Årsrapport 2011 Boligutleie Holding II AS
Innhold Hovedpunkter 2011... 5 Oversikt over Boligutleie Holding II AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Södertälje... 11 Eskilstuna og Strängnäs... 12 Malmö... 13 Haninge... 14 Göteborg... 15 Uppsala... 16 Linköping... 17 Markarydsbostäder... 18 Styrets årsberetning... 20 Resultatregnskap... 22 Eiendeler... 23 Egenkapital og gjeld... 24 Kontantstrømoppstilling... 25 Regnskapsprinsipper... 26 Noter... 27 Revisjonsberetning... 35 Eiendomsoversikt... 37 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 3
Aspen 1 2 i Markaryd 4 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
Hovedpunkter 2011 DELSALG OG REALISERING AV GEVINST I Eskilstuna og Haninge ble det i 2011 solgt totalt fi re eiendommer med til sammen 509 leiligheter til nyetablerte bostadsrättsforeninger (tilsvarende borettslag i Norge). Samlet salgspris var på SEK 441 millioner, og avkastning på innskutt egenkapital er beregnet til ca. 250 %. REFINANSIERING Låneavtalen for Uppsala-porteføljen løp opprinnelig ut 31.12.2010, men selskapet forhandlet frem en midlertidig forlengelse og ny låneavtale med DNB ble inngått i 2. kvartal 2011 på totalt SEK 310 millioner. Den nye avtalen løper til mai 2014. Finansieringen for Haninge/Hammarkullen-porteføljen løp ut i slutten av mars 2012, og det jobbes med en reforhandling på nye vilkår. Den nye avtalen skal løpe i tre år. Det har imidlertid tatt lang tid å få alle formalia på plass i forbindelse med forlengelsen og det er således inngått en midlertidig tremåneders forlengelse av den tidligere avtalen. FORTSATT POSITIV LEDIGHETSUTVIKLING Selskapet har i 2011 fortsatt hatt høy fokus på markedsføring og utleieaktiviteter, noe som har medført at den gode trenden fra 2010 med lav ledighet har fortsatt inn i 2011. Flere av porteføljene viser ved årsslutt tilnærmet ingen ledighet. Total ledighet for hele HBS II var 1,2 % ved årsslutt, en nedgang fra 1,9 % på samme tid i fjor. Selskapet vil fortsette sitt arbeide på dette området for å redusere ledigheten ytterligere. ENDRING AV FORVALTER Fra 1. januar 2012 blir samtlige porteføljer, med unntak av Malmö, forvaltet av HBS II sitt eget forvaltningsselskap, Grafl unds. Porteføljene i Göteborg, Landskrona og Markaryd har tidligere blitt forvaltet av Newsec. Denne avtalen ble terminert i 2011 og forvaltningen har etter dette gradvis blitt overført til Grafl unds. Forvalterselskapet Söderlindh og Jeppsson har tatt over forvaltning i Malmö. INGEN UTBETALING Usikkerheten i kapitalmarkedet er redusert det siste året, men det er fortsatt risiko knyttet til behovet for likviditet for å sikre aksjonærenes verdier. Særlig gjelder dette nødvendigheten av en likvidtetsbuffer i konsernet i forbindelse med refi nansiering av Markarydsbostäder i januar 2013. Styret har med dette som bakgrunn vurdert at det er i selskapets og aksjonærenes langsiktige interesse at det for regnskapsåret 2011 ikke foretas noen utbetaling. Endelig vedtak fattes på generalforsamlingen i mai. Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 5
Ca 4 100 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Ca 2 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Södertälje (Kungskatten Holding AB) 100 % Eskilstuna/ Strängnäs (Grafl unds Fastighets AB) 100 % Malmö (Bostads AB Gröningen) Hyresbostäder i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Haninge (Fastighetsbolaget Kullerstensv./ Sågenv. AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Bredfjäll AB) Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Markarydsbostäder (Markarydsbostäder Holding AB) Ronna Park 1 145 leiligheter 89 959 kvm Leie MSEK 99 Inv. nov. 2004 Andel inv. kapital 9 % Grafl unds 2 511 leiligheter 192 265 kvm Leie MSEK 170 Inv. des. 2004 Andel inv. kapital 20 % Rosengård 867 leiligheter 73 461 kvm Leie MSEK 61 Inv. des. 2004 Andel inv. kapital 6 % Haninge 1 220 leiligheter 85 663 kvm Leie MSEK 88 Inv. mars 2005 Andel inv. kapital 15 % Hammarkullen 895 leiligheter 65 196 kvm Leie MSEK 56 Inv. mars 2005 Andel inv. kapital 3 % Valsätra 944 leiligheter 71 226 kvm Leie MSEK 66 Inv. februar 2005 Andel inv. kapital 7 % Ryd/Skäggetorp 1 428 leiligheter 118 693 kvm Leie MSEK 95 Inv. april 2005 Andel inv. kapital 7 % Spredt Sverige 6 303 leiligheter 480 827 kvm Leie MSEK 432 Inv. juni 2005 Andel inv. kapital 33 % Boligutleie Holding II AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen av eiendomsmarkedet i Sverige og Norden samt en oppdatering av viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Boligutleie Holding II AS (BUH II). Struktur og oversikt BUH II er en eiendomsportefølje som består av utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i Norden. Investeringene er gjort sammen med det svenske «søsterselskapet» Hyresfastigheter Holding II Blå AB (HFH II) via det felles eide selskapet Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II). HBS II eide per desember 2011 totalt 15 313 leiligheter i Sverige. Det siste året er det solgt 509 leiligheter til nyetablerte bostadsrättsforeninger (tilsvarende borettslag i Norge). Beliggenhet Eiendomsporteføljen består av totalt åtte porteføljer. Syv av porteføljene er lokalisert i de syv kommunene Haninge (Stor-Stockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje og Linköping. I tillegg ble AB Markarydsbostäder kjøpt i juni 2005. Denne porteføljen har leiligheter lokalisert i, eller nær, byene Stockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona og Markaryd. Figuren på neste side viser den geografi ske lokaliseringen av eiendommene. Figuren ovenfor oppsummerer strukturen for porteføljen til BUH II og HFH II. Selskapet er inne i sitt sjuende normale driftsår. Grafl unds, som er HBS sitt eget forvaltningsselskap, forvalter nå alle porteføljene i HBS med unntak av Malmö porteføljen, og har etablert sitt varemerke i de lokale markedene hvor de opererer. Porteføljen i Malmö ble frem til utgangen av 2011 forvaltet av Newsec Asset Management (Newsec), men ble fra 1. januar 2012 overført til Söderlindh og Jeppsson. Alle avtaler med Newsec ble avsluttet innen utgangen av 2011. 6 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
