Beverveien borettslag

Beverveien borettslag Forprosjekt rehabilitering av våtrom og utskifting av røranlegg 2013

BEVERVEIEN BORETTSLAG FORPROSJEKT FOR REHABILITERING AV VÅTROM Utført av: Usbl Teknisk avdeling v/ Trond Hagen og Lars Iddeng Adresse: Postboks 8944, Youngstorget, 0028 Oslo Telefon: 08725 Beverveien borettslag har engasjert Usbl til å utarbeide et forprosjekt for rehabilitering av våtrom. Vi har i denne rapporten presentert 4 standarder for utskifting av vann- og avløpsrør og totalrehabilitering av våtrom. Alle standardene forutsetter utskifting av alle rør og rehabilitering av våtrommets gulv og vegger. Forskjellen på standardene ligger i nivå for hva felleskapet inkluderer av ytelser ved oppgradering av bad etter rørutskifting. De ulike standardene er avklart i møte med styret i borettslaget. Utover den standard som fellesskapet velger, kan den enkelte beboer gis mulighet til å heve standarden ved å bestille tilleggsleveranser for egen regning. I tillegg er det utredet kostnad og konsekvenser ved kun å rehabilitere hovedavløpsrør vha. plastarmert inntrukket strømpe. Rehabilitering av våtrom: Grunnpakke: Totale kostnader er stipulert til kr. 30.840.000,- inkl. 25 % mva. Prosjektet forutsetter en økning i felleskostnader på hhv. 8 og 18 % fra 01.07.13 til 01.07.15 for å kunne betjene beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 25 år. Alt.1: Totale kostnader er stipulert til kr. 33.190.000,- inkl. 25 % mva. Prosjektet forutsetter en økning i felleskostnader på hhv. 9 og 19 % fra 01.07.13 til 01.07.15 for å kunne betjene beregnet økning i driftsog kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 25 år. Alt.2: Totale kostnader er stipulert til kr. 37.210.000,- inkl. 25 % mva. Prosjektet forutsetter en økning i felleskostnader på hhv. 10 og 22 % fra 01.07.13 til 01.07.15 for å kunne betjene beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 25 år. Alt.3: Totale kostnader er stipulert til kr. 40.300.000,- inkl. 25 % mva. Prosjektet forutsetter en økning i felleskostnader på hhv. 10 og 24 % fra 01.07.13 til 01.07.15 for å kunne betjene beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 25 år. Strømpetrekking av avløpsrør: Totale kostnader er stipulert til kr. 14.315.000,- inkl. 25 % mva. Prosjektet forutsetter en økning i felleskostnader på 12 % fra 01.07.13 til 01.07.14 for å kunne betjene beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 25 år. Prosjekt nr.: Utarbeidet av: Kontrollert av: Godkjent: Dato: 10788 Trond Hagen Lars Iddeng Lars Iddeng

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 1 INNLEDNING 2 1.1 FORMÅL/BAKGRUNN 2 1.2 PROSJEKTORGANISASJON 3 2 BEFARINGER 4 3 TEKNISK BESKRIVELSE - ORIGINALE LØSNINGER 5 3.1 GRUNNDATA FOR BOLIGSELSKAPET 5 3.2 GENERELL BYGNINGSDATA 6 3.3 DATA TEKNISKE INSTALLASJONER - VVS 7 3.3.1 Innvendige vann og avløpsrør 7 3.3.2 Oppvarming 8 3.3.3 Varmtvann 8 3.3.4 Ventilasjon 8 3.3.5 Elektrisk anlegg 8 3.3.6 Bunnledninger/utrekkledninger 8 3.4 FELLESAREALER I KJELLER 8 3.5 BYGNINGSTEKNISKE LØSNINGER PÅ BAD OG KJØKKEN 9 4 GENERELT OM SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM 10 4.1 VÅTROMSSKADER OG VANNLEKKASJER 10 4.2 ALDRING AV AVLØPSRØR 11 4.3 ALDRING AV VANNRØR 13 4.4 GJELDENDE LOVER, REGLER OG BRANSJENORMER 15 4.5 REHABILITERING AV BADEROM NOEN JURIDISKE SPØRSMÅL 18 5 MODERNISERING AV SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM 24 5.1 GENERELT OM MODERNISERING/REHABILITERING AV VÅTROM OG SKIFTE AV RØR 24 5.2 ALTERNATIV LØSNING UTEN SKIFTE AV RØRLEDNINGER 27 6 FORSIKRINGSUTBETALINGER OG SKADEERFARINGER 35 6.1 NØKKELTALL FORSIKRING 35 7 TILSTANDSREGISTRERINGER OG VURDERINGER 36 7.1.1 Vann- og avløpsrør 36 7.1.2 Oppvarming 37 7.1.3 Varmtvann 37 7.1.4 Ventilasjon 37 7.1.5 Elektrisk anlegg 37 8 UTBEDRINGSBEHOV OG NYE TEKNISKE LØSNINGER 40 8.1 UTBEDRINGSBEHOV 40 8.2 TEKNISKE ALTERNATIVER FOR UTBEDRING 47 9 ØKONOMISKE KONSEKVENSER - FREMDRIFT 49 9.1 KOSTNADSOVERSLAG 49 9.2 LIKVIDITETSANALYSE 53 9.3 KONSEKVENS FOR MÅNEDLIGE FELLEKOSTNADER 53 9.4 MULIGE STØTTEORDNINGER 55 9.5 FREMDRIFTSPLAN 56 10 VEDLEGG 57 10.1 LIKVIDITETSANALYSER 57 10.2 SKJEMA FRA RØR OG VÅTROMSBEFARINGER 58 10.3 FOTOBILAG 59

