Forsikringsklagekontoret

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 5005 26.1.2004 EIERSKIFTE Motfall og fukt på bad drenering - skadedyr avh.l. 3-1, 3-8 og 3-9. Eiendom bygget i 1800, restaurert rundt 2000, overdratt for kr 920.000. Forut for kjøpet fremgikk av selgers egenerklæringsskjema at det var fall mot sluk på badet, at dreneringen rundt bygningen fungerte og at det ikke var skadedyr i eiendommen. I kjøpekontrakten er det under overskriften Tilbehør inntatt bestemmelse om at eiendommen overtas som den var ved besiktigelsen. I forbindelse med at kjøper skulle videreselge eiendommen et drøyt halvår etter overtagelsen, ble det gjennom innhentet tilstandsrapport avdekket at det var motfall på badegulvet, samt indikasjon på fuktighet i gulvet, at dreneringen trolig ikke fungerte og at det var skadedyr i bygningen. Kjøper fikk deretter solgt boligen for kr 850.000. Kjøper hevder tapet ved videresalget skyldes de feil som ble avdekket, og krever tapet erstattet. Kjøper viser til selgers egenerklæringsskjema og at eiendommen gjennom avisannonse ble markedsført som nyrestaurert. Selskapet mener omstendighetene rundt overdragelsen var så særegne at kjøper må anses å ha overtatt risikoen for feilene. Selskapet viser til at kjøper var ivrig etter å overta huset og at han ikke ville vente med gjennomføringen av kjøpet til selger hadde innhentet tilstandsrapport. TVISTEBELØP: Kr 117.600. Sekretariatets redegjørelse: 11.10.2003 - sak 20013960 - BK Saken gjelder spørsmål om selskapet er ansvarlig etter selgers eierskifteforsikring i anledning påberopte mangler ved den overdratte eiendommen. Fra vilkår for eierskifteforsikringen av 29.12.00 hitsettes: 2. Når forsikringen gjelder 2.3 Det er en forutsetning at kjøper har fått forelagt og har undertegnet egenerklæringsskjemaet utfylt av selger. 3 Hva forsikringen dekker 3.1 Forsikringen dekker selgers rettslige erstatningsansvar etter Avhendingsloven av 3.7.92 nr. 93 for krav utover egenandelen om prisavslag og erstatning, dersom kravet fremsettes mot selger eller selskapet i forsikringstiden. Forut for kjøpet var det fremlagt egenerklæringsskjema utfylt av selger. Fra skjemaet gjengis: 5. Er det fall mot sluk? Ja. 13. Fungerer dreneringen rundt boligen? Ja. 16. Har det kommet vann i kjeller fra grunnen eller pga. dårlig drenering? Nei. 21. Er kjeller/underetasje fuktig? Nei. 23. Finnes det sopp/råte/skadedyr i eiendommen som stokkmaur, husbukk, kakkelakker o.l.? Nei. Det ble deretter inngått kjøpekontrakt med kjøpesum på kr 920.000. I kontraktens 6 er det under overskriften Tilbehør inntatt bestemmelse om at Kjøperen har besiktiget eiendommen og overtar denne i samme stand som den var ved besiktigelsen. Avtalt overtagelse er satt til 27.3.00. Den 12.2.01 reklamerer kjøper på dårlig drenering, feil fall på badegulv og skadedyrangrep. Reklamasjonen gjengis: Jeg kjøpte dette huset i mars 00. På grunn av familiære omstendigheter (familieøkning, barn og hund) måtte vi dessverre selge huset igjen forholdsvis fort og i den forbindelse ble det foretatt en tilstandsrapport som overrasket meg på en del punkter. Ved kjøp av eiendommen forelå det ikke tilstandsrapport på eiendommen og jeg baserte meg derfor på hva jeg visste om huset, hva selger fortalte meg og hva egenerklæringen til eierskifteforsikringen omfattet. Litt om huset: Postboks 53, Skøyen 0212 Oslo Drammensveien 145 A, 5. etg Tlf.: 23 13 19 60 firmapost@forsikringsklagekontoret.no Faks: 23 13 19 70 Org. nr.: 971 437 022

