RAPPORT 2013:10 EN ANALYSE AV BOLIGMARKEDET I TO SØR TRØNDELAGSREGIONER «KYSTEN ER KLAR» «BLILYST»

RAPPORT 2013:10 EN ANALYSE AV BOLIGMARKEDET I TO SØR TRØNDELAGSREGIONER «KYSTEN ER KLAR» «BLILYST» Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard, Stig Karlstad

Tittel: Forfattere: Norut Alta Arbeidsnotat: Oppdragsgiver: Prosjektleder: Oppsummering: Emneord: En analyse av boligmarkedet i to Sør Trøndelagsregioner «Kysten er klar» «Blilyst» Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard, Stig Karlstad 2013:10 Sør Trøndelag fylkeskommune Vigdis Nygaard Denne rapporten er en analyse av boligmarkedet i to kommunegrupper i Sør Trøndelag med til sammen 17 kommuner. Den tar for seg hver enkelt kommune i «Kysten er klar» samarbeidet (Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya), og «Blilyst» samarbeidet (Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros). Rapporten beskriver dagens boligmarked i enkeltkommunene, og ser dette i sammenheng med befolknings og sysselsettingsutviklingen. Videre analyseres kommunens tilrettelegging for boligutvikling, og erfaringer fra privat næringsliv mht. rekruttering og boligformidling. Deretter følger en felles analyse hvor alle 17 kommunene ses i sammenheng. Boligmarked, Kysten er klar, Blilyst, tomter, reguleringsplan, boligpolitikk, startlån, kommunale boliger Dato: November 2013 Forsidebilde: Utgiver: Rørostunet moderne boløsninger på bygda. Illustrasjon: Lerche arkitekter AS Norut Alta AS, Kunnskapsparken, Markedsgata 3, 9506 ALTA Telefon: 78457100 Epost: post@finnmark.norut.no www.norut.no/alta

Norut Alta Rapport 2013:10 Forord Denne analysen tar for seg boligmarkedet i to samarbeidsregioner i Sør Trøndelag fylke; «Kysten er klar» som dekker de ytre kystkommuner og «Blilyst» som er innlandskommuner i fjellregionen. 11 kystkommuner i Sør Trøndelag inngår i samarbeidet «Kysten er klar». Ambisjon for kommunesamarbeidet er å være den mest spennende kystregionen i Europa basert på de ressurser, fortrinn og kvaliteter som regionen har, og jobber innenfor tre hovedsatsningsområde rer: Omdømmebygging og gode bolysttiltak. Kompetanseutvikling. Helhetlig arealforvaltning. Kommunesamarbeidet omfatter Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya, og Sør Trøndelag fylkeskommune. Blilyst er et utviklingsprogram for 6 kommuner i Sør Trøndelag. Verdiene som ligger til grunn for Blilyst er å ville, å våge og å vokse. Satsingsområdene fra 2011 til 2014 er: Stedsutvikling og omdømmebygging, Kompetanse og næringsutvikling Naturbasert reiselivsutvikling Kommunesamarbeidet omfatter Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros, og Sør Trøndelag fylkeskommune. I september 2012 ble det gjennomført et seminar i Trondheim hvor kommunene i samarbeid med Sør Trøndelag fylkeskommune så på muligheten for å gjennomføre en kartlegging og utarbeide felles verktøy for å møte utfordringene med riktig type og nok boliger i kommunene. Denne rapporten er utarbeidet på grunnlag av et ønske om å foreta en boligmarkedsanalyse av de aktuelle kommunene for å få et bedre kunnskapsgrunnlag for å sette i verk tiltak. Analysen er gjennomført av forskerne Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard og Stig Karlstad ved det regionale forskningsinstituttet Norut Alta. Tilrettelegging av statistiske data er gjort av forsker Ivar Lie.

