ELVERUM KOMMUNE REGULERINGSPLAN FELT B4/ By10 HUMMELDALSVEGEN / GAMLE TRYSILVEG PLANBESKRIVELSE arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 1
1.0 BAKGRUNN Elvarheim Utbygging AS har eierskap i eiendommene gnr30/bnr230, gnr30/bnr266 og gnr30/bnr265 i Hummeldalsvegen. Til sammen utgjør disse eiendommene 4,9 daa. I gjeldende reguleringsplan er området regulert til boligformål med en utnyttelsesgrad (brutto gulvareal i forhold til netto grunnareal) på 20 %. Dette synes som en veldig lav utnyttelsesgrad for så sentralt beliggende eiendommer i sentrum. Elvarheim Utbygging AS ønsker å regulere området med en tyngre og mer bymessig utnyttelse med tanke på et konkret byggeprosjekt i 2012 (1. byggetrinn). En har vært i kontakt med øvrige grunneiere innenfor felt B3 som også stiller seg positive til en revisjon av reguleringsplanen og muligheter for økte utbyggingsrammer. En ønsker at prosjektet vil bidra til: - en mer bymessig utvikling av sentrum, - en opprydding av en litt kaotisk trafikksituasjon i Hummeldalsvegen, - å imøtekomme etterspørselen etter et sentrumsnært botilbud. 2.0 PLANSTATUS Kommundelplanen for Elverum sentrum - Leiret 2001 2012 I kommunelplanen for Elverum sentrum - Leiret (vedtatt i KS 30.10.2000) er det aktuelle området angitt som - BY 10, bybebyggelse med krav om parkeringskjeller - B4, Bolig, småhusbebyggelse For BY 10 gjelder følgende mht arealbruk ( 6.1): Byggeområdene skal nyttes til blandet bolig- og forretningsformål, forretningsmessig servicevirksomhet og offentlig/ allmennyttig virksomhet. 1. etasje som vender mot offentlig gate skal nyttes til ren publikumsrettet virksomhet. 2. etasje kan nyttes til bolig-, forretnings-, service- eller kontorformål. Øvrige etasjer kan nyttes til boligformål. Videre er det angitt krav til parkering både for forretnings- og boligbebyggelse. arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 2
Boenheter større enn 55m2 skal ha tilgang til egnet uteoppholdsareal (MUA) på minst 20 m2 pr. boenhet. Utsnitt av kommunedelplan for Elverum sentrum - Leiret Reguleringsplan for området ved Hummeldalsvegen og Gamle Trysilveg Reguleringsplanen for området er en del av Reguleringsplan for området ved Hummeldalsvegen og Gamle Trysilveg, vedtatt i KS-møte 26.08.85. Med unntak av nye bestemmelser for BY 10 har kommuneplanen (kom etter reguleringsplanen) de samme hovedrammene mht boligbebyggelsen (område B4 i kommunedelplan og område B3 i reguleringsplan). - Småhusbebyggelse - Bevaringsområde bebyggelse arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 3
Utsnitt av gjeldende reguleringsplan (arkivnr. 6/84) 3.0 PLANOMRÅDET / EIENDOMSFORHOLD Planområdet er på 14,4 daa og berører følgende eiendommener (gnr/bnr): 30/7, 30/37, 30/162, 30/230, 30/264, 30/265 30/266, 30/296, 30/442, 30/432, 30/525 og 30/871. Oversiktskart med områdeavgrensning og gnr/bnr, se neste side. Mot nord avgrenses planområdet av Galgebergparken bestående av en liten kolle ca 5 10 m høyere enn planområdet. Selve planområdet ligger med et svakt terrengfall mot sør med delvis noe mer kupert og litt brattere terreng opp mot Galgebergparken. Området er frodig med delvis mange store trær, i hovedsak furu opp mot Galgebergparken og div lauvtrær i eksisterende privathager (se flyfoto og div. foto i planbeskrivelsen). arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 4
Oversiktskart med planavgrensning og gnr/bnr 4.0 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Det ble vinteren 2011 avholdt et innledende møte med ledelsen i Elverum kommune (rådmann, teknisk sjef og varaordfører) og et møte med planavdelingen i Elverum kommune. Oppstartsmøte ble avholdt den 20. mai (se vedlegg). Formannskapet behandlet rammene for en reguleringsplan i møte den 16. juni (se vedlegg). Så langt gis det uttrykk for en positiv holdning til prosjektet og det er gitt flere nyttige innspill til planarbeidet. Oppstart av planarbeid ble annonsert 28. juni og høringsmyndigheter, grunneiere og naboer tilskrevet samme dag. Oppstartsvarsel har vært tilgjengelig på www.arkitektbua.no Møte planavdelingen Elverum kommune 19.09.2011 Møte grunneiere innenfor planområdet 14.10. 2011. 5.0 INNKOMNE MERKNADER Følgende innspill til planarbeidet er registrert innen fristen 10. august: Notat fra befaring 6. juni, Hedmark fylkeskommune v/ antikvar Jorunn E. Gunnestad. Foreløpig innspill: - Plassering og avgrensning, - en del av hagen og rommet mot Gamle Trysilveg på Stensby (30/7) holdes åpent som i dag for å ivareta miljøet og sammenhengen. arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 5