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 2 1 Innledning 1.1 Formål/bakgrunn Borettslaget har bedt om at USBL ved Teknisk avdeling foretar en undersøkelse av tilstanden på røranlegg og våtrom i borettslagets bygningsmasse. Med bakgrunn i tilstandsvurderingen skal det gis anbefalinger om nødvendige/tidsriktige vedlikeholdstiltak som understøttes teknisk, økonomisk og juridisk. Med bakgrunn i utforming/løsning, alder og tilstand på det originale sanitæranlegget, vil denne rapporten anbefale tiltak / fremsette løsninger for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget inkl. våtrom i borettslaget. Et forprosjekt av denne type skal være et nødvendig beslutningsgrunnlag for at borettslaget som fellesskap skal kunne fatte helhetlig vedtak om utskifting/rehabilitering av sanitært røranlegg og rehabilitering/ modernisering av våtrom i bygningsmassen.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 3 1.2 Prosjektorganisasjon Følgende aktører har medvirket ved gjennomføring av dette forprosjektet: Boligselskap Selskap Beverveien borettslag Adresse Beverveien 10, 0596 Oslo Kontaktpers. Henning Hoel Telefon 99 03 09 06 E-post henning@ahw.no Styreleder Adresse Henning Hoel Advokatfirmaet Hoel Wollbråten DA Arbeidersamfunnets plass 1, 0181 Oslo Telefon 99 03 09 06 E-post henning@ahw.no Forretningsfører Navn USBL Forvaltningsavdelingen ved Karianne Karadas Adresse Postboks 8944, Youngstorget 0128 Oslo Telefon 91 68 17 30 E-post karianne.karadas@usbl.no Utførende av rapport Firma USBL Konsulent Trond Hagen og Lars Iddeng Adresse Postboks 8944, Youngstorget 0128 Oslo Besøksadr. Arbeidersamfunnets plass 1, Oslo Telefon 08725-91 14 03 97 (Trond) 91 15 89 51 (Lars) Telefaks 22 98 38 01 E-post trond.hagen@usbl.no Lars.iddeng@usbl.no

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 4 2 Befaringer Befaring i leiligheter ble gjennomført av Lars Iddeng og Trond Hagen fra USBL sammen med Siss Merete Hagberg i Beverveien borettslag. Styret i borettslaget har foretatt utvelgelsen av de leiligheter som er befart. Befaringen ble gjennomført den 24.01.2013. Det er foretatt befaring av i alt 5 leiligheter og av aktuelle kjellerarealer der sanitære rørføringer finnes. Det ble utført besiktigelse i de fleste blokker og i alle leilighetstyper. Befaringene omfattet en visuell tilstandsvurdering av våtrom med tilhørende vann- og avløpsrør. Det er ikke utført fysiske inngrep i bygningsmassen. Inspisering av røranlegg er følgelig kun utført der anlegget er visuelt tilgjengelig. Sluk ble kontrollert og fuktmålinger i gulv og vegger ble foretatt på steder som erfaringsmessig er utsatte for fuktighet. Fuktmålinger er ikke utført overalt i alle bad. Ett av de inspiserte badene var helt originalt. De øvrige er pusset opp i nyere tid, men sluk, vann- og avløprør er ikke skiftet Vi mener at befaringen i de utvalgte leilighetene har gitt et akseptabelt bilde av den gjennomgående tilstanden for våtrom i borettslaget. Det foreligger ikke et godt tegningsgrunnlag for VVS i borettslaget. Våre vurderinger baserer seg derfor på registrering fra befaring. Det ble utfylt et våtromsskjema for hver av de befarte leilighetene som i all vesentlighet dreier seg om den bygningsmessige biten med henhold til belegg, fliser, membran etc. Disse skjemaene følger i vedlegget. Skjemaene kan ikke danne grunnlag for salgstakst e.l, og gir kun informasjon om observerte utbedringsbehov. Skjemaene er å forstå som en del av denne rapporten og kan ikke tas ut av sammenhengen og benyttes separat.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 5 3 Teknisk beskrivelse - originale løsninger 3.1 Grunndata for boligselskapet Beverveien borettslag består av 8 blokker av ulike størrelser svalganger og egen inngangsdør til det frie for alle 168 andelsleiligheter. Blokkene er bygget av Selvaag og utgjorde sammen med nabobebyggelsen, Selvaags første store feltutbygging (drabantby) med blokkbebyggelse. Beverveien borettslag ligger på Veitvet i Oslo, tett på Veitvet senter og T- banestasjon. Borettslagets adresser er: Beverveien 2-14 og Veitvetveien 9 Borettslagets eiendom har gnr. 89 og bnr. 15. Blokkene har et areal BRA for boligene på 13.422 m². Bygningene ble oppført i 1954-1955 med siste innflytting i 1956. Arkitekt og konsulenter Arkitekt: Utførende entreprenør Hovedentreprenør: Selvaag Selvaag bygg AS Leilighetsfordelingen er: Leilighetstype Antall Ca. størrelse 1-roms 20 30 m² 4-roms 148 80 m² Sum 168

