Arkivsaksnr.: 13/1714-7 Arkivnr.: GNR 98/33 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 98/33 - KLAGE PÅ AVSLAG (DS FSKAP 270/13) OM SØKNAD OM DISPENSASJON FRA TEK 10 FOR IKKE Å TILRETTELEGGE MED HEIS Hjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI Rådmannens innstilling: Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i sak DS FSKAP 270/13 da det ikke er kommet nye momenter inn i saken som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. Side 1 av 8
Sammendrag: Ansvarlig søker Ing. Sverre Hagen søkte den 20.9.2013 om dispensasjon fra Kap. 12 12-3 i Teknisk forskrift (TEK10) på vegne av tiltakshaver, IBE Eiendom. Lunner kommune avslo søknad om dispensasjon i sitt vedtak den 16.12.2013 (sak DS FSKAP 270/13), da det ikke forelå en overvekt av hensyn som talte for å gi dispensasjon i dette tilfellet. Kommunens vedtak er påklaget av ansvarlig søker og kommunen skal nå ta stilling til klagen. Rådmannen kan ikke se at det framkommer nye opplysninger i klagen som ikke var kjent da avslaget ble gitt i desember 2013, og vektlegger at kravet til tilgjengelighet til nye boenheter ikke bør fravikes. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Eiendommen Lunnerlinna 34 i Lunner sentrum, er et tidligere banklokale med én leilighet i 2. etasje. Det er nå ønskelig å benytte både 2. og 3. etasje til leiligheter i tillegg til forretningslokale i 1. etasje. Eiendommens beliggenhet i kommunen er vist med pil på kartet til høyre. Nedenfor vises eiendommen Lunnerlinna 34 på flyfoto. 1.2 Plan- og sakshistorikk Ingeniør Sverre Hagen varslet i november 2012 igangsetting av endring av reguleringsplan for Lunner sentrum - Del 1 for eiendommen 98/33. Hensikten med planendringen var å endre formålet på eiendommen fra formål forretninger/kontor i kombinasjon med bevaring til bolig/forretning/kontor i kombinasjon med hensynsone bevaring av bygg. Gammel plan Endret plan Endret plan har bl.a. følgende bestemmelse i 2.07: Side 2 av 8
«Planløsning og bygningsdeler i byggverket skal tilrettelegges for alle i henhold til kap.12 i TEK10». Bestemmelsene om bevaring av bygg har samme ordlyd som den gamle planen: Intensjonen med formålet «bevaring» for områdene S3 og B/S1 er at områdekarakteren med bebyggelsesstruktur og bygningstyper skal bevares. Innenfor området kan eksisterende bygninger moderniseres eller omarbeides med en utforming tilpasset det bevaringsverdige miljøet. Målestokk, hovedtakform, fasader, vindusinndeling, dør-/vindusutforming og materialbruk skal opprettholdes eller mest mulig tilbakeføres. Tilbygg og nybygg kan tillates under forutsetning av at dette er tilpasset helheten i området og eksisterende bygg med hensyn til størrelse, form, materialbruk og farge. For øvrig vises det til uttalelse fra Oppland fylkeskommune datert 15. januar 2013 om tilgjengelighet og bevaring av bygg: Lunner kommune vedtok mindre endring av reguleringsplanen i vedtak DS FSKAP 113/13 den 7.6.2013. Ansvarlig søker, Ing. Sverre Hagen, søkte deretter (19.9.2013) om dispensasjon fra TEK 10 12-3 om krav til heis i byggverk. Begrunnelsen for søknaden var: Side 3 av 8
Lunner kommune ga avslag på søknaden i sitt vedtak av 16.12.2013, DS FSKAP 270/13 og vurderte at det å ikke ta hensyn til tilgjengelighet i forbindelse med søknad om å innrede til boligformål i 2. og 3. etasje av bygget ville være å sette bestemmelsen i TEK 10 vesentlig til side. Og videre at fordelene ved å gi dispensasjon ikke kan sies å være klart større enn ulempene. Kommunens vedtak er vedlagt saken her. 1.3 Overordnet planverk 1.3.1 Kommuneplanens samfunnsdel 2013-2024 I kommuneplanens samfunnsdel 2013-2024, som ble vedtatt av kommunestyret 20. juni 2013 (sak 47/13), er det nedfelt ambisiøse målsettinger om befolkningsvekst: Det skal planlegges for å oppnå en befolkningsvekst større enn 1,5 % pr. år i planperioden. Lunner skal være 3.000 flere innbyggere i løpet av planperioden (12 år). Det skal være planlagt demografisk utvikling. I forhold til utbygging i tettsteder er det i tillegg viktig å merke seg følgende målsettinger: Kommunen skal bidra til at tettstedene er trygge og attraktive steder og bo og ferdes i. Arealplanlegging skal legge til rette for økt bruk av kollektivtransport. Tettstedsutvikling skal planlegges slik at det er gangavstand fra boligområder til