- Bevaringsområde vises som hensynssone slik at det framgår at vi har et miljø med verneverdige bygninger her, men avgrensningen kan justeres i forhold til dagens område slik at det ikke omfatter tomta som er bebygd på 1960-tallet. - Bevaringsområde bør omfatte også (deler av) stien, da dette er en forbindelse til festningen og trolig en gammel veg til en av festningens utposter. - Det settes grenser for høyder, legges rammer for plassering i terreng osv, slik at en får en god tilpasning til parken og omgivelsene. Elverum Energi AS, v/ Tore E. Øverby, datert 26.07.2011. - Elverum Fjernvarme AS har fjernvarmerør i krysset Gml. Trysilveg - Dammenvegen og inn til YC-Eiendom, - slik at det er mulig med fjernvarmeforsyning fra dette området. Statens Vegvesen, datert 05.08.2011. - Statens Vegvesen stiller seg svært positive til intensjonen med en fortettet boligbygging i planområdet og har for øvrig ikke noen andre kommentarer til oppstartsvarsel. Fylkesmannen i Hedmark, datert 10.08.2011 - Fortsetter at reguleringsplan blir utarbeidet ihht overordnet plan. - Minner om PBL 5-1 med krav om medvirkning i planprosessen. - Planen skal utarbeides ihht gjeldende nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister (utvekslingsformat SOSI Plan). - Sosi-fil plankart sendes Statens Kartverk Hamar for kontroll. - Krav om universell utforming av uteareal og bygninger. - Tilrettelegging for alternative oppvarmingskilder og lav energibruk. - Krav til risiko- og sårbarhetsanalyse av planforslag. - Sikring av miljømessig forsvarlige løsninger for vann og avløp. - Utbygging godt tilpasset landskapet (jf. Den europeiske landskapskonvensjonen). - Tilstrekkelig og egnede uteoppholdsarealer for barn og unge. - Kartlegging og sikring mot støy jf T-1442 Retningslinjer for behandling av støy i reguleringsplaner. - Ny veileder for utarbeiding av reguleringsplaner på www.planlegging.no Hedmark Fylkeskommune, datert 15.08.2011 (etter avtale etter fristen). - Forutsetter videreføring av bevaringsområde med en hensynssone, men aksepterer at grensene justeres slik at området med den nyere bebyggelsen i øst holdes utenfor. - Hensynsone bør omfatte den gamle hovedbygningen med en del av hageanlegget slik det naturlig avgrenses i øst og sør og mot nord inkludert det gamle vegfaret. - Det er ikke kjent automatisk fredede kulturminner i området. En vurderer det ikke nødvendig med befaring. Tas inn formulering i reguleringsbestemmelsene om håndtering av kulturminner som evt. oppdages ved tiltak i marken. arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 6
6.0 PLANFAGLIG UTDYPING AV LØSNINGEN I PLANFORSLAGET 6.1 Illustrasjon av ønsket utbygging Illustrasjonsskisse fortetting Område Bolig - blokkbebyggelse (BB) og område bolig/forretning/kontor (BFK) - Plassering av ny bebyggelse er i tråd med tidligere byggegrenser mot Hummeldalsvegen (12,5 m fra senterlinje, men med mindre krav til frisikt i krysset med Gml. Trysilveg og med muligheter for å bygge helt inntil fortau arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 7
lengst mot vest). - Bebyggelse langs Hummeldalsvegen foreslås med p-kjeller under bebyggelsen og 4 etasjer over p-kjeller. Det foreslås 4 etasjer for alle eiendommer. For vestre deler av byggeområde BFK kan det bli aktuelt med en høy underetasje (ca 4 m høyde egnet for forretning) som fanger opp fallende terreng i Hummeldalsvegen. - Et foreløpig anslag av antall leiligheter med maksimal utbygging tilsier ca 55 leiligheter. Område Bolig - konsentrert småhusbebyggelse (BK) - Det foreslås fortetting på eiendommen gnr30/bnr442 og gnr 30/bnr7. I samråd med eier ønsker en å få vurdert en noe redusert avgrensning av bevaringsområde (hensynssone i ny PBL). Denne foreslås flyttet ca 20 m mot øst i flukt med steingjerde som representerer den fysiske avgrensning av tomta, samt at deler av arealet opp mot brannstasjon tas ut som bevaringsområde. Ny bebyggelse bør ha proporsjoner som harmonerer med den gamle bebyggelsen og foreslås med ca 2-3 etasjer avhengig av lokale forhold på