14 Etat for byggesak og private planer Seksjon byggesak Pb 7700 5020 BERGEN 29.5.2014 Strømgaten 50, Bergen SØKNAD OM RAMMETILLATELSE TIL TILTAK PBL 20-1, GNR 164 BNR 1236, STRØMGATEN 50 Tiltakshaver, tiltakets art og eiendom og bygg som berøres av tiltaket Tiltakshaver er Strømgaten 50 AS v/eirik Hokstad. Tiltakshaver er den samme som hjemmelshaver. Det foreligger fullmakt fra tiltakshaver til ansvarlig søker i samsvar med SAK 5-5 g) jf 5-1, 2.ledd, se vedlegg 30. På eiendommen Gnr 164 Bnr 1236, Strømgaten 50, søkes det om rammetillatelse til tilbygg mot bakgård, herunder nye altaner og rømningstrapp, fasadeendring og oppdeling av 1.-3.etasje fra 1 til 2 leiligheter i hver etasje, og ny kjeller under deler av eksisterende bygg. Tiltaket er avhengig av dispensasjon jf. plbl. 19-2. Bygget som endres har bygningsnummer 139283791. Tiltaket som nå omsøkes, tilsvarer i all hovedsak tiltak godkjent i vedtak datert 11.9.1997, saknr 971197. Hadde tiltaket blitt oppført den gang, hadde tiltaket som nå omsøkes vært eksisterende situasjon. Det bes om at dette tas i betraktning i saksbehandlingen. Tiltakets størrelse og grad av utnytting BRA for tiltaket er 401,6 m 2 før endring og 512,09 m 2 etter endring. BYA for tiltaket er 126,6 m 2 før endring og 157,48 m 2 etter endring. Eiendommen kan jf. Kommunedelplanen for Sentrum (kdp) 4.3, ha en utnytting på 70 % BYA. Med et tomteareal på 172,2 m 2, innebærer tiltaket en utnytting på %-BYA=91 %. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kdp 4.3. Forholdet til plangrunnlaget Strømgaten 50 er uregulert, men omfattes av kommuneplanen (kpa) og kommunedelplan Sentrum (kdp). Kpa punkt 2 sier noe om rang mellom planene, og kort oppsummert går kommunedelplan Sentrum foran ved en eventuell motstrid med kommuneplanen, bortsett fra de bestemmelser i kommuneplanen som går på parkering og plankrav og formålet bane. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer supplerer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanen. Etter en gjennomgang av de to planene, kan vi ikke se at det er en direkte motstrid mellom planene knyttet til denne konkrete saken. 1 (7) S w e co Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer +47 55 275000 Faks +47 55 275001 www.sweco.no S we c o No r g e A S Org.nr: 967032271 Hovedkontor: Lysaker N i n a F orland Kl e ps vi k Jurist/rådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil +47 97083672 Nina.Klepsvik@sweco.no
I kommuneplanen ligger eiendommen innenfor formålet «Sentrumsformål», og omfattes av hensynssonene H 410_270 «Konsesjonsområde fjernvarme Flesland-Sentrum», H 390_11 «Gul sone luftkvalitet», H 370_234 «Senter-sentrum og Sandviken» (Bevaring kulturmiljø). Til hensynssonene er det knyttet bestemmelser og retningslinjer, og det er ikke alle som er relevante når det gjelder omsøkte tiltak. I kommunedelplanen er eiendommen vist som «Boligområder». I plankart 2 i kommunedelplanen vises bygget å være Bygninger med høy antikvarisk verdi. Vi vil i det følgende foreta en kort gjennomgang av de bestemmelser i kommuneplanen og kommunedelplanen vi mener er relevante for tiltaket. Kommuneplanen Det følger av kpa punkt 1 et plankrav for omsøkte tiltak; «I områder avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg ( 11-7 nr 1) ( ) kan tiltak som nevnt i 20-1 ikke finne sted før det er utarbeidet reguleringsplan for området. Det følger unntak for plankravet under avsnittet «unntak fra plankravet» i kpa punkt 1, men ansvarlig søker kan ikke se at disse kommer til anvendelse for tiltaket i sin helhet. Tiltaket krever dispensasjon fra kpa punkt 1. Tiltaket er i tråd med kpa punkt 6 Byform og arkitektur. I denne saken anser vi det ikke som nødvendig at det utarbeides ROS-analyse jf. kpa punkt 8. Tiltaket oppfyller ikke krav til parkering jf. kpa punkt 15, og er avhengig av dispensasjon fra denne bestemmelsen. Eiendommen ligger innenfor hensynssone gul sone luftkvalitet, hvor det følger av kpa punkt 17, at dette er en vurderingssone hvor