Reguleringsplan for Faråsen Gnr. 129, bnr. 52, Kvinesdal

Transkript

1 Gnr. 129, bnr. 52, Kvinesdal PLANBESKRIVELSE Revidert Bakgrunn Asplan Viak har utarbeidet denne reguleringsplanen på oppdrag av Hellvik Hus Flekkefjord AS. Planområdet består av eiendommene gnr 129, bnr 52, Kvinesdal kommune. Hellvik Hus har her inngått avtale med Johan Jakobsen Faret, Jakob Jakobsen og Terje Jakobsen om kjøp og utbygging av eiendommen. Varsel om oppstart av planarbeid er gitt i annonse og i brev til berørte datert I forbindelse med varsel om planarbeid er det kommet inn en del merknader som kort refereres og kommenteres under. 2. Merknader til melding med kommentarer Brev fra Fylkesmannen i Vest-Agder av Planområdet er i hovedsak satt av til boligbygging i kommuneplanen, men et mindre område (ca 7 daa) er LNFområde. Fylkesmannen påpeker behovet for landskapstilpasning og minner om barn og unges interesser og om risiko- og sårbarhetsanalyser. Overordnede retningslinjer for planarbeid er lagt til grunn for planen. Siden området er såpass kupert er det ikke mulig å bygge det ut uten å gjøre inngrep, men det er gjort forsøk på å skape en plan som gir små sår i landskapet ved at fylling og skjæring er gjort lite synlige. Barn og unges interesse ivaretas med mindre lekeplasser for småbarn og balløkke. Brev fra Agder energi av Høyspentlinja som er tegnet inn på kartet er demontert og lagt om. Denne trenger ikke hensyntas i videre arbeid. Det bør legges opp til en ny nettstasjon og planen må sette av plass til dette. Kart over dagens ledningstrase ligger ved brevet. Planen setter av plass for nettstasjon. Faresone for høyspentkabel medtas. Brev fra Vest-Agder fylkeskommune av Fylkeskommunen innleder med opplisting av føringer som er gitt for planarbeidet, så som senterstruktur, barn og unges interesser, trafikksikkerhet, universell utforming og forholdet til kulturminneloven. Mer konkret til denne planen bemerkes at området er brattlendt og at det derfor stilles krav om tilpassing til landskap. Videre bes det om at det lages sol- og skygge-analyser. Trygg skolevei og andre veier barn benytter må sikres. Snarveier gjennom planområdet må opprettholdes. Dessuten gjøres det oppmerksom på at området rommer et fredet fornminne.

2 Brev fra Vest-Agder fylkeskommune av Brevet inneholder en omfattende rapport om kulturminner og ender med en konklusjon om at to hellere og et område rundt må reguleres til bevaring Det er laget en sol- og skygge-analyse for området. Det går gangvei/sti fra området ned til en tilstøtende lekeplass og videre over småveier i området ut på gang- og sykkelveien langs riksvegen. Trafikksikkerhet ivaretas. Biltrafikk ledes over Dalanvegen. Fornminnet er ivaretatt i planen, og fylkeskommunens foreslåtte avgrensing er lagt til grunn for grense for byggeområde. Brev fra Statens vegvesen av Et forslag til reguleringsplan vil ikke ha interesse for Statens vegvesen dersom adkomst skjer over Dalaneveien. Brev fra kommunalt råd for funksjonshemmede Rådet ber om at universell utforming legges til grunn i planarbeidet slik at områdene og bygninger blir tilgjengelige for alle. Tilgjengelighet for alle er et viktig mål, men samtidig er det vanskelig å fullt ut oppfylle dette ønsket med det terrenget som er i området. Internt på lekeplasser vil det være lettere å oppfylle ønsket. Deler av den konsentrerte bebyggelsen vil tilrettelegges med livsløpsstandard. Brev fra Jakobsen, Eftestøl, Hansen og Kirkhus av Brevet er kommet inn etter at det er varslet oppstart av utbyggingsavtale, ikke i forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsplan. Det hevdes at vegene inn i feltet (Farvegen og Dalandsvegen) ikke tåler mer trafikk. Det oppfordres derfor til å legge adkomst over Faråsvegen. Høydeforskjeller gjør det vanskelig, for ikke å si umulig, å komme inn fra andre steder en Dalandvegen. Kommuneplanen åpner for bygging i dette området. Den prinsipielle avgjørelsen om utbygging av Faråsen er ikke tatt. 3. Justering av planen Planen ble oversendt for 1 gangs behandling og ble 1. gangs behandlet i møte med krav om utredning av alternativ atkomst via Faråsveien eller fra sydvest (Lauvåsen). Disse forhold ble utredet og planen langt ut til offentlig ettersyn basert på ny PBL. Revidert plankart for 2 gangs behandling er utarbeidet basert på utvidelse av atkomstveg fra Dalanevegen med fortau samt supplerende undersøkelse av rasfare, sol/skygge analyse og vurdering av landskapsvirkningen. I planbeskrivelsen nedenfor vises til plankart av og tilhørende bestemmelser som legges til grunn for nytt offentlig ettersyn i september/oktober Planbeskrivelse Hensikten med denne planleggingen er å legge til rette for bygging av småhusbebyggelse. Det er utarbeidet en illustrasjon til planen som viser den bebyggelsen i området. Illustrasjonsplanen med høyder og terrenghøyder etter inngrep er en støtte til plankartet. 2