Huset ble totalt rehabilitert innvendig av selger fra 96. Gulver er slipt, nytt elektrisk anlegg er lagt Det er laget bar/oppholdsrom i kjeller. Det er laget nytt bad. Det er laget ny trapp til annen etasje og lagt ny papp på taket. Mangler: I tilstandsrapporten blir det konkludert med at det er høy fuktighet i gulvene på kjøkken, bad og et oppholdsrom + at det er høy fuktighet langs grunnmur i kjeller og i tak i kjeller. Dette skyldes dårlig drenering. I egenerklæringsskjema blir det sagt at dreneringen rundt boligen fungerer tilfredsstillende og at kjeller ikke er fuktig. I tilstandsrapporten blir det og sagt at det er motfall på deler av badegulv. Egenerklæring sier at det er fall mot sluk. I tilstandsrapporten blir det sagt at boligen er angrepet av treskadedyr. Egenerklæring tilsier at boligen ikke er angrepet av sopp/råte eller skadedyr. Jeg har hatt eiendommen til salgs siden okt. 00 og den er fremdeles ikke solgt til tross for at prisen (850.000) er 70.000 mindre enn det jeg selv ga for eiendommen. Jeg har grunn til å tro at dette skyldes hva som er avdekket i tilstandsrapporten og som ikke er reflektert i det grunnlaget jeg hadde da eiendommen ble kjøpt. I tilstandsrapporten av takstøkonom TS av 17.10.00 fremgår at boligen er bygget i ca 1800. Fra rapporten hitsettes: 3.1 Grunnforhold/Fundamentering Drenering rundt bolig er ikke kontrollert, men ser ut til å være mindre bra. Det er målt indikasjon på fuktighet i kjeller, som tyder på dårlig drenering. 4.4 Yttertak, bærende konstruksjoner og tekking Det er treskadedyr på loft, som må saneres av et skadedyrfirma, som vil koste ca kr 1.600. 4.6 Etasjeskiller Etasjeskiller består av trebjelkelag, med treskadeinsekter. Omfang av skader er ikke vurdert. 5.3 Innvendige gulv Tregulv i gang har store skader pga. treskadedyr. Omfang av skader er ikke vurdert. 5.5 Våtrom, bad, vegg og gulv Bad/vaskerom har en enkel standard, med fliser på gulv og vegg. Det er motfall på gulv, slik at sluk ligger for høyt. Det er målt indikasjon på høy fuktighet på gulv. Det er ikke kjent om det er membran på gulv, i så fall er ikke tilstanden kjent. Det er bom på enkelte fliser, som tyder på dårlig limt til gulv. Takstøkonom TS har også utarbeidet skadetakst av 30.10.00. Fra denne gjengis: 5. Skadeomfang Bad har vannskader bak veggflis rundt badekar, hvor skadeomfanget er vanskelig å fastslå. Det er også motfall på deler av gulv. Badet må rives å bygges opp fra grunn ihht. våtromsnormen. Det er målt høy fuktighet på tregulv på kjøkken og arbeidsrom. I disse rom er det også målt høy fukt i kjellertak. For å rette skadene på gulv må underskap rives samt tregulv rives på kjøkken og arbeidsrom. Boligen er angrepet av treskadedyr som Skadedyrteknikk har vurdert til å være en mindre utbedring. Drenering på langsiden må utbedres i bakgården. I taksten anslås de samlede utbedringskostnadene til kr 99.800 eks. mva. Det angis imidlertid at anslaget kun er et utkast ettersom skadeomfanget er vanskelig å fastslå. Selskapet ber deretter selger besvare enkelte spørsmål knyttet til reklamasjonen. Selskapets spørsmål til selger hitsettes: 2/7

1) Har De kjent til de påberopte skadene (mangler ved drenering, fukt på bad, treskadedyr)? 2) Var skadene synlig på visning? 3) Ble kjøperne gjort oppmerksomme på de reklamerte forholdene i forkant av kjøpet? 4) Når ble baderommet sist oppusset (årstall) og av hvem (firma)? 5) Vi viser til selgers egenerklæring pkt. 3 og pkt. 13. Deres kommentar til dette? 6) Når ble dreneringen sist lagt (årstall) og av hvem (firma)? 