det bør vises aktsomhet med å tillate etablering av bl.a. boliger. Det fremkommer imidlertid av bestemmelsens tredje ledd at i sentrumsformål kan det vurderes å oppføre bebyggelse med følsomt bruksformål i rød/gul sone. Det skal legges vekt på at slik bebyggelse, og spesielt uteområdene, får så god luftkvalitet som mulig innen sonen. Omsøkte bruksendring er beliggende midt i et boligområde, vi kan derfor ikke se at det skal være grunnlag for ikke å godkjenne bruksendringen. I kpa punkt 20, stilles det krav til at nye boenheter i sentrumsområdene ikke skal være mindre enn 35 m2 BRA + bodareal. Tiltaket er i tråd med bestemmelsen. Videre følger det av bestemmelsen at parkeringsplasser skal legges i underjordisk anlegg etc. Omsøkte eiendom har ikke mulighet for å etablere parkering verken i bebyggelsen eller på overflaten. Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområde fjernvarme, men det er kun tilknytningsplikt for nybygg, hovedombygging og feltutbygging med samlet areal på over 500 m 2 BRA. Kommunedelplanen Kdp punkt 3.2 stiller krav til at «Avfall skal oppbevares forskriftsmessig på egen grunn, fortrinnsvis innendørs, med mindre det er etablert egne innsamlingsplasser». Tiltaket oppfyller denne bestemmelsen. Kdp punkt 3.4, 3.ledd, stiller krav til minst 8 kvm felles uteoppholdsareal per boligenhet nær inngang. Tiltaket innebærer 7 boenheter, og det er da krav til 56 m 2 felles uteoppholdsareal. Bakgården får som følge av tiltaket et areal på 21 m 2, og tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kdp punkt 3.4, 3.ledd. 2 (7)
Det følger av kdp punkt 3.6, at i støyutsatte områder skal støynivå dokumenteres og støydempende tiltak utformes med utgangspunkt i NS 8175. Eiendommen ligger ikke i gul eller rød støysone, det legges derfor til grunn at eiendommen ikke ligger i støyutsatt område. Er bygningsmyndigheten av en annen oppfatning, kan det stilles vilkår i rammetillatelsen at støynivået i større grad dokumenteres. For bebyggelse som på plankart 2 er angitt som bygning med høy antikvarisk verdi, «skal bygningenes egenart søkes bevart ved at gesimshøyde, takform, og viktige bygningsmessige detaljer opprettholdes eller tilbakeføres.», se kdp 4.1. Takformen endres i mindre grad som følge av tiltaket, og det søkes derfor om dispensasjon. Kdp punkt 4.3, Engen, Nygårdshøyden og Møhlenpris. Maksimalt 70 prosent av tomtearealet kan bebygges. Tiltaket er i strid med bestemmelsen, og krever dispensasjon. Det følger av kdp 10, at i boligområder skal familieboliger prioriteres. Ved ombygging av eksisterende store leiligheter, tillates maksimalt 20 % av bruksarealet nyttet til 2-roms leiligheter eller hybler. I dag består bygget av en leilighet per etasje. Det antas at når det søkes om tilbygg og oppdeling til 2 leiligheter i 1.- 3.etasje, og 1 leilighet i hver etasje er en toroms, må det søkes om dispensasjon fra kdp 10. Over 20 % av dagens boligareal blir benyttet til 2-romsleiligheter. Ivaretakelse av krav til universell utforming og arkitektonisk utforming, herunder visuelle kvaliteter Ansvarlig prosjekterende for planløsning har utarbeidet eget skriv hvordan kravene til universell og arkitektonisk utforming ivaretas, se vedlegg 16. Det fremkommer her at kommunen må godkjenne enkelte fravik jf. plbl. 31-2, 4.ledd. Vi mener det ikke er mulig å tilpasse byggverket til dagens tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, gitt at bygget er et eldre hus i sentrum. Kommunen har hjemmel i plbl. 31-2, 4.ledd, til å godkjenne bruksendring av eksisterende byggverk «når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.». Det anmodes om at Etat for byggesak og private planer benytter denne hjemmelen i saken. Tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, og behov for eventuelle sikringstiltak Ikke relevant Konsekvensanalyse som framgår av byggteknisk forskrift 9-4 Tiltaket krever ikke at det utarbeides konsekvensanalyse jf. TEK 10 9-4. Minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vegmidte, vann- og