Saksbehandler: Øystein Jorde Arkiv: Arkivsaksnr.: 13/55 SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV G/BNR 72/1 I ØYER KOMMUNE - SØKER ANDERS ENGEN Vedlegg: Oversiktskart over eiendommen M 1:100 000 Kart over tunet M 1:5 000 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om konsesjon av 23. oktober 2012 fra Anders Engen Kjøpekontrakt på Flatstulen Takst på Flatstulen Sammendrag: Anders Engen søker konsesjon på erverv av eiendommen Flatstulen, gnr. 72 bnr. 1 i Øyer for å bosette seg der. Eiendommen er tenkt brukt til korn og grasproduksjon. Rådmannen tilrår søknaden avslått, da den avtalte prisen er for høy, og ivaretar ikke en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Saksutredning: Anders Engen søker konsesjon på erverv av Flatstulen, gnr 72 bnr. 1 i Øyer kommune, for å bosette seg der. Eiendommen er tenkt brukt til korn og grasproduksjon, ev. med husdyr etter hvert. Flatstulen ligger på vestsida av lågen, rett vest for Bruvoll sag i Øyer. Eiendommens ressurser Arealene ligger rundt tunet, og skogen strekker seg oppover lia på vestsida av lågen. I tillegg er det 2 teiger lenger opp i dalsida. Arealfordelingen fremgår av av tabellen under. Det meste av dyrka marka ligger som et stort og godt arrondert jorde ned for garden. Så ligger det flere mindre teiger fulldyrka mark ovenfor tunet. Innmarksbeite er delvis rundt tunet og dyrka marka og delvis på fjellet. Det hører med seter i allmenningen til eiendommen. Denne ligger langt inn i fjellet, og har 10 daa innmarksbeite og 3 daa overflatedyrka mark. Bebyggelse:
Opplysningene om bygningene er hentet fra taksten og egen befaring. - Hovedboligen er oppført i 1850 i tømmer på gråsteinsmur, har en grunnflate på 98 m 2, er to etasjer og kald kjeller. Er i middels forfatning med enkel standard og noe slitasje. Det må i følge taksten vurderes oppgradering av boligen. - Driftsbygningen er fra 1964, har en grunnflate på 348 m 2, er i middels stand, med noe dårlig betong. Bygnignen består av møkkjeller, fjøs og låve oppå. Fjøset har gammel båsinnredning, i tillegg er det egen avdeling med plass til 8 hester. Det må påregnes oppgraderinger innvending om bygget skal brukes til dyrehold ut over hester i de boksene som eksisterer i dag. Bygget har full gjødselkjeller, i 2 deler, avdskilt av ei lite verksted og en liten garasje. - Garasje oppført i 1972 i uisolert bindingsverk med pukk på gulvet. Godt vedlikeholdt. -Vognskjul oppført i 1962 i usiloert bindingsverk. Godt vedlikeholdt. - Stabbur oppført i 1759 i lafta tømmer. Det er 2 etasjer, og grunnflate på 37 m 2. Stabburet er restaurert siste åra. Den avtalte kjøpesummen er kr 5 550 000 for den faste eiendommen. Vurdering: Saken skal vurderes etter konsesjonsloven av 28.11.03 sine bestemmelser. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese 1. framtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen 3. behovet for utbyggingsgrunn 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruks-formål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, og 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen. 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Hensynet til bosetning I følge konsesjonsloven 9 1. ledd pkt 2 skal sees om erververs formål ivaretar hensynet til bosettingen i området. Videre følger det av 11 2. ledd at det skal tas stilling til om boplikt er påkrevd ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. Vanligvis er det slik at en bebodd eiendom holdes bedre i stand enn en ubebodd eiendom. Dermed vil en boplikt være påkrevd ut fra hensynet til helhetlig ressursforvaltning og