Analysen er gjort på oppdrag av Sør Trøndelag fylkeskommune. Datamateriale til analysen er hovedsakelig samlet inn gjennom telefonintervjuer med nøkkelpersoner i kommunene og noen bedrifter. Vi vil takke alle som har stilt opp og delt sin kunnskap med oss. Alta, november 2013 Even Stenberg Konstituert direktør Norut Alta as Vigdis Nygaard Seniorforsker Norut Alta as

Norut Alta Rapport 2013:10 Innhold FORORD... 5 INNHOLD... 1 1 INNLEDNING... 4 1.1 KOMMUNEANALYSE... 5 1.2 METODE FOR INNSAMLING AV INFORMASJON/DATA... 9 1.3 METODISKE UTFORDRINGER... 11 2 OSEN KOMMUNE... 12 2.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 12 2.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 13 2.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 14 2.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 16 2.5 OPPSUMMERING... 17 3 ROAN KOMMUNE... 19 3.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 19 3.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 20 3.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 21 3.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 23 3.5 OPPSUMMERING... 24 4 ÅFJORD KOMMUNE... 26 4.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 26 4.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 27 4.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 28 4.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 30 4.5 OPPSUMMERING... 31 5 BJUGN KOMMUNE... 33 5.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 33 5.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 34 5.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 35 5.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 37 5.5 OPPSUMMERING... 37 6 ØRLAND KOMMUNE... 39 6.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 39 6.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 40 6.3 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 41 6.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 43 6.5 OPPSUMMERING... 44 7 RISSA KOMMUNE... 45 7.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 45 7.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 46 7.3 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 48 7.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 50

7.5 OPPSUMMERING... 51 8 AGDENES KOMMUNE... 52 8.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 52 8.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 53 8.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 54 8.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 56 8.5 OPPSUMMERING... 57 9 SNILLFJORD KOMMUNE... 58 9.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 58 9.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 59 9.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 60 9.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 62 9.5 OPPSUMMERING... 62 10 HEMNE KOMMUNE... 64 10.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 64 10.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 65 10.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 67 10.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 69 10.5 OPPSUMMERING... 70 11 HITRA KOMMUNE... 72 11.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 72 11.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 73 11.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 74 11.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 76 11.5 OPPSUMMERING... 77 12 FRØYA KOMMUNE... 79 12.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 79 12.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 80 12.3 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 81 12.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 83 12.5 OPPSUMMERING... 84 13 OPPDAL KOMMUNE... 86 13.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 86 13.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 87 13.3 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 88 13.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 89 13.5 OPPSUMMERING... 90 14 RENNEBU KOMMUNE... 91 14.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 91 14.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 91 14.3 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 93 14.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 95 14.5 OPPSUMMERING... 95 15 MIDTRE GAULDAL KOMMUNE... 97

Norut Alta Rapport 2013:10 15.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 97 15.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 97 15.3 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 99 15.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 101 15.5 OPPSUMMERING... 102 16 SELBU KOMMUNE... 103 16.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 103 16.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 104 16.3 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 104 16.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 106 16.5 OPPSUMMERING... 107 17 HOLTÅLEN KOMMUNE... 109 17.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 109 17.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 109 17.3 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 111 17.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 113 17.5 OPPSUMMERING... 114 18 RØROS KOMMUNE... 115 18.1 BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING... 115 18.2 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN... 116 18.3 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING... 116 18.4 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 119 18.5 OPPSUMMERING... 120 19 OPPSUMMERING OG REGIONALE VURDERINGER... 121 19.1 STRUKTURELLE UTFORDRINGER... 121 19.2 UTFORDRINGER KNYTTET TIL NÆRINGSLIV OG ARBEIDSKRAFT... 122 19.3 UTFORDRINGER KNYTTET TIL KOMMUNAL ORGANISERING OG SATSING... 123 19.4 MENTALE UTFORDRINGER... 124 19.5 BRUK AV STARTLÅN... 125 19.6 KOMMUNALE BOLIGER... 126 19.7 BEHOV FOR ET BEDRE FUNGERENDE PRIVAT UTLEIEMARKED... 127 19.8 ANBEFALINGER... 129 VEDLEGG STATISTISKE DATA... 130