7) Har De selv forsøkt å reparere dreneringen i deres eiertid? Selger gir følgende svar: 1. Dreneringen har ikke vært noe problem så lenge jeg eide huset. Jeg har heller ikke merket noe fukt på badet. Jeg er kjent med at der har vært skadedyr i huset. (Kjøper) ble gjort kjent med dette før han kjøpte huset og jeg anbefalte ham å skifte gulv i gangen. 2. (Kjøper) og hans far gikk gjennom huset sammen og fikk vite at der hadde vært skadedyr. 3. Ja, skadedyr, og at jeg ikke visste hvor sluk i bakgård rant ut. 4. Baderommet ble oppusset i 96. Rørlegger var OB as. Varmekabler ble lagt av Elektro as. Flisene ble lagt av meg med hjelp av venner. 5. Jeg har ikke hatt noen problem med dreneringen i løpet av de årene jeg bodde der. (Kjøper) ble anbefalt av meg til å sjekke hvor utløpet til sluk i hagen går, da jeg ikke er sikker på hvor det renner ut. 6. Jeg kan dessverre ikke hjelpe Dem med hvem som har gjort dreneringsarbeidet eller når tid dette ble gjort da jeg selv ikke fikk opplyst om dette ved kjøp av huset i 96. 7. Jeg har ikke hatt noe som helst behov for å sjekke dreneringen da dette ikke har vært noe problem for meg i eietiden. Jeg vil gjerne presisere at jeg ikke har holdt tilbake noen opplysninger om husets tilstand da (kjøper) ville kjøpe dette av meg. Han var heller ikke interessert i å vente til jeg hadde fått kontaktet en takstmann og fått en tilstandsrapport på huset, da han hadde hastverk med å få seg hus. Jeg stiller meg derfor uforståendes til dette kravet, og mener jeg ikke kan lastes for at (kjøper) ikke får samme pris for huset nå som da han kjøpte det av meg i mars 00. (Kjøper) var villig til å overta det i den tilstand det var og var selv en ivrig pådriver for at kjøpet skulle finne sted selv om jeg mente at han burde vente til jeg hadde fått tatt kontakt med en megler etc. Jeg finner det også ytterst merkverdig at det skulle være så mye fuktskader i huset da jeg ikke fant noen fuktighet da jeg slo opp kjellergulvet. Baderomsgulvet ble pukket mellom 30-50 cm før det ble støpt gulv, så jeg mener dette ikke stemmer i det hele tatt. Kjøper opplyser deretter at huset er solgt videre og at han ikke har utbedret skadene. Selskapet ber kjøper fremlegge salgsdokumentasjonen i forbindelse med kjøpers videresalg, og ber samtidig kjøper angi sitt økonomiske tap. Iht. fremlagt kjøpekontrakt solgte kjøper huset for kr 850.000 med overtagelse 26.2.01. Kjøper har også fremlagt salgsoppgaven som ble benyttet ved salget. I brev til selskapet krever kjøper dekket tapet ved salget på kr 70.000, renteutgifter på kr 20.000 for 4 mnd. ved at huset var vanskeligere å selge enn nabohusene, samt 3 % verdistigning av kr 920.000, kr 27.600. Kjøpers totale krav er på kr 117.600. Selskapet avviser at det er ansvarlig iht. det krav kjøper har fremsatt. Selskapet viser bl.a. til at tap ved videresalg i utgangspunktet ikke er dekket under forsikringen. Selskapet vurderer deretter saken ut fra de skader som er påvist. Vedrørende skadedyrene anføres det at kjøper må anses å ha vært oppmerksom på risikoen for at det kunne være skadedyr, ettersom selger opplyste at det tidligere hadde vært skadedyr i huset. Vedrørende dreneringen anføres at denne ut fra eiendommens alder har utlevd sin levetid og at utbedring må anses som påregnelig vedlikehold. Vedrørende badet anfører selskapet at det ikke er dokumentert at skaden forelå i selgers eiertid. I brev til selskapet bemerker kjøper: Vedr Deres vurdering av skadedyr. Det er mulig at selger informerte muntlig at det hadde vært skadedyr i gangen i l etasje og at gulvet burde byttes, men han har skriftlig i sin egenerklæring slått fast 3/7

