Reguleringsplan for eiendommen 20/8 i Teltburgata, Verdal Christina Eiendom AS: Sentrumsgården II PLANBESKRIVELSE Sist revidert: Verdal 02.mai 2013 side 1
1 BAKGRUNN OG INNLEDENDE OPPLYSNINGER Planarbeidet har kommet i stand etter henvendelse fra Finn Solheim, eier av parseller som er berørt av den omsøkte reguleringsplanen. Reguleringsarbeidet er utført i et samarbeid mellom og Sweco AS Reguleringsplanen er utarbeidet for å tilrettelegge for bygginga av boliger med tilhørende parkering og uteoppholdsarealer. Planen representerer også en fortetting av bebyggelsen i sentrum. Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart på to nivå: grunnplan med parkering samt boliger over dette planet Planbestemmelser Planbeskrivelse (dette dokumentet) Illustrasjoner i form av skissemessige tegninger 2 PLANSTATUS Planstatus: Gjeldende plan: Kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 26.03.2007 Området er i kommuneplanens arealdel angitt til sentrumsformål. Det er ikke gjeldende reguleringsplan for området. 3 PLANPROSESS Forhåndskonferanse: Skisser til løsning ble presentert for planavdelingen i møte på Herredshuset 14.juni 2012. I forhåndskonferansen ble det avklart at det ikke vil bli krav om planprogram og konsekvensutredning Plannavnet er: Reguleringsplan Christina Eiendom: Sentrumsgården II, g/b.nr 20/8 i Verdal Planforslaget består av: plankart i målestokk 1:1000 og tilhørende planbestemmelser. I tillegg er det laget en noe illustrerende materiale basert på skisseprosjekt for utbygginga av området. Det samlede areal som er regulert er ca 1650m2. Kunngjøring: Arbeid med detaljert reguleringsplan herunder også arbeider med en utbyggingsavtale er kunngjort i Verdalingen 30.juni 2012. Videre er berørte naboer underrettet ved brev samtidig. Forhåndsanmerkninger: Det er ikke mottatt negative tilbakemeldinger. Vi har fått svar fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Vegvesenet og NVE. Disse vedlegges i oversendelsen. Sist revidert: Verdal 02.mai 2013 side 2
4 BESKRIVELSE AV PROSJEKTET OG PLANOMRÅDET Planområdet: Planområdet ligger i Teltburgata, innenfor det som må kalles sentrum av Verdalsøra. Arealet nyttes i dag til parkeringsplass og garasje. Garasjen vil bli revet, brukere av disse vil bli henvist til parkering i parkeringskjeller i nybygg. Utbyggingsområdet kan delvis betraktes som et tomrom hvor det parkeres biler. Det er utflytende grenser mot gate. Hovedgrep i planen: Reguleringsplanen inkluderer del av Teltburgata med full bredde. Gatebredde 5,5m, langsgående parkering på nordsiden bredde 2,0m samt fortau bredde 2,5m. Vi har sett for oss en oppbrutt bygning som følger kurven i Teltburgata. Skissert utbygging tar hensyn til eksisterende 5 leiligheter i 2.etg i Sentrumsgården. De får tilgang til nytt trapperom og heis. De får også tilgang til parkeringskjelleren. Bygget får 4 leilighetsplan over parkeringsplanet, samlet antall nye leiligheter er 14. Det kunne vært ønskelig å senke laveste nivå; parkering, men det er forhold ved omgivelsene som begrenser muligheten. Adkomst fra gate uten navn, dette er en felles adkomst for flere bl.a Melvoldgården og Innherredsbakeriet. Det er ikke aktuelt å påvirke dette gateløpet negativt i noen større grad da Melvoldgården har en nedkjøring til sin kjeller nært der parkeringsadkomsten til boliger vil komme. Reguleringsplanen utarbeides på nivå: garasjeplan og leilighetsplaner. Garasjeplanet nyttes til biloppstilling, boder og tekniske rom. 1. leilighetsplan vil i tillegg til 4 leiligheter få en større felles terrasse/utomhus oppholdsareal på ca 150m2. Alle leilighetsplan får adkomst til leiligheter via svalgang som vender mot felles gårdsrom. Parkeringsdekning: Parkering i kjeller: 19 plasser Parkering innenfor egen grunn øst og nord: 7stk Parkering langs Teltburgata: 6stk Parkeringsdekning: 32stk Krav til parkeringsdekning: 22stk (19x1,2=21,6) Beliggenhet: Området ligger nært alle sentrumsfunksjoner. Høyder, nivåplassering: Vi har registrert høyder innenfor og i tilliggende arealer. Disse høydene vil påvirke plassering av nye bygg. Laveste regisrerte punkt er en eksisterende gatesluk i Teltburgata, kotehøyde 6,38. Videre vil høyden på nedkjøringsrampe til kjeller i Melvoldgården tas hensyn til i prosjektet. Registrert høyde her er kote 6,88. Eksisterende nedkjøring i Melvoldgården og til ny bebyggelse henvender seg til gate uten navn mellom Teltburgata og Vektergata. Denne vegen brukes også i forbindelse med varetransport til Innherredsbakeriet. Refferansehøyde fortau kote 6,50 ved ny hovedinngang. Vi velger å legge det laveste planet på kote 5,35. Kommunedelplanen gir oss anledning til bygge inntil 15,0m over ferdig planert terreng, dette tilsvarer største høyde (sannsynlig vis heisbygget) opp til kote 21,50. Sist revidert: Verdal 02.mai 2013 side 3
