmiljø/biol.mf. Kulturmiljø Naturmangfold Trafikk/sikkerhet Universell utform. Barn-unge Næringsliv Støy Infrastruktur Avrenning Forurensing Folkehelse Kriminalitetforeb. Sum 3 3 1 3 6 0 0 9
Kommentar til sammenstillingen: urdering av er er i noen grad skjønnsmessig, og en direkte summering av sammenstillingen gir ikke et fasitsvar. Men sammenstillingen viser en overvekt av positive er av planen. De fleste utbygginger i naturområder har e er for landskap, naturmiljø og naturmangfold. Sammenstillingen viser imidlertid at utbygging av B1, inkludert småbåthavn i Landekilen, vil gi et bomiljø med gode kvaliteter. Infrastrukturtiltak vil også bedre forholdene for eksisterende bebyggelse, i første rekke for boligbebyggelsen på Lande ved at veien legges utenom Landegården, og ved at det blir kommunalt anlegg for vann og avløp. De positive ene er derfor vurdert som større enn de e. Samlet vurdering og anbefaling Områdereguleringen er utarbeidet av Multiconsult på vegne av tiltakshavere og Mandal kommune. Det har vært gjennomført flere underveismøter. Lande er et sjønært område som skal legge opp til store og attraktive tomter. Kommuneplanen anslår 100 tomter, men planforslaget vil legge til rette for over 200 boenheter, i hovedsak eneboliger på romslige tomter. Men siden deler av området er bratt, er det også lagt til rette for bygging av rekkehus, terrasseboliger, lavblokker o.l. Nye byggeområder skal lokaliseres og utformes slik at de i så stor grad som mulig kan brukes av alle. Det stilles krav i planen slik at intensjonen om universell utforming blir ivaretatt. Det samme gjelder gode anlegg og tiltak for barn og unge. Det er også lagt vekt på at: Landebukta boligfelt skal utvikles som et attraktivt boligområde for alle befolkningsgrupper i kommunen. Det skal tilrettelegges for romslige tomter, sammenhengende grøntområder og gode møteplasser. Planen legger til rette for etappevis utbygging av området, med vektlegging på realistiske og gjennomførbare løsninger. Det er sikret sammenhengende grønnstruktur i området, og det er lagt vekt på at grønnstrukturen inkluderer både områder med fornminner og kulturlandskap. I vurderingen for dette er også forholdet til naturmangfoldloven utredet og konkludert. iktig topografi og landskap beholdes. Også for byggeområdene i planen (med krav om detaljregulering) er det stilt krav i planbestemmelsene som ivaretar dette. Parkering, adkomst- og samleveger er tilpasset eksisterende terreng så langt det er mulig. Men på grunn av delvis bratt terreng, har det vært nødvendig med til dels store terrenginngrep for adkomstveiene for å oppnå standard etter kommunens norm. Minst 50 % av boligene innenfor planområdet skal ha samtlige hovedfunksjoner i hovedplan. Det er lagt vekt på gode bokvaliteter mht. uteareal, utsikt og solforhold. 10
Det er innarbeidet gode løsninger for gående og syklende, bl.a. gjennom gang/sykkelvei som er tilknyttet systemet gjennom Sånum inn til byen, og for øvrig fortau og gangstier/snarveger. I området SB1 viser kommuneplanen 100-150 båtplasser, hvorav noen er forbeholdt B1. Områdereguleringen følger opp avgrensningen fra forslag til ny kommuneplan (noe utvidet fra godkjent kommuneplan) i sjø, og inkluderer også område på land mellom sjøen og Landeveien. Også områdene mellom B1 i kommuneplanen og sjøen er tatt inn i områdeplanen. Her er fradelte boligtomter vist som byggeområder, mens øvrige områder er vist som LNFområder. En større eiendom sentralt i planområdet, i Søndre Dørdalen ned til sjøen innerst i Landekilen, er regulert til LNF-område etter ønske fra grunneier. Det samme gjelder skogsområdene langs plangrensen i syd-vest, dyrkamark helt syd i planområdet og deler av hovedbrukene i Landegården. Omfanget av utbygging innenfor kommuneplanens delområde B1 er vurdert. Det vil være relativt store kostnader ved fremføring av infrastruktur frem til og inne i planområdet. For å få et akseptabelt kostnadsnivå pr. bolig, må det derfor legges til rette for over 200 boliger, slik områdereguleringen nå er utformet. Reguleringsplanen legger til rette for utvikling av et godt og attraktivt boligområde, i stor grad i tråd med føringene i kommuneplanen. Teknisk forvaltning Mandal kommune Rev: 15.01.2015 bo 11