kulturlandskapet. Videre vil en eiendom som bebos av eier ivaretas bedre, enn om den leies ut. Samtidig gir det større deltagelse i lokalsamfunnet om eier bebor eiendommen, enn om den leies ut, da leietagere flytter oftere. Det er også praksis i Øyer at det gis personlig boplikt for slike eiendommer. Det er ingen særskilte forhold som tilsier at så ikke skal gjøres i denne saken også. Rådmannen mener derfor det bør stilles vilkår om 5 års personlig boplikt på eiendommen. Anders Engen har signalisert i sin konsesjonssøknad at han vil tilflytte eiendommen og bebo denne i 5 år. Ervervet vil derfor ivareta hensynet til bosettingen i området. Skikkethet til å drive eiendommen Anders Engen oppgir i sin konsesjonssøknad at han har praksis fra avløserarbeid, og at han i dag er selvstending næringsdrivende med leiekjøring av rundballpressing med mer. Engen anses for å være skikket til å drive Flatstulen. Driftsmessig god løsning Flatstulen har ressursgrunnlag til å være en selvstendig enhet, og Engen tenker å drive den slik. Ervervet vil derfor gi en driftsmessig god løsning. Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Søkers formål med ervervet er å drive eiendommen med korn og grasproduksjon, og etter hvert kanskje også med husdyr. For kulturlandskapet vil ervervet ikke ha noen betydning, da søker vil drive eiendommen. Det er heller ingen tvil om at søker vil ta vare på og utnytte eiendommens ressurser. Verdivurdering Prinsippene for verdivurdering finnes i rundskrivene M-3/2002, M-7/2002, M-4/2004, M- 1/2010 og M-2/2012 fra Landbruks- og matdepartementet. Formålet med priskontrollen er å sikre en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på landbrukseiendommer. For jord- og skogbruksarealer legges avkastningsverdien til grunn, og det skal brukes en kapitaliseringsrentefot på 4 %. For bygninger kan det brukes kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi). Dette er antatt nyanleggskosnad i dag for en tilsvarende bygning korrigert for alder, størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav. Fulldyrka mark Den fulldyrka marka ligger rundt tunet, og godt arrondert. Arealene er brukt til korndyrking, og verdsettes ut fra det. Det er et stort sammenhengende jorde, og dette verdsettes høyere enn de andre teigene, da arronderingen er god. Arealene verdsettes til 5 500 kr/daa og 5 000 kr/daa. Innmarksbeite Det meste av innmarksbeite ligger rundt tunet, og kan dermed lett brukes ved dyrehold. Noe av innmarksbeite ligger i fjellet, og verdsettes nedenfor. Innmarksbeitet rundt tunet verdsettes til 2 500 kr/daa. Fjellbeite
I statsalmenningen, på Grava, er det en seter som hører Flatstulen til. Den består av 3 daa overflatedyrka mark og 10 daa innmarksbeite. Resten er stort sett myr, og verdsettes ikke. Den overflatedyrka marka og innmarksbeite verdsettes under ett. Det er usikkert om arealet har vært beita de siste årene. Det er også langt fra Flatstulen og innpå Grava. Dette påvirker også verdsettingen. Beitearealene på Grava verdsettes til 1 000 kr/daa. Skog Skogarealene er fordelt på 4 teiger beliggende ved gardstunet og i lia opp for garden. Totalt skogareal er på ca 315 daa hvorav 301 daa produktiv iht skogbruksplan utarbeidet av Mjøsen Skog i 2006. Stående kubikkmasse i 2006 var på 4.257 m3 med fordeling 84% gran, 4% furu og 12 % løvskog. Årlig tilvekst 156 m 3, langsiktig produksjonsnivå 165 m 3. I følge skogfondregnskapet har det ikke vært avvirket på eiendommen siden planen ble utarbeidet. Stående kubikkmasse på eiendommen beregnes til ca 5.350 m 3. Årlig sluttavvirkningskvantum for første 10-årsperiode er beregnet til 98 m3. Imidlertid anbefaler skogbruksplanen et årlig uttak på 225 m 3. Grunnlaget for en anbefalt forsert hogst er en uforholdsmessig høy andel av skog i hogstklasse 5 (gammel skog). Beregnet