at det ikke er skadedyr i huset. Tilstandsrapporten konkluderer forøvrig med at det er skadedyr på bjelker i taket i et rom i 2 etasje på helt motsatt side av huset. Jeg kan ikke med det se at jeg var blitt informert om disse skadedyrene. Vedr Deres vurdering av såkalt dårlig drenering. De sier at dette ikke kan gjøres gjeldende på et gammelt hus, men dette huset som jeg kjøpte skulle være nyrestaurert. ref. salgsannonse i Aftenposten i feb. 00. Selgers sier også skriftlig at det ikke er fuktighet i huset. Ref egenerklæring for eierskifteforsikring. Vedr Deres vurdering av fukt på bad. Badet i dette huset ble totalt renovert i forbindelse med restaureringen. Det ble støpt nytt gulv og lagt fliser på gulv og vegger. Jeg kan derfor ikke med min beste mening forstå hvordan dette kan være et forhold som har oppstått på de 6-7 månedene mellom innflyttingstidspunkt og tilstandsrapport. Et bad skal tross alt bygges for å tåle vann. I følge takstmann har dette antagelig skjedd I forbindelse med ombygging. Han kan heller ikke se om det ligger en membran i rommet. Selger har også skriftlig sagt at det ikke er fuktighet i huset. Ref. egenerklæring for eierskifteforsikring. Når det gjelder fuktighet kan jeg ikke se at jeg som kjøper skal kunne påvise dette ved kjøpstidspunktet. Dette krever spesielt utstyr og det er ikke å forvente at jeg ikke skal stole på selgers opplysninger. Jeg ser med forundring at De ikke har tatt med et annet punkt I skadetaksten, nemlig helling mot sluk på badet. Dette punktet står spesifisert i Deres egenerklæringsskjema og det er krysset av for at det er helling mot sluk, noe skadetaksten sier at det ikke er. At det blir stående vann på gulvet kan være en av grunnene til at det nå er fuktighet bak flisene på badet. Vedlagt ligger kopi av selgers egenerklæring der han skriftlig sier at det ikke er fuktighet, dyr og at det er helling mot sluk på bad, opplysninger som det I ettertid viser seg er feilaktige. Jeg påstår derfor mitt huskjøp er gjort på feil premisser og krever derfor prisavslag I henhold til mitt tidligere krav. I brev til kjøper fastholder selskapet sin tidligere avgjørelse. Kjøper klager deretter saken inn for FKK. FKK ber selskapet vurdere betydningen av selgers besvarelse av egenerklæringsskjemaet. I brev til FKK bemerker selskapet: For ordens skyld påpekes at kjøper har valgt å kjøpe eiendommen uten at det var innhentet noen sakkyndig rapport. Dette innebærer etter vårt syn at kjøper har akseptert en risiko for skjulte feil, og at denne i ettertid ikke kan føres tilbake til selger. Videre konstaterer vi at kjøper ikke oppdaget de påberopte forhold før det ble gjort en sakkyndig gjennomgang av huset. Det kan derfor slås fast at det dreier seg om skjulte feil og mangler som heller ikke selger har hatt grunnlag for å kjenne til. 2. Skadedyr Selger opplyste kjøper om det tidligere angrep av skadedyr han kjente til, og at kjøper derfor burde vurdere å skifte gulvet. Det er således gitt nødvendige opplysninger om forholdet, noe kjøper selv åpner for i sitt brev til oss av 4.10.01. Hans anførsel om at muntlig informasjon er underordnet informasjon i egenerklæringen avvises. Se for øvrig selskapets brev av 7.9.01. 3. Drenering Mangelfull dreneringseffekt på et så gammelt hus som det er tale om her er ingen mangel. Husets alder tilsier at problemer med dreneringen er fullt påregnelig. Det er videre en følge av normal slitasje, noe som ikke utgjør en mangel etter avhendingsloven. At huset er solgt som "nyrestaurert" (ikke dokumentert) kan ikke tolkes som at man har lagt om dreneringen, men vil etter en normal språkforståelse bare innebære at det er gjort utbedringer med selve huset. Det er således ikke gitt uriktige opplysninger. Når selger har krysset av for at dreneringen fungerer, reflekterer det hans kunnskap, og det kan ikke konkluderes med at det er gitt uriktige opplysninger på dette punkt heller. Vi vil også legge til at heller ikke kjøper avdekket forholdene før tilstandsrapport ble utarbeidet. 