3 Forholdet til overordnede planer og retningslinjer Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som framtidig byggeområde for boliger. En mindre del er vist som LNF-område. Kommuneplanens grense samsvarer godt med terrengformene og planen underordner seg disse. LNF-området er lite egnet som byggegrunn og er foreslått regulert til område for friluftsliv. Innenfor området finnes et registrert fornminne som også er vist på kartet. Dette området er i en plan fra vist som bevaringsområde. Denne planen gjentar regulering til bevaring, men nye grenser settes etter Fylkeskonservatorens forslag. Områdebeskrivelse Faråsen har inntil nylig vært en skogkledd ås med innslag av dyrka mark. Skogen er i dag ryddet og området har i dag liten verdi for jord- eller skogbruk. Landskapet er relativt kupert med en høydeforskjell inne i planområdet på rundt 30 meter. Deler av området har fin utsikt over Faret og Liknes og har gode solforhold. Andre deler er mer i skyggen pga. åssiden mot vest. Fornminne Det er gjort en grundig registrering av fornminner i området. I grensa for planområdet ligger en heller. Helleren rommer en fredet steinalderboplass. Området er ellers gammelt kulturlandskap, men uten spesiell bevaringsverdi. Fylkeskonservatorens rapport av gir utfyllende informasjon. Forslagsstiller er ikke kjent med andre forhold som tilsier at området har spesiell bevaringsverdi. Foreslått utbygging Planen legger opp til en kombinasjon av frittliggende eneboliger, eneboliger i kjede, tomannsboliger og firemannsboliger. Eneboligbebyggelsen vil være på halvannen etasje, mens den mer konsentrerte bebyggelsen vil være i 2 etasjer. Det er satt krav til maks mønehøyde på noen av tomtene. Landskaps tilpasning Deler av bebyggelsen er godt eksponert. Dette gir selvsagt god utsikt, men kan bebyggelsen kan også oppleves som dominerende. Eneboligene på B1 B3 ligger mer eksponert enn den konsentrerte bebyggelsen. Heiene bak bebyggelsen er betydelig høyere enn byggeområdet, noe som gjør at silhuettvirkninger bare oppleves fra enkelte synsvinkler. Forholdet til plassering og høyde på bebyggelsen er gjennomgått med kommunen i flere omganger og tilpasset etter kommunens innspill. Bebyggelsen vil ligge godt ned i terrenget. Dette innebærer: Byggegrensen er satt inn mot sydøst som trekker husene inn fra kanten av tomten. Terrenget for B1 er senket med ca. 3 m og for område B3 opp til 6 m for å senke husene mest mulig i forhold til omkringliggende terreng. Det er satt begrensning i høyde på husene tomt 1 og 11 som ligger ytterst på åsryggen mot nord og sør. Utarbeidelse av fotomontasje eller 3-D visualisering vil ikke gi tilleggsinformasjon utover de vurderinger som er gjort og tiltak som er lagt til grunn i planen. Solforhold Nordvest for planområdet strekker heiene seg opp mot Noneskardnuten (456 moh). Heiene stjeler noe kveldssol, mens det på dagtid er gode solforhold. Vi har foretatt en sol/skygge vurdering av tomtene i område B5 B6 som ligger som vedlegg. For disse tomtene er det heia like vest for tomtene som bestemmer solforholdene om kvelden. Hele boligfeltet vil ha sol fra tidlig om morgenen. Område B5 B6 vil ha sol til kl (kl sommertid) i perioden fra 21.3 til Lekeplass ved B5 B6 vil ha gode solforhold i den tiden barna leker ute. Solforholdene på disse tomtene er tilsvarende som på en rekke andre tomter som er bygd ut i kommunen ved foten av dalsiden. Dette er en vanlig situasjon i dalfører i Norge som går i nord/syd retning. Tomtene i B5 B6 3