avløpsledninger Eksisterende bygg har en plassering helt i nabogrensen, og tilbygget vil også få en plassering helt i nabogrensen. Når det gjelder kraftlinjer, vegmidte og vann- og avløpsledninger, ser vi ikke at tiltaket reiser problemstillinger knyttet til disse. Atkomst, vannforsyning, avløp og fjernvarmetilknytning Eiendommen har ikke kjøreatkomst. I søknadsdokumentet er det opplyst at det ikke er gitt avkjørselstillatelse, dette er lagt til grunn da det ikke er kjøreatkomst til eiendommen. Når det gjelder vannforsyning og avløp er denne offentlig. Det er bedt om uttalelse fra Vann- og 3 (7)
avløpsetaten, som vi ettersender når denne mottas. I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse bes det om forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Eiendommen ligger innenfor konsesjonsgrensen i kommuneplanen. Det stilles imidlertid ikke krav til tilknytning ved bruksendringer og tilbygg i kpa punkt 27.2.1 Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra kpa punkt 1, plankrav, og punkt 15, parkering. Fra kommunedelplanen er det søkt om dispensasjon fra 3.4, 3.ledd, utendørs oppholdsareal, 4.1, bygning med høy antikvarisk verdi, 4.3, grad av utnytting, og 10, familieleiligheter. Det er også søkt om dispensasjon fra plbl. 29-4, 2.ledd, krav om avstand på 4 m til nabogrense. Se eget vedlegg, for søknad om dispensasjon. Det må også søkes om dispensasjon fra TEK 10 11-6. Det er mindre enn 8 m mellom byggverkene, og det kan ikke oppnås TEK-nivå på brannmotstand mot nabo. Ansvarlig prosjekterende for brannkonsept vurderer det likevel slik at sikring mot brann oppnås i tilstrekkelig grad. Dispensasjon fra TEK 10 11-6 er ikke nabovarslet. Dette gjøres omgående, og eventuelle merknader ettersendes og kommenteres i den grad dette er nødvendig. Forhåndskonferanse Det er ikke avholdt forhåndskonferanse. Tegninger og målsatt situasjonsplan. Plassering av tiltaket. Plassering av tiltaket som vist på situasjonsplan, se vedlegg 3. Redegjørelse for nabovarsling og nabomerknader Tiltaket er nabovarslet i samsvar med plbl 21-3 og SAK 5-2 den 15.4.2014. Det er innkommet merknader til nabovarslet innen fristen: Njaal Slettebø Vive, Gnr 164 Bnr 747, Fredrik Meltzers gt 13 B, seksjon 4 Protesterer dersom tiltaket reduserer sollys inn på takterrassen deres i 4.etasje, noe som vil medføre en betydelig verdireduksjon. Åse Texmo, Gnr 164 Bnr 1238, C. Sundts gt 57 Anfører at tiltaket vil «framstå særdeles uheldig for meg med hensyn til både lysforhold og utsikt» og protesterer på at det «gies dispensasjon». For øvrig støtter hun «protesten slik den fremkommer i brev frå Aicha og Odd». Hun ber dessuten om fristforlengelse for å komme med merknader til etter at hun er tilbake i Bergen fra utlandet. Odd Nerbø og Aicha Bouhlou, Gnr 164 Bnr 1238, C. Sundts gt 57 Anfører at inntegnet eksisterende areal i byggesøknaden er feil og villedende, og viser til saknr 201125321, ulovlighetssak. Tilbyggene er i følge naboene langt større enn oppgitt i søknaden. De anfører også at det ikke kan dispenseres fra maks %-BYA=70%, og at hensikten med tiltaket er å «begunstige seg selv økonomisk ved å etablere 3 nye boenheter på bekostning av naboer». De mener dessuten at tiltaket fremstår som ruvende og vil skille seg vesentlig fra øvrig bebyggelse. Gårdsplassen trenger åpenhet og lys, og de er sterkt i mot at det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Skal det bygges ut, krever det at det utarbeides reguleringsplan, slik at «ingen tilsniker seg fordeler på bekostning av andre». Dispensasjon fra kpa punkt 1 bør ikke gis, og det samme gjelder dispensasjon fra bestemmelsen om uteoppholdsareal. 4 (7)