framtidige hogstkvantum (kommende 10-års perioder) ligger mellom 98 m 3 og tilveksten. Siden anbefalt hogst i perioden 2006-2012 ikke er gjennomført, påvirker dette framtidig hogstkvantum og tilsier at hogstkvantum i de første 10-års perioder trolig kan økes noe i forhold til beregnete hogstkvantum. Ut fra skjønn settes årlig hogstkvantum for bruk i verdiberegningen til 120 m 3 pr år. Redusert 15% for topp, avfall og miljøhensyn blir nyttbart volum 102 m 3 /år. Gjennomsnittlige tømmerpriser i Øyer kommune for årene 2010-2011 var 365,- kr/m 3. Det antas at sortimentsfordelingen i Flatstulens skog ikke avviker vesentlig fra den gjennomsnittlige sortimentsfordelingen i kommunen. Tømmerprisene for 2010-2011 var høye sammenlignet med årene før og i 2012. Det forventes at tømmerprisene de nærmeste årene ikke vil komme på noe høyere nivå. Tømmerpris redusert for 10 % avsetning til skogkultur, og 7,- i måle- og administrasjonsutgifter gir en netto virkesverdi på kr 322,-. Alminnelige driftspriser i området for maskinell hogst er ca kr 130,- pr m 3. Driftsforholdene i denne skogen er preget av at terrenget er bratt. Det har til dels vært benyttet taubane ved drift på tilliggende skogteiger. Deler av terrenget kan trolig oppnå tilskudd til drift i mellomvanskelig terreng, ellers kan taubanedrift med driftstilskudd også være aktuelt. Skjønnsmessig settes en forventet effektiv driftspris på kr 180,-/m 3 som gir en rotnetto på kr 142,-/m 3. Skogen ligger i Øyer Vestsides jaktforening. Vedtektene i jaktforeningen tilsier at overskudd av jaktinntekter skal benyttes til vedlikehold og bygging av skogsveger i området. Det kan derfor ikke beregnes utmarksinntekter i verdivurderingen. Sum skogverdi blir etter dette 102 m 3 /år * 142 kr/m 3 / 0,04 = 362.100,-. Våningshus
Våningshuset er bygd i 1850, og er en tømmerbygning i 2 etasjer, med kledning. I følge taksten er huset sist restaurert i 1985. Det antas at badene er noe nyere. Huset framstår i middels stand, og ikke etter dagens standard og krav. Det må påregnes noe oppussing. Grunnflate er oppgitt til 98 m 2, og det er ikke oppgitt P-rom. Dette settes skjønnsmessig til 190 m 2. Dette kan være noe høyt, men rådmannen velger å bruke såpass høyt anslag for ikke å underestimere størrelsen, og med det også verdien. Ved verdsetting av bolighuset skal det, i følge rundskriv M-3/2002 fra Landbruks- og matdepartementet, brukes nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. Det vil si antatt nyanleggskostnad, korrigert for alder størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav. Det er tatt utgangspunkt i kostnaden med å sette opp ett nytt tilsvarende hus i dag, etter dagens krav, fordelt på arealet P-rom. Dette gir en kostnad på ca. 17 000 kr/m 2. Her er det tatt utgangspunkt i reisverkshus. Det vil senere korrigeres for at det er tømmerkasse i dette huset. Prisen er erfaringstall hentet inn fra entreprenører i området. Det blir regnet at et hus varer i ca. 60 år. Dette huset har levd mye lenger enn dette, men da pusset opp flere ganger. Det antas at verdien kan mer enn halveres. Videre regnes de fleste tekniske installasjoner som elektrisk opplegg og bad å ha en levetid på 20 år, og utgjør ca. 20 % av byggekostnaden. Huset er solid bygget, noe som kan gi en litt mindre reduksjon av verdien. Ut fra dette skal verdien mer enn halveres, og rådmannen mener en faktor på 0,40 vil være passende. Boverdi Boverdi er prisforskjellen mellom to helt like hus, med lik plassering, der det ene huset er på en landbrukseiendom, og det andre et bolighus. Det antas at hus i nærheten har noe verdi ut over teknisk verdi. Det er kort veg til Hafjell og Lillehammer. Eiendommen ligger på vestsida, og