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 6 3.2 Generell bygningsdata Bebyggelsen i borettslaget består av lavblokker i lamellform med 4 etasjer pluss kjeller/underetasje. Leilighetene (4-roms) går over to plan med intern trapp. Det er svalgangsløsning med utvendig trapp. Leiligheter i 1. et. har inngangsdør i tilnærmet bakkeplan, mens inngangsdør i 3. et. åpner mot svalgang. Det er ikke loft i bygningene. Noen blokker har leiligheter i U-et. (1-roms) Disse har kun toalettrom, ikke bad, opprinnelig. Blokkene antas fundamentert til fjell. Det er støpte grunnmurer og kjellermurer som innvendig er isolert med treullsementplater. Gavlvegger er støpt og etterisolert med teglforblending. Yttervegger for øvrig er panelt bindingsverk. Skillevegger er plasstøpt betong. Etasjeskillere er utført i plasstøpt betong. Takkonstruksjon er sperretak tekket med papp. Blokkene er nettopp ferdig rehabilitert utvendig med ny panel, nytt tak og nye balkonger.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 7 3.3 Data tekniske installasjoner - VVS 3.3.1 Innvendige vann og avløpsrør Avløpsrør og sluk i Beverveien borettslag er av støpejern med støpte skjøter av bly. Nedløpene (stammene) er de opprinnelige fra bygningenes oppføring, dvs. nær 60 år gamle. Nedløpene er utført i 4 dimensjon og er fellesstammer for bad og kjøkken i 4 leiligheter. Rørene er ført i vertikal skillevegg mellom leilighetene. Sluk, sideledningen frem til sluk og sideledning fra kjøkkenbenk er av dimensjon 2 ½. Antall avløpstammer fremkommer av originale plantegninger. Det er i alt 37 stammer for avløp. Innvendige stigeledninger for kaldt vann er av typen sterke kobberrør, det vil si stive tykkveggede kobberrør for gjenger og topplodding. Vanninnlegg av kobber er ført til overkant av kjellergulv. Her er det stengekran og det er i nyere tid montert reduksjonsventiler for vanntrykk i rørene. Ved tak i kjeller er ført horisontalt kjellerstrekk med oppleggskraner på hver oppleggsstamme. Det er stengekran på vanninnlegget i hver leilighet. Bad og kjøkken ligger vegg i vegg i 1. og 3.et. I 2. og 4. et. er det stue. Dette innebærer at vegg i stue i 2.et. må åpnes for tilgang til stammer for vann og avløp. Vegg i stue i 4.et kan spares da det her kun er ført lufterør som ikke er utslitt. 1-roms leiligheter i U-et. Ligger med gulv på grunn og har avløpsrør knyttet direkte til bunnledning. Stamme for avløp og kaldt vann går imidlertid gjennom leilighetene og videre opp til overliggende 4-roms leiligheter. 1-roms leiligheter har kjøkken og toalettrom/bad vegg i vegg. Fotovedlegg 1 viser hovedvanninntak med kraftig korrosjon. Fotovedlegg 2 og 3 viser typisk gjennomkorrodert avløpsstamme. Fotovedlegg 4 og 8 viser plassering av avløp fra kjøkken gjennom bad. Tegn på gjnnomkorrosjon. Vi ser også at rørene går igjennom vegger i bad, med fare for lekkasjer. Fotovedlegg 5 og 11 viser plassering av avløp fra kjøkken og vanninntak til leiligheten i badevegg. Kraftig korrosjon. Rørstammer går i skillevegg mot nabo. Fukt gir svertesopp på vegg. Fotovedlegg 7 viser opprinnelig sluk. Kraftig korrodert, og mangler klemring for tilkopling av membran. Fotovedlegg 12 viser plassering av bereder på vegg i bad. De fleste har nå bereder i benk i kjøkken, dvs. i rom uten sluk. Fotovedlegg 9 viser vannrør til kjøkken i bad. Gjennomføring i våtsone gir stor fare for fuktskade.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 8 Fotovedlegg 14 og 15 viser vertikale rørstammer i kjeller på noe av få steder hvor slike rør er visuelt tilgjengelig. 3.3.2 Oppvarming Oppvarming av leilighetene skjer med elektriske panelovner og ildsted i stue/entré. På bad er det varianter av oppvarming fra ingen oppvarming, ulike typer varmeovn til ettermonterte varmekabler i badegulv. 