4. Baderom Det synes ikke å være fullt klarlagt hva som er årsaken til fuktigheten på baderommet, noe som gjør det vanskelig å ta stilling til dette. Det heter i skadetaksten at det kan ha sammenheng med dårlig eller manglende membran, mens det i kjøpers nevnte brev av 4.10.01 synes å åpne for at problemene 4/7

skyldes dårlig drenering. I den grad det siste er korrekt, vil kravet bli å avvise fordi skaden i så tilfelle er en direkte følge av et problem som var påregnelig for kjøper. Når det gjelder feil fall på baderom, er det riktig at det ikke er krysset korrekt av i egenerklæringen. Selskapet er allikevel av den oppfatning at dette ikke kan gjøres gjeldene som mangel da kjøper har tatt en risiko ved å kjøpe en eiendom som ikke har vært underlagt en sakkyndig vurdering. Se punkt 5. 5. Konklusjon Prinsipalt anføres at kjøper har tatt en kalkulert risiko ved å overta boligen uten å be om en sakkyndig gjennomgang. Så lenge det er snakk om skjulte feil, er dette en risiko som kjøper selv må ta konsekvensene av, og eiendommen kan i et slikt tilfelle vanskelig sies å være "i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med". Skal det likevel opereres med et vesentlighetskriterium i en slik sak, må kjøper akseptere langt større avvik enn i de tilfeller der det er gjort en sakkyndig gjennomgang. FKK bemerker at selskapets anførsel om at besvarelse av egenerklæringsskjemaet må anses å reflektere selgers kunnskap om eiendommen har støtte i dom av Borgarting lagmannsrett av 20.11.01. FKK antar at dommen gir uttrykk for gjeldende rett og at opplysningene avgitt gjennom egenerklæringsskjemaet derfor ikke gir grunnlag for ansvar etter avh.l. 3-8. FKK bemerker videre at det ikke synes å være grunnlag for å hevde at selger har gitt mangelfulle opplysninger om forholdene. FKK stiller deretter spørsmål ved hvorvidt det kan legges til grunn at eiendommen er overdratt med en gyldig som den er -klausul. Fra FKKs brev gjengis: Ved bedømmelsen av om forholdene utgjør mangler på annet grunnlag enn brudd på opplysningsplikten har De lagt til grunn at formuleringen i kjøpekontrakten pkt. 6 må anses som en henvisning til avh.l. 3-9. Vårt kontor erkjenner at den aktuelle formuleringen etter vanlig oppfatning er å anse som en slik henvisning. Spørsmålet er imidlertid om denne oppfatningen må legges til grunn selv om formuleringen er plassert under overskriften Tilbehør. I nemndas uttalelse nr. 4006 gir nemnda uttrykk for at plassering av klausulen under overskriften tilbehør ikke kan godtas i relasjon til spørsmålet om selve eiendommen har mangler. Utskrift av uttalelsen følger vedlagt. Det antas at nemndas standpunkt har særlig berettigelse i tilfelle som i foreliggende sak hvor det ikke ble gjort oppmerksom på at en slik ansvarsfraskrivelse var en forutsetning for avtaleinngåelsen. Selskapet anfører: Ved vurdering av om det foreligger en mangel i avhendingslovens forstand må det foretas en vurdering på bakgrunn av omstendigheter rundt avtaleinngåelsen. Som ved avtaletolking ellers må man ved denne vurderingen ikke bare se hen til selve kjøpekontrakten, men også øvrige opplysninger fremkommet ved kjøpet samt andre omstendigheter rundt avtaleinngåelsen. Selskapet er av den oppfatning at omstendighetene omkring ovennevnte eiendomshandel var