1 Innledning De 17 kommunene i «Kysten er klar» og «Blilyst» regionen har ulike utfordringer både innad i sin region, og mellom de to regionene. Noen opplever folkevekst og stor innflytting, og kan ha problemer med å tilby gode boliger der de trengs. Andre opplever befolkningsnedgang, og ønsker å legge til rette for større tilflytting/tilbakeflytting. Noen har en stor utenlandsk arbeidsinnvandring som en følge av mangel på arbeidskraft i visse næringer. Slike eksempler er øykommunene Hitra og Frøya med ekspansjon i oppdrettsnæringen, og fjellkommunen Midtre Gauldal med en stor næringsmiddelbedrift. Flere kommuner står også overfor store utbygginger som vil føre til nye arbeidsplasser og tilflytting. Slike eksempler er bygging av ny kampflybase på Ørland og vindkraftutbygging på Fosen. I disse tilfellene kan virkningen av tilflytting komme ikke bare i utbyggingskommunene, men også i nabokommunene. Dette forutsetter imidlertid at det finnes tilgjengelige og attraktive boliger, og at kommunene kan imøtekomme ulike bokvaliteter og ønsker. Flere av kommunene er tiltrekkende for fritidsformål; kystkommunene med en attraktiv skjærgård og innlandskommunene med fjell og skisport. Regionene har en nærheten til Trondheim flere kommuner kan oppleve et press for å legge til rette for hyttebygging og bruk av fraflytta boliger til fritidsformål. Kommunenes politikk på dette området varierer, og styrer til en viss grad utviklingen. Erfaring fra andre deler av landet viser at stor etterspørsel og generelt høyt prisnivå på fritidsboliger og tomter til fritidsformål kan påvirke tilbudet og prisnivået på boligmarkedet. Presset på boligmarkedet i de ulike kommunene påvirkes også av nærhet til større bolig og arbeidsmarkedet, slik som Rissas, Selbu og Midte Gauldal sin nærhet til Trondheim, Snillfjord og Agdenes til Orkdal osv. Kommunens størrelse (areal og befolkningsmessig), endinger i befolknings og næringsstrukturen samt bosetningsmønster, er andre viktige faktorer som påvirker tilbud og etterspørsel på boligmarkedet. Avstanden mellom kommunene i regionene er variabel med noen som ligger forholdsvis isolert til, mens andre har en god kommunikasjon med mulighet for pendling over kommunegrensene. Pendlingstallene viser noe mobilitet mellom bostedskommune og arbeidskommune både innad i regionen og mellom regionen og Trondheim. Hvor befolkningen velger å bo i dag og fremtiden, kan avhenge av flere forhold som arbeid, attraktivitet, nærhet til familie og venner, og ikke minst vurderinger rundt risiko og tilbud i boligmarkedet. 4

Norut Alta Rapport 2013:10 Tidligere forskning 1 viser at mekanismene i boligmarkedet i distriktskommuner skiller seg vesentlig fra byer og pressområder hvor forholdet mellom tilbud og etterspørsel i stor grad reguleres i det private boligmarkedet. De to regionene som her analyseres består av både presskommuner med visse voksesmerter og kommuner som opplever befolkningsnedgang og begrenset ny næringsaktivitet. Presskommunene kan derfor oppleve utfordringer i boligmarkedet som ligner på de som finnes i større byer og regionsentra, mens de mindre, mer perifert beliggende kommunene har kjennetegn som likner typiske distriktskommuner. Dette utfordrer regiontankegangen ved at kommunene delvis konkurrerer om å tiltrekke seg nye innbyggere, men at det også er et potensial for et samarbeid på tvers av kommunene for i fellesskap å løse boligmarkedsutfordringene. I pressområder er ofte kommunens rolle i boligpolitikken konsentrert rundt tilrettelegging for tomteutvikling og bistand til personer og grupper som har vansker med selv å komme seg inn på boligmarkedet (boligsosialt arbeid), mens boligutvikling overlates til det private markedet. I typiske distriktskommuner med få private utbyggingsaktører kan det være behov for at det offentlige, og primært kommunen, engasjerer seg på en mer aktiv måte, også ved å stimulere til samarbeid med næringslivet. 1.1 Kommuneanalyse Dette arbeidsnotatet presenterer en analyse av boligmarkedet i hver enkelt kommune. I det første kartet nedenfor vises «Kysten er klar» kommunene Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya. I det andre kartet vises «Blilyst» kommunene Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros. 1 Nygaard, V. red (2010) En analyse av små, usikre eller stagnerende boligmarkeder. Norut Alta Rapport 2010:13. 5

Osen Roan Åfjord Bjugn Frøya Ørland Brekstad Rissa Hitra Agdenes Snillfjord Kyrksæterøra Hemne Orkanger Stjørdal Trondheim Kart: Ivar Lie, Norut Alta Orkanger Stjørdal Trondheim Rennebu Støren Midtre Gauldal Selbu Holtålen Oppdal Oppdal Røros Røros 6