3.3.3 Varmtvann Varmt forbruksvann leveres fra egen bereder i hver leilighet. Bereder kan ha flere ulike plasseringer i leiligheten. Originalt var den plassert på bad i 4-roms leilighet. De fleste har den nå i kjøkkenbenk. Hvor den var i 1-roms leilighet originalt er usikkert, men også her vil plassering kunne variere i dag. 3.3.4 Ventilasjon Ventilasjonssystemet for boligselskapet er basert på prinsippet om oppdriftsventilasjon, hvor varm luft stiger. Hver leilighet har opprinnelig avtrekk fra bad/toalettrom og kjøkken. Tilførsel av frisk luft skjer fra luker/ spalter i yttervegg og vinduer. Fotovedlegg 10 viser ventilasjonskanal i bad i leilighet, med mulig brannsmittefare. 3.3.5 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er i stor grad skiftet ut i nyere tid. Innmaten i sikringsskapet er skiftet til automatsikringer med jordfeilbryter både for leiligheten totalt sett og for baderomskursen. Hovedsikringene er på 2x40Amp. Kurssikringer til lys og stikk er i hovedsak 10Amp. og det er begrenset med kapasitet i det enkelte skap. Utbedring av ledningsnett i leiligheter er også utført der eksisterende var klart i strid med forskrift. Borettslagets hovedtavler er også utbedret. Fotovedlegg 13 viser typisk sikringsskap i leilighet. 3.3.6 Bunnledninger/utrekkledninger Bunnledninger er rørene som går under bygningen/kjellergulvet. Uttrekksledningene er avløpsrørene fra bygningen (forlengelsen av bunnledningen) fram til fellesnettet (offentlig hovedledning). Vanninnlegget er tilsvarende rør i bakken fra offentlig nett i gate frem til innvendig hovedstoppekran ved kjellergulv. Vurdering av bunnledninger, uttrekksledninger og vanninnlegg inngår ikke i dette prosjektet. 3.4 Fellesarealer i kjeller Kjeller består for det meste av private boder og fellesboder. I hver blokk er det også et vaskeri. Det finnes et styrerom og noen tilfluktsrom i kjeller. I kjelleren kan det være plass til etablering av noe lager for entreprenør under en eventuell våtromsmodernisering, men det er ikke mye ledig areal til utlån.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 9 3.5 Bygningstekniske løsninger på bad og kjøkken Alle bad ligger inne i bygget og har derved ikke yttervegger. Alle bad har med små avvik samme planløsning originalt. Badene er opprinnelig utstyrt wc, servant og badekar, samt varmtvannsbereder. Toalettrommet/bad i 1-roms har opprinnelig servant og klosett og altså ingen dusj-/bademulighet i følge tegning. Beboerinitiert oppussing av bad kan ha ført til endringer i utforming og størrelse på badet. Sanitærutstyr er skiftet og badekaret har nok de fleste fjernet gjennom årenes løp. Dører til alle bad slår originalt antakelig ut fra baderommet/toalettrommet. Det kan ikke utelukkes at noen bad kan ha innadslående dører også. Rørstammens plassering i bygget tilsier at endringer utført på bad gjennom årene i liten grad har endret på den opprinnelige løsning for plassering av utstyr og innredning. I 1-roms leiligheter later det til at alle toalettrom pr. i dag fungerer som bad med dusj. Alle dekker i bygningene er støpt i betong. Originale bad hadde stålglattede betonggolv med fall til sluk og hulkilløsning. Mulig overflatebelegg i form av vinylfliser også var originalt. Pr. i dag varierer toppsjiktet både i type og tilstand i de befarte leilighetene. Overflatene varierer mellom vinylbelegg, vinylfliser, mosaikkfliser, vanlige keramiske fliser og maling. Fotovedlegg 6 viser fuktskade i himling i kjøkken etter lekkasje ovenfra. Hva gjelder kjøkken så er det stor grad av variasjon i alder, type og løsning, alt fra det originale til helt nye kjøkkeninnredninger med integrerte hvitevarer. Hva gjelder selve rommet, så er alle kjøkken (4-roms) like og har adkomst fra entré via spisestue. Kjøkken i 1-roms har en litt annen utforming med dør fra allrom/stue. Borettslaget besitter ingen tegninger av bygningsmassen. Usbl har fremskaffet tegninger fra Plan- og bygningsetaten, men disse holder så dårlig kopikvalitet at de i liten grad kan leses på detaljnivå.