offentlig tjenesteyting (barnehage, skole, pleie/omsorg/behandling samt næring og handelssentra) 1.3.2 Kommunedelplan for samfunnsutvikling 2014-2017 Målsettingene om befolkningsvekst er fulgt opp i kommunedelplan for samfunnsutvikling 2014-2017 vedtatt av kommunestyret 12.12.2013 (sak 100/13): Befolkningsvekst >/=1,5 % i 2014 Befolkningsvekst >/=1,5 % i 2015 Befolkningsvekst >/=2 % i 2016 Befolkningsvekst >/=2 % i 2017 Det etableres årlig minimum 5 nye leiligheter pr. tettsted (Lunner, Roa, Grua og Harestua). Dette pga. at det er mangel på denne boligtypen i dag og at det bidrar til samordnet area- og transportplanlegging. Andel av befolkningen som bor i tettsteder skal være minst = kommunegruppe 7 (gruppe 7 var 72,9 i 2012, mens Lunners andel var 57,6) 1.3.3 Kommuneplanens Arealdel 2013-2024 Bestemmelser og retningslinjer I kommuneplanens arealdel 1.4 Universell utforming/krav til tilgjengelighet (lovhjemmel: pbl 1-1, femte ledd og 11-9 nr. 5) er det fastsatt bestemmelser som skal følges ved utarbeiding av nye reguleringsplaner: Ved utarbeidelse av reguleringsplaner og ved nybygging, rehabilitering og ombygging skal det vektlegges at alle boliger, offentlige bygg, næringsbygg, fellesområder og utearealer skal l kunne brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig, uten behov for senere tilpassing eller spesiell utforming. For prosjekter med åtte boliger eller flere skal minimum 50 % av boligene tilfredsstille krav til tilgjengelighet. For prosjekter med færre enn åtte boliger skal det synliggjøres hvordan deler av bebyggelsen på sikt kan tilfredsstille krav til tilgjengelighet. Planer og tiltak skal baseres på prinsippene om universell utforming i samsvar med anbefalte løsninger i de til enhver tid gjelden e forskrifter og veiledninger. Side 4 av 8
1.3.4 Forholdet til PBL, Kap. 31 Krav til eksisterende byggverk 31-2 Tiltak på eksisterende byggverk: Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til teknisk krav (TEK 10) uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessige bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. 2. KLAGEBEHANDLING 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Lunner kommune har mottatt klage fra ansvarlig søker Ing. Sverre Hagen på vegne av tiltakshaver IBE-Eiendom AS på avslag om dispensasjon fra TEK 10 i sak DS FSKAP 270/13 av 16.12.2013. Klagen er datert 20.1.2014 og registrert mottatt i sakssystemet 22.1.2014. Klagefristen ble utsatt pga. julen. Ut i fra dette har klagen kommet inn i rett tid i forhold til den fristen kommunen aksepterte. Som tiltakshaver/hjemmelshaver på 98/33 er IBE Eiendom AS part i saken og har klagerett etter forvaltningsloven. 2.2 Innholdet i klagen Nedenfor gjengis klagen i sin helhet: 2.3 Kommunens vurdering av klagen Teknisk forskrift 12-3 har krav om at bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Hvis en enkelt leilighet går over 2. og 3. plan er det ikke krav til heis. Ombyggingen på 98/33 inneholder en separat leilighet i 2. etasje og en separat i 3. etasje og heiskravet slår dermed inn. Ved søknad om dispensasjoner, fra lov- og forskriftskrav, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvens for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Lunner kommune mener at å gi dispensasjonstillatelse i dette tilfellet vil være å sette loven vesentlig til side. På den annen side er det positivt at det ønskes etablert boliger sentralt i Lunner sentrum, jfr. de målsettinger som er fastsatt i kommuneplanens samfunnsdel 2013-2024 og kommunedelplan for samfunnsutvikling 2014-2017. Det må allikevel legges mer vekt på å skape gode bomiljøer så vel for barn og unge, som for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Side 5 av 8