så særegne at de påberopte forhold ikke kan anses å representere noe avvik frå den avtalte tilstand og følgelig ikke utgjør noen mangel, jfr. avh.l. 3-1. I følge opplysninger gitt selskapet av selger, ble han kontaktet direkte av kjøper og oppfordret til salg av eiendommen. Selger hadde ikke vurdert å seige og ba kjøper innstendig om å vente med overdragelsen til han hadde tatt kontakt med en takstmann og fått utarbeidet en tilstandsrapport på huset. Det faktum at en slik rapport ikke var blitt utarbeidet ble ikke vektlagt av kjøper, da han hadde hastverk med å kjøpe huset. Kjøper var villig til å overta huset i den tilstand det var uten ytterligere dokumentasjon og var selv en ivrig pådriver for at kjøpet skulle finne sted. Selger mente at han burde vente til også megler var blitt kontaktet. Vi minner igjen om at kjøper her tok en kalkulert risiko, jfr vårt brev av 26.3.02. Det anføres også derfor på bakgrunn av det ovennevnte også at kravet om kausalitet for de påberopte forhold mangler. Kjøpekontrakten og dens klausuler kan ikke betraktes separat og vi er av derfor av den oppfatning at problematikken omkring plasseringen av henvisningen til avh.l. 3-9 og dennes ordlyd er irrelevant denne sammenheng. 5/7

I brev til FKK kommenterer kjøper selskapets opplysninger knyttet til avtaleinngåelsen: Gjensidige sier i sitt brev at selger ikke hadde tenkt å seige huset. Dette finner jeg meget merkelig da selger hadde annonse inne i Aftenposten 22.2.00. Det var slik jeg ble oppmerksom på at huset var til salgs. Grunnen til salget var i følge selger at han nettopp hadde vært mellom et samlivsbrud og følgte seg ikke vel til rette i huset. Da jeg viste interesse for huset fortalte selger at han jobbet med å få utført en tilstandsrapport. Dette ble det tydeligvis ikke noe av grunnet ukjente årsaker, men ikke på grunn av tidsaspektet. Det gikk nærmere 1 måned fra selgers annonse i Aftenposten til kontraktsinngåelse (22.2.00 til 20.3.00). og det burde være mer enn nok tid til å få utført en tilstandsrapport hvis han var interessert i dette. Grunnen til at jeg aksepterte dette var at jeg visste at huset nylig hadde vært gjennom en nyrestaurering, noe avisannonsen også bekrefter, og regnet med at jeg ikke hadde noe å frykte. Dette også fordi jeg mottok selgers egenerklæring på eierskifteforsikringen som viste at huset var fritt for feil og mangler. Jeg anså denne som en garanti. Selskapet oppgir at selger har opplyst i brev til selskapet at annonsen kun ble satt inn for å føle seg frem i markedet. Selger skal videre ha opplyst at han følte seg i en presset situasjon ettersom kjøper gjentatte ganger innstendig ba om å få kjøpe huset. Selskapet anfører at kjøper hindret sin egen mulighet til å få fagkyndig uttalelse om eiendommen ved at han ikke ventet til selger fikk innhentet tilstandsrapport. Selskapet anfører videre at kjøper ved dette tok en kalkulert risiko og at kjøper således bør bære risikoen for de feil eiendommen skulle vise seg å ha. I brev til FKK opplyser kjøper at det også var andre som var og kikket på huset. Kjøper oppgir videre at han først antydet en pris på kr 850.000 for huset, men at senere hevet sitt bud til kr 920.000 etter at selger hadde fått et bud fra en annen på kr 900.000. Kjøper kan vanskelig forstå at selger følte seg presset av ham når det også var andre som hadde bud inne på huset. Nemnda bes ta stilling til hvorvidt selskapet er ansvarlig etter selgers eierskifteforsikring, jfr. vilkår for eierskifteforsikring og avh.l. 3-7, 3-8, 3-9 og 3-10. Tidligere uttalelser: drenering/fuktskader 3532 3713 4054 4138 4230 