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 10 4 Generelt om sanitært røranlegg og våtrom 4.1 Våtromsskader og vannlekkasjer Vannlekkasjer fra våtrom er normalt et kjent problem i eldre boligselskap. Slike skader gir opphav til konflikt mellom eiere/beboerne, og ikke minst mellom kjøper og selger ved omsetting av leilighetene. Boligselskapenes styrende organer og driftspersonell har også fått erfare dette. Årsaken til lekkasjene kan være mange, men de vanligste er disse: - manglende membran - dårlig/manglende vedlikehold - normal aldring av sluk og avløpsrør i form av rustangrep - materialer og overflatebehandlinger som ikke er tilpasset bruken av våtrommene - feil bruk av baderom Behovet for utbedring av denne typen mangler og skader kommer gjerne brått på eiere/ beboere når for eksempel fuktgjennomtrengning til underliggende leilighet blir påklaget. Kostnadene ved en fullverdig utbedring er så store at mange fristes til å velge løsninger som ikke løser alle problemene med våtrommet og som kanskje sågar påfører nye problemer. I mange tilfeller velges det også enkle løsninger i mangel av kunnskap om riktig oppbygning av et våtrom. Det typiske eksemplet er eieren/beboeren som i god tro lagt ned store kostnader i å utbedre gulvet med membran, gulvvarme, påstøp og fliser i den tro at han/hun hindrer lekkasjer og samtidig hever komforten og standarden på badet. Dette vil imidlertid være tilnærmet bortkastet hvis man har et gammelt sluk hvor det ikke er mulig å etablere en tett anslutning med klemring for membranen (dette gjelder uansett om tilstanden til sluket isolert sett er bra). I tillegg har man også risikoen ved lekkasjer rundt gamle avløpsrør fra servant og badekar der disse rørene går gjennom den nye membranen, og lekkasjer fra de samme rørene der de ligger innstøpt i dekket under den nye membranen. Det samme problemet har man også med avløpsrøret fra sluket og til avløpsstammen. Her syndes det også mye med bruk av feil dimensjon på rør og sammenkobling av ulike materialer/dimensjoner som ikke passer sammen. Selv om en beboer isolert sett velger en fullverdig utbedring av eget baderom, kan man få problemer når naboen over og under skal skifte avløpsrør i sine leiligheter. Vi opplever sjelden at beboere inkluderer utskifting av rørføringer gjennom dekker over og under eget bad, når de iverksetter modernisering av dette. For borettslag er det naturlig å finne frem til helhetlige, kvalitetssikrede, fellesløsninger for forhold som griper alvorlig inn i bygningskonstruksjonen, og derved inn i borettslagets felles forvaltede verdier. Den beste måten å ta tak i problemet på, er å skaffe seg en oversikt over tilstanden til rørføringer og våtrom, samt omfanget av eventuelle skader og lekkasjer. Deretter velges en helhetlig løsning i stedet for individuelle variable løsninger.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 11 4.2 Aldring av avløpsrør Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. Støpejernet vil over tid forandre struktur. Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer det store forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen belastning. Grafitt har samme kvalitet som kullstoffet i blyanter. Denne forandringen av rørene blir først synlig når det kommer rustvorter på utsiden, hull med vanngjennomtrenging på deler av røret eller ruststriper på røroverflaten. Tilsvarende kan man ved kontroll av sluket se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn i betongen/gulvkonstruksjonen. Ved rensing av sluk eller staking av rør som har kommet langt i denne grafittiseringsprosessen, vil det være fare for at man lager hull på røret/sluket. Figuren nedenfor illustrerer hvordan aldring av avløpsrør laget av støpejern skjer. Tilsvarende vil illustrasjon på neste side vise hvordan aldring av støpejernssluk skjer. Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomrengning og ruststriper på røroverflaten Hull med vannblemmer under malingen

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 12 ALDRING AV STØPEJERNSSLUK Fra badekar/servant Slukrist Vannstand Gulv