Norut Alta Rapport 2013:10 Den kommunale analysen gir et bilde av nåsituasjonen på boligmarkedet ved blant annet å beskrive den kommunale boligmassen, tomtesituasjonen og planstatus for fremtidig tomteog boligutvikling. Her er vi interessert i å se om den kommunale tilretteleggingen og tempoet i denne er i tråd med de behovene og kravene innbyggerne og potensielle tilflyttere uttrykker. Her vil vi også komme inn på næringslivets behov for rekruttering og om boligmarkedet er med på å begrense bedrifters mulighet til å etablere seg eller ekspandere i regionen. Disse utviklingstrekkene vil ses i sammenheng med endringer i befolkningsutviklingen, sysselsettingsutviklingen og næringsutviklingen i kommunen, samt hvordan kommunal og annen innsats påvirker boligmarkedet. Samarbeider kommunen med private utbyggingsaktører, næringsliv, finansieringsinstitusjoner samt statlige og fylkeskommunale myndigheter? Er det slik at denne innsatsen er med på å tette gapet mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet, eller er det behov for en sterkere innsats? I analysen prøver vi å få fram hvilke mekanismer som er i sving på det lokale boligmarkedet og hvordan ulike aktører opptrer og samhandler. Formålet med den kommunale studien har vært å identifisere utfordringer de ulike kommunene har i sitt boligmarked, og om disse kan være et hinder for etableringer både for bedrifter og for enkeltpersoner som ønsker å bosette seg i kommunene. Vi har særlig vært interessert i å kartlegge forholdet mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedene, og hvordan kommunens engasjement i boligpolitikken påvirker disse forholdene. Det skal gjøres en analyse av utfordringene og mulighetene i disse kommunene, og kostnadene og risikoen for den som skal etablere seg. Det er viktig å få fram noen gode historier om hvordan det jobbes på disse feltene, og hvilke erfaringer som er høstet i de forskjellige kommunene. Gjennom dette ønsker en å få belyst hvordan ulike boligutfordringer krever ulike løsninger. 7

Tette gapet mellom tilbud og etterspørsel Analysemodell kommune INNSATS kommunal privat andre aktører Eksisterende boligmasse Endringer i befolkningss. sysselssetting næringsutv. Endring Skaper et boligmarked med tilbud og etterspørsel Nåstatus boligmarked Kommune x, y Veien videre Nye behov Nye løsninger Nye tiltak Nye samarbeidskonstellasjoner Etter de 17 kommuneanalysene vil det vil bli foretatt en oppsummerende regional analyse hvor alle de kommunene sees under ett. Vi vil trekke fram forskjeller og likheter fra kommuneanalysene, og nåsituasjonen vil være utgangspunkt for å drøfte regionale drivkrefter/mekanismer/impulser som kan påvirke boligmarkedet i regionene. Her vil vi blant annet belyse forhold som innbyggeres mobilitet der ulik bo og arbeidskommune muliggjøres av utbygde og planlagte samferdselstiltak, som korter ned reisevei. Hvordan vil slike forhold virke inn på boligmarkedet i regionen i fremtiden? De kommunene som har et godt boligtilbud, er best forberedt, tilrettelegger for tilflytting, vil trolig ha større sjanse for å holde på sine innbyggere og få tilflytting. I arbeidet med å styrke enkeltkommuners attraktivitet, kan det oppstå en situasjon med konkurranse om bofaste og tilflyttere mellom kommunene. Det vil derfor være viktig å identifisere områder/tiltak hvor kommunene kan samarbeide, og andre områder hvor den enkelte kommune bør operere på egenhånd og i en potensiell konkurranse med andre. Det kan derfor være nyttig å se noe 8