4255 4475 4548 4672 4719 4754 4796 våtrom gulv 3755 4005 4057 4471 4675 4742 4795 4818 4855 Forsikringsskadenemnda bemerker: Etter nemndas mening kan ikke opplysninger i et egenerklæringsskjema oppfattes som noen garanti fra selgers side. Som det står er skjemaet utfylt etter beste evne av selger/eier. De mangler som kjøperen påpeker mht. til drenering og motfall fra sluk på bad, ble ikke oppdaget av kjøper før i forbindelse med at han selv bestilte tilstandsrapport med henblikk på videresalg, 10 mnd. etter at avtalen, som denne saken gjelder, ble inngått. Det tyder på at manglene var av en slik art at det måtte fagfolk til for å avdekke dem. Når derfor selger opplyser at dreneringen ikke var noe problem i hans eiertid, kan det ikke legges til grunn at han kjente eller burde kjenne til at dreneringen var mangelfull på salgstidspunktet. Det samme gjelder for fuktskadene i huset for øvrig og for motfallet på bad. Det er videre opplyst at selger gjorde kjøperen kjent med at det hadde vært skadedyrangrep i huset. Nemnda legger til grunn at selger ikke var kjent med at det var skadedyr i huset på salgstidspunktet, slik han opplyser i egenerklæringen. Den omstendighet at selger ikke var klar over de påpekte mangler, innebærer at kjøper ikke kan påberope seg avh.l. 3-7 eller 3-8. I den utstrekning det er tale om feil ved bygningen i forbindelse med salget, er det altså tale om skjulte feil. Slike feil representerer imidlertid også mangler i avhendingslovas forstand. Disse kan imidlertid selger fraskrive seg ansvaret for ved å ta inn en såkalt som den er klausul. Er en slik klausul gyldig tatt inn i kjøpekontrakten, kan kjøper bare påberope seg manglene, dersom disse er vesentlige, jfr. avh.l. 3-9. 6/7

Etter nemndas mening er det imidlertid i denne saken ikke tatt slikt gyldig forbehold. Det er ikke for nemnda fremlagt noe salgsprospekt eller annet salgsmateriale som tilsier at det ble tatt forbehold om at eiendommen skulle selges som den er. Det er heller ikke opplyst at spørsmålet om eiendommen skulle selges som den er eller ikke, ble diskutert eller presisert i forbindelse med undertegningen av kjøpekontrakten eller tidligere. Kjøpekontrakten inneholder riktig nok en som den er klausul, men denne er skjult under kontraktens 6 som bærer overskriften Tilbehør, og vil lett da kunne forstås som bare å gjelde det tilbehør som skal følge med eiendommen, - dersom den under en slik overskrift i det hele tatt blir lagt merke til. Nemnda er etter dette blitt stående ved, på samme måte som i ut. 4006, at som den er klausulen i denne saken ikke kan påberopes av selger, idet den ikke kan anses vedtatt av kjøperen. Prisavslag kan derfor kreves selv om mangelen ikke er vesentlig. Nemnda er blitt stående ved at prisavslag kan kreves i denne saken. Det er imidlertid tale om en eldre eiendom, og det er ikke opplyst at dreneringen var omlagt i forbindelse med restaureringen år 00. Kjøper kan derfor ikke høres med at den omstendighet at dreneringen et halvt år etter kjøpet ikke fungerte tilfredsstillende, er å anse som en mangel ved eiendommen som selger kan holdes ansvarlig for. At det fortsatt var skadedyr i eiendommen, må anses som en mangel, og det samme må gjelde fuktskadene i forbindelse med badet som opplyses å være nyoppusset, men hvor arbeidet tydeligvis ikke har vært fullt ut tilfredsstillende utført. Nemnda finner etter dette at kjøper er berettiget til et prisavslag som grovt skjønnsmessig settes til kr 40.000. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Lundgaard (formann), Engstrøm, Fritzø, Bjønness og Bergseng Mælan. 7/7