Bustadområde i sentrum Vurdering Balestrand 10.10.2009
Gode bustadområde i Balestrand sentrum Kommuneplan, arealdelen Status I. Sentrumsnære buformer For Balestrand sentrum er det gjeldande reguleringsplanar som framleis skal gjelde: Hamnen-Storesva 26.02.1976 Strandområde sentrum 28.04.1994 Balestrand sentrum 09.07.1987 Balestrand sentrum Holmamyrane 10.09.1997 Holmamyrane aust 17.12.1997 Område Midtnes pensjonat 07.05.1976 Desse planane har tilgjengeleg til saman ca 15 da bustadareal. I tillegg er det opna for bustader i kombinasjon med forretningsbygg. Alt bustadareal i desse planane er privat, og det har vore liten omsetning og utnytting av desse areala dei seinare åra. II. Buområde i meir ordinære bustadområde i Balestrand tettstad Dette er meir ordinære tomteområde med felles opparbeiding av veg vatn og avlaup i område mellom Skåsheimselva og Storesva. Reguleringsplan Dato Ledig areal (da) Ledig tomter Kommunale tomter Skule og idrettsområde på Kreklingen 04.03.1981 0 0 0 Bustadfelt Kreklingen 14.05.1985 6 6 5 Reguleringsplan Bala 21.12.1995 5 2 0 Hittun 07.12.1994 0 0 0 Sjøthun 18.02.1993 0 0 0 Fjærestad-Sjøtun 05.03.1998 11 10 0 Fjærestad 11.06.1975 1 1 0 Brattland-Øvre Sande 09.11.1981 2 3 0 Del av Skaasheim 27.04.1995 1 1 0 Askelund-Sjøtun 17.11.1977 0 0 0 Totalt 26 23 5 Det er i tillegg avsett følgjande areal i gjeldande kommuneplan (ikkje regulert). Kommuneplan Dato Ledig areal Kommunalt areal Balestrand Tettstad, Nedre Sande 28.11.1991 4 0 Totalt 4 0 Oversynet viser at det er ledig ca 45 da tomteareal.
Av dette har Balestrand kommune ledig 6 da, eller 5 tomter, for sal. Kommunen har også over tid jobba aktivt for å få private til å tilby tomter i marknaden. Det er pr i dag 6 slike tomter der grunneigar vil vurdere sal då føresett rett pris. Karten viser desse tomtene og illustrerer det som i dag er tilgjengeleg bustadareal i den frie marknaden.
Vurdering av behov Dei siste 15 åra har det vore bygd ca 60 bueiningar i Balestrand tettstad. Desse fordelar seg på kring 25 einebustader og 35 leilegheiter. Dette gjev eit snitt på 4 bueiningar pr år om vi ser bakover i tid. Det er ikkje enkelt å vurdere eit eksakt behov for nye bustadareal dei neste 12 åra. Nokre moment vil nok her ha stor innverknad: a) Bukvalitet For ein stad som Balestrand tel bukvaliteten mykje for om folk vel å investere i bustad og også om dei vel å slå seg til i kommunen. Einskilde av tomtene som er klarerte i gjeldande planar har lege urørd i over 20 år. Bakgrunnen til dette er nok samansett. Nesten alle områda er mindre areal/tomter som er i privat eige. Mange av desse areala er ikkje til sals og tilgjengelege i marknaden, samstundes som eigaren sjølv ikkje vil bygge ut på noverande tidspunkt. Andre område/tomter har ikkje den kvaliteten som mange etterspør. Dette er i hovudsak: For stor avstand til sentrum ( meir enn 2,5 km) Har stor høgdeskilnad i høve til sentrum (120 m.o.h) Bratte, vanskelege og dyre å bygge ut. Andre eigedomar vert på den andre sida selde nærast på dagen og til relativt høge prisar. Moment for desse eigedomane er Sentrumsnært Nærleik eller tilgang til sjø. Gode uteområde Nøkleklare hus/leilegheiter b) Aktørar i byggemarknaden Tidlegare var bygging i eigen regi dominerande, og då ofte ein tradisjonell einebustad. Vi kan no registrere som et viktig utviklingstrekk at nøkleklare bustader/leilegheiter er meir attraktive og har større etterspurnad enn byggeklare tomter. Dette er ei utvikling som er kome langt i byar og større tettstader også her i fylket. For Balestrand vert dette ei utfordring då større aktørar i byggebransjen ikkje utan vidare tør å satse på slike byggeprosjekt på mindre stader. Marknaden er naturleg mindre, noko som gjev usikker omsetning og omsetningstakt samt at prisnivået ofte også er lægre enn i pressområde. Dette er kritiske faktorar for eit byggefirma som må legge risikovurderingar og bedriftsøkonomiske vurderingar til grunn for si verksemd.
Kommunen har hatt kontakt med nokre slike firma, og dei er enda meir tydelege enn privatpersonar, på at kvalitet for buområdet og ein viss omfang av arealet, er avgjerande for om dei er villige til å vurdere større bustadprosjekt i Balestrand. Skal det med andre ord bli utvikla tidsmessige bustadprosjekt med arealintensive løysingar, td. eit større bustadkompleks med fleire bueingar/leilegheiter, må det bli tilrettelagt areal som er så pass attraktive at nokon tek risikoen med å utvikle og realisere eit slik konsept. c) Aktiv bustadpolitikk Balestrand kommune sin største utfordring er å få ei positiv folketalsutvikling. Balestrand kommune vil på bakgrunn av dette føre ein offensiv bustadpolitikk der vi aktivt legg til rette for nye og gode buløysingar, jf kommuneplanen, langsiktig del. I arealbrukssamanheng vil kommunen legge til rette sentrumsnære og attraktive buareal av ein viss storleik. Kommunen vil vidare jobbe aktivt opp i mot grunneigarar og byggefirma med tanke på å få realisert konkrete utbyggingsprosjekt. Balestrand kommune vil på bakgrunn av dette vurdere som behov/setje som mål at behovet for nye bueiningar vil vere i storleik ca 5 einingar/år eller ca 60 bueiningar dei neste 12 åra. Arealmessig vi dette ugjere ca 40-60 da inklusive areal til interne vegar og fellesområde alt etter utbyggingsmåte. Det vil også vere viktig med noko reserveareal Då allereie tilrettelagt areal for ein stor grad ikkje er tilgjengeleg eller har god nok kvalitet, må det minimum bli tilrettelagt 40-50 da nytt bustadareal for neste planperiode (12 år). Kommunen sine prioriteringar I framlegg til kommuneplan 1. høyringsutkast var det lagt ut 4 nye bustadområde i Balestrand tettstad. Det vert vist til planutkastet 02.04.2009 med tilhøyrande konsekvensutgreiing. Kommunen har gjennom drøftingar i formannskapet prioritert områda slik; 1. Hittun bustadområde Reelt utbyggingsareal er mindre enn i konsekvensutgreiinga pga eksisterande tun og kulturminne 2. Bala Bustadområde Utbyggingsareal 3. Brattland bustadområde Utbyggingsareal 30 da 9 da 32 da Området i Brattland kan reduserast t.d slik at berre arealet nedom riksvegen vert teke med. Dette utgjer ca 7 da. Området i Britamarki vert teke ut.