tomta. Arkitekturen må gjerne ha et tidsriktig fasadeuttrykk. - Et foreløpig anslag av antall leiligheter med maksimal utbygging tilsier ca 20 leiligheter. - En utbygging på denne tomta ligger litt fram i tid og en har derfor foreløpig valgt ikke å illustrere en mulig fortetting her. Illustrasjoner av bygg må på dette stadiet skal oppfattes som tilnærmet riktige volumer. Etasjehøyder og mønehøyder skal være realistiske. Byggene vil få et ganske annet uttrykk med ferdig prosjekterte fasader. Avhengig av framdrift for byggeprosjekt vil en kunne vise eksempler på fasader ved 2. gangs behandling. Illustrerende profiler arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 8
Illustrasjon: Perspektiv 5 blokker sett fra vest (fra hjørne v/ Pedersenbygget) Illustrasjon: 5 blokker sett fra øst arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 9
Illustrasjon 5 blokker sett fra parken (veg opp til barnehage i forgrunnen). Illustrasjon 5 blokker sett fra eiendommen gnr31/bnr5) Byggehøyder 4 etasjer med inntrukket toppetasje synes å være akseptabelt som et byplanmessig grep da en allerede har høye bygg som Amundsengården, Pedersenbygget og Rådhuset som nærmeste naboer. For å gi prosjektet et akseptabelt kostnadsnivå vil det være positivt med 4 etasjer. Det foreslås en maksimal møne-/gesimshøyde på cote +210,8 med muligheter for at mindre bygningsdeler som heishus og ventilasjonsanlegg kan ligge høyere. Forslag høyde 1. etasje vil være ca cote +198,5 - mao en byggehøyde på ca 12,3 meter. arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 10
En profilstudie og sol-/ skyggeanalyse viser at det fortsatt blir gode lys- og solforhold for bakomliggende bebyggelse/ uteområder, med muligheter for gode kvaliteter for lek og opphold. Sol/ skygge 15.september kl 12.00 Sol/ skygge 15.september kl 16.00 arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 11
Bevaringsverdig bebyggelse. Foto: Bevaringsverdig bebyggelse gnr30/ bnr7 Bebyggelsen på begge sider av bakken i Gamle Trysilveg er en viktig del av Elverums identitet. Avgrensning av bevaringsområde er diskutert med antikvariske myndigheter (Hedmark fylkeskommune) med en egen befaring 6.juli og en har fått innspill på at arealet kan krympes noe samtidig som en ønsker at gammel veg/sti i nordkanten av planområdet blir tatt med i bevaringsområdet. Foto: Sti opp fra Gamle Trysilveg, sett mot festningen arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 12
Miljø (energibruk, estetikk, støy). Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme og fjernvarme sammen med evt. andre alternative oppvarmingsalternativer til strøm, vil bli utredet som del av byggeprosjekt. Det forutsettes at ny bebyggelse får en arkitektonisk utforming som gjenspeiler tiden vi lever i og at den blir et positivt tilskudd til byen. Det er foreløpig ikke laget egne støyberegninger. Hummeldalsvegen er pr. i dag ikke særlig trafikkbelastet og innføring av enveiskjøring betyr sannsynligvis en reduksjon av trafikken. 6.2 Forholdet til naboer og byggeplaner. Utover eiendommene som Elvarheim Utbygging AS disponerer er det ikke pr. dag gjort noen avtaler om felles byggeprosjekt med de andre grunneierne. Alle grunneiere er orientert om planene i eget møte 14. oktober. 6.3 Trafikkløsning Hummeldalsvegen oppleves delvis kaotisk pga et stort antall og delvis ulovlig parkerte biler. Dette skyldes sannsynligvis en underdekning av parkeringsplasser i området og at den ulovlige parkeringen har fått utviklet seg uten at noen har forøkt å rydde opp i forholdet. Hummeldalsvegen er også skoleveg og en viktig ferdselsåre for andre myke trafikanter. I dag finnes ikke noe fortau og situasjonen med blanding av parkerte biler, 2-veis biltrafikk og myke trafikanter er ikke bra. Forslag tverrprofil veg arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 13
For å rydde opp i trafikksituasjonen samt med tanke på å få en mer tiltalende og moderne bygate foreslås følgende grep. - Enveiskjøring i retning mot sentrum (kjørefelt 4 m bredde) med ensidig kantsteinsparkering. Kjøreareal avgrenses med granittkantstein. - Møbleringssone for skilt og belysning samt snøopplag (rabatt 1m, belegningsstein eller brostein) mellom kantsteinsparkering og fortau. - Fortau (2,5m asfaltert bredde). - Annet vegareal for snøopplag (Bredde 1m, mot naboer, med grasdekke). - Overvann fanges opp via overvannssluk plassert i lavbrekk (se tverrprofil). - Parkeringslomme mot Amundsengården er strammet opp og vist som skråparkering. Illustrasjonsplan arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 14