6 Karlstad Eskilstuna 2 1 8 8 STOCKHOLM 4 7 8 Linköping Göteborg 5 Jönköping 8 8 Malmö 3 Eiendommer 1. Södertälje 5. Göteborg 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Uppsala 3. Malmö 7. Linköping 4. Haninge 8. Markarydsbostäder Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 7
BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Transaksjonsvolum (Mrd EURO) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: SEB/Newsec 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark 2011 Kilde: Newsec Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden Den nordiske økonomien har vist sterk vekst det siste året og synes å ha kommet bedre ut enn andre europeiske økonomier. Sterke eksportindustrier, sterk olje- og gass sektor (Norge), lav statlig gjeld, høyt utdanningsnivå, transparent økonomi og forbrukere med sunn privatøkonomi gir regionen stabilitet og grunnlag for videre positiv utvikling. Eiendomsmarkedet i Norden hadde en god utvikling i første halvår 2011, med økte transaksjonsvolum spesielt i det norske og svenske markedet. Til tross for uroen i de fi nansielle markedene i siste halvdel av 2011 har likviditeten holdt seg på et bra nivå også i andre halvår i Norge og Sverige, mens det var en noe svakere utvikling i Danmark og Finland. Transaksjonsvolumet i 2012 forventes å bli i samme størrelsesorden som i 2011. Mao. et fortsatt likvid transaksjonsmarked spesielt for de mest attraktive eiendommer med bra beliggenhet. Dette med bakgrunn i sterke fundamentale forhold i økonomien i de Nordiske landene, en stabil banksektor og høy grad av transparens i markedet. Avkastningskravene/yieldene 1 for kontorbygg falt i 2010, mens avkastningskravene for 2011 totalt sett har vært tilnærmet uendret. Avkastningskravene for attraktive eiendommer med god beliggenhet gikk ytterligere ned i 2011. For 2012 forventes en fl at utvikling i avkastningskravene i Norden, men fortsatt vekst i leieprisene forventes å bidra til positiv utvikling i eiendomsverdiene Kilder: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroøkonomisk utvikling i Sverige Sverige har hatt god økonomisk vekst siden midten av 2009, og BNP-veksten var på nesten 6 % i 2010. I 2011 var veksten avtagende og samlet var veksten i BNP i overkant av 4 %. I 2012 forventes veksten å avta med en økning i BNP på kun ca. 1 %. Prognosene for svensk økonomi i 2012 er således noe svakere enn tidligere antatt. Dette henger først og fremst sammen med lavere eksport som en følge av den svake utviklingen i Euro-sonen og styrket kronekurs. Svakere utvikling i boligmarkedet i andre halvår av 2011 og den usikkerhet som råder vedrørende fremtidig utvikling forventes å gi utslag i økt sparing for svenske husholdninger. Dette vil trolig medføre at veksten i privat konsum reduseres. Den positive utviklingen i arbeidsmarkedet i Sverige stoppet opp mot slutten av 2011, men ennå synes det ikke som arbeidsmarkedet er svekket i form av fallende sysselsetting. De svekkede konjunkturutsiktene forventes dog å gi effekter i arbeidsmarkedet i tiden fremover. Infl asjonen i Sverige er fortsatt lav og forventes å falle ytterligere i 2012, for så stige igjen i 2013 og 2014. Primært skyldes dette at det forventes lavere etterspørsel etter varer og tjenester i 2012. Riksbanken økte styringsrenten fra 1,25 % ved inngangen til 2011 til 2 % i juni 2011. Deretter ble styringsrenten igjen redusert til 1,5 % i februar 2012. Det er ventet at renten vil holde seg uendret gjennom 2012 for så igjen å stige gradvis fra midten av 2013. Kilde: Riksbanken Eiendomsmarkedet i Sverige Likviditeten i det svenske eiendomsmarkedet var i 2011 noe lavere enn foregående år. Samlet transaksjonsvolum var ca. SEK 93 milliarder mot SEK 98 milliarder i 2010. Andelen utenlandske investorer i markedet ble redusert i siste halvår 2011 som følge av uroen i finansmarkedene, og større 1 Direkteavkastning/yield defi neres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
transaksjoner i siste halvår ble i all hovedsak gjennomført av svenske investorer. De største transaksjonene i siste halvår av 2011 var Diös sitt kjøp av Norrvidden for SEK 5,8 milliarder og AMF Fastigheter sitt kjøp av tre kjøpesentre sentralt i Stockholm. Den svake utviklingen i Eurosonen påvirker veksten i Sverige negativt. Derfor forventes eiendommer med eksponering mot innenlandske markeder å ha den sterkeste utvikling i de kommende årene. Boligeiendommer i de fleste store svenske byer vil stige videre i verdi som følge av lave renter, relativt god inntektsvekst, økt befolkning og lav nybygging. Kontoreiendommer på gode lokasjoner antas også å få en god utvikling de kommende årene, da etterspørselen fra investorer for disse eiendommene er høy samt at bankene i større grad ønsker å finansiere denne typen investeringer. Utfordringene i bankmarkedet vil trolig medføre at situasjonen med stort avvik i avkastningskravene mellom attraktive eiendommer og mer perifere eiendommer vil vedvare, ettersom finansieringsmulighetene for eiendommer med sekundær beliggenhet fortsatt forventes å være dårlige. Den positive utviklingen for eiendomsmarkedet i Sverige er avhengig av en styrket banksektor. Det forventes lavere tilgjengelighet på kreditt, høyere grad av seleksjon av kunder fra bankenes side og fortsatt relativt høye marginer de kommende år. I Norden forventes det at disse effektene vil bli mer moderate enn i andre deler av Europa. Likevel har situasjonen i banksektoren bedret seg i løpet av første kvartal 2012 og blant annet er kredittmarginene igjen redusert etter en kraftig økning i siste halvår av 2011. Det forventes dog at markedet fremover i større grad vil domineres av egenkapitalinvestorer og institusjonelle investorer med god tilgang på kapital. Kilder: CBRE, Newsec Valsätra, Uppsala Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 9