Njaal S. Vive kontaktet ansvarlig søker og ba om en tilbakemelding om tiltaket innebærer en utviding av boligarealet og taket i 4.etasje mot sørøst. I så tilfelle har han merknader til tiltaket. Ansvarlig søker ser i ettertid av nabovarselet at plantegningene som viser 4.etasje ikke har vært gode nok. Dette skyldes at en pga leietaker ikke har hatt tilgang til 4.etasje, og gamle tegninger er benyttet. Gis det rammetillatelse til tiltaket, vil det bli utarbeidet bedre tegningsgrunnlag for 4.etasje. Tiltaket innebærer imidlertid ikke et tilbygg mot sørøst, kun mot bakgård. Når det gjelder merknad fra Nerbø/Bouhlou om at det er feil i søknaden, kontaktet ansvarlig søker Nerbø per telefon. Det kom her frem at det som er ment er at tiltaket som nå omsøkes har et annet omfang enn det å søke om å fjerne innvendig trapp, oppføre ny rømningstige og sette inn nye vinduer. Nabo mener det er dette kommunen har åpnet opp for i vedtak om pålegg om retting/tvangsmulkt i saknr 201125321. Til dette er det å bemerke at det at kommunen åpner opp for at ulovlige forhold kan omsøkes, ikke kan stenge for at det sendes inn en søknad med mer omfattende tiltak. Når det gjelder naboers merknader om at tiltaket vil medføre ulemper, vil tiltaket medføre noe tap av morgensol for Gnr 164 Bnr 1238. Bakgården vil nok også oppleves som mindre som følge av tiltaket. I bygningsmyndighetens vurdering om tiltaket kan godkjennes, må ulempene vurderes opp mot at omsøkte eiendom ligger i sentrum der byggene tradisjonelt står tett. Dette kan ikke være til hinder for en hensiktsmessig utvikling av eldre bygg i sentrum. Nabovarsel er kommet i retur, da rekommanderte sendinger ikke har blitt hentet på posten. Dette gjelder Anne Hvidsten Duesund, Gnr 164 Bnr 747, Borettslaget Fredrik Meltzers gate 13 A, Gnr 164 Bnr 746, Park Pension Hotel AS, Gnr 164 Bnr 1239, Morten Teigen, Gnr 164 Bnr 1235, og Lena Skåtun, Gnr 164 Bnr 747. Forholdet til andre myndigheter Som nevnt ovenfor er det bedt Vann- og avløpsetaten om uttalelse i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Denne ettersendes. Vurderer Etat for byggesak og private planer at det er nødvendig med uttalelse eller samtykke fra annen myndighet, henvises det til bygningsmyndighetenes samordningsplikt, se plbl. 21-5, jf SAK10 6-2. Gjennomføringsplan Det er utarbeidet gjennomføringsplan for tiltaket i samsvar med SAK 5-3. Se vedlegg. Søknader om lokal godkjenning for ansvarsrett med relevant dokumentasjon For prosjekterende søkes det om lokal godkjenning for ansvarsrett. For øvrig er det søkt om ansvarsrett for ansvarlig søker og for brannprosjekterende. Avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse I henhold til TEK kap 9, er det krav til avfallsplan i byggesaker etter gitte kriterier. I denne saken vurderer vi det slik at det ikke foreligger krav om avfallsplan. 5 (7)
Annet: Da tiltaket ble nabovarslet ble det dessverre lagt ved feile fasadetegninger som viser «førsituasjonen». Tegningene viser bygget før det i 2001 ble gitt tillatelse til å bruksendre loftet til ny boenhet, og til fasadeendring/ny takterrasse. Denne feilen har ikke påvirket naboers og gjenboeres mulighet for å orientere seg om tiltaket og ivareta sine interesser. Vi sender derfor inn søknad uten å nabovarsle på nytt. I søknaden som nå sendes inn er dette rettet opp og riktige fasadetegninger vedlegges. Med vennlig hilsen Sweco Norge AS Nina Forland Klepsvik Jurist/rådgiver Vedlegg: 1. Søknad 2. Søknad om dispensasjon 3. Situasjonskart 4. Situasjonsplan 5. Situasjonsplan som viser kjeller 6. Tegninger eks planløsning 7. Tegning eks fasader 8. Tegning eks snitt 9. Tegninger ny planløsning 10. Tegning nye fasader 11. Tegning nytt snitt 12. Planløsning 1.etasje UU 13. Illustrasjon tak 14. Plan av tak etter tilbygg 15. Fasade etter tilbygg med detaljer 16. Redegjørelse for universell og arkitektonisk utforming 17. Søknad om ansvarsrett Sweco Norge AS Søk 18. Søknad om ansvarsrett RBE søknader AS 19. Organisasjonsplan 20. Dokumentasjon utdanning RBE Natalia 21. Dokumentasjon utdanning RBE Ragnvald 22. Søknad om ansvarsrett Sweco Norge AS Brannpro 23. Gjennomføringsplan 24. Kvittering nabovarsel 6 (7)
25. Naboliste 26. Gjenpart nabovarsel 27. Nabomerknad Njaal Vive 28. Nabomerknad Nerø/Boulou 29. Nabomerknad Texmo 30. Fullmakt tiltakshaver 7 (7)