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 13 4.3 Aldring av vannrør Kobberrør og messingdeler som er benyttet i boligselskapet har begrenset teknisk levetid og en anbefalt brukstid som følge av innvendig korrosjon i rørene. Figuren under illustrerer hvordan antall lekkasjeskader normalt utvikler seg over tid. (Oppvaskmaskiner er en ekstra stor synder til vannskader.) Korrosjon kommer fra det latinske navnet corrodere, som betyr å gnage i stykker eller tære på. Det er i hovedsak to typer korrosjon som opptrer innvendig i vannrørene, og det er lokal korrosjon og jevn korrosjon. Den jevne korrosjonen skjer normalt så langsomt at det ikke oppstår lekkasjer som følge av den. Lokal korrosjon kan derimot utvikle seg svært raskt på et lite område av røret. Hullet som oppstår er ofte ikke større enn et knappenålshode. Lokale korrosjonstyper kan blant annet være groptæring, erosjonstæring og korrosjons utmatning. Foto 1 og 2 under viser eksempler på groptæring og erosjonskorrosjon på kobberrør. Groptæring (hull i røret) Foto 1 Eksempel på groptæring i kobberrør

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 14 Erosjonskorrosjon (nesten hull i røret) Foto 2 Eksempel på erosjonskorrosjon i kobberrør Messingdeler (dvs. kobber og sinkblanding), som koplinger og ventiler kan utsettes for korrosjon som kalles spenningskorrosjon, erosjonskorrosjon og avsinkning. Spenningskorrosjon kan opptre på gamle og også nyere messingdeler, mens erosjonskorrosjon opptrer på gamle rørdeler. Avsikning betyr at sinken i messingen løses opp og forsvinner fra godset. Aktuell komponent får da en sprø og porøs kobbermasse som har redusert styrke. Messingdeler produsert etter 1992 skal være avsinkingsbestandig. Som følge av innvendig korrosjon i rørene har rørene en begrenset teknisk levetid. Teknisk levetid defineres normalt som tiden frem til røret/rørdelen ikke lenger oppfyller tiltenkt funksjon, dvs. frem til funksjonssvikt. Funksjonssvikt kan da være små drypplekkasjer, store lekkasjer, ventiler som ikke fungerer, misfarging av vannet (utfelling av kobber), tilbakeslag på varmvann etc. Ved vedlikeholdsplanlegging i et boligselskap bør man planlegge for å skifte ut deler eller hele sanitæranlegget før funksjonssvikt opptrer. Det anbefales derfor at det gjennomføres tiltak før/ved utløpet av anbefalt brukstid for installasjonen. Anbefalt brukstid defineres som det området i kurven under hvor det er en markert økning i skadefrekvens, se figur under. Sintef Byggforsk har oppgitt anbefalte brukstider og forventede tekniske levetider for forskjellige sanitærinstallasjoner i boliger. Anbefalte brukstider og tilstand på sanitærinstallasjonene i boligselskapet er nærmere omtalt i kap. 7 Vurderinger.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 15 4.4 Gjeldende lover, regler og bransjenormer Badene er bygget i tråd med plan- og bygningslov og byggeforskrifter som var gyldig på den tiden da bygningene ble oppført. Det finnes ingen lover/forskrifter som pålegger borettslag eller den enkelte andelseier å foreta seg noe med badet i forhold til slik det så ut ved bygging. I borettslagsloven og borettslagets vedtekter står det en del om vedlikehold og bruk av leiligheten, men dette innebærer ingen krav til konstruksjonsendringer. Plan- og bygningslov og byggeforskrifter er revidert flere ganger siden Beverveien borettslag ble bygget, men disse har ikke tilbakevirkende kraft. Går man derimot i gang med et totalprosjekt for utskifting av rør og modernisering av våtrom, må arbeidet omsøkes til offentlig myndighet og man må i større grad forholde seg til dagens lover og forskrifter. Plan og bygningsloven I henhold til gjeldende Plan- og Bygningslov, iverksatt 01.07.2010, er utskifting av sluk og rørstammer søknadspliktige arbeider. Det vil si at det er søknadsplikt for alle arbeider som medfører brudd på branncelle. Arbeider i gulv eller vegg mellom to eller flere leiligheter medfører brudd på branncelle. For å få igangsettingstillatelse for søknadspliktige arbeider må prosjektet bl.a. ha en ansvarlig søker, en