Årlig leieutvikling i Sverige (gjennomsnitt SEK per kvm) 950 900 850 800 750 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: SCB Boligmarkedet i Sverige Bolig er det eiendomssegmentet med høyest gjennomsnittlig avkastning og lavest volatilitet (prisvariasjon) de siste tiårene. Det svenske boligmarkedet er todelt; ett regulert utleiemarked og ett selveiermarked som er fritt. Prisingen av de regulerte utleieleilighetene blir i sentrale og attraktive områder påvirket av muligheten for omdanning til borettslagsleiligheter. Etterspørselen av boliger i de store byene i Sverige er stabil og i Stockholm, Göteborg og Malmö har det vært boligunderskudd de siste årene. Ca. 60 % av svenske kommuner har ifølge Boverket sin årlige rapport et underskudd på boliger. Dette skyldes lite nybygging kombinert med vekst i befolkningen. I vekstregioner er det ofte overvekt av etterspørsel, mens det i regioner med strukturelle endringer ofte er tilbudsoverskudd. På grunn av nedgangskonjunkturen har nybyggingen vært kraftig fallende i 2008-2009. Nybyggproduksjonen tok seg opp igjen i 2010 og var i 2011 estimert til ca. 33 000 enheter. Det regulerte svenske boligmarkedet (Hyresrätter) gir stabil kontantstrøm. Dette forventes å gi fortsatt sterk interesse fra investorer i 2012 2013, dette grunnet en urolig verdensøkonomi og risikoaversjon blant investorer. Det forventes derfor et fortsatt stabilt boligmarked og svak positiv verdiutvikling for svenske boliger i tiden fremover. Kilder: Savills, Newsec Markedet for BRF-omdanning i Sverige Fortsatt lavt rentenivå og vekst i økonomien har bidratt til fortsatt relativt høy aktivitet i omdanning av utleieleiligheter til borettslagsleiligheter, eller såkalte «bostadsrättsföreninger» (BRF) som det heter i Sverige. Omdanningstempoet var høyt i Stockholmsregionen i 2011, og ikke bare sentralt i Stockholm. Aktiviteten var stor i forstadsområdene, der eksisterende leienivå, priser i annenhåndsmarkedet og tilgangen på offentlig kommunikasjon er viktige parametere. Omsetningen av bostadsrätter falt likevel totalt sett i 2011. Dette skyldes bl.a. at kommunale boligselskaper har redusert sitt omdanningsvolum vesentlig sentralt i Stockholm. I tillegg har bankene strammet inn på nye utlån og effektene av høyere egen-kapitalkrav har påvirket markedet negativt. På landsbasis gikk verdien av bostadsretter ned med ca. 3 % det siste året. Verdiutviklingen er i stor grad avhengig av leienivå og det lokale annenhåndsmarkedet. Verdiutviklingen varierer derimot stort i ulike byer. Veksten i svensk økonomi og avtagende arbeidsledighet er positivt for omdanning til BRF. Lave renter bidrar også til å holde eiendomsverdiene oppe. På en annen side påvirker usikkerheten knyttet til utviklingen i egen økonomi i dette markedet negativt. I tillegg har bankene som nevnt strammet inn låneutmålingen og økt egenkapitalkravene i forbindelse med fi nansiering av bostadsrätter. Kilder: Tenzing, SCB 10 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
1. 2. 4. 6. 1 2. Gården 2 3 4. Gården 1 5. Sjöboden 1 3. 5. 7. 6 7. Fäboden 3 Södertälje Porteføljen i Ronna Park i Södertälje består av 22 leilighetsblokker, fordelt på 4 eiendommer. Byggene er oppført på slutten av 1960-tallet, men er renovert under 80- og 90-tallet og er i relativt god teknisk stand. Södertälje er et kommunikasjonsknutepunkt for Mälardals regionen og her møtes Europaveiene E4 og E20 samt tog og pendeltogtrafikk. Södertälje er en forstadskommune til Stockholm og inngår i Stockholm läns godt utbygde kollektivtrafi kknett. Pendeltoget til og fra Stockholm går fi re ganger i timen og tar ca 40 minutter. Porteføljen i Södertälje har lav ledighet og det er høy etterspørsel etter leiligheter i området. Det er også en klar reduksjon i antall omfl ytninger i porteføljen noe som redusere slitasje og kostnader knyttet til dette. Forvaltningen jobber aktivt med å utvikle området og i løpet av 2011 har fl ere leiligheter blitt renovert og uteområdene blitt opprustet. Det ble også utført en del vedlikehold for å redusere skader slik som tak og heisrenovering. Et prosjekt for å bytte avløpsrør ble startet opp i 2011 og vil fortsette gjennom 2012. Prosjektet gjennomføres for på lang sikt å kunne redusere kostnadene til vedlikehold og skader. Det har historisk sett vært utfordringer knyttet til avfallshåndteringen i porteføljen, men selskapet har nå lyktes med å få dette under kontroll og kostnadene knyttet til disse tjenestene er redusert. Forvaltningen jobber aktivt sammen med Södertälje kommune og andre interessenter for å stadig øke områdets status og attraktivitet. Andel av årlige leieinntekter 9 % Nøkkeldata Antall bygg 22 Antall leiligheter 1 145 Areal 89 959 kvm andel boliger 94 % andel kommersielle lokaler 6 % Budsjetterte leieinntekter 2012 MSEK 99 Teknisk og økonomisk forvalter Grafl unds Investeringstidspunkt november 2004 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 11