4 vil være rimelige tomter som det vil være behov for i Kvinesdal og det er ingen grunn til at disse skal kunne bebygges pga. solforhold. Barn og unge Planområdet er i dag ikke mye brukt av barn og unge, og en er ikke kjent med at planen har vesentlige konsekvenser. Det foreslås en turveg ned til en lekeplass på naboeiendommen. Herfra kan en gå på mindre internveger ned til gang- og sykkelvegen langs riksveg 465. Dette gir en trygg veg til skole og idrettsplass. Planforslaget viser to nærlekeplasser på vel 300 m². Disse er ment å betjene hele området. Siden bebyggelsen ligger som ei rekke er avstandskravene i kommuneplanen overskredet. Den største avstanden er 125 meter fra bolig til lekeplass. Den konsentrerte bebyggelsen holder kravene til avstand. De eneboligene som ligger lenger fra lekeplass enn kommuneplanen krever har tilgang til hage og dermed mulighet for lek i direkte kontakt med huset. Planen viser også ei balløkke. Denne er tenkt opparbeidet med gressplen. Kravene til kvartalslekeplass tilsier at avstanden skal være høyst 200 meter og det skal settes av 1500 m² til ulike aktiviteter. Balløkka er forbundet med en etablert lekeplass med en turveg. Samlet utgjør disse lekeplassene over 1500 m² og gir et variert tilbud. Balløkka ligger innenfor avstandskravet, men den kommunale lekeplassen ligger noe lenger boligene. Naturområdene i og rundt planområdet utfyller de foreslåtte lekeplassene og gir samlet et variert tilbud for barn og unge. Atkomstveg Atkomstvegen til området er Dalanevegen som inngår i reguleringsplanen med utvidelse til et kjørefelt på 4,5 m samt 2,5 m bredt fortau som føres fram til sammenkobling med GS-veg mot øst. Dette gir en sikker ferdselsveg for myke trafikanter langs atkomstvegen til området. Universell utforming Området er kupert og en stor del av bebyggelsen som inngår i planen er eneboliger. Det er derfor ikke uproblematisk å legge opp til universell utforming. Det er stilt krav om livsløpsstandard i 50 % av leilighetene i planområdet, og det er krav til universell utforming av lekeplasser. Risiko og sårbarhet Det er foretatt en utredning av rasfare av Arentz og Kjellesvik med rapport av Det framgår her hvilke arbeider og sikringer som er nødvendig for å sikre tomtene for nedfall av blokker. Disse tiltakene er medtatt i rekkefølgebestemmelsene og må utføres før tomtene bebygges. Det er forøvrig ingen spesielle problemer knyttet til risiko og sårbarhet.. Planforslaget legger opp til nedsprenging av noen av de høyeste toppene på område B1 B3. Her er det krevd inngjerding i framkant, da kanten er bratt. Eller kreves undersøkelser for å finne mulig radongass. Dette kan med fordel gjøres etter at tomtene er sprengt ut og fjellet blottlagt. Undersøkelse av radongass er derfor tatt med som rekkefølgekrav. Sjekkliste ROS følger vedlagt. Samordnet areal- og transportplanlegging Planområdet ligger relativt sentralt i Kvinesdal og forslaget som legges fram bør være godt i samsvar med retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging. Bebyggelsen som foreslås er relativt konsentrert og skaper ikke tunge konflikter med andre interesser (jordvern, naturvern eller lignende). Naturmangfold Planen dekker et utmarksområde som ikke er utredet mht biologisk mangfold med særlig undersøkelser. Området ligger som byggeområde for bolig i gjeldende overordnede plan og ansees med dette klarert for utbygging. Lyngdal Revidert Revidert

5 5

6 SJEKKLISTE, RISIKO- OG SÅRBARHETSUNDERSØKELSE FOR FARÅSEN Emne Forhold eller uønsket hendelse Merknad Naturgitte Er området utsatt for snø- eller steinskred? Forhold Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Egen rapport Er området utsatt for springflo/flom? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Ikke undersøkt Infrastruktur Annet (angi)? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området?: -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften (flyaktivitet) Vil drenering av området føre til oversvømmelse i nedenforliggende områder? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området?: -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området?: -elektrisitet (kraftlinjer) Ingen kjente -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? Strømlinje er lagt i kabel i ytterkant av området -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området?: -til skole/barnehage -til nærmiljøanlegg (idrett etc.) -til forretning etc. -til busstopp Brannberedskap: -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? Forutsettes etablert sammen med utbygging -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Ja Tidligere Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? bruk -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup Ja Det stilles krav til gjerding etc.)? Annet? (angi) Ulovlig virksomhet Dato Sabotasje og terrorhandlinger: -er tiltaket i seg selv et sabotasje- /terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Underskrift 6

7 7