ansvarlig prosjekterende, en ansvarlig utførende og en ansvarlig kontrollerende. For denne type prosjekt er det naturlig og korrekt at utførende entreprenør tillegges rollene som søker, prosjekterende og utførende, mens rollen som kontrollerende må legges på en aktør som er helt uavhengig av den/de som har de andre rollene i prosjektet. USBL kan inneha denne rollen i prosjektet. Byggeforskrifter Tidligere tiders byggeforskrifter var ikke presise på forhold rundt bad og vannlekkasjer. En økende bevissthet rundt dette fikk daværende Oslo vann- og avløpsverk (OVA) (nå Vann- og avløpsetaten VAV) som den gang var forvalter av byggesaker knyttet til sanitæranlegg, til å fremsette følgende krav: Det vil ikke lenger bli godkjent løsninger der "ikke utskiftbare" vann- og avløpsledninger blir støpt inn i bærende ("tunge") konstruksjoner som støpte dekker og vegger. Med "tunge" vegger menes også vegg mellom to våtrom som er kledd med gips, membran og fliser på begge sider. Det vil heller ikke bli godkjent skjøter på vannledninger som ligger skjult i lettvegger. Deler av avløpsledninger kan bygges inn i ikke demonterbare konstruksjoner hvis det tas forholdsregler slik at lekkasjer oppdages raskt. Gulvsluk med tilhørende ledninger kan imidlertid støpes inn i bærende konstruksjoner. I den nye byggeforskriften av 01.07.1997 ble ovenstående tatt inn og bedre presisert. Det viste seg allikevel at det fortsatt var rom for fortolkninger også etter dette. Den 01.07.2010 kom den byggeforskriften som p.t. er gjeldende og her har myndighetene strammet grepet rundt krav til kompetanse for å få arbeide med våtrom. Det er videre blitt enda strengere krav til lekkasjesikring og krav til søknadsplikt. Det er da viktig ikke å forsøke seg med minimumsløsninger men heller søke løsninger man har tro på at vil gi lang levetid på det som produseres. For våtrom innebærer dette bl.a. at rørføringer legge åpent/synlig eller i trekkerør slik at utskifting blir mulig uten store inngrep i konstruksjon. Avløp kan i liten grad legges i

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 16 trekkerør og må således ligge åpent eller på annen måte forlegges slik at lekkasje ikke gir skade. Gulv og (det meste av) vegger på bad skal utføres med materialer som tåler vann og som ikke slipper vann inn i bakenforliggende bygningskonstruksjon. Dvs. at membraner er påkrevet. Byggeforskriftens krav til avfallshåndtering Det foreligger egne krav til behandling/styring av produksjonsavfall fra byggeplasser i gjeldende byggeforskrift. Forskriften innebærer at det sammen med byggesøknaden må lages en plan for kartlegging av miljøfarlig avfall og håndtering/kildesortering av alt avfall. Det er en forutsetning at man kildesorterer avfall på stedet og at miljøfarlig avfall kartlegges på forhånd og behandles som spesialavfall. Når prosjektet er fullført skal det presenteres et avfallsregnskap. Om regnskapet ikke stemmer med planen vil prosjektet kunne bli nektet ferdigattest og det kan bli utskrevet tvangsmulkt. Disse krav kan medføre mye arbeid både for konsulenter og for entreprenøren og må derfor inkluderes i prosjektets budsjettarbeid. Byggebransjens våtromsnorm Byggebransjens våtromsnorm, som er utarbeidet etter initiativ fra Bygghåndverksfagenes Landsforening (BHLF), utgis og administreres av Sintef- Byggforsk. Våtromsnormen skal være et styringsverktøy med det formål å heve kvaliteten på våtrom med hensyn til tetthet og varighet. Normen skal bidra til at de materialer som brukes, og det arbeidet som utføres, har en så høy standard at man unngår skader innenfor materialenes normale levetid. For å få til dette er det angitt tekniske retningslinjer for hvordan materialer skal godkjennes, på hvilken måte arbeidet skal utføres, samt rekkefølge og kontrollprosedyrer. I tillegg er det utarbeidet kurs for å sertifisere håndverkere og håndverksbedrifter som henholdsvis "våtromsarbeidere" og "våtromsentreprenører". Det er også etablert kontrollordninger som skal se til at sertifiserte håndverkere og håndverksbedrifter benytter godkjente materialer og etterlever de krav som er satt i "Byggebransjens våtromsnorm". Det er viktig å merke seg at normen ikke er en forskrift, men snarere en håndbok i hvordan man skal bygge bad på en korrekt måte i forhold til vannskadesikkerhet og levetid. Det lar seg ikke gjøre å følge normen fullt ut i et rehabiliteringsprosjekt, da stedlige forhold ofte er til hinder for dette. De løsninger som normen beskriver for vannskadesikkerhet og levetid på konstruksjoner er imidlertid selvsagte også i rehabiliteringsprosjekter.