5 TEKNISK Kommunalteknikk: Vann- og avløpsanlegg tilknyttes det kommunale nettet. Avfallshåndtering løses i felles med boliger i andre etg på Sentrumsgården. Utbyggingsavtale: Det vil bli utarbeidet en utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Dette er nødvendig fordi gjennomføringa av utbygging etter planene berører både offentlige vann- og avløpsledninger samt gategrunn. Strømforsyning, trafo: Det finnes en trafostasjon utenfor planens begrensning. Vi er ikke kjent med om denne er tilstrekkelig dimensjonert for utbygginga. Det kan være ønskelig med en noe annen lokalisering om den må utvides eller byttes. Avfallshåndtering: Det forutsettes at avfallshåndtering skal løses innomhus. Dette vil bli en felles løsning med eksisterende boliger i 2.etasje av Sentrumsgården. Byggegrunnen: NVE sin uttalelse om pkt i ROSanalyse: Er det fare for utglidning, geologisk ustabilt område? NVE har i kommentar til varsel om oppstart skrevet: I og med at området ligger like over havnivå og er tidligere havbunn, vil det i teorien kunne finnes ukjente lommer med kvikkleire innenfor- eller i nærhet av planområdet. Dette innebærer at forholdet til geoteknikk og grunnforhold må inngå som ROS-tema. Bård Kotheim ved Verdal kommune Teknisk Drift opplyser som generell betraktning: Hele Verdalsøra har grus over leire 2-3m tykkelse, leire til ca kote 2. Grunnvannstand til ca kote 3, varierer over årstider. Vi har innsyn i en grunnundersøkelse fra 2002. Det er et arbeid som ble laget i forbindelse med undergangen under Nordlandsbanen. Den er laget av Scandiaconsult. Denne sier: Løsmasser: øverst er det registrert et sandlag med 3 til 2,5m tykkelse. De underliggende massene består i hovedsak av sandlig silt til stor dybde. Grunnvann: Poretrykksmålingene viser grunnvannstand i januar 2002 står ca 3,5m under terrengnivået. Fjell: ingen registrerte dybder. 6 KONSEKVENSER Sjekklister: Til hjelp i planarbeidet har en brukt Sjekkliste for planlegging og Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanlegging. Videre har vi laget en ROSanalyse som vedlegges. Fornminner: Det er ikke lokalisert fornminner i dette området. Dersom man undervegs skulle gjøre funn, er disse automatisk fredede kulturminner og funnet skal rapporteres Miljømessige vurderinger: Tiltaket vil ikke påvirke miljøet. Støymessige vurderinger: Området ligger innenfor sentrum av Verdalsøra. Utbyggingsarealet vil ikke være spesielt støyutsatt, det er noe tilbaketrukket i forhold til Jernbanegata. Sist revidert: Verdal 02.mai 2013 side 4
Risiko- og sårbarhetsforhold for området, ROS-analyse: Sjekkliste er hentet fra DSB sin veileder Samfunnssikkerhet i arealplanlegging Emne Forhold eller uønsket hendelse Ja Nei Mrk Naturgitte forhold: Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning, geologisk ustabilt område? NVE har i kommentar til varsel om oppstart skrevet: I og med at området ligger like over havnivå og er tidligere havbunn, vil det i teorien kunne finnes ukjente lommer med kvikkleire innenfor- eller i nærhet av planområdet. Dette innebærer at forholdet til geoteknikk og grunnforhold må inngå som ROS-tema. Er området utsatt for springflo/flom i sjø og vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Infrastruktur: Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende veg utgjøre en risiko for området? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter/ Industriforetak, utgjøre er risiko for området? Medfører bortfall av elektrisitet, teletjenester, vannforsyning, renovasjon/spillvann Spesielle ulemper for området? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende i området? Brannberedskap: Omfatter området spesielt farlige anlegg? Har området tilstrekkelig brannvannforsyning, mengde og trykk? Har området bare en mulig adkomst med brannbil? Tidligere bruk: Er området påvirket eller forurenset av tidligere virksomheter? Omgivelser: Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare? Ulovlig virksomhet: Sabotasje og terrorhandlinger: er tiltaket et potensielt mål, eller finnes slike i nærheten? Sist revidert: Verdal 02.mai 2013 side 5