Norut Alta Rapport 2013:10 fram i tid hvilke konsekvenser manglende samarbeid kan få, og hvilke muligheter et samarbeid kan gi regionen som et hele. 1.2 Metode for innsamling av informasjon/data Tre ulike datakilder er brukt i arbeidet med rapporten; offentlig statistisk på kommunenivå, skriftlig dokumentasjon om boligrelaterte forhold fra kommunen, samt intervjuer med informanter på kommunenivå. Vi har brukt statistikk samlet inn fra SSB og boligmarkedsstatistikken. Her følger en beskrivelse av dataene som er brukt, og hvilke årstall de er hentet fra. Når disse dataene refereres til i teksten i kommunekapitlene, vil de ikke forklares ytterligere. Data på innbyggertall i kommunen har vi valgt å bruke 1. januar 2013, siste tilgjengelige begynnelse på et år. Tall på befolkningsutvikling har vi hentet for siste femårsperiode 2008 2013 og for siste tiårsperiode 2003 2013. Tiårsperioden viser oss de litt lange trendene, mens femårsperioden gir en indikasjon på endringer de siste årene. Tallene angis som prosentvis endring for den gitte perioden. Den samme argumentasjonen har vi brukt for å vise sysselsettingsutviklingen i to tidsperioder, med siste tilgjengelige tall fra 4. kvartal 2011. Her måtte vi gå to år lenger bak i tid da det ikke forelå tall for 2012 og 2013 da datautkjøringen ble gjort. Så her har vi altså brukt tiårsperioden 2001 2011 og femårsperioden 2006 2011, men med tall fra utgangen av året. Beregningen av sysselsettingsutviklingen er gjort ut i fra registrert arbeidssted. I Noen kommuner i «Kysten er klar» regionen har stor pendling over kommunegrenser. Vi bruker tall på innpendling fra 4. kvartal 2011, basert på sysselsatte på arbeidssted, og hvor bostedet er i en annen kommune. Tallene angis som prosent av den totale sysselsettingen i innpendlingskommunen. Tall på utpendling viser til bosatte i kommunen som finner sitt arbeid i en annen kommune, i prosent av sysselsatte med bosted i kommunen. Vi har også data på hvilke kommuner det pendles mest til eller fra. Boligdata som er brukt er hovedsakelig presentert som gjennomsnitt i løpet av en femårsperiode da variasjoner mellom år kan gi store utslag i små kommuner med få enheter. Tidsperiodene som brukes er avhengig av hvilke år det finnes tilgjengelig data for, og vi har brukt de siste, mulig oppdaterte årene det finnes data for. Vi bruker tidsperioden 2008 2012 for gjennomsnittspris av omsatte boligeiendommer, omsatte fritidseiendommer, antallet omsatte boligeiendommer, nybygging ved antallet igangsatte boliger, og pris på omsatte fritidsboligeiendommer. Denne tidsperioden bruker vi også på data om antall startlån brukt i % av alle boligomsetninger, gjennomsnittlig startlånsbeløp i % av alle omsetninger med startlån, og alle omsetninger totalt. Startlån tas opp av kommunene fra Husbanken til videre utlån til innbyggere, og gir en indikasjon på kommunens engasjement og villighet til å bidra 9

til at flere skal kunne skaffe seg en egen bolig. Det er også forbundet en viss risiko ved at kommunen må bære deler av tapet ved misligholdte lån. Siste tilgjengelig år hvor det finnes data på boligmassen (antallet boliger i kommunen og andel eneboliger) er fra 2011. Når vi bruker data på boligenes prisstigning, regnes disse ut som et årlig gjennomsnitt fra femårsperiodene 2003 2007 til 2008 2012. Statistikken presenteres på kommunenivå, og brukes under analysene av hver enkelt kommune. Vi har også valgt å sette statistikken sammen i tabells form bak i arbeidsnotatet slik at det skal være mulig å sammenligne tall mellom kommunene og i forhold til et snitt for landet, for distriktskommuner med små, usikre og stagnerende boligmarkeder og Sør Trøndelag fylke. Vi har innhentet skriftlig dokumentasjon fra kommunene. Strategidokumenter, planer for samfunns og boligutvikling. Status for byggeklare tomter, reguleringsplaner og områdeplaner. Boligsosialt arbeid, kommunale boliger Det er gjennomført intervju med nøkkelpersoner: kommuneadministrasjon (næringssjef, rådmann, plansjef/teknisk, startlånsansvarlig, andre nøkkelpersoner) en bedrift som har hatt utfordringer med å skaffe boliger til ansatte Oppdragsgiver har vært behjelpelig med å finne kontaktpersoner inn i den enkelte kommune. Det har hovedsakelig vært en hovedkontaktperson som har god oversikt over boligmarkedet i kommunen, og denne har anbefalt andre personer som kan utfylle bildet ytterligere. Antallet personer vi har snakket med i hver kommune har variert. I de minste kommunene har det vært nok med en eller to som har god oversikt over boligmarkedet. I de større kommunene har vi måttet snakke med flere personer, ofte opp mot 4 5 for å få et fullstendig bilde. Intervjuet med hovedinformanten har vært på rundt en time, mens lengden på intervju med supplerende informanter som har fått et begrenset antall spørsmål å svare på, har vært av kortere varighet. Vi har gjennomført ett bedriftsintervju i hver kommune. Valg av bedrift er hovedsakelig fremkommet i dialog med hovedinformanten i kommunen, og hvor kriteriet har vært at det er en stor og viktig arbeidsplass i kommunen som har eller har hatt utfordringer med å finne bolig til sine ansatte. Til sammen er det gjennomført ca. 65 intervjuer. Alle intervjuene er gjennomført over telefon, og dokumentinnhentingen er gjort via e mail eller kommunenes hjemmesider. Informasjonsinnhentingen til dette prosjektet er gjort fra februar til november 2013. Dette er viktig å ha i mente da informasjon fort blir utdatert. Således gir rapporten et 10