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 17 Generell kvalitet Forutsetningen for en varig reparasjon eller rehabilitering av våtrom, er at man ivaretar helheten og samhørigheten mellom de enkelte konstruksjonselementer inne i rommet, mellom tilstøtende rom i samme leilighet og mot tilstøtende leilighet/lokale. Videre må det stilles krav til materialer og tekniske utførelse. En fullstendig rehabilitering av våtrom forutsetter samarbeid mellom naboer, med tillitsvalgte, med håndverkere, og ikke minst mellom håndverkere fra forskjellige fagområder. Det finnes ingen snarvei eller "billige" løsninger hvis man ønsker kvalitet og lang levetid. De følgende punktene gir retningslinjer for å bestemme om vann- og avløpsledninger skal skiftes eller om de kan benyttes ved en ombygging av rommet. Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Varmtvannsledninger eldre enn 30 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade. Er det skader på vannledninger der det tidligere har vært korrosjonsskader på installasjonen, skal ledningene skiftes. Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år bør normalt alltid skiftes. Sluk som ikke har standard klemring, og som ikke kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes. Skader på avløpsanlegg. Ledninger og sluk, som har hatt korrosjonsskader som skyldes alder, bruk eller montering, skal alltid skiftes ved full ombygging.

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 18 4.5 Rehabilitering av baderom noen juridiske spørsmål Rehabilitering av baderom 1. Innledning Boliger trenger regelmessig vedlikehold for å forebygge skader, fjerne bruksslitasje og således sikre verdiene som ligger i boligene. Kort og upresist kan det sies at i borettslag har andelseier vedlikeholdsansvar for den innvendige delen av sin bolig, mens borettslaget har vedlikeholdsansvar for bygningskroppen, fellesinstallasjoner og annet fellesareal. Våtromsrehabiliteringer innebærer som regel en oppgradering av baderom (med gulv og vegger) som er andelseiers ansvar men også rørføringer (fellesrør) som er borettslagets ansvar. Siden våtromsrehabiliteringer berører borettslagets og andelseiernes vedlikeholdsområder, er det en del problemstillinger i forbindelse med våtromsrehabiliteringer som er gjengangere. En del av disse problemstillingene skal belyses i dette notatet. Hoveddelen av «nye» borettslagsloven trådte i kraft i 2005. Borettslagsloven har utfyllende regler om vedlikeholdsplikt. Det legges til grunn i dette notatet at borettslagslovens regler om vedlikeholdsplikt kommer til anvendelse for det aktuelle borettslag. For borettslaget, opprettet før loven trådte i kraft i 2005, var vedlikeholdsansvaret regulert av husleiekontrakter. Det er bare i de tilfeller at vedlikeholdsplikten ikke er fastsatt i borettslagets vedtekter at de gamle husleiekontraktene gjelder, jf. borettslagsloven (brl) 14-8 fjerde ledd. Borettslag kan også avtale en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som følger av borettslagsloven, jf. brl 5-12 femte ledd og 5-17 fjerde ledd. Det kan også inngås individuelle avtaler med andelseiere. 2. Andelseiers vedlikeholdsplikt Andelseiers vedlikeholdsansvar følger av brl 5-12 som lyder: 5-12. Vedlikehald o.a. frå andelseigaren (1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand. (2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden. (3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golvog himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar. (4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade. (5) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.