Utviklingsrisiko som venn eller fiende om forholdet mellom risiko og avkastning Risiko som kultur Boligsektoren The Bernoullis Aktører Roller - Marginaler Risiko - Avkastning - Marginaler Faktorer - Case Drammen Dag Tvilde, aho 27.februar 2014
Datoen var 17. mars 1891 og den flotteste skute som noen gang hadde forlatt Vågen i Stavanger,seilte sin skjebne i møte
Byens store mann i 1870-årene var Wilhelm Hansen. I 1871 overtok han handelshuset Ploug & Sundt etter faren. Da svigerfaren, Peter Petersen, døde i 1875, overtok han også handelshuset Køhler & Co. I ettertankens klokskap fortalte han at han allerede i begynnelsen av 70-årene hadde hatt «en liten mistanke» om at dampskipene muligens kunne komme til å utvikle seg på seilskipenes bekostning. Slik strålte Hillevåg opp på sin veg mot undergangen. Silda ble borte, og i 1875 startet skipsfartskrisen. Wilhelm satset fortsatt på seilskuter i en periode da dampskipene representerte framtiden. Selv om virksomheten i Hillevåg ga godt overskudd, kompenserte den ikke for de tapene som nå kom. Den 5, januar 1883 gikk handelshuset Køhler og Ploug & Sundt konkurs. Den samla gjelden svarte til nesten tre årlige statsutgifter og førte til et omfattende krakk i Stavanger. Den positive effekten av sammenbrudet var at det frigjorde tid for Frida til å veve. Og hageanlegget i Hillevåg ga inspirasjon livet til ende. (Frida Hansens hus)
Vil ha mer statlig risikokapital «Når private ikke vil eller tør investere i risikable prosjekter, mener mange at staten må inn med midler»
Spekulanterne slår til igen De var med til at lægge Danmark ned. Ejendomsspekulanterne. Det fastslog Rangvid-udvalget for nylig. Trods personlige konkurser viser det sig, at nogle af dem er i gang på boligmarkedet igen... Nogle af de alvorligste konsekvenser af spekulationen sidder en masse private småinvestorer tilbage med i Danmark. Helt almindelige danskere, der føler sig snydt for millioner af kroner af ejendomsspekulanterne. Deres økonomi ligger i ruiner, og de kan kun se frustreret til, mens de samme ejendomsspekulanter er i gang med nye ejendomsprojekter. Det viser sig nemlig, at spekulanterne, trods personlige konkurser og kæmpe gæld til banker, er i fuld gang med nye projekter uden for offentlighedens søgelys
Utviklingsrisiko som venn eller fiende Oslo komune: Aktiv tomtepolitikk OBOS: Bygger, fordeler og forvalter
2008-2010: Tyskland: Eiendomsprisene ned 5% Resten av Europa: Eiendomsprisene ned 30-40% Aker Brygge (June 2009)
Mer statlig risikokapital «Når private ikke vil eller tør investere i risikable prosjekter, mener mange at staten må inn med midler»
Boligsektoren
Oslo kommune: Aktiv tomtepolitikk Husbanken: Gunstig finansiering OBOS: Bygger, fordeler og forvalter
Daniel Bernoulli Hydrodynamica (1738) statisk trykk + dynamisk trykk = total trykk St Petersburg Paradox Bernoulli s prinsipp Neuroøkonomi Neumann og Morgenstern:Theory of games and economy 6 axionomer (nytte-teori) Risikoaversjon Forventet avkastning er større enn betalingsvilligheten
Hans Bernoulli Die Stadt und Ihr Boden (1944) Bygrunnen var oppfinnelig kongelig grunn Ewige Pfennige - fast leie Kriger ledde til behov for kapital Inflasjon 10 gamle kroner mot 8 nye Salg av eiendom Kommunene må eie grunnen! (OBOS Oslo Kommune)
Aktører faktorer: Internale - eksternale faktorer
Endring i Befolkningsstruktur Høyere utdanning Lengre levetid Nye befolkningsgrupper - SINK/DINK - Eldregenerasjon - Innvandrere Endret livsstil - Høyere mobilitet - Nye boligpreferenser
Konkurransen om de attraktive beboerne A - Befolkningsgruppe B - Befolkningsgruppe C - Befolkningsgruppe D - Befolkniingsgruppe
BOLIGKOSTNAD - SAMFUNNSKOSTNAD KOSTNADER BOSTED 2007 GRØNLAND 80m2 x 50.000 = 4.000.000 GRAN 80m2 x 27,000 = 2.160.000. Differense 1.850.000 Renterutgifter: 5%= 92.000 x 0.72= 66.240 Lønn Lønn 400.000 x 60% = 240.000 : 1800 275.000 x 70 % = 192.600: 1800 = 133 kr pr time = 107 kr pr time Reisetimer 440 x 133 = 58.520 Reisetimer 220 x 107 = 47.080 Månedskort 1750 x 11 = 19.250 Månedskort 1750 x 11 = 19.250 77.770 66.330 2 personer Reisekostnad 77.770 x 2 = 155.540 Mulig differense 4.320.000 Mulig boligpris 6.170.000 Mulig m2 pris: 77.125
Demographic Aldersegmenter Akersh. 2008 A/O 2025 % pr år SSB 2025 % pr år 519 593 0,8 % 661 1,6 % 0-15 år 116 117 0,1 % 136 1,0 % 67-79 år 41 62 3,1 % 72 4,5 % 80+ 19 26 2,2 % 28 2,7 % Oslo 560 657 1,0 % 741 1,9 % o+a 1 079 1 251 0,9 % 1 401 1,8 %
Case Drammen
Oslo kommune: Aktiv tomtepolitikk Se tiltak aw Drammens fortrinn: Husbanken: Gunstig finansiering Naturlig tilsig av innflytting Robuste service- og kulturtilbud God tilgang på fortettingsområder nær sentrum Byen er et forbilde: tradisjon for styring
Oslo Oslo kommune: kommune: Aktiv Aktiv tomtepolitikk tomtepolitikk Se Utfordringer tiltak aw Husbanken: Se tiltak og innsats Gunstig i finansiering større sammenheng enn boligforsyning alene Boligbygging forstått som forsyning er en metode til å imøtekiomme et behov Boliglbygging forstått som nyutrustning er en metode for forbedring av byen; å forbedre omgivlsene: lokalmiljøet og servicen.
Positive faktorer i boligmarkedet Meget høy befolkningsvekst (innvandring) Folk flytter fra distriktet til byene Færre personer i hver bolig, flere bor alene Økt levealder God lønnsvekst, lav arbeidsledighet (stor offentlig sektor) Lav rente i lang tid
Negative faktorer i boligmarkedet Boligproduksjonene tilsvarer ikke behovet Konjunkturbasert boligbygging Kostnadsdrivende faktorer (etterslepsfaktorer) Tidsperspektiver Holdningsendringer psykolog
Irreversible kostnader
Drammen kommune har lånt nesten fem milliarder kroner for å kvitte seg med Harry-stempelet. Søndag ble arbeidet kronet med et seriemesterskap i fotball. «Vi er ikke finere enn at vi har plass til en fyllik under en av våre prisbelønte broer» Drammen kommune har lånt nesten fem milliarder kroner for å kvitte seg med Harry-stempelet. Søndag ble arbeidet kronet med et seriemesterskap i fotball.
50 Fremtidens vinnere er de som tør å gå motstrøms