Norut Alta Rapport 2013:10 øyeblikksbilde slik boligmarkedssituasjonen var på det tidspunktet informasjonen ble samlet inn. 1.3 Metodiske utfordringer En utfordring når det meste av datagrunnlaget består av personintervju, er at forskjellige informanter kan ha ulike syn og oppfatninger om det det spørres om. Hvilke utfordringer og type informasjon som vektlegges vil også avhenge av informantens posisjon i kommunen. Et begrenset antall intervjuer kan derfor påvirke fremstillingen slik den gjengis, og i dette prosjektet har det ikke vært ressurser til å sjekke alle fakta ved å få flere til å uttale seg om de samme problemstillingene. Intervjuformen over telefon og ikke direkte besøk hos informantene og kommunene, har ikke gitt forskeren mulighet til å betrakte det studerende objekt boligmarkedet ved selvsyn. Vi har valgt ikke å bruke navn på våre informanter eller sitere informantene direkte. Analysen omfatter et stort antall kommune hvor mye faktainformasjon og vurderinger er samlet inn. Intervjuene i denne analysen er gjort av tre ulike forskere, og kommunene er fordelt mellom disse. Intervjuguiden har vært den samme for alle intervjuene, og utskrivingen og analysen i kommunekapitlene følger samme oppbygging og disposisjonen. Det kan likevel være ulike måter å skrive på, og vektleggingen av de forskjellige temaene kan variere noe mellom forskerne. Bruk av statistiske data har også noen utfordringer som går på at vi har med små kommuner å gjøre og at små endringer kan gi store utslag. Få enheter og omsetninger gir et tynt grunnlag for å kunne slutte noe om den reelle utviklingen. Likevel vil det kunne belyse noen viktige utviklingstrekk, retningen på utviklingen, og farten på utviklingen. De statistiske dataene som er hentet er primært brukt til å belyse en utvikling som har foregått over noe tid, og med etterslep i rapportering vil det være data som i hvert fall er 1 2 år gamle, i enkelte tilfeller 3 4 år. Intervjudataene har den fordelen at de belyser situasjonen slik den er i dag og kan derfor utfylle de mer historiske dataene. I noen kommuner kan ting endret seg på forholdsvis kort tid, og dette er noe som de statistiske dataene ikke nødvendigvis har fanget opp. 11