Klager peker på at eiendommen vil få en redusert kapasitet dersom heiskravet opprettholdes. Reduksjonen beskrives ved at man mister utleiearealer på 1. plan samt at 2. plan vil miste ett soverom. Om utleiearealet i 1. etasje blir mindre som følge av at man avsetter plass for heis eller om leiligheten i 2. etasje mister ett soverom kan ikke oppveie for at loven i dette tilfellet vil bli vesentlig tilsidesatt. Leiligheten i 2. etasje går over hele planet og burde ha muligheter for annen plassering av soverom 2. Vi kan ikke se at klager har gjort vurderinger av alternative løsninger for soveromplassering. I tredje etasje er det anført at heisen vil komme i konflikt med planlagt kjøkken. Vi kan ikke se at det er vurdert annen kjøkkenplassering, blant annet om det er vurdert å ha kjøkken over der kjøkken/bad er eller skal etableres i 2. etasje. Det er ikke innsendt tegninger som viser hele romløsningen for plan 2. Plan- og bygningslovens bestemmelser kap. 31 31-2 gir kommunen mulighet til å fravike bestemmelsen utfra to kriterier: - Når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav (her: TEK10 12-3)uten uforholdsmessige kostnader - Når ombyggingen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk Lunner kommune har ikke mottatt kostnadsberegninger som synliggjør om kostnadene er å betrakte som uforholdsmessige. Dog kan vi anta at denne etableringen vil ha en viss betydning for økonomien i prosjektet. Utover dette faktum er det ikke mulig for Lunner kommune å vurdere forholdet nærmere. Den planlagte ombyggingen i dette prosjektet er av en svært begrenset karakter slik vi oppfatter saken. At bruksendringen er nødvendig for å opprettholde en hensiktsmessig bruk av bygget har vi forståelse for, men vi kan ikke se at antall soverom skal tillegges en så avgjørende faktor. Økte investeringer betyr som oftest økte kvaliteter noe som synes å kunne være tilfellet her. En bokvalitet med eller uten heis når leiligheten ligger på «kvisten» vil uten tvil ha stor betydning for tilgjengeligheten beboerne. Skisser utarbeidet til søknad om dispensasjon. Pilen viser hvordan et heishuset vil påvirke fasaden. Fasadetegninger som viser fasade Nord og Øst. Skisse som viser manglende dagslys i soverom 2. etasje. Side 6 av 8
Skisse som viser leilighet 3. etasje med heis inn i kjøkkenet. Når det gjelder bygningens utseende, er ikke kommunen bekymret for byggets arkitektoniske uttrykk med en heisløsning. Planbestemmelsene åpner opp for å tillate tilbygg og nybygg under forutsetning av at dette er tilpasset helheten i området og eksisterende bygg med hensyn til størrelse, form, materialbruk og farge. Det er pr. nå usikkert hvordan kravene til eksisterende bygningsmasse og endret bruk vil bli utformet i forskriftene til plan- og bygningsloven fremover. Det har vært pekt på mange utfordringer når det gjelder å tilpasse TEK 10 til eksisterende bygningsmasse. Det er imidlertid slik at så lenge det ikke er vedtatt endringer i dagens lovverk er det dagens bestemmelser som skal legges til grunn for kommunens vurderinger. 2.3 Andre sammenlignbare saker Lunner kommune har ingen sammenlignbare saker. 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 3.1 Avslag opprettholdes Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i sak DS FSKAP 270/13 da det ikke er kommet nye momenter inn i saken som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. 3.2 Avslag omgjøres Tiltaket gjelder omgjøring av et eksisterende bygg i Lunner sentrum som skal inneholde til sammen 2 boenheter. Med bakgrunn i det beskjedne antall leiligheter (2) og den antatte økonomiske konsekvens en slik heisetablering vil medføre, mener Lunner kommune det er en overvekt av hensyn som taler for at det gis dispensasjon fra Teknisk forskrift 12-3 i dette tilfellet. Klagen tas med det til følge og dispensasjonssøknad innvilges. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. plan- og bygningsloven 1-9 innen tre uker fra underretning om vedtaket. 4. KONKLUSJON Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i sak DS FSKAP 270/13 da det ikke er kommet nye momenter inn i saken som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. Side 7 av 8
DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: 13/17548 98/33 - Avslag på søknad om dispensasjon fra TEK 10 for å ikke tilrettelegge med heis. Avsender: Lunner kommune Øvrige dokument: 14/1008 98/33 - Klage på avslag om dispensasjon. Avsender: Ingeniør Sverre Hagen 14/882 98/33 - Klage på vedtak om dispensasjon. Avsender: Ingeniør Sverre Hagen 14/538 98/33 Anmodning om utsatt klagerett Avsender: Ingeniør Sverre Hagen 13/13337 98/33 - Søknad om dispensasjon for krav om heis. Avsender: Ingeniør Sverre Hagen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ingeniør Sverre Hagen, Pb 26, 2714 Jaren, e-post sverre.hagen@hebb.no IBE-Eiendom AS, Pb 75, 2715 Lunner Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 8 av 8