I planforslaget er det vist forslag til framtidig mulig gatestruktur både utenfor og innenfor planområdet samt forslag til framtidige angrepspunkter for trafikk inn på byggetomt. I gatebruksplan er det bl.a. forslag om at kryss mellom St. Olavs gate og Hummeldalsvegen skal utformes som et T-kryss. Videre har det vært et tema med tunell under Galgebergparken. Dette er tatt med på illustrasjonsplanen for å vise at foreslått utbygging og gateløsning i Hummeldalsvegen kan tilpasses en framtidig situasjon. Der foreslås 3 avkjøringer fra Hummeldalsvegen og 2 avkjøringer fra Gamle Trysilveg. Fra Hummeldalsvegen foreslås muligheter for en felles innkjøring til P-hus for område BB og område B/F/K. Avhengig av løsning for område B/F/K ønskes også muligheter for en egen avkjøring til dette området. I tillegg foreslås en avkjøring som kan videreføres til areal bak bebyggelsen (gjesteparkering, renovasjon, utrykningskjøretøy). Framtidig avkjøring til område BK foreslås flyttet litt lenger mot nord dels for å få en avkjøring i et slakere parti av Gamle Trysilveg og dels for å få en ny adkomstveg til eksisterende og ny bebyggelse, som ligger litt unna den bevaringsverdige bebyggelsen. I en overgangsfase forutsettes at en kan beholde dagens avkjørsler til eiendommer som ikke er berørt av evt. utbygging. 6.4 Lek og opphold / MUA/ turveg Det foreslås regulert eget areal til lekeplass på til sammen 1,8 daa i hovedsak plassert sentralt i planområdet, mot Galgebergparken. Dette arealet kan nås fra alle byggetomtene og forutsettes løst ihht kravene til universell utforming. Lekeplassen foreslås opparbeidet med en minimumsstandard (huske, sandkasse og sittegruppe) i forbindelse med utbyggingen av området. Arealet er såpass stort at det i tillegg vil være rom for beboerne til å videreutvikle dette tilbudet. Maks. antall leiligheter i hele planområdet ferdig utbygd vil sannsynlig kunne ligge i størrelsesorden ca 75 leiligheter. Foreslått krav til MUA med 25 m2 pr. leilighet utgjør 1,9 daa. Medregnet terrasseareal på minimum 10 m2 pr leilighet og muligheter for brukbart uteoppholdsareal også innenfor areal regulert til byggeområde, tilsier dette at en er godt innenfor kravet mht MUA. Planområdet ligger som nærmeste nabo til Galgebergparken og Festningsområdet og dette burde være en ideell situasjon - sentrumsnært og god tilgang til attraktive rekreasjonsområder. Regulert turveg betyr en bruksmessig beskjæring av eiendommen 30/7 og 30/442 som har samme grunneier. For allmennheten og beboerne innenfor planområdet vil det være positivt med gjenåpning av en gammel veg/ sti som forbinder Galgebergparken og Festningsområdet. 6.5 Universell utforming Reguleringsbestemmelsene gir klare krav om at både bebyggelse og utoppholdsarealer skal opparbeides ihht retningslinjene for universell utforming. arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 15
Dette gjelder også adkomst til lekeplass. 6.6 Vann- og avløpsløsning Det ligger relativt nytt vann- og avløpsnett (1975) i Hummeldalsvegen med sannsynlig kapasitet til å takle aktuell utbygging innenfor planområdet. Pga dårlige fallforhold på dette ledningsnettet øst for planområdet, ønsker Elverum kommune å benytte anledningen til å legge nytt og dypere ledningsnett i Hummeldalsvegen i forbindelse med at gate skal opparbeides med ny løsning. 6.7 ROS-analyse Utover forhåndsregler mot radon, krav om brannvann, framtidig vegforbindelse under Galgebergparken og noe trafikkstøy fra Gamle Trysilveg og Hummeldalsvegen, avdekker ikke ROS-analysen spesielle problemområder. 7.0 UTBYGGINGSAVTALE Elverum kommune har i oppstartsmøte bekreftet at tiltaket vil utløse krav om utbyggingsavtale for 1. byggetrinn. En vil gå i dialog med Elverum kommune med tanke på at denne avtalen kan gis en høring parallelt med reguleringsplanen. Aktuelle tema for utbyggingsavtale er: - Vann- og avløpsløsning - Fordeling av kostnader for videre detaljprosjektering og opparbeidelse av Hummeldalsvegen med ny gateprofil. Trysil 26.10.2011 P.A.R. arkitektbua as i samarbeid med elvarheim utbygging as Side 16