2 Osen kommune Osen kommune er en kystkommune lengst nord i Sør Trøndelag med et areal på 387,1 km2. Kommunen grenser til Roan i Sør Trøndelag og Namdalseid og Flatanger i Nord Trøndelag. Nærmeste byer er Namsos (76 km) og Steinkjer (81 km). Osen har veiforbindelse med de andre bygdene sør på Fosenhalvøya ved Rv. 715, som fortsetter oppover Steinsdalen til Namdalseid med forbindelse videre til Namsos og Steinkjer. Seter i nord har forbindelse via fylkesvei til Rv. 766 i Flatanger. Osen kommune har lange tradisjoner som landbrukskommune, og næringen har satt sitt preg på bosetningsmønsteret. Kommunen har flere grender, i tillegg til stor grad av spredt bosetting for øvrig. Mulighet for å bo landlig anses som en verdi som kommunen ønsker å opprettholde og videreføre. Hoveddelen av bosetningen ligger i Steinsdalen og ved kysten rett utenfor. Administrasjonssenteret Osen ligger her ved Steinsdalselvas utløp. Det er også noe bosetting på Seter nord for Svesfjorden og på Skjervøyene helt i sørvest. 2.1 Befolknings og næringsutvikling 1. januar 2013 hadde Osen kommune 1010 innbyggere. Folketallet har gått en del tilbake siden den annen verdenskrig, og den siste tiårsperioden med 8 %. Det har ifølge en informant i kommunen sammenheng med at arbeidsmarkedet er lite i kommunen. De viktigste næringene er jordbruk med hovedvekt på husdyrhold, fiske og virksomheter knyttet til lakseoppdrett. Industrien er beskjeden; her finnes bl.a. pukkverk og plastrørfabrikk. Antallet aktive innenfor jordbruk synker. Fiskeri er den næringen som har størst verdiskapning i kommunen i dag. Aktiviteten er imidlertid ikke så stor at den kan bidra til å forhindre fraflytting, er vurderingen fra en informant i kommunen. Sysselsettingen har sunket i samme takt som befolkningstallet, med 7 prosent fra 2001 2011. Osen grenser heller ikke til andre kommuner eller tettsteder med et større arbeidsmarked, slik at pendlingsmulighetene er begrenset, og kommunen utgjør en egen bo og arbeidsregionen. Statistikken viser imidlertid at Osen har relativt mye utpendling for arbeid i annen kommune, med 27 prosent utpendling i 2011. Innpendlingen i 2011 var på 12 prosent. Ifølge en informant i kommunen finnes det et utviklingspotensial blant de etablerte bedriftene, men en ekspandering er avhengig av flere ting. Pallefabrikken er knyttet til oppdrettsindustrien som igjen kan påvirke den naturlige fiskebestanden i havet. Utvikling og ekspandering henger sammen med hverandre. Disse bedriftene oppleves som rimelig stabile i dag. 12

Norut Alta Rapport 2013:10 Den kompetansen som bedriftene har behov for finnes i kommunen, men det det er noe utenlandsk arbeidskraft i landbruket. Det kommer avløsere fra Latvia, Polen og Litauen. Den utenlandske arbeidskraften strømmet til for et par år siden. Per dags dato er det bare utlendinger i avløseryrket. Det påvirker derimot ikke boligmarkedet ettersom avløserne bor på gården de jobber på. De har fast stilling og skatter til kommunen. 2.2 Boligtilbudet i kommunen Prisen på omsatte boliger i Osen kommune lå i gjennomsnitt på 0,66 millioner mellom 2008 2012. Det tyder på at boligene ikke oppnår høye priser på markedet, og Osen har lavest gjennomsnittpris på boliger blant kommunene på kysten i Sør Trøndelag. Boligmarkedet er lite variert og 90 % av boligmassen var eneboliger i 2011. Kommunen som er en landbrukskommune har mange gårdsbruk. Det har vært en nedgang i antall aktive bruk, men disse gårdene omsettes heller sjelden på det frie markedet. Boligene som ligger nærmest butikker og skole (kommunesenteret) ligger høyere i pris enn de som ligger mer perifert. I kystsonelinja derimot, har ikke avstand til fasiliteter noe å si. Fritidsboligmarkedet påvirker og presser prisene opp i disse områdene. Det private boligmarkedet i kommunen er lite, og boligeiere ønsker verken å leie ut eller å selge boligene sine. Ofte blir fraflytta boliger stående som feriehus. Det er en generell trend på kysten. I 2011 var 32 prosent av boligene i kommunen fritidsboliger. I regulerte boligfelt var det i 2011 totalt 21 boligtomter tilgjengelig. I kommunens arealplan er det eldre regulerte områder for boligutvikling i Lian og Lauvåsen, i tillegg til to nye regulerte boligområder. Områdene som er avsatt og utvidet i planforslaget er Seter med 18 dekar og Sundet med 3 dekar. Det anses for å dekke etterspørselen for en tiårsperiode, med forbehold om at det ikke skjer noen store endringer på arbeidsmarkedet. Utfordringene på boligmarkedet er at det omsettes få boliger. I Osen var det 11 omsetninger per 1000 boliger mellom 2008 12. I realiteten utgjør det omtrent 7 boliger i gjennomsnitt årlig. Osen har det laveste antallet omsetninger blant kystkommunene i Sør Trøndelag. 5 av disse omsetningene var nybygg. Sett i sammenheng med antall omsetninger på Osen er andelen nybygg forholdsvis høy, men i forhold til andre kommuner er den fortsatt lav. Blant de brukte boligene som omsettes, er det for det meste eldre boliger som omsettes. Boligprisene i kommunen ligger såpass lavt at mange ikke anser det som lønnsomt å bygge nytt. Nybygg vil sannsynligvis selges med tap. Prispolitikken på de kommunale tomtene er at disse selges til kostpris, omtrent 70.000 for en tomt. Tomteprisene anses for å være billig og de nye regulerte boligområdene vurderes for å ligge attraktivt til med nærhet til fasiliteter som butikk og skole. Kommunen samarbeider i liten grad med private utbyggere, men er i ordinær dialog og følger de vanlige 13