1. 3. 5. 1. Bonden 12 2. Forbomsvreten 22 3. Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien 12 6. Nybyggaren 10 7. Vaksamheten 8 8. Fäktaren 2. 4. 7. 8. Eskilstuna og Strängnäs Porteføljen består av eiendommer med sentral beliggenhet i Eskilstuna og Strängnäs/Mariefred. De fleste byggene i Eskilstuna er oppført på 1960- og 1970-tallet, mens byggene i Strängnäs og Mariefred er oppført på 1970-tallet. Eskilstuna og Strängnäs er to byer i Mälardalen med gode kommunikasjonsforbindelser til Stockholm. Med tog tar det henholdsvis ca 1 time og 50 minutter til Stockholm Sentralstasjon. Spesielt Strängnäs har fått stadig flere pendlere til Stockholm de siste årene. Porteføljen har i 2011 fortsatt sin positive trend når det gjelder ledighet, og etterspørselen medfører at det i dag er få eller tilnærmet ingen ledighet i porteføljen. Forvaltningen har fokus på å leie ut enkelte ledige forretningslokalene som er inkludert i porteføljen som i ikke er leid ut. Dette vil redusere ledigheten ytterligere, og øke inntektene i porteføljen. Forvaltningen har fortsatt sitt arbeid med å øke sikkerheten og trivselen i områdene det siste året. Den andre etappen av et omfattende renoveringsprogram av avløp i Fakiren 7 i Eskilstuna ble avsluttet i 2011 med bra resultat. For å redusere fjernvarmeforbruk og gi leietakerne bedre komfort er det byttet vinduer i en del leiligheter, og det er implementert værprognosestyring av varme i samtlige leiligheter i Eskilstuna. Nybyggaren 12 i Eskilstuna ble i 2011 solgt som en bostadsrättsforening (tilsvarende borettslag i Norge) til leietakerne. Salgsprisen for eiendommen ble SEK 153,3 millioner og avkastningen på innskutt egenkapital er beregnet til ca 80 %. Andel av årlige leieinntekter 16 % Nøkkeldata Antall bygg 67 Antall leiligheter 2 511 Areal 192 265 kvm andel boliger 89 % andel kommersielle lokaler 11 % Budsjetterte leieinntekter 2012 MSEK 170 Teknisk og økonomisk forvalter Grafl unds Investeringstidspunkt desember 2004 12 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 8. Kronodirektören Malmö Porteføljen i Malmö består av 21 bygg i en boligpark i bydelen Rosengård. Byggene er på henholdsvis 3, 6 og 9 etasjer og har felles infrastruktur og utemiljø. I bydelen Rosengård er det ca 21 000 innbyggere og majoriteten har utenlandsk bakgrunn. Selskapet har kommet til enighet med hyresgästforeningen som det har vært en tvist med senere år. Dette har gitt en økt leie på nærmere 5% fra 1. april 2012. Videre er det avtalt ytterligere økninger i leien ved ferdigstillelse av pågående renoveringsprosjekt. I tillegg til at selskapet vil forhandle om ordinære leie økninger fremover. Renoveringsprosjektet fortsetter for å løfte standarden på hele porteføljen. Ved utgangen av 2011 var det renovert ca 480 bad, ca 300 WC og ca 500 kjøkken. Det omfattende renoveringsarbeidet fortsetter i 2012 med plan om å renovere ytterligere ca 140 bad, ca 120 WC og ca 200 kjøkken. Porteføljen fikk ny forvalter i januar 2012 og den nye forvalteren Söderlindh & Jeppson har etter sin overtagelse gitt et solid inntrykk. Det ble i februar 2012 avdekket at ansatte som hadde jobbet i forvaltningen i selskapet i lengre tid hadde solgt leiekontrakter Andel av årlige leieinntekter 6 % svart til leietakere på området. Disse forhold er politianmeldt av personer som er berørt av dette og er under etterforskning. Det er sterkt beklagelig at dette har skjedd men selskapet ser positivt på at forholdene nå er avdekket og at man er trygg på at denne typen aktivitet ikke lenger pågår. Forvaltningen er aktivt delaktig i et program sammen med kommunen og andre eiendomsaktører for å løfte hele området. Det kreves et helhetsgrep for å løse de sosiale problemene som eksisterer i Rosengård i dag. Samlet sett er situasjonen for Rosengård bedret igjennom året selv om det fortsatt er betydelige utfordringer knyttet til investeringen. Nøkkeldata Antall eiendommer 8 Antall leiligheter 867 Areal 73 461 kvm andel boliger 96 % andel kommersielle lokaler 4 % Budsjetterte leieinntekter 2012 MSEK 61 Teknisk og økonomisk forvalter Söderlindh og Jeppsson Investeringstidspunkt desember 2004 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 13
1. 3. 5. 7. 1 2. Kalvsvik 11:1083 3 4. Kalvsvik 11:35 5 6. Kvalsvik 11:1084 8. Vendelsö 3:114 2. 4. 6. 8. Haninge Denne eiendomsporteføljen ligger i Haninge kommune som er en del av Stor-Stockholmsregionen. Eiendommene er samlet på to områder i Haninge, begge i nær tilslutning til store grøntområder. Haninge er en attraktiv kommune, 20 km fra sentrale Stockholm, og er et av landets største vekstområder. Nærheten til storbyen kombineres med nærheten til en flott skjærgård og utstrakt natur. Fra Haninge er det gode kommunikasjonsmuligheter inn til hovedstaden. Saneringen av PCB som ble påbegynt i 2010 har fortsatt gjennom 2011, prosjektet strekker seg over fire år og vil være ferdig i 2014. Et prosjekt for å redusere kostnader knyttet til avfallshåndtering ble startet i 2010 og vil fortsette til utgangen av 2012. Det forventes at dette prosjektet vil redusere kostnadene til avfall vesentlig. For å øke beboertilfredsheten og redusere risikoen for vannskader har fellesvaskeriene blitt rustet opp både utseende- og utstyrsmessig. Tiltak for ytterligere å øke tryggheten for leietakerne ble gjennomført ved å bytte ut og renovere entrepartier, og dette er et prosjekt som vil fortsette gjennom 2012. Forvaltningen er engasjert i trygghets- og bomiljøspørsmål sammen med kommunen, politiet og andre aktører for å Andel av årlige leieinntekter 8 % gjøre området enda mer attraktivt. Værprognosestyring ble installert på slutten av 2010 og har gitt reduserte kostnader til oppvarming i 2011. Tre eiendommer bestående av totalt 453 leiligheter ble solgt som en bostadsrättsforening (tilsvarende borettslag i Norge) til leietakerne. Salgsprisen for eiendommen ble SEK 398,5 millioner og avkastningen på innskutt egenkapital er beregnet til ca 265 %. Nøkkeldata Antall bygg 53 Antall leiligheter 1 220 Areal 85 663 kvm andel boliger 96 % andel kommersielle lokaler 4 % Budsjetterte leieinntekter 2012 MSEK 88 Teknisk og økonomisk forvalter Grafl unds Investeringstidspunkt mars 2005 14 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
1. 3. 5. 7. 1 6. Hjällbo 35:2-35:11 2. 4. 6. 8. 7 8. Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsporteføljen består av 2 eiendommer i bydelen Hammarkullen, ca 18 km nord for Göteborg sentrum. Bygningene ble oppført i 1968/1969. Göteborg er Sveriges nest største by med over 500 000 innbyggere og stadig sterk befolkningsvekst. Hammarkullen er en forstad i den nordøstlige delen av Göteborg. Området er tilknyttet Göteborgs meget gode kollektivtrafi kknettverk. Porteføljen har stor etterspørsel og det er ingen ledighet. Det ble påbegynt et stort prosjekt i 2011 for installasjon av vannmålere i alle leiligheter, og prosjektet vil fortsette gjennom 2012. Forvaltningen har sammen med leietakerforeningen kommet til enighet om hva som skal anses som normalt årlig vannforbruk og som skal inngå i leien. Alt forbruk utover dette faktureres leietaker direkte. Det forventes at dette kommer til å redusere selskapets kostnader som følge av redusert forbruk og en inntektsøkning gjennom fakturering av overforbruk. Ny ventilasjon har blitt installert og vil bli fulgt opp fremover for å opprettholde en tilfredsstillende ventilasjon i leilighetene. Utover dette at det gjennom året blitt gjennomført blant annet opprustning av tak, maling av trappeoppganger, vedlikehold i kjeller, boder etc. Andel av årlige leieinntekter 5 % Nøkkeldata Antall bygg 15 Antall leiligheter 895 Areal 65 196 kvm andel boliger 96 % andel kommersielle lokaler 4 % Budsjetterte leieinntekter 2012 MSEK 56 Teknisk og økonomisk forvalter Grafl unds Investeringstidspunkt mars 2005 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 15
1. 3. 5. 7. 1 8. Valsätra 2. 4. 6. 8. Uppsala Porteføljen består av 9 eiendommer i Valsätra i Uppsala kommune, ca 7 km sydvest for sentrum. Eiendommene består av 6 punkthus og 38 lavhus som ligger samlet med felles grøntområde. Bygningene ble oppført i perioden 1969 1971. Uppsala har hatt en sterk befolkningsutvikling de siste årene, og er med sine ca 195 000 innbyggere Sveriges fjerde største by. Veksten forventes å fortsette, ikke minst på grunn av utbygging av infrastrukturen i området. Driften av porteføljen i Uppsala er stabil. Sterk befolkningsvekst medfører stor etterspørsel etter utleieboliger og det er nærmest ingen ledighet i porteføljen, og også lav omfl ytning. For å forebygge vannskader har vannledninger blitt renovert og utbedret, noe som i 2011 har resultert i reduserte vedlikeholdskostnader. Siste del av dette prosjektet vil bli fullført i løpet av 2012. Sanering av PCB er påbegynt og vil pågå frem til 2013. Flere leiligheter har også blitt renovert gjennom 2011. En heis har blitt byttet og en har blitt renovert for å øke driftssikkerheten. Låneavtalen for Uppsala-porteføljen løp opprinnelig ut 31.12.2010, men selskapet forhandlet frem en midlertidig forlengelse og ny låneavtale med DNB ble inngått i 2. kvartal 2011 på totalt SEK 310 millioner. Den nye avtalen løper til mai 2014. Andel av årlige leieinntekter 6 % Nøkkeldata Antall bygg 44 Antall leiligheter 944 Areal 71 226 kvm andel boliger 91 % andel kommersielle lokaler 9 % Budsjetterte leieinntekter 2012 MSEK 66 Teknisk og økonomisk forvalter Grafl unds Investeringstidspunkt februar 2005 16 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
1. 3. 5. 7. 1 2. Gulsparven 2 2. 4. 6. 8. 3 8. Ostbrickan 2 Linköping Porteføljen består av eiendommer i bydelene Skäggetorp og Ryd i Linköping kommune. Hoveddelen av porteføljen ligger i Ryd, som har nær beliggenhet til Universitetet i Linköping. Linköping er Sveriges femte største by med ca 145 000 innbyggere. Høyteknologisk og forskningsinnrettet industri har lenge vært byens kjennemerke. Byen har gode kommunikasjonsmuligheter via veinett og jernbane. Bydelene Skäggetorp og Ryd ligger henholdsvis nordvest og vest for Linköping sentrum. Ryd er den bydelen i Linköping hvor det bor flest studenter. Målrettet arbeid med utleie og aktiv markedsføring har fortsatt gitt en positiv effekt og ledigheten i porteføljen har falt videre i 2011. I desember 2011 var ledigheten 0,5 %. Store deler av eiendommene er imidlertid leid ut til studenter og dette medfører såldes en noe høyere gjennomstrømning av leietakere og også økt ledighet i sommermånedene. Det er i 2011 gjennomført renovering av en del baderom for å redusere risikoen for vannskader. Prosjektet fortsetter gjennom 2012. Andel av årlige leieinntekter 9 % Nøkkeldata Antall eiendommer 112 Antall leiligheter 1 428 Areal 118 693 kvm andel boliger 97 % andel kommersielle lokaler 3 % Budsjetterte leieinntekter 2012 MSEK 95 Teknisk og økonomisk forvalter Grafl unds Investeringstidspunkt april 2005 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 17
1. Bäckgården 1 5 (Huddinge) 2. Renen 13 (Markaryd) 3. Kopparägen 3 (Landskrona) 4. Märsta 1:167 5. Ekoporten (Norrköping) 6. Porten (Norrköping) 7. Grindstugan 1 (Södertälje) 8. Rödvenen 4 (Södertälje) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Markarydsbostäder Söderhamn Markarydsbostäder er en spredt portefølje med eiendommer i Märsta, Upplands Bro, Huddinge, Södertälje, Norrköping, Markaryd og Landskrona. Porteføljen består av ca 6 300 leiligheter og er den største enkeltinvesteringen som er gjort i BUH. Ca 55 % av inntektene kommer fra områdene Norrköping og Södertälje. Göteborg Karlstad Eskilstuna Jönköping Linköping STOCKHOLM Porteføljen i Norrköping hatt en veldig positiv utvikling når det kommer til antall ledige leiligheter. Ledigheten i desember 2011 var 1,2 % noe som er det laveste siden porteføljen ble kjøpt. Norrköping har en positiv tilfl ytningsvekst og Hageby har økt sin attraktivitet gjennom etablering av et nytt kjøpesenter og forbedret offentlig kommunikasjon med ny t-bane til sentrum. Et antall bad har blitt renovert for å forebygge vannskader og PCB saneringen har under året blitt fullført. I Märsta nord for Stockholm ble det i 2011 gjennomført et større bytte av avløp som også inkluderte rør, faste installasjoner og utstyr på de badene som ble renovert. Det er stor etterspørsel etter leiligheter i Märsta og Bro, men samtidig har selskapet opplevd noe økt ledighet i næringslokalene. Det ble på slutten av 2011 påbegynt et ombygningsprosjekt for å konvertere ledige næringslokaler til 22 leiligheter. I Bro ble det i 2011 også startet opp en prosess for etablering av bostadsrätter, prosessen vil fortsette i første halvår 2012. I Södertelje og Vårby har forvaltningen fokusert på renovering av leiligheter, oppgradering av utearealer og å øke trivselen til leietakerne i området. Det pågår fortsatt noe investeringer i bad. PCB sanering er påbegynt i 2011 og kommer til å pågå i fl ere år fremover. I Vårby har fl ere inngangspartier blitt byttet. Södertälje og Vårby har veldig lav ledighet, samt at omfl ytningen er redusert de siste årene. Malmö Markaryd har fortsatt stor ledighet. Dette skyldes blant annet konkurranse lokalt, samt noe nybygging og nye utleieaktører på markedet. Dette sammen med et synkende antall innbyggere gjør at ledigheten nå er på ca. 80 leiligheter. Samtlige leiligheter, med unntak av to mindre eiendommer i Timsfors, er nå tilkoblet fjernvarme. Det største vedlikeholdsprosjektet i 2012 er første del av vindusbytte i eiendommen Aspen. Næringslivet i Markaryd fungerer bra og arbeidsledigheten er en av de laveste i Sverige. Nærheten til omkringliggende kommuner gjør dog at det er enkelt å pendle til Markaryd, og dette har redusert behovet for leiligheter i kommunen. Kommunen jobber aktivt for å snu denne trenden. Ledigheten er en utfordringer i Landskrona med 5,7 % ledighet i desember 2011. I hele kommunen er det i dag ca. 400 ledige leiligheter hvor av selskapets portefølje har ca. 20 av disse. Befolkningsveksten er stabilt positiv og etablering av ny forretningsvirksomhet har bidratt positivt, men det er fortsatt stor arbeidsledighet i kommunen. Selskapet vil i 2012 renovere vinduer og inngangspartier på noen eiendommer for å gjøre leilighetene mer attraktive. Nøkkeldata Antall bygg 215 Antall leiligheter 6 303 Areal 480 827 kvm andel boliger 92 % andel kommersielle lokaler 8 % Budsjetterte leieinntekter 2012 MSEK 432 Teknisk og økonomisk forvalter Grafl unds Investeringstidspunkt juni 2005 18 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
Årsregnskap 2011 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 19
Årsberetning 2011 Boligutleie Holding II AS Selskapets virksomhet Boligutleie Holding II AS ble stiftet i 2002, men selskapets operative virksomhet startet først i 2004. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i Norden. Selskapet har gjennom det svenske datterselskapet Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II) investert i åtte eiendomsporteføljer. Den største porteføljen er spredt i Sør-Sverige, mens de øvrige eiendomsporteføljene har beliggenhet i henholdsvis Södertälje, Eskilstuna, Malmö, Göteborg, Stockholm, Uppsala og Linköping. Porteføljene omfatter samlet 15 313 leiligheter, totalt ca 1 177 330 kvm hvorav ca 93 % er boliger. Med noen få unntak er de resterende 7 % næringslokaler som er en integrert del av de bygårder som er kjøpt. Per 31. desember 2011 hadde Boligutleie Holding II AS 4 107 aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2012 og konsernets langsiktige prognoser for årene fremover. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Konsernet har i 2011 endret forvalter i Göteborg, i deler av Markarydsbostäder og i Malmöporteføljen. Göteborg porteføljen og hele Markarydsbostäder blir nå forvaltet av Grafl unds, HBS II sin egen forvalter, mens Malmö er tatt over av forvalterselskapet Söderlindh & Jeppsson med virkning fra 1. januar 2012. Endringene har så langt vært positive for konsernet og overføringene ble gjort uten store operative utfordringer. Malmöporteføljen har i 2011 også vært utfordrende og det er lagt ned betydelige beløp i investeringer i eiendommene for å tilfredsstille de kravene som har kommet fra Miljöforvaltningen. Det er blitt ansatt en egen ressurs for å håndtere kommunikasjonen i Malmö. Dette har resultert i en mer balansert vinkling i media. Porteføljen vil fortsatt kreve store investeringer i 2012 for å tilfredsstille de kravene som har kommet fra Miljöforvaltningen. Tidligere leietvister med hyresgästforeningen er løst og det er avtalt økning av leien for 2012 med 2,78 %. Det er også avtalt en delvis innhenting av tidligere leieøkninger som ikke har vært gjennomført som følge av uenigheten med hyresgäsforeningen med 2 %. Konsernet har jobbet aktivt for å redusere ledigheten ytterligere og ved årsslutt var ledigheten på 1,2 % for alle porteføljene sett under ett. På samme tidspunkt i fjor var ledigheten 1,9 %. Nedgangen er et resultat av kontinuerlig arbeid med forbedring av porteføljen gjennom ulike renoverings og vedlikeholdsprosjekter for å øke attraktiviteten og trivselen blant leietakerne, og økt etterspørsel i enkeltlokasjoner som følge av økende tilfl ytning og behov. Det vil også i 2012 legges ned betydelig innstas for å bedre porteføljens eiendommer slik at ledigheten kan reduseres ytterligere i tråd med den trenden som har vært siste to år. Fire eiendommer er i 2011 solgt til nyetablerte bostadsrättsforeninger (tilsvarende borettslag i Norge) med god avkastning til aksjonærene. Totalt er det solgt 56 leiligheter i Eskilstuna og 456 i Haninge. Det pågår ytterligere en prosess som forventes å bli gjennomført i første halvår 2012. Nye potensielle områder vurderes fortløpende og vil bli forsøkt solgt til bostadsrättsforeninger i den grad salgsprisen refl ekterer en betydelig merverdi utover hva som kan forventes i investeringsmarkedet. I 2011 ble det solgt fi re eiendommer på til sammen ca 38 700 kvm. Salgssummen for disse eiendommene var TSEK 441 300 og regnskapsmessig gevinst i forbindelse med salget ble TNOK 168 975. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2011 TNOK 1 069 637. Konsernets resultat ble TNOK 145 392 mens det for 2010 var TNOK 25 263. Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK 328 524 pr. 31. desember 2011. Tilsvarende tall pr. 31. desember 2010 var TNOK 339 261. Totalkapitalen ved utgangen av året var TNOK 6 429 978 mot TNOK 6 651 251 i 2010. Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2011 var 20,8 % mot 18,2 % pr. 31. desember 2010. Konsernet har i løpet av året hatt en negativ kontantstrøm på TNOK 10 737. Kontantstrøm fra fi nansieringsaktiviteter er negativ. Dette skyldes i hovedsak netto nedbetaling av gjeld med TNOK 259 316 og tilbakebetaling av kapital med TNOK 80 738. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv med TNOK 290 410 som følge av salg av eiendom. Den operasjonelle kontantstrøm er TNOK 39 122. Tilsvarende tall for 2010 var TNOK 79 410. Fremtidig utvikling Konsernets fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i selskapets inntekter, driftskostnader og fi nansieringskostnader. Det forventes en jevn økning i inntektene fremover, i takt med den underliggende utviklingen i leiemarkedet. Selskapets investeringer er beliggende i områder hvor leien til stor del er regulert, og dette motvirker større svingninger i inntektsgrunnlaget. Kostnadene forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet for øvrig, mens fi nansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet. Det presiseres dog at det er usikkerhet knyttet til vurderingen av fremtidige forhold. I Rosengård i Malmö fortsetter det omfattende renoveringsprogrammet som ble startet i 2009. Det er planlagt renovering av ytterligere 140 bad, 120 WC og 200 kjøkken i 2012 for å imøtekomme kravene fra Miljöforvaltningen. Renoveringsprogrammet krever fremdeles betydelige investeringer som påvirker kontantstrømmen i konsernet. Neste store refi nansiering er Markarydsbostäder. Porteføljen er fi nansiert av Deutsche Pfandbriefbank med et lån på SEK 20 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
2 350 millioner som løper til 20. januar 2013. Porteføljen har i dag et lån som tilsvarer ca 71 % av verdien av porteføljen. Dette er en låneutmåling som i dagens marked vil være vanskelig å opprettholde. Det må således forventes at låneutmålingen må reduseres ved en refi nansiering. Konsernet har begynt diskusjonene med eksisterende långiver og vil utrede fl ere mulige løsninger for refi nansiering av porteføljen. Det er risiko knyttet til utviklingen i markedsverdier for porteføljen. Sverige har hatt en sterk vekst siden midten av 2009, og eiendomsmarkedet har styrket seg. Avkastningskravene for de mest attraktive eiendommene har gått ned de siste årene og har medført økte verdier. Nordiske banker er imidlertid fortsatt forsiktige og gir først og fremst lån til eksisterende kunder. Finansiell risiko Konsernets inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Morselskapet har inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. Konsernet er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har fl ytende rente. Det er inngått renteswapavtaler for å redusere denne risikoen. Konsernet er også eksponert mot utvikling i eiendomsverdier og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Det er redegjort nærmere om dette i punktet fremtidig utvikling ovenfor. Arbeidsmiljø og personale Morselskapet har ingen ansatte, men eiendomsporteføljene har eget ansatt personale. Det er ikke avdekket forskjellsbehandling av kvinner og menn blant konsernets ansatte, og styret anser at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i konsernets virksomhet. I 2011 utgjorde årlig arbeidstid for konsernets ansatte i gjennomsnitt 110 årsverk. Av de ansatte er 43 % kvinner og 57 % menn. Selskapets styremedlemmer er menn. Sykefraværet utgjorde 3,5 % i gjennomsnitt. Dette inkluderer langtidssykemeldte. Det har ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Morselskapets årsresultat ble TNOK 1 317. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Boligutleie Holding II AS: Beløp i NOK 1 000 Overført til annen egenkapital 1 317 Totalt disponert 1 317 Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2011 var TNOK 702 017. Oslo, 19. april 2012 Christer Wennersten Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Martin Bruck Styreformann Espen Bjerke Daglig leder Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 21
Resultatregnskap 01.01 31.12 Morselskapet Konsernet 2011 2010 Beløp i NOK 1000 Note 2011 2010 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter 900 662 892 527 - - Andre driftsinntekter 10 168 975 103 846 - - Sum driftsinntekter 1 069 637 996 373 DRIFTSKOSTNADER 109 109 Lønnskostnader 8 51 958 53 155 - - Ordinære avskrivninger 2 57 256 61 922 - - Nedskrivninger 2,14 23 131-14 477 1 342 997 Andre driftskostnader 9 600 128 658 162 1 452 1 106 Sum driftskostnader 732 474 758 761-1 452-1 106 DRIFTSRESULTAT 337 163 237 612 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 13 327 11 572 Finansinntekter 9 18 251 12 670-10 559-45 457 Finanskostnader 9-208 211-230 535 2 769-33 884 Netto finansposter -189 959-217 864 1 317-34 991 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 147 203 19 748 - - Skattekostnad 7 1 811-5 515 1 317-34 991 ÅRSRESULTAT 145 392 25 263 Herav minoriteter 29 193 12 209 Opplysninger om avsetninger til: - 63 249 Utbytte 1 317-98 240 Annen EK 1 317-34 991 Sum disponert 22 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
Eiendeler 31.12 Morselskapet Konsernet 2011 2010 Beløp i NOK 1000 Note 2011 2010 ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2,14 5 935 749 6 142 530 - - Maskiner og inventar 2 4 479 5 391 - - Sum varige driftsmidler 5 940 229 6 147 921 Finansielle anleggsmidler - - Andre investeringer 1 316 1 196 936 553 1 004 808 Investeringer i datterselskap 3 - - 936 553 1 004 808 Sum finansielle anleggsmidler 1 316 1 196 936 553 1 004 808 Sum anleggsmidler 5 941 545 6 149 117 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer 7 032 7 365 88 441 86 061 Andre fordringer 152 877 155 507 88 441 86 061 Sum fordringer 159 910 162 872 40 884 27 005 Bankinnskudd 13 328 524 339 261 129 325 113 066 Sum omløpsmidler 488 434 502 134 1 065 879 1 117 875 SUM EIENDELER 6 429 978 6 651 251 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 23
Egenkapital og gjeld 31.12 Morselskapet Konsernet 2011 2010 Beløp i NOK 1000 Note 2011 2010 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 3 162 3 162 Aksjekapital 1, 6 3 162 3 162 788 750 788 750 Annen innskutt egenkapital 1 788 750 788 750 791 913 791 913 Sum innskutt egenkapital 791 913 791 913 Opptjent egenkapital 16 692 15 376 Annen egenkapital 1 246 737 131 504 16 692 15 376 Sum opptjent egenkapital 246 737 131 504 - - Minoritetsinteresser 1 296 451 284 848 808 605 807 288 Sum egenkapital 1 335 101 1 208 265 GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt 7 388 051 386 491 - - Sum avsetning for forpliktelser 388 051 386 491 - - Langsiktig gjeld 4, 12 4 465 044 4 729 723 Kortsiktig gjeld - 63 249 Utbytte 1-63 249-9 Leverandørgjeld 76 923 85 895 - - Skyldig offentlige avgifter 4 548 3 855 257 274 247 329 Gjeld til konsernselskaper 5 - - - - Annen kortsiktig gjeld 9 160 310 173 774 257 274 310 587 Sum kortsiktig gjeld 241 781 326 774 257 274 310 587 Sum gjeld 5 094 877 5 442 987 1 065 879 1 117 875 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 6 429 978 6 651 251 Oslo, 19. april 2012 Christer Wennersten Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Martin Bruck Styreformann Espen Bjerke Daglig leder 24 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 Morselskapet Konsernet 2011 2010 Beløp i NOK 1000 2011 2010 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 1 317-34 991 Resultat før skatt 146 953 19 748 - - Tap / gevinst ved salg av driftsmidler -168 975-103 846 - - Ordinære avskrivninger 57 256 61 922 - - Nedskrivninger 23 131-14 477-9 -46 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld -8 956 13 572-2 380 89 148 Endring i andre tidsavgrensningsposter -10 093 97 317 - - Effekt av valutakursendringer -196 5 173-1 072 54 111 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 39 122 79 410 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler 376 965 268 553 - - Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler -86 555-36 645 - - Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 290 410 231 908 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 9 944 - Innbetaling ved opptak av kortsiktig og langsiktig gjeld 151 906 - - -243 448 Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld -411 221-63 015 68 255 230 548 Innbetaling av utbytte fra investeringer - - - - Tilbakebetaling til minoritet -17 488-59 586-63 249-63 249 Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte -63 249-63 249 14 951-76 149 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -340 054-185 850 Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter -215 11 504 13 879-22 038 Netto endring i likvider i året -10 737 136 972 27 005 49 044 Bankinnskudd per 01.01 339 261 202 289 40 884 27 005 Bankinnskudd per 31.12 328 524 339 261 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 25
Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifi serbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifi serbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifi sering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifi sert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og utgifter i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Utsatt skatt er nåverdiberegnet i merverdianalysene som gjennomføres ved oppkjøp. Dette innebærer at nominell utsatt skatt i konsernregnskapet er neddiskontert og balanseført til 35 % av nominell utsatt skatt beregnet på grunnlag av forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. 26 Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS
Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK 1000 Morselskapet Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital pr 1.1 3 162-788 750 15 376 807 288 Årets resultat - - - 1 317 1 317 Egenkapital pr 31.12 3 162-788 750 16 692 808 605 Konsernet Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr 1.1 791 913 131 504 284 848 1 208 265 Omregningsdifferanser - -965 40-925 Årets resultat - 116 199 29 193 145 392 Egenkapital pr 31.12 791 913 246 737 296 451 1 335 101 Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1000 Konsernet Varige driftsmidler Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 1.1 6 789 297 22 622 6 811 919 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr 31.12-4 679-186 -4 864 Justert anskaffelseskost pr 1.1 6 784 619 22 436 6 807 055 Tilgang kjøpte driftsmidler 85 722 833 86 555 Avgang solgte driftsmidler -226 733 - -226 733 Omregningsdifferanser -1 144 7-1 137 Anskaffelseskost pr 31.12 6 642 464 23 276 6 665 740 Av og nedskrivninger pr 01.01 645 913 17 230 663 143 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12-445 -185-630 Justert av og nedskrivning pr 01.01 645 468 17 045 662 513 Avgang akk avskrivninger -17 897 - -17 897 Netto nedskrivninger 23 131-23 131 Årets avskrivninger 55 522 1 734 57 256 Omregningsdifferanser 491 17 508 Akk avskrivninger pr 31.12 706 715 18 796 725 511 Balanseført verdi pr 31.12 5 935 749 4 479 5 940 229 Årets netto nedskrivninger 23 131-23 131 Årets avskrivninger 55 522 1 734 57 256 Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 31.12 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter avskrives ikke Årsrapport 2011, Boligutleie Holding II AS 27