det gjør at boverdien blir lavere. Rådmannen setter boverdien til 400 000 kr etter en helhetsvurdering. Driftsbygningen Driftsbygningen er oppført i 1964, og er en tradisjonell driftsbygning med fjøs over møkkjeller, og låve over. Bygningen har en grunnflate på 348 m 2. Låven har silo i ene enden, ellers er rommet åpent. Det er usikkert hvor tung last golvet tåler, men det antas at det i alle fall tåler kjøring med traktor. I fjøset er det gammel båsinnredning som må påregnes skiftes om det skal være dyr i fjøset. Fjøset verdsettes derfor uten innredning. I ene enden av fjøset er det innredet hestebokser, og det er plass til 8 hester. Det er møkkjeller under hele fjøset, men denne er delt i 2. Den største delen er under båsfjøset. Så er det en liten kjeller i andre enden av bygget. Kjellerene er delt av 2 mindre rom, et lite verksted og en garasje. Disse rommene tilfører ikke bygget særlig merverdi. Om man antar en levetid på 60 år også for dette, vil verdien for dette bygget også være mer enn halvert, da bygget er satt opp i 1964. Det er derfor grunn til å mer enn halvere verdien ut fra nypris. Nypris på råbygget er på bakgrunn av erfaringstall fra entreprenører og utbyggere i området satt til 6 500 kr/m 2. I tillegg settes låven til 500 000 kr nypris. Garasje Garasjen er oppført i bindingsverk i 1972, og har en grunnflate på 82 m 2. Det er 3 skyveporter med høyde 2,9 m og bredde 3,4 m. Garasjen er dermed ikke stor nok for de største landbruksmaskinene, men har et lite utbygg for at en mindre skurtresker kan få
plass. Garasjen verdsettes skjønnsmessig til 90 000 kr. Vognskjul Vognskjulet er oppført i 1962 i bindingsverk, og har en grunnflate på 76 m 2. Dørene er 2,3 m høye, og bygningen egner seg bare til oppbevaring av materialer og mindre redskap. Vognskjulet verdsettes skjønnsmessig til 50 000 kr. Stabbur Stabbuert er oppført i lafta tømmer, og er fra 1759. Det er restaurert de siste årene og framstår som velholdt. I andre etasje i stabburet er det et langbord til 12 personer. Stabburet verdsettes skjønnsmessig til 100 000 kr Fulldyrka mark (5 500 kr/daa x 173 daa + 5 000 kr/daa x 44 daa) kr 1 171 500 Innmarksbeite 2 500 kr/daa x 34 daa kr 85 000 Fjellbeite (1 000 kr/daa x 13 daa) kr 13 000 Skog kr 362 100 Våningshus 190 m 2 x 17 000 kr/m 2 x 0,40 kr 1 292 000 Boverdi kr 400 000 Driftsbygning (348 m 2 x 6 500 kr/m 2 + 500 000) x 0,40 kr 1 104 800 Garasje kr 90 000 Vognskjul kr 50 000 Stabbur kr 100 000 Sum kr 4 668 400 Verdivurderingen skiller seg noe fra taksten, og kommer ut ca 350 000 kr høyere enn taksten. Den største forskjellen mellom denne verdivurderingen og taksten er at rådmannen har verdsatt driftsbygningen noe høyere enn takstmann har gjort. Ellers er det mindre avvik mellom rådmannens prisvurdering og taksten på de ulike elementene. Verdivurderingen viser at den avtalte prisen på 5 550 000 kroner ikke ivaretar en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Konsesjon kan ikke innvilges med bakgrunn i den avtalte kjøpesummen. Konklusjon Rådmannen mener det ikke kan gis konsesjon til Anders Engen på erverv av Flatstulen, da den avtalte prisen er for høy. Den avtalte prisen ivaretar ikke en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Selv om de andre momentene i konsesjonsvurderingen går i retning av å innvilge konsesjon, kan det ikke innvilges konsesjon om prisen blir for høy. Rådmannens forslag til innstilling:
Øyer kommune avslår søknad om konsesjon på erverv av Flatstulen gnr 72 bnr 1 fra Anders Engen. Verdivurderingen viser at den avtalte prisen på 5 550 000 kr ikke er i tråd med en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf konsesjonsloven 9. Sveinar Kildal Rådmann Øystein Jorde