prosedyrene for regulering av private og kommunale boligtomter for private utbyggere som ønsker å bygge for videre salg. Kommunen har per dags dato fire kommunale boliger. Ettersom det er behov for flere, har kommunen i samarbeid med en privat utbygger planlagt å bygge ytterligere fem kommunale boliger. De kommunale boligene brukes i hovedsak som gjennomgangsboliger til kommunalt ansatte som har behov for det. Dersom de får en situasjon hvor folk får økt behov for bolig på sosialt grunnlag, vil de kunne få utfordringer med kapasitet på kommunale boliger. Kommunen har imidlertid ikke hatt behov for sosiale boliger tidligere, og det er per dags dato bare 6 arbeidsledige i kommunen. Det er mulighet for å leie boligene for andre også, dersom boligene står ledig. De kommunale boligene er eldre boliger og leieprisene er ganske lik det private markedet. Det er forholdsvis billig å bo i Osen kommune. De nye kommunale boligene bygges med 2 soverom og er på 80 kvm, og skal fungere som gjennomgangsboliger. Kommunen må ha et tilbud til folk som etablerer seg i kommunen, men ønsker å leie før de eventuelt kjøper eller bygger bolig. 2.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling En informant i kommunen påpeker at de sliter de med å få politisk gjennomslag for en tankegang om at flere boliger kan føre til økt sysselsetting. Den tradisjonelle tankemåten er at arbeidet må være på plass før man kan skaffe seg bolig. Informanten er av den oppfatning at det kan fungere motsatt også. Attraktive boliger gjør kommunen attraktiv, og innbyggere som ønsker å bli vil finne løsninger for å skaffe arbeid også. I kommuneplanens arealdel 2011 2022, vedtatt i 2011, framkommer det at de fra kommunens side ønsker planrevisjonen for å tilrettelegge for en videre utvikling av Osen til å bli og å være en kommune hvor industri, fiskeri og landbruk har en god sameksistens. Kommunen har ingen kommunale tilskudd til boligetablering, men bruker startlån aktivt. Statistikken viser at 36 % av alle boligomsetninger fra 2008 til 2012 hadde startlån som finansiering. Gjennomsnittlig startlånbeløp har ligget på 36 % av kjøpesummen i det samme tidsrommet. Antallet boligomsetninger totalt er ikke så høyt slik at kommunen mener det trekker opp prosenttallene. De vurderer ikke det årlige totalbeløpet de videreformidler hos Husbanken for å være stort. Startlån prioriteres til unge nyetablerere og til de som ikke har tilstrekkelig med egenkapital til boligkjøp, og er behovsprøvd. Tendensen er ifølge en informant i kommunen at startlån sjeldent brukes til nybygg. I stedet brukes det ofte i forbindelse med kjøp av brukt bolig. Kommunen har ikke noe standardbeløp eller rast prosent av kjøpesummen de går etter når det gjelder startlånstildeling. Normalen er imidlertid opp til 30 %, men prosentsatsen kan overstiges dersom det er behov. Ved enkelte tilfeller finansieres opp til 100 % med startlån. Fra kommunen ser de behov for et mer aktivt engasjement fra Husbanken i kommunens boligmarked med